慈城新区湖西地块分析报告.doc

1、 慈城新区湖西地块分析报告2009-7-91慈城新区湖西地块概述 地块位置及周边现状地块位于慈城新区中心湖西南角，中横河以东,由-A、-B 两区块、八个小地块组成, 政府意向整体出让，但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积 322100，地块综合容积率 1.13-1.18，限高 12-33 米不等。 地块主要经济技术指标编号 土地位置 土地面积 (m2) 用途 容积率 建筑密度 出让年限 （年）-A 147400 居住用地 1.18 30% 70 年-B中心湖西南，中恒河以东 174700 居住用地 1.13 30% 70 年 其它主要规划要求： 建筑限高：每个地块都有各自

2、限高要求，限高高度在 12-33M 不等； 配套要求：净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄所、邮电所、9 班幼儿园、社区服务中心及卫生站； 套型配比：比照相关规定执行。总体意见： 地块位于慈城新区，面积较大、项目操作上具有一定的规模性，今后这样大规模的纯住宅用地将很少推出，而目前地块周边基础建设、配套设施相对落后、当地购买力不强，必须开发高端产品来吸引城区、周边郊县的客群。从经济测算来看，若楼面地价高于 250 万元/亩以上，则项目利润率将小于 11%，可操作性将相应减少。详细的地块概况及市场分析附后。慈城新区湖西地块分析报告2009-7-92慈城新区湖西地块分析报告一、地块概况二、地块

3、SWOT 分析三、慈城简介四、竞争个案分析五、土地市场分析六、产品定位与价格预测七、经济测算慈城新区湖西地块分析报告2009-7-93一、地块概况 地块位置及周边现状地块位于慈城新区中心湖西南角，中横河以东,由-A、-B 两区块、八个小地块组成, 政府意向整体出让，但八个小地块之间的分隔道路是否对外开放仍待确定。地块总面积 322100，土地内有少数几间民房,基本为净地。地块西面为私营工业城,工厂企业数量较多,存在一定污染。地块东北面中心湖处于建设中，规划面积 420 亩,为地块最大的亮点。地块北面为建成且今年 9 月即将招生的慈城中学。由于慈城新区目前基本均未开发，地块周边道路仍未贯通，区域

4、内配套短期内仍将依靠老城区，周边土地后续推量也将较大。地块综合容积率 1.13-1.18，限高 12-33 米不等，适建低密度别墅产品（沿中心湖）及小高层。 地块主要经济技术指标编号 土地位置 土地面积 (m2) 用途 容积率 建筑密度 出让年限 （年）-A 147400 居住用地 1.18 30% 70 年-B中心湖西南，中恒河以东 174700 居住用地 1.13 30% 70 年 其它主要规划要求： 建筑限高：每个地块都有各自限高要求，限高高度在 12-33M 不等； 配套要求：净菜超市、社会公共停车场、公共厕所、储蓄所、邮电所、9 班幼儿园、社区服务中心及卫生站； 套型配比：比照相关规

5、定执行。慈城新区湖西地块分析报告2009-7-94慈城新区湖西地块分析报告2009-7-95慈城新区湖西地块慈城新区湖西地块分析报告2009-7-96二、地块 SWOT 分析 项目开发优势 地块本身较方正，且面积较大，便于地块的规划开发与建设。 地块东北面为新区在建的大型人工中心湖，景观环境得天独厚，给打造水景社区创造了条件。 地块综合容积率较低，可以打造高端产品，利于项目高端形象的确立。 项目开发劣势 地块距离市区约 18.5 公里，市区对该区域辐射度不高。 地块周边目前基本无生活配套设施，基本完善仍待较长时日。 地块西面为私营工业城，存在一定噪音及环境污染； 项目开发机会 杭州湾跨海大桥等

6、项目的建成，将进一步奠定项目所在区域的城市门户地位，带来发展机遇。 目前地块所在区域楼盘供应量较少，市场机会点较好。 随着道路、轻轨、万达广场（宝庆寺地块）的不断落实，慈城板块将会逐渐融入中心城区，区域接受度将会提高。 项目开发威胁 目前整个区域尚在规划中，落实的进度还是未知数。 目前城市重点发展方向在东面，项目所在区域的接受度和认同感不高。 慈城区域内人口少，支撑力不足，吸引外来客群也缺乏足够的亮点。慈城新区湖西地块分析报告2009-7-97三、慈城简介行政区划：慈城镇地处浙江东部沿海宁绍平原，位于宁波市江北区西北部，东与镇海区相连，西与余姚市接壤，北与慈溪市相临，南隔余姚江与鄞州区相望。镇

