1、中国深圳 2011年05月 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 2 页 共 33 页 版权声明 Copyright; All rights Reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有， 未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报 告中的部分或全部内容。 This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of
2、this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose. 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 3 页 共 33 页 目 录 目 录 3第一部分 项目分析 .4 一、项目概述 .4 二、地理位置 .5 三、项目现
3、状 .6 四、项目定位 .6 五、产品分析 .7 六、项目配套 .8 第二部分 宏观环境分析 10 一、宏观经济分析 10 二、2011年房地产政策分析 11 三、2011年房地产政策展望 13 第三部分 广州房地产市场分析. 15 一、成交量分析 15 二、成交价格分析 17 三、市场小结 .20 第四部分 越秀房地产市场分析. 21 一、区域二级市场分析 .21 二、区域三级市场分析 .22 三、项目片区物业分析 .24 第五部分 项目收购价值评估 26 一、测算前提 .26 二、收益法（直接资本化法）估价 .27 三、市场类比法估价 30 四、综合评价 .31 第六部分 实施方案与风险分
4、析. 32 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 4 页 共 33 页 第一部分 项目分析 一、项目概述 占地面积（m2） 5725 建筑面积（m2） 44742 商业面积（m2） 5785 办公面积（m2） 33005 地下面积（m2） 5465 其中 配套面积（m2） 487 实 用 率 73.2% 单层面积 45/F：2416m2；6/F：2342m2；7/F：2289m2；89/F：2305m2；10/F：2022m2；1116/F：1805m2；1720/F：1616m
5、2层高 3.3米 户型 160-2000m2车位数量 67个 停车位租价 800元/个月 物业管理费 16元/ m2月 开盘时间 2008.4 入住时间 2008.8 楼层状况 -1至-2层停车场，1至3层商铺，4至20层写字楼 内部配置 6台三菱高速电梯，IC智能监控系统， 自动喷淋消防灭火系统，中央空调 一手销售价格 写字楼12000-13000元/m2，商业50000元/m2广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 5 页 共 33 页 二、地理位置 本项目位于东风西路以北、
6、盘福路以东的交汇处， 东面紧挨“华联百老汇”， 双面临街 （东风路和盘福路）；地处广州市政府部门办公最集中 的地段之一，距离地铁纪念堂站仅200米。 本项目 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 6 页 共 33 页 三、项目现状 项目已于2008年在建成，目前已经销售完毕。 四、项目定位 “可销售酒店商务式写字楼” 首创酒店商务概念， 以实用方便的酒店设施以及以人为本、 体贴周全的服务配套面向市场，用户足不出户即可以通过3L式全方面感观来享用另一种办公空间，全面提升商务效率。
7、广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 7 页 共 33 页 五、产品分析 户型由1602000m2，可自由组合或间隔，灵活方便。 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 8 页 共 33 页 六、项目配套 1、商业金融配套：项目隶 属东风路金融商圈，商业配套齐全 东风路为广州著名的“金融一条街”，素有“黄金八公里”之美誉，周边分布有众多行政事业单位、国企、贸易型私企、
8、信息服务及中介服务企业。 2、交通配套：地铁、公交巴士2、56、62、204、217、528等逾十条线路形成完善交通体系 地铁二号线纪念堂站之上，步行5分钟即可到达项目；同时，亚洲最大地铁中转站公园前站I2出口（出市府）到项目亦只需10分钟左右；此外，亚洲金融中心位于广州东西走向主干道东风路上，30 多路公交线路通达市内各地；东风路、环市路主干道接驳快捷，同时，亚洲广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 9 页 共 33 页 金融中心至广州火车站、广东省汽车站、广州市汽车站等中、长
