1、 2010 年 5 月刊大连市房地产市场决策报告2010 年 5 月刊总第 37 期2010 年 5 月刊1序 3一、当月评点（略） 4二、政策盘点 42.1 全国性政策盘点： 42.2 地方性政策盘点： 52.3 大连政策及规划盘点： 62.4 统计数据 72.5 行业风向标 7三、土地市场篇 73.1 土地供应状况 83.1.1 土地用途分布 83.1.3 地块规模分析 93.2土地成交状况 .93.2.1 土地成交用途分析 93.2.2 土地区域成交走势分析 .103.2.4 成交土地列表（略） .11四、商品房市场 .124.1 供应市场 .124.1.1 商品房批售 .124.1.2
2、 新增有效供应 .124.2 成交市场 .132010 年 5 月刊24.2.1 商品房成交量 .134.2.2 商品房成交均价 .134.3 销售排名 .144.4 区域供求数据 .144.4.1 区域商品房新增供应 .144.4.2 累计可售面积 .154.4.3 区域商品房成交面积 .154.4.4 区域累计成交面积 .15五、本月营销（略） .26结语： .292010 年 5 月刊3序五月是充满了憧憬和期待的一个月，五月的阳光美丽的让人对一切事物都充满了美好的向往，在房地产这个江湖上，血雨腥风恍若昨日，五月，安静的让人心疼。一个多月以前，国务院连续打出了一系列政策组合拳遏制过快上涨的
3、房价。坊间称之为历史上最为严厉的房产新政,如今,新政出台已经月余，它对房地产市场的影响到底有多大？历年，五一黄金周即为楼市黄金周，新政恍若一场魔术，将今年的“黄金”变成了“钢铁” ，在国家宏观调控的大背景之下，全国各地房地产市场成交迥异。从成交量上来看，全国成交普降；从成交均价上来看，局部地区有所下调，大部分价格依旧高位徘徊。整个房地产市场观望气氛浓厚，针对成交走低，房价居高不下的局面，各地政府表现不一，主要表现在一线城市多出细则以配合政府进一步打压房价，而二三线城市地方政府多按兵不动，静观其变。整个五月的房地产市场维持在一个僵持状态，量低价稳。这会是暴风雨前的宁静吗？房地产的情况究竟是怎样的
4、呢？让我们共同来看。一、当月评点（略）二、政策盘点本月政策综述：本月政策主要细化二套房认定标准，重申土地增值税和规范拆迁流程。其中国家重新加强土地增值税的清算是国家土地调控管理的有一管理办法，而规范拆迁中保护群众利益和责任制度，将有效的制止现阶段出现的“暴力拆迁”等。在月末时“物业税”正是提上日程，国家希望以此来进一步遏制投资者的“炒房”行为。2.1 全国性政策盘点：本月全国政策规范了二套的认定标准，加强了拆迁管理，强调了土地增值税中清算问题， “物业税”正式提上日程。指南针观点：新政效果初显，成交量下降，但价格仍无松动。表 2.1 全国性政策时间 出处 政策名称 内容 作用5-18 央行 银
5、行二套执行细则1、父母名下有住房，以未成年子女名义在购房；2、未成年时名下有房产，成年后在贷款加大二套房贷执行力度，有效限制群众的骗贷问题。2010 年 5 月刊4购房；3、个人名下有全款购买的住房，在贷款购房；4、个人名下有贷款购买住房，节庆出售后在贷款购房；5、首次购房使用商业贷款，在此购房使用公积金贷款；6 婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起；7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方在申请贷款购房。5-25 国务院关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知1、 尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于 2010 年 6 月底前
6、公布实施2、 严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。3、 各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决4、 要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿5、 对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁6、 要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题1、 保障群众在拆迁中的利益；2、 规范拆迁管理流程；5-27国税总局关于土地增值税清算有关问题的通知1、 关于土地增值税清算时收入确认的问题；2、 房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题；3