7、域面积 102.57 平方公里，下辖 41 个行政村，5 个社区，人口 6 万，是宁波市 15 个中心城镇之一。历史文化：慈城是我国江南地区保存最完整的古县城之一。这个有 1200 多年历史的地方文化底蕴深厚，历代人才辈出，自唐至清出过 5 名状元、519 名进士，近现代又涌现周信芳、秦润卿、应昌期、谈家祯、冯骥才等大批名人名家。在古城 2.16 平方公里的区域内，除 33 处重点文保单位外，还汇集着大量古民居。旅游资源：慈城借助江南第一古城的定位，冯(俞)宅、酒税务、符卿第、彩绘台门、宝善堂等明清古建筑、孔庙、县衙、校士馆等历史景点，打造以慈孝、科举、进士、衙署文化为主题的旅游、休闲特色古城

8、。交通运输：距宁波市中心约 18 公里，距离宁波栎社机场 20 余公里，市公交车 331、333、335、336、337 路直通慈城； 产业经济：慈城全镇现共有各类企业 400 余家，已形成了有色金属、服装、建筑、机械、化工、轻纺、医药等门类较为齐全的工业体系。以种植业、林特业、畜牧业为主要结构的都市农业已成为慈城经济发展的一个新亮点。慈城新区规划：慈城新区位于慈江南面沿官山河两岸，东至狮子山，西到中横河，北到慈江，南至北外环线，与慈城古城遥相呼应。整体规划面积约为 5.2 平方公里，可容纳居民 4.5 万。新城区的规划将以“一廊、两轴、两湖”为主题框架，包含了基础设施和完整城市机能配套，城市

9、空间格局和区域优势产业的布局。慈城新城将依托现有古城的深厚历史文化底蕴和山水资源，重点培育居注文化、商务、商业和休闲旅游功能的新区，使慈城古城保护与经济发展和谐统一。 慈城新区建成后，将以高品质居住功能为主，集文化产业、商务办公、度假休闲、娱乐旅游、商业零售、行政服务和商贸园区等多种功能为一体，努力打造成为中国小城镇的典范。新城除混合使用核心区外，还包括位于中心湖滨北部和东湖西侧的文化度假休闲区、东依官山河的混合使用居住区及 4 个纯居住片区。将使其成为离宁波市中心最近的有山有水的郊区化、大盘化、生态休闲化的新市镇。新城的开发建设已全面启动。先期启动项目总投资 3.96 亿元，包括全长 4.9

10、 公里的慈城新城核心区“两纵一横”路网，以及 28 公顷生态湖(中心排涝池)的开挖。慈城新区湖西地块分析报告2009-7-98四、竞争个案分析楼盘名工地位置 楼盘形态 开发商总占地面积总建筑面积楼盘均价 户型面积 销售动态 优势 劣势 客源分析慈城新天地江北区慈城镇人民路附近商业联排 54 套商业街 122 套单身公寓 130套宁波瑞田房产4551255960联排（大宅）9600 元/，联排（小院）5700 元/单身公寓、商业街未售主力面积：联排200、270、400单身公寓60商业街 15008 年 7 月 5 日开盘，推出 54套联排，到目前为止，联排仅售出 22 套，销售速度比较慢。单身

11、公寓、商业街未售。拥有老城的生活配套、交通便利，项目的中式风格对客户的吸引力较强。土地是商业用地，有一定抗性。联排客源主要来自宁波本土，少量来自项目周边天慈良园江北区邻慈城古镇，江北大道一侧多层 6F、联排3F、叠拼 4F，多层 382 套、联排 10 套、叠拼 16 套，总计408 套宁波跃达置业 3 万 4 万多层价格 4500元/，叠拼5500 元/多层 70-90叠拼 145-200，别墅250-280二期 08 年 6 月18 号开盘，推出 246 套，目前销售率为 50%。面积小，总价低。 社区规模小，交通不便。宁波的市区客户，主要是新宁波人古城新境江北区慈城镇国庆村江北大道以南枫