9、途客运站亦只需不到10分钟的车程。由地铁、公交、汽车客运站、火车站编织的立体化交通网络，成就亚洲金融中心高效商务办公速度。 3、其他配套： 学校：广州市东风西路小学、广州市知用中学、广州医学院、广州市卫生学校 医院：广州市第一人民医院、广州市越秀区第二人民医院 银行：中国工商银行、中国银行、中国农业很行、中国建设银行 娱乐：中央公园、越秀公园、中山纪念堂 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 10 页 共 33 页 第二部分 宏观环境分析 一、宏观经济分析 宏观经济层面： CPI
10、持续走高，国内通胀压力加大，P PI震荡上扬，国外输入性压力加大。根据中央经济工作会议精神。2011 年中国宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，保持经济平稳较快发展，总体稳定是目标。 根据最新统计数据：2010年中国GDP增长10.3%，国民经济运行态势总体良好。但值得注意的是全年消费者物价指数CPI同比上涨3.3%，生产者物价指数PPI增长5.5%，通胀压力明显，美国货币增发引起的通货膨胀在中国有比较深的影响，国民资产通胀压力加大。 2010年CPI走势分析 2007年-2010年GDP走势分析数据来源：国家统计局广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 201
11、1 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 11 页 共 33 页 二、2011年房地产政策分析 2010年政策回顾： 2010年是房地产调控的大年， 也被业界称为史上最严厉调控年，静观2010 年楼市调控，可以发现当前中国房地产的调 控政策，主要不在于再有什么创新，而在于已颁布政策的贯彻落实。能够落地的政策才是符合 实际的好政策。2010 年中国房地产市场三轮调控均是对房地产市场整体上出现的 一些积极的变化做出的及时反应。 2008年-2010年房地产调控脉络图 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin w
12、orldwide. All Rights Reserved 第 12 页 共 33 页 2011年1-4月新政分析： 意料之中的力度，预期之外的时点。“金融+营业税+限购+限贷+房产税试点” 的多重出击，体现政 府对楼市调控态度及决心。 此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。 综合来看，
13、一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是35 个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。 新国八条 加息 房产税 2011年4 月6 日起央行上调基准利率， 金融机构存贷款基准利率均上调25 个基点。其中，5 年期以上贷款利率从6.6%提高到 6.8%。11年新政2011年1月26日， 国务院再度推出八条房地产市场调控措施， 要求强化差别化住房信贷政策， 对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍 。上海、重庆公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.2%，上海税
14、率为0.6%。广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 13 页 共 33 页 三、2011年房地产政策展望 第一、政策严格执行。 继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策。比如：“土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回”的规定在未来被执行的可能性越来越大；土地问责2010年没有执行，官方表示2011年会跟进；二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。 第二、政策力度加强。 2011 年，若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会
15、继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011 年均有可能，关键是看楼市的变化；另外，2011 年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。 第三、政策范围扩大。 覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，进入 2011 年，郑州、武汉、太原已经加入了限购城市行列，预计会在目前19个城市的基础上继续增加若干个二线城市（四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购）；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限