7、、 房地产开发费用的扣除问题；4、 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题；5、 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题；6、 关于拆迁安置土地增值税计算问题；7、 关于转让旧房准予扣除项目的加计问题；8、 土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题。加强土地增值税管理流程5-31 国务院国务院批转发展改革委关于 2010 年1、 着力完善促进经济发展方式转变的体制机制；推近房产税实行脚步，完善经济体制2010 年 5 月刊5深化经济体制改革重点工作意见的通知2、 逐步推进房产税改革 机制2.2 地方性政策盘点： 海南省“十一条” ，是对国家政策的积极响应，国际旅游岛的
8、规划使其地产价格提前了，5 年，配套远远跟不上房价的上涨，是全国房产泡沫化最严重的地区，但此次地方细则，无有效手段遏制房产价格，只是规范了房地长销售。指南针观点：新政效果， “量跌价平”已达地方政府预期，新政细则执行度不高。表 2.2 地方性政策时间 出处 政策名称 内容 作用5-1海南省人民政府贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见普通商品住房首次购买予以优惠。2010 年 5 月 1 日起严禁开发商直接收取现金。商品住房销售应实行明码标价重点查处以下违规行为：1、未取得预售许可证，但以“内部认购” 、“预交诚意金” 、 “发放 VIP 卡”等含有预订款名义或方式进行销
9、售的;2、捂盘惜售、囤积房源的;3、发布虚假广告、散布虚假信息的;4、未按申报价格实行明码标价、任意提高房价的;5、未按规定时间公开全部房源、未按规定期限办理合同备案的。一经查实，责令停止销售，没收违法所得，并处以收取预付款 1%以下的罚款，或责令即时整改，并按有关规定予以处罚。规范海南省新政执行细则2.3 大连政策及规划盘点：各地情况不同，大连暂无相关房地产政策细则,目前大连正处于全域化发展的关键阶段，2010 年 5 月刊6地铁也在紧锣密鼓的建设中，还有旧城改造等建设，政府暂无过多精力制定地方政策。指南针观点：普湾新区将进一步推进全域城市化发展，绿地的进入或将进一步提高东港的区位价值。表
10、2.3 大连政策及规划时间 出处 政策或规划名称 内容 作用5-28 市政府 普湾新区成立金州区三十里堡、适合 2 个街道，瓦房店市的炮台福州湾 2 个镇，普兰店市的铁西，丰荣、太平 3 个街道和海湾工业区共同组成，土地面积 1008.5 万平方公里，总人口 40.2 万人。1、加快全域城市化的步调、拓展城市功能；2、带动普兰店其它乡镇；3、加快经济社会一体化发展。5-30 市政府518 米东港区将拔起大连第一高楼绿地集团将在东港商务区规划建设甲级写字楼、顶级商业、白金五星级酒店和高端海景公寓，主体建筑高度达到 518 米。同时，该集团将在体育新城建设一个集商业、办公，居住为一体的高标准、示范
11、性的大型城市综合体，两个项目于年内开工建设。两个项目打造成为大连城市新名片和现代服务业标杆2.4 统计数据表 2.4 全国统计数据数据 摘要CPI4 月份，居民消费价格同比上涨 2.8%，环比上涨 0.2%。1-4 月份，城镇固定资产投资 46743亿元，同比增长 26.1%，比上年同期回落 4.4 个百分点，比一季度回落 0.3 个百分点。其中，国有及国有控股投资 19394 亿元，增长 20.8%；房地产开发投资 9932 亿元，增长 36.2%。PPI 4 月 PPI 同比上涨 6.8%2.5 行业风向标“物业税”正式被提上日程了，国务院明确房产税的改革,“逐步推进房产税改革”。什么是“
12、物业税”呢？就是对业主保有房产而征收的一个税种。但此项改革“牵一发而东全身”，高度敏感，在方案设计上注重“渐进要领”。实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行实征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房”，可以考虑永不实征。国家的最终目的就是调控房地产市场，但同时还要保证 GDP 增幅，而“物业税”的征收可以很好的解决这一问题。2010 年 5 月刊7他的开征不单单可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。同时，在房地产保有环节开征房产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束，可以增加中小户型的需求比例，减少房屋空置率和投资、投机行为。此外，房产税也是发挥