12、湾河以东,庆丰路以北多层（5-6 F）小高层（11-12F）联排别墅计 806 余户北岸房产7.8 万13 万多层、小高层4500 元/，别墅均价 6000 元/平方米面积范围 75-230主力面积：90-1402007 年 5 月开盘，目前销售率已达 80%。小区规模大，自身有一定配套。距离远，交通不便利宁波本地人为主，有大量金田集团的员工慈湖逸墅东至慈骆公路，西至上岙村小河，南至规划路，北至上岙村道路多层 4-6F联排 3F计 230 套宁波新京房地产开发公司4 万 4.5 万多层均价 5000元/，联排总价 80-200 万元面积范围110-260主力面积130-16005 年 12 月

13、开盘，目前已销 85%周边有慈湖和毛力水库，环境较好小区较小，无任何配套慈溪、江北客户为主慈城新区湖西地块分析报告2009-7-99市场分析： 区域板块内楼盘较少，在售楼盘也基本处于尾房销售，因而本项目具有一定的机会点； 地块所在区域产品较丰富，主要有多层、小高层、叠拼、联排等产品，区域市场上多层洋房、单体、双拼别墅等产品还不多见； 从目前的价格来看，普通住宅产品（多层、小高层）之间的价格差异不大，一般均在 4500-5000 元/之间，而联排产品价格在 6000-9000 元/左右，比普通住宅要贵 2000-3000 元/； 从客户来源看，在售楼盘的客源主要来自于宁波本地，普通产品以新宁波人

14、为主，别墅产品以慈城、慈溪、江北的企业主为主； 从楼盘档次来看，区域内还没有标杆楼盘，从楼市发展趋势来看，区域市场发展速度比较缓慢； 从客户购房目的来看，自用客户为主，鲜有投资客； 商业：目前在售楼盘的底商价格在 6000-12000 元/左右，且销售速度明显偏慢，并出现已交付的楼盘有大量底商空置的情形；慈城新区湖西地块分析报告2009-7-910五、土地市场分析2006 年至今慈城土地（商住、住宅）情况出让单位 交易时间 地块名称 面积(亩) 用途 出让方式 起始价位 (万/亩) 成交总价 (万)楼面价(元/平方米)成交地价（万/亩） 容积率（） 竞得单位宁波市国土资源局江北分局2006-1

15、2-27慈城新区湖东-2、-5、-6、-7、-8、-9341.8 住宅 挂牌 120 41084.6 - 120.2 - 宁波慈通 置业宁波市国土资源局江北分局2006-12-12 塘家湾 1地块 241.5 住宅 挂牌 90 27917.4 1651 115.6 1.05宁波众茂置业股份有限公司宁波市国土资源局江北分局2006-12-12 塘家湾 3地块 32.3 商用 挂牌 56 2635.639 1020 81.6 1.2宁波众茂置业股份有限公司分析： 05 年至今，慈城仅成交三幅土地，土地成交量很少，但是随着慈城新区的基础投入逐渐完善，慈城新区将会有多幅土地推出。将会对本地块产生一定的

16、威胁。 从成交面积来看，虽然仅成交三幅土地，但是其中两幅分别为 341.8 亩、241.5 亩，如此规模的项目一旦开工、销售，将会造成短期内供应量大增，竞争压力大。慈城新区湖西地块分析报告2009-7-911 从成交价格来看，由于都是在 06 年成交的，因而地价都相对较低。 本地块万科、凯德都实地考察过，若价格合适，这两家开发商会有一定的意向性。六：产品定位与价格预测 地块-A、-B 容积率分别为 1.18、1.13，及其他规划经济指标，建议产品以双拼、联排为主，配以部分叠排、商业产品； 通过周边在售楼盘的调研与综合对比，预计双拼平均售价为 12000 元/、联排售价 10000 元/、叠排售

17、价 7500 元/、单层商业售价 7000 元/。 综合当前市场行情及地块特性，建议产品与售价如下：产品类型 面积范围 主力户型 建议均格 所占比例 备注双拼 250-450300、35012000 元/ 30%联排 200-300250、30010000 元/ 50%叠排（5F） 200-300200、2507500 元/ 14.5%小区配套商业 30-80 40-60 7000 元/ 2% 一层挑高幼儿园、会所、卫生站、净菜市场及必要的物业、居民会用房等。- - - 3.5% 按照规划文本 要求配置慈城新区湖西地块分析报告2009-7-912七、经济测算 楼面价(元/)地价 (万元/亩)总