16、制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。 第四、新的政策出台。 房产税靴子或将落地。十二五期间将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品住房房产税在内。 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 14 页 共 33 页 德思勤观点 本次调控是在今年新房供给增长，楼市 需求自然性回落，房产税出台在即，各地限购政策进一步铺开的背景下超预期出台，非常明确的意味着中央政府对楼市调控的目标已经从“抑制房价过快上涨”转移至“使得房价回到合理水平上” 。 本次调控中的限购政
17、策被明确铺开到省 会城市以及房价过快上涨城市，其严厉程度超过之前限购城市最严的限购政策， 1季度交易量出现明显下滑。 新政的出台将使开发方向有所变化，高 档房将存在更多的变数，开发数量递增速度将会减少甚至回落，中低档房则会增幅加快。 短期内商业地产出现机遇，商业、写字楼物业成为市场新宠。 “短期政策执行力度从严，住宅市场受到打压， 资金流转向商业地产，中长期稳定向上发展” 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 15 页 共 33 页 第三部分 广州房地产市场分析 一、成交量分析
18、整体成交量分析： 2010年1-12月广州新建商品房成交面积为1097.46万m2，同比减少13.30%。成交主要集中在增城市、番禺区、花都区、天河区和白云区。这五个区域的成交量占广州商品房市场总体成交量的 73%，且各 区域年度成交量均突破百万平方米。成交量最大三个项目分别为碧桂园凤凰城、广州亚运城和碧桂园豪园。 2010年1月-2010年12月广州十区二市新建商品房成交量走势图 数据来源：广州房管局0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.1
19、0 10.11 10.12单位：万平方米广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 16 页 共 33 页 商业成交量分析： 1-12月，广州商业成交出现阶段性增加，并于11月份达到最高值，12月虽然出现大幅回落， 但总体而言2010年广州商业成交量同比大幅增加51.61%， 达到62.78万m2。 2010年1月-2010年12月广州十区二市新建商业用房成交量走势图 写字楼成交量分析： 2010年度广州写字楼市场交易活跃期主要集中在8月份和12月份，总体成交量达63.43万m2。12
20、月成交面积为10.12万m2，为全年交易量最大的月份。2008年、2009年月均成交分别为2.04万m2、4.08万m2，可见写字楼市场成交量的大幅攀升除了受城市经济发展影响之外，与近期国家对住宅市场的频繁调控也有较大关系。 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12单位：万平方米数据来源：广州房管局广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin
21、 worldwide. All Rights Reserved 第 17 页 共 33 页 2010年1月-2010年12月广州十区二市新建写字楼成交量走势图 二、成交价格分析 整体成交价格分析： 2010年1-12月广州新建商品房成交均价为12562元/m2，较 09 年成交均价上涨28.91%。 2010 年 1-12 月中心区的天河区、越秀区和海珠区成交均价位列前三，分别为 22928、19224和18756元/ m2，分别同比上涨34.84%、20.80%和46.46%。 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 10.01 10.02 10.03 10
22、.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12单位：万平方米数据来源：广州房管局广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 18 页 共 33 页 2010年1月-2010年12月广州十区二市新建商品房成交均价走势图 商业成交价格分析： 从今年1月开始，成交均价整体呈波浪形变化。6月份成交均价是31550元/ m2，为全年最高，1月份成交均价仅为11025元/ m2，为全年最低。全年成交均价为185元/m2。 2010年1月-20