13、财产税再分配调节作用所不可或缺的税种。那么“物业税”对我们的影响有什么呢？首先，他的开征，增加了物业持有成本，群众理性置业，房价的“大众推手”被限制，从而造成了房价下降，据预测最有可能下降 30%-40%左右（这个比例是现下银行能承受的下降程度，信息来自国家统计数据）；还有就是“物业税”转嫁租赁市场，如无相关限制，会进一步增加租房者的成本，加大了社会矛盾。三、土地市场篇大连市土地市场综述供应方面，本月土地供应依然以居住类用地为主，供应总占地面积 170.56 万平方米，环比上月微幅上涨 1.78%；成交方面，本月市内四区受供应影响没有成交，成交集中于新城区，大连市七区整体成交占地面积 55.1
14、8 万平方米，环比下降 57.93%。市场观望情绪严重，预期进入六月份迫于全年供地计划压力，全市土地供应与成交将会进入一个小高峰。3.1 土地供应状况3.1.1 土地用途分布数据来源：指南针市场部本月土地供应大连七区依然以居住及商业类用地为主，居住类及商业用地占当月土地供应的 7 成以上，作为产业支撑工业用地占比只有 29%，环比上月微服下降 8.42%，住宅及2010 年 5 月刊8商业用地仍然是供地计划中的支撑部分。3.1.2 土地区域分布数据来源：指南针市场部本月居住用地供应全部集中在新城区的开发区和旅顺，其中开发区供应占据整体高达94%，受制于全年的土地供应任务，开发区连续两个月集中供
15、应，加快供应步伐，另一方面，开发区大规模的土地供应旨在配合开发区的规划及建设完善工程。市内四区本月没有土地供应。预计从六月份开始，土地供应量受制于全年供地计划，将会逐渐加大，供应将会集中于中山区的东港以及甘井子区域。3.1.3 地块规模分析数据来源：指南针市场部本月居住及商业土地供应结构较为均衡，集中在 30 万平以下，其中 20-30 万平占据供2010 年 5 月刊9地总体的 3 成，中等规模土地成为本月供应的主流，30 万平以上规模的，本月无供应，由于供应土地的新城区，可利用土地空间较大，因此中等规模供地仅限于新城区，未来市内供地结构趋于小规模，在 10 万平上下。3.2土地成交状况3.
16、2.1 土地成交用途分析 数据来源：指南针市场部本月，从成交地块的属性来看，居住及商业类用地依旧为主力，成交占总量的 61%，较上月增长 10%，且主要集中在新城区的开发区；工业类用地作为产业支撑占比达到 59%，正在逐步向居住及商业类用地靠拢。3.2.2 土地区域成交走势分析2010.01 2010.02 2010.03 2010.04 2010.05成交占地（万平）187.43 86.07 237.43 114.04 30.22楼面价 2151.28 3148.87 1862.06 数据来源：指南针市场部本月土地成交处于 2010 年以来最低水平，成交面积为 30.22 万平米，较上月下降
17、了73.5%，其发展轨迹始终呈现大幅波动趋势，其根本原因在于新政的出台，打乱政府根据工地计划制定的土地出让计划，在房产市场分岔路口，土地成交量极度萎缩，或将意味着后期土市场趋于平稳的发展！2010 年 5 月刊103.2.3 土地区域成交分布数据来源：指南针市场部本月土地成交受区域供应制约，成交土地区域集中在新城区，其中开发区占比达到 8成以上，旅顺成交不足 2 成，其余区域无成交，新城区的加快步伐，顺应了政府全域化的规划及实施和发展，新城区的土地空间利用率较大，加大新城区的供应比例将会使得未来城市发展更加均衡，多中心的发展模式将逐步得到贯彻。3.2.4 成交土地列表（略）2010 年 5 月
18、刊11四、商品房市场本月商品房成交受新政影响出现明显下降，成交量锐减，市场转冷。市场提示：供应：新增供应 54.83 万平新增商品房供应 54.83 万平，环比下降 13%。新增有效供应 41.43 万平，环比下降25%。成交：本月成交 78.43 万平本月商品房成交转冷，成交 78.43 万平，环比下降 11%.供销比：本月供销比 1：0.52本月供销比 1：0.52，市场供不应求。成交均价：本月大连市整体成交均价 9875 元/平本月成交均价 9875 元/平，其中老城区成交均价 12881 元/平，环比上涨 7%，新城区成交均价 6037 元/平，环比上涨 4%。4.1 供应市场4.1.