18、成本 (万元)总销售收入(万元)利润 (万元)成本利润率4033 310 364184 365557 1373 0.4%3253 250 328461 365557 37096 11.3%2732 210 304646 365557 60911 20.0%测算结论：根据所建议的售价及建造、管理等成本，经过测算，楼面地价在 250 万元/亩时，本项目具有 11%的利润率，若楼面地价高于 250 万元/亩以上，则项目利润率将小于 11%，可操作性将相应减少。慈城新区湖西地块分析报告2009-7-913综上所述：地块位于慈城新区，面积较大、项目操作上具有一定的规模性，今后这样大规模的纯住宅用地将很少

19、推出，而目前地块周边基础建设、配套设施相对落后、当地购买力不强，必须开发高端产品来吸引城区、周边郊县的客群。从经济测算来看，若楼面地价高于 250 万元/亩以上，则项目利润率将小于 11%，可操作性将相应减少。项目发展部2009-7-9慈城新区湖西地块分析报告2009-7-914附本地块经济效益测算表一、经济技术指标 总用地面积： 32.21 公顷 (计 483.15 亩） 总建筑面积： 388453 平方米 地上面积： 371343 平方米 双拼 111403 平方米 联排 185672 平方米 叠排 53845 平方米 商业 7427 平方米 物业幼儿园及会所等 12997 平方米 地下面

20、积： 17110 平方米 1、 人防地下室 14011 平方米 (可建设车位 280 个)2、 地下室 3098 平方米 (可建设车位 77 个)容积率： 1.15 绿地率： 30% 建筑密度： 30% 车位总计： 388 个 室外车位： 30 个 室内车位： 358 个 二、直接成本估算 总计： 295379 万元 (一)土地费 合计： 127830 万元 慈城新区湖西地块分析报告2009-7-9151、土地费用： 3253 元/平方米 计 120787 万元 或 250.0 万元/亩 计 120788 万元 2、土地契税： 元/平方米 计 3624 万元 3、配套费： 90 元/平方米 计

21、 3419 万元 (二)开发成本 合计： 117102 万元 费用名称 单位成本(元/平方米) 总面积(平方米) 造价(万元) 1、前期工程费： 150 388453 5827 万元2、 建安造价： 合计： 88994 万元双拼 2500 111403 27851 万元联排 2300 185672 42704 万元叠排 1600 53845 8615 万元商业 1500 7427 1114 万元物业幼儿园及会 所等 (建设费用在配套费)中列支) 1500 12997 1950 万元地下室 2500 3098 775 万元人防地下室 3000 14011 4203 万元别墅人防 (采用易地安置)

22、 2000 8912 1782 万元3、附属工程费： 600 371343 22281 万元(三)开发期间费 合计： 50447 万元 1、管理费用： (一)+(二)*2%= 4899 万元 2、不可预计费： (二)*2%= 2342 万元 3、财务费用： (一)+(二)*0.7%*42 月*60%= 43206 万元 三、销售收入 合计： 365557 万元 费用名称 单位售价(元/平方米) 总面积(平方米) 销售价格(万元) 双拼 12000 111403 133683 万元联排 10000 185672 185672 万元叠排 7500 53845 40384 万元商业 7000 742

23、7 5199 万元物业及会所 0 12997 0 万元地下车位 8 万元/个 77 个 620 万元慈城新区湖西地块分析报告2009-7-916四、其他成本 合计： 33083 万元 1、 销售费用 365557 *2.5% = 9139 万元 2、 税金合计 23944 万元 营业税 365557 *5%= 18278 万元 城建税 18278 *7%= 1279 万元 教育附加税 18278 *4%= 731 万元 土地增值税 365557 *1%= 3656 万元 五、利润 365557 万元 295379 万元 33083 万元 37096 万元六、总成本 295379 万元 + 33083 万元 = 328461 万元 七、成本利润率 37096 万元 / 328461 万元 = 11.29% 注：人防的易地安置费根据相关文件，按总建的 3%、2000 元/平方米计算。相关文件：关于调整规范人防工程易地建设费有关问题的通知-浙价费2004121 号关于确定结合民用建筑修建防空地下室比例的通知