23、10年12月广州十区二市新建商业用房成交均价走势图 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12成交均价 (元 /M) 11635 10988 11903 11874 11314 14635 12330 12720 12917 12314 12988 141550200040006000800010000120001400016000单位：元/平方米数据来源：广州房管局 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.1
24、1 10.12成交均价 (元 /M) 11025 22440 12769 17621 21113 31550 17834 17912 22250 17927 17765 1722905000100001500020000250003000035000单位：元/平方米数据来源：广州房管局 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 19 页 共 33 页 写字楼成交价格分析： 2010年广州写字楼成交价格波动较大， 3月成交均价14147元/ m2，为年度最低值，而8月达23477元/
25、m2，当月涨幅达40%。 2010年1月-2010年12月广州十区二市新建写字楼成交均价走势图 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12成交均价 (元 /M)15706 17377 14147 15197 15559 17054 16768 23477 18243 19100 17204 199820500010000150002000025000单位：元/平方米数据来源：广州房管局广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. A
26、ll Rights Reserved 第 20 页 共 33 页 三、市场小结 自2010年4.17新政出台以来，中央对于房地产市场的调控政策不仅没有放宽，反而还在不断的加码。随着调控组合拳的不断出台，消费者的入市意愿逐步在下滑。尤其是限购令出台后，多次置业者的入市资格受到极大的限制，因此成交量大幅下滑并不意外。 商业市场： 2011 年，在针对住宅市场的调控 成为常态、国内流动性依旧过剩的影响下，我司认为，将会有更多资金涌进商业市场，广州商业市场有望实现历史性的飞跃，成交量将保持在70万m2线上，成交均价有望突破两万元的关口。 写字楼市场： 随着广州城市环境的大幅提升，广州写字楼市场有望保持
27、增长态势，成交量有望达到70万m2以上，成交均价将有望维持15%-20%的涨幅。 综合之前影响楼市的因素，在经济稳步发展、流动 性充裕和广州城市快速发展的推动下，广州的楼市价值在提升，预计2011 年楼价仍处于上升趋势。 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 21 页 共 33 页 第四部分 越秀房地产市场分析 一、区域二级市场分析 2010 年越秀区住宅供应面积为 17 万 m2，市场吸纳率 102%，整体供求相对平衡，9 月的供应量比较突出。越秀区10年仅出让2 宗住宅用地，
28、建筑面积约4 万m2，不及全年住宅市场总成交面积的1/4，据统计，越秀区目前在售项目约12 个，绝大部分的项目已处于尾货阶段，预售项目共有 3 个，项目稀缺性将造 成区域市场供应不足，从而导致价格未来将会持续走高。 2010年区域内商业及写字楼供应量都相对较少，因此出现供不应求的局面。 2010年6月-2010年12月越秀区新建商品房供销分析 指标 2010.06 2010.07 2010.08 2010.09 2010.10 2010.11 2010.12住宅新增供应面积（万） 0 0.26 2.18 7.32 0 2.69 0 住宅销售面积（万） 1.10 0.91 1.10 2.66 3
29、.91 0.81 1.71 商品住宅 住宅销售均价（元/） 21500 20000 21222 22514 24214 21940 23224 商业房新增供应面积（万） 0 0 0.00 0.04 0 0.72 0 商业房销售面积（万） 0.55 0.22 0.79 0.20 0.48 0.12 0.61 商业用房 商业房销售均价（元/） 22000 29000 12713 24769 16200 13493 12430 写字楼新增供应面积（万） 0 0.45 0 3.04 0 2.61 0 写字楼销售面积（万） 0.27 0.38 1.33 1.14 0.15 0.38 0.30 写字楼 写
30、字楼销售均价（元/） 14600 12000 17450 13569 15027 9509 17106 数据来源：广州房管局 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 22 页 共 33 页 二、区域三级市场分析 存量商业分析： 2010年广州市十区二手商铺市场成交面积为33.60万m2，较上年同期大幅攀升76.3%。存量商铺买卖成交增多主要是受到经济回升、通胀逐月走高以及政府强化住宅市场调控等因素的驱动。2010 年商铺物业价格实际售价上升比较明显，因为商铺物业差异性大，不同类型表