19、1 商品房批售主城区 主城区环比 新城区 新城区环比1 月 34 0 9.59 02 月 2.67 -92% 1.95 -80%3 月 3.22 21% 24.78 1171%4 月 32.02 8941% 31.25 26%5 月 37.02 16% 17.81 -43%数据来源：指南针市场部图：五月大连市批售对比图2010 年 5 月大连市商品房批售面积为 54.83 万平方米，其中主城区为 37.02 万平方米，环比上涨 16%，新城区为 17.81 万平方米，环比下降 43%。甘区项目的大量集中入市提高了5 月份主城区的整体市场批售量。2010 年 5 月刊124.1.2 新增有效供应
20、主城区 主城区环比 新城区 新城区环比1 月 7.41 0 3.73 02 月 9.34 26% 4.25 14%3 月 11.49 23% 8.82 108%4 月 30.67 167% 21.28 14%5 月 18.8 -39% 22.63 6%数据来源：指南针市场部图：五月城七区新开盘统计2010 年 5 月大连市商品房新增有效供应面积 41.43 万平主米，环比下降 25%。其中主城区有效供应面积 18.8 万平方米，环比下降 39%，新城区有效供应 22.63 万平方米，环比上涨 6%。因担心新政影响成交率，因此开发商以减少入市量的方式来提高推盘成交率导致5 月出现新增供应量整体下
21、滑的现象。4.2 成交市场4.2.1 商品房成交量主城区 主城区环比 新城区 新城区环比1 月 31.56 0 25.34 02 月 7.79 -75% 11.94 -53%3 月 50.04 542% 27.9 134%4 月 43.14 -14% 45.35 63%5 月 43.98 2% 34.45 -24%数据来源：指南针市场部图：五月新老城区成交量本月商品房成交成为 2010 年以来的第二个至低点，较四月相比，老城区成交保持平稳，新城区大幅下滑导致整体下降。四月应展会之际，实现热销。新政出台虽对成交量有所影响，但是成交于上旬的集中释放，使四月的整体成交依然居于 2010 年各月度的首
22、位。新政的影响在五月的成交市场中科窥见一斑，老城区全月成交 43.98 万平，新城区全月成交34.45 万平，整体成交集中在以刚性需求为主的新城区及甘井子区。4.2.2 商品房成交均价主城区 主城区环比 新城区 新城区环比1 月 9734 0 5446 02 月 9929 2% 5704 5%2010 年 5 月刊133 月 10413 5% 5919 4%4 月 11689 11% 5929 0%5 月 12881 10% 6037 2%数据来源：指南针市场部图：五月新老城区成交均价本月房成交均价未出现明显波动，主城区成交均价 12881 元，环比上涨 10%。可见新政在商品房成交价格上所起
23、到的作用是牵制了房价过快上涨的势头，虽然没有从根本上降低房价，但是能够使房价走势保持在一个稳定的状态。这与政府维稳的政治基调是密切相关的。从另一个角度上来说，成交在新城区的集中，不但反映了政府全域城市化的规划目标，更是增加低价房的有效途径。4.3 销售排名按照销售面积排名数据来源：指南针市场部按照销售金额排名数据来源：指南针市场部简析：5 月销售情况亿达集团整体独占鳌头，其中东方圣克拉、蓝湾、梧桐路三个项目的适时入市带动其整体销售火爆，三个项目销售总金额近 9 亿。本月，销售较好的区域主要在甘井子区和旅顺口区，区域规划所带来的未来发展潜力及价格优势是助推销售的直接导火索。排名 项目名称 面积（