31、现不同。 从租金情况看，广州不少商铺物业平均租金均有所上涨。一些区位较好的街铺尤其受到青睐，交易和投资需求均十分活跃。珠江新城商业氛围逐渐浓厚，板块内的一些临街商铺成为市场热点。 存量写字楼分析： 2010年广州市十区二手写字楼市场成交面积为16.04万m2， 较上年同期增长 20.7%。一方面与经济企稳向好、用家购置意愿增强有关；另一方面亦与政府持续调控住宅市场、资金分流至写字楼市场有关。 2010年1月-2010年12月二手写字楼买卖成交情况（单位：万m2） 2010年 2009年 同比（%） 16.04 13.29 20.7 甲级写字楼总体租金持续回升。2010年广州甲级写字楼平均租金为
32、106.6元/ m2/月，较上年度上升8.5%。 各板块中，体育中心板块平均租金为90.8元/ m2/月，较2009年上升6.0%，由于上年度该板块租金跌幅最少，因而本年升幅亦相对较窄。珠江新城板块平均租金为133.4元/ m2/月，广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 23 页 共 33 页 较2009年上升10.0%，在各板块中升幅最大。天河北板块平均租金为111.1元/ m2/月，较2009年上升8.7%。 越秀区板块平均租金为75.6元/ m2/月，较2009年上升9.6
33、%。 2008年-2010年广州写字楼租金情况分析（单位：元/m2/月） 2008年 2009年 2010年 板块 平均租金 平均租金 平均租金 同比（%） 体育中心 94.9 85.6 90.8 6 珠江新城 138.4 121.3 133.4 10 天河北 141.1 102.2 111.1 8.7 越秀区 78.6 69 75.6 9.6 总体 121.1 98.2 106.6 8.5 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 24 页 共 33 页 三、项目片区物业分析 越秀
34、区为全市十区域面积最小的一个区， 其商业网点分布也较集中， 以北京路为商业龙头，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺和专业市场临街商铺并存的局面。 项目所在区段目前写字楼平均月租金价格水平在 80-120 元/m2之间，销售价格在12000-18000元/m2之间。 所在区段目前商业平均月租金价格水平首层 150-500 元/m2，2-4 层平均租金价格在50-100元/m2。 项目周边写字楼分布 越秀城市广场 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All R
35、ights Reserved 第 25 页 共 33 页 项目周边写字楼租售情况分析 项目名 位置 租金（元/M2月） 售价（元/M2） 千树盘福大厦 东风西路与盘福路交汇处 75 丝丽大厦 东风西路198号 65 15100 银农大厦 东风西路178号 80 越秀城市广场 东风中路 120 19000 盘福大厦 解放北路863号 85 越秀天安大厦 解放北路960号 80 桂冠大厦 解放北路787号 60 12500 华南电脑大厦 解放北路783号 75 13000 广州交易广场 东风中路268号 85 14800 府前大厦 解放北路 55 13900 数据截止于2011年3月 项目周边商业
36、租售情况分析 位置 平均租金（元/M2天） 平均售价（元/M2） 东风西路 14 46000 盘福路 8 32000 解放北路 12 43000 数据截止于2011年3月 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 26 页 共 33 页 第五部分 项目收购价值评估 一、测算前提 本次对项目收购价值的评估为反映评估标的市场真实价值提供参考依据， 因项目为商贸办公金融综合楼，周边市场上类似房地产出租及销售的案例较多，故采用收益法中的直接资本化法与市场类比法相结合确定估价结果。 项目使用年
37、限确定： 2007年5月2056年4月（产权50年） 评估指标： 占地面积（m2） 5725 建筑面积（m2） 44742 商业面积（m2） 5785 办公面积（m2） 33005 地下面积（m2） 5465 其中 配套面积（m2） 487 广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 27 页 共 33 页 二、收益法（直接资本化法）估价 1、年有效毛收入 选取周边类似案例，确定本评估标的办公及商业物业的租金，通过租金计算本评估标的的年有效毛收入。 办公物业租金的确定： 计算比准租金
38、项目 越秀城市广场 盘福大厦 广州交易广场 租金（元/m2/天） 4.4 3 3.2 区位状况修正 98/100 100/98 100/100 房地产状况因素修正 实物状况修正 97/100 100/93 100/100 租赁状况修正 100/100 100/95 102/100 租金时间修正 99/100 100/100 101/100 比准租金（元/m2/天） 4.1 3.5 3.3 比准租金确定 对调整后的比准价格进行综合平均，本评估标的办公物业于估价时点的租赁价格为： 4.145%+3.525%+3.330%=3.72元/m2/天 商业物业租金的确定： 计算比准租金（首层） 项目 金融
39、商业街 越秀城市广场 广州交易广场 租金（元/m2/天） 7 10 6 区位状况修正 100/98 98/100 100/100 房地产状况因素修正 实物状况修正 100/93 97/100 100/100 租赁状况修正 100/95 100/100 102/100 租金时间修正 100/100 99/100 101/100 比准租金（元/m2/天） 8.1 9.4 6.2 比准租金确定（首层） 对调整后的比准价格进行综合平均，本评估标的商业物业于估价时点的租赁价格为：8.1 元/m2/天30%+9.4元/m2/天30%+6.2元/m2/天40%=7.72元/m2/天 广州越秀亚洲金融中心项目
40、投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 28 页 共 33 页 2-3层按照首层30%计算租金=7.72*30%=2.32 商业平均租金=7.72*50%+2.32*50%=5.10 写字楼整体出租率约为90%；商业出租率约为95%。以此作为测算依据，本评估标的单位面积的有效毛收入为： 写字楼物业年有效毛收入=3.72元. m2/天90%365天=1222元/ m2商业物业年有效毛收入=5.10元. m2天95%365天=1770元/ m22、年运营费用 税金 主要包括房产税、营业税及附加费，取年有效毛收
41、入的5.55。 办公物业税金=1222元/m25.55=67.8元/ m2商业物业税金=1770元/m25.55=98元/ m2 维修费 取建筑物重置价值的1%。根据广东建筑工程造价参考标准，本评估标的为高层商务办公楼，地上20层，地下2层，主要机电设备及电梯采用进口产品。其重置价值约为6000元/ m2。 6000元/m2*1%=60元/ m2 保险费 取建筑物重置价格的1.5-3，本次取2.0。 6000元/ m2*2.0=12元/ m2 管理费 由于本评估标的租金中不包含管理费用，故不扣除。 确定年总费用 写字楼物业年总费用=67.8元/ m2+60元/ m2+12元/ m2=140元/
42、 m2商业物业年总费用=98元/ m2+60元/ m2+12元/ m2=170元/ m2广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved 第 29 页 共 33 页 3、年净收益的确定 年净收益=年有效毛收入-年运营费用 写字楼物业年净收益=1222元/ m2-140元/ m2=1082元/ m2商业物业年净收益=1770元/ m2-170元/ m2=1600元/ m24、资本化率的确定 采取市场提取法确定资本化率 可比案例 净收益比 权重 越秀城市广场 8.50% 20.00% 广州交易广场
43、7.50% 80.00% 加权平均资本化率的取值： 资本化率=8.5%*20%+7.5%*80%=7.7% 5、经济收益年限的确定 本评估标的的用地性质为商办综合用地，用地年限为50年，拿地时间为2007年4月，则剩余年限为45年。 6、收益价格的确定 )1(11nrraV+= 写字楼物业收益价格=（10827.7%）1-1（1+7.7%）45=13553元/ m2商业物业收益价格=（16007.7%）1-1（1+7.7%）45=23041元/ m2广州越秀亚洲金融中心项目投资可行性研究报告 Copyright 2011 Taskin worldwide. All Rights Reserve
44、d 第 30 页 共 33 页 7、估价结论 通过收益还原法求得本评估标的的价格为： 写字楼物业总价值=13553元/ m233005 m2=4.47亿元 商业物业总价值=23041元/ m25785 m2=1.33亿元 本评估标的总价值=4.47亿元+1.33亿元=5.8亿元 三、市场类比法估价 1、写字楼销售收入 目前项目周边主要为二手写字楼，通过市场比较法，对项目售价进行整体估算： 项目名称 权重 价格（元/m2） 权重价格（元/m2）越秀城市广场 10% 19000 1900 广州交易广场 40% 14800 5920 丝丽大厦 15% 15100 2265 华南电脑大厦 35% 13000 4550 本项目 14635 销售价格考虑到政策及市场变化，结合片区房地产价格增长情况，按照年增长7%幅度计算。 2011年销售本项目静态比准均价：15670元/m22、商业销售收入 项目名称 权重 价格（元/m2） 权重价格（元/m2）金融商业街 40% 45000 18000 广州交易广场 40% 43000 17200 越秀城市广场 20% 56000 11200 本项目 46400 销售价格考虑到政策及市场变化，结合片区房地产价格增长情况，按照年增长10%幅度计算。 2011年销售商业（首层）静态比准均价：49000元/m2