24、万平） 套数 均价（元/平） 销售金额（万元）1 壹品天城 3.78 420 10900 412022 东方圣克拉 3.27 240 13000 425103 蓝湾 2.30 180 10850 249554 梧桐路 1.87 190 12000 224405 中拥蓝天下 1.73 137 8500 14671排名 项目名称 销售金额（万元） 套数 均价（元/平） 面积（万平）1 东方圣克拉 42510 240 13000 3.272 壹品天城 41202 420 10900 3.783 蓝湾 24955 180 10850 2.304 梧桐路 22440 190 12000 1.875 中拥
25、蓝天下 14671 137 8500 1.732010 年 5 月刊144.4 区域供求数据4.4.1 区域商品房新增供应 全市总量：61.38 （环比：-3%） 老城区总量：43.57 （环比：36%） 新城区总量：17.81 （环比：-43%）城七区新增供应（新批准预售商品房面积）区域 当月供应 占全市比重中山区 2.33 4%西岗区 0 -沙河口区 4.22 7%甘井子区 37.02 60%旅顺口区 15.37 25%金州新区 2.45 4%数据来源：指南针市场部4.4.2 累计可售面积 全市总量：200.87 老城区总量：115.52 新城区总量：85.352010 年 5 月累计可售
26、面积构成示意图2010 年 5 月刊154.4.3 区域商品房当月成交面积 全市总量：78.4 万平 （环比：-11%） 老城区总量：44 万平 （环比：2%） 新城区总量：34.4 万平 （环比：-24%）区域 当月成交（万平） 占全市比重中山区 7 9%西岗区 2.2 3%沙河口区 19.8 25%甘井子区 15 19%旅顺口区 8.6 11%金州新区 25.8 33%数据来源：指南针市场部4.4.4 区域商品房累计成交面积 全市总量：277.08 万平 老城区总量：129.8 万平 新城区总量：147.28 万平区域 当年累计（万平） 占全市比重中山区 24.98 9%西岗区 4.28
27、2%沙河口区 30.57 11%甘井子区 69.97 25%旅顺口区 43.25 16%金州新区 104.03 38%数据来源：指南针市场部4.4.5 区域商品房均价 全市均价：9875 元/平 老城区均价：12881 元/平 新城区均价：6037 元/平区域 当月均价（元/平） 环比中山区 15811 -7%西岗区 6788 -10%沙河口区 13645 2%甘井子区 6274 -24%2010 年 5 月刊16旅顺口区 6077 19%金州新区 6023 -10%数据来源：指南针市场部五、本月营销5.1 新增项目展示本月暂无新项目宣传5.2 媒体监测分析数据来源：指南针市场部表：各媒体投放
28、指标统计本月投放媒体中，报媒仍然占据投放主力，网络赶超杂志成为第二大投放媒体。2010年 4 月未出现集中供应高峰，随着 5 月的临近，各项目陆续开盘、加推，及时的信息对于网络媒体的依附性较大，与杂志媒体相比动态性更强，更多待开盘项目青睐网媒。5.3 报广监测分析区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 开发区 旅顺口区 金州区见报项目(个) 9 1 6 15 7 2 2频次(次) 19 1 16 49 11 5 6版面(版) 18 0.25 16 21.5 10 4 5费用(万元) 291.7 1.9 291.3 389.7 143.9 61.7 65.55数据来源：指南针市场部表：各区域纸
29、媒投放指标统计2010 年 5 月刊17据 5 月份大连市四大主流纸媒的统计数据显示，本月大连房地产行业见报项目 42 个（硬广） ，环比下滑 51%，刊登共计 76.75 版，总频次为 107 次，版面环比下滑 61%，频次环比下滑 62%，投放总金额为 1245.75 万元，环比下滑 62%。虽然新政出台，大连楼市 5 月仍然呈现第一次集中供应，但营销方面配合却整体下滑 6 成，在现行的市场状况下，各家开发商更加注重产品品质，性价比等因素，营销多以低成本活动维系客户关系，报广出街率下滑明显。区域上看，本月投放甘区占比 3 成有余，甘区投放占比仍然处于全市投放支柱，但与其他区域距离有所拉近，
30、由于其区域本身入市项目较多，如此市场环境之下，采取“集约投放模式”即版面和金额减小，次数有所保证，出街率依然较高，也反映开发商对目前市场采取较为理性的态度，老城区投放比例除西港区外，相对较为稳定，新城区投放相对减少较为明显，与各自区域的房屋价值有较强联系，新政之下，新城区受到影响较为明显。数据来源：指南针市场部图：各区域媒体投放指标占比情况2010 年 5 月刊185.4 项目投放排名排名 项目名称 费用(占比) 版面(占比) 频次(占比)1 远洋自然 14.00% 14.70% 10.30%2 万达公馆 10.20% 10.00% 6.50%3 梧桐路 9.20% 6.20% 6.50%4
31、城市印象 7.80% 6.70% 4.70%5 一方公馆 6.80% 9.40% 3.70%数据来源：指南针市场部图：各项目媒体投放指标占比情况本月投放主力集中在营销节点项目，适逢开盘、加推，投放量相对集中，远洋自然即将面市，前期铺垫较多，本月坐上头把交椅，金额占比达到 14%，万达保持其一贯的投放力度，城市印象、梧桐路等项目适逢营销节点，投放量位列 3、4 名。2010 年 5 月刊195.5 纸媒突出信息统计分析数据来源：指南针市场部图：报媒投放诉求占比情况本月报广投放量诉求占比较为简单，产品面占比 56%依然成为支柱，活动方面占比上涨到 44%，再无其他诉求方向，5 月大连的市场呈现集中
32、面市高峰，各家投放诉求点选取以产品为主要诉求点，侧重产品品质、性价比，力求带给客户更多实在的东西，另外一个大方面就是活动，各家纷纷传播开盘、加推信息，对于报媒的依赖仍然较大。在目前的市场状况下，各家已经理性认识到产品本身的重要性，减少不必要的噱头，苦练内功才是硬道理。5.6 杂志及网络监测统计分析区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 开发区 旅顺口区 金州区投放项目(占比) 16.67% 0.00% 16.67% 33.33% 20.83% 12.50% 0.00%费用(占比) 15.45% 0.00% 17.11% 26.05% 29.89% 11.49% 0.00%数据来源：指南针市场
33、部表：各区域杂志、网络投放指标统计本月杂志及网络投放中，甘区与开发区携手占据近 5 成，成为投放比例中最大的区域，其中其他区域除西岗之外，投放比例基本持平，与报媒不同，开发区在杂志及网络等媒体的利用率上较高，由于其区域内项目本身高端性决定其杂志投放比例相对较高。2010 年 5 月刊205.7 杂志及网络突出信息统计分析数据来源：指南针市场部图：网络、杂志投放诉求占比情况本月杂志、网络等诉求方面也集中在活动、产品、及品牌方面，其中产品达到 87%占据绝对比例，对于产品诉求的偏爱源于其媒体本身所导致，杂志广告有其天然的优势，对于杂志的客群范围也是相对层次较高，体现产品的价值，同时中高端项目对杂志
34、青睐度较高，相对开发区、甘区、中山等区域的项目投放比重占据较大。活动方面占比 13%，对于活动方面诉求的选择占基本是临近营销节点的项目进行即时性推广和告知，各家更愿意选择网媒进行宣传，加之本月供应呈现高峰，活动占比有所提高。结语：五月做为新政之后的第二个月，起着承前启后的环节作用。从政策上来看，五月相对安静，所出台政策多为对前期重点政策的解释和补充，从土地上来看，土地供应中居住及商业类用地居多，占比达七成左右，这从侧面诠释了开发商对较长时期内的房地产市场信心依旧充沛，政府全域城市化的的导向性规划思想促使本月土地成交集中于新城区。从商品房成交上来看，虽然本月各项目营销活动依旧频繁，但本月成交量较上月出现明显下降，预计未来的一段时间内，成交将继续保持量降价稳的状态。
