1、长城大厦项目商业定位与租金测算报告上海高力物业顾问有限公司零售物业代理部2007年12月目录4项目定位及布局4项目租金测算工程配合定位准确 项目成功执行团队项目推广项目成功四大保障业态功能组合量贩式KTV高档会所健身会所家电数码卖场大型餐饮异国料理中西式快餐咖啡护理超市娱乐业种业态餐饮主题店配套服务核心商圈辐射商圈目标商圈界定周边居民周边商务人群目的性消费人群本项目定位于社区型商业中心商圈辐射周边居民与商务人群功能满足于生活消费与目的性消费项目主题 档次定位 经营规模中档定位，适合大众消费人群，服务周边居民地下一层，地上五层，共计约2万平方米项目主题、档次及经营规模打造成餐饮、娱乐、休闲、购物
2、一站式社区型消费场所项目定位5F4大卖场B11F2F百货3F量贩式KTV5F健身会所4F汽车美容/家电数码卖场B1汽车美容/家电数码卖场/休闲餐饮/中西快餐1F休闲餐饮/中西快餐/异国料理2F大型餐饮3F购物中心主题型生活广场 X业态面积配比餐饮34%主题店35%娱乐29%零售2%2%401.7零售29%5719.16娱乐35%6973.7主题店34%6608.52餐饮比例面积（平米）业态楼层分布B1如：百思买/国美/永乐等2000数码家电卖场如：美车饰/美车堂等2973.7汽车美容商家列举面积（m2 ）业种业态汽车美容 数码家电卖场B1-汽车美容,数码卖场楼层分布1F如：屈臣氏/阿吉豆/达芙
3、尼401.7特色零售如：肯德基/麦当劳/巴贝拉等500西式快餐/休闲餐饮/咖啡如：百思买/国美/永乐等1000数码家电卖场如：美车饰/美车堂等1000汽车美容商家列举面积（m2 ）业种业态汽车美容 数码家电卖场西式餐饮/休闲餐饮特色零售1F-汽车美容,数码广场,西式快餐如：味千拉面/和绿寿司/韩风等801.55异国料理如：巴贝拉/萨利亚/季诺等1000休闲餐饮如：肯德基/麦当劳/Subway等1000西式快餐商家列举面积（m2 ）业种业态楼层分布2F西式餐饮/休闲餐饮/异国料理2F-休闲餐饮楼层分布3F如：张生记/苏浙汇/绍兴饭店等3306.97大型餐饮商家列举面积（m2 ）业种业态大型餐饮3
4、F-大型餐饮楼层分布4F如：威尔士/一兆伟德/舒适堡等2794健身会所商家列举面积（m2 ）业种业态健身会所4F-健身中心楼层分布5F如：好乐迪/必爱歌/钱柜等2925.16量贩式KTV商家列举面积（m2 ）业种业态量贩式KTV5F-量贩式KTV目录4项目定位及布局4项目租金测算租金测算市场比较法（一楼）一般一般一般业态组合一般一般一般商圈成熟度4.546一层平均租金（元/平方米/天）一般一般一般物业管理中高端中端中端目标客户定位一般一般较好管理经营方式经营因素较好较好一般建筑立面与建筑风格较好好较好临街状况好一般一般装潢标准一般较好较好商铺规划产品因素较好较好较好规划前景较好较好较好交通状况
5、一般一般一般周边商业氛围区域因素杰地大厦联合大厦中关村科技大厦类别备注：按建筑面积算租金测算市场比较法（一楼）备注：按建筑面积算(一层租金）6.02 加权平均值（元/平方米/天）5.494.767.8调整后租金值（元/平方米/天）22%19%30%系数4.546一层平均租金（元/平方米/天）3%3%3%物业管理3%3%3%目标客户定位3%3%3%业态组合2%2%2%管理经营方式经营因素3%2%3%建筑立面与建筑风格0%0%3%临街状况3%2%3%装潢标准4%3%3%商铺规划产品因素2%2%3%规划前景1%1%2%交通状况-1%-1%1%商圈成熟度-1%-1%1%周边商业氛围区域因素杰地大厦联合
6、大厦中关村科技大厦类别租金测算一楼租金范围6.026.625.42保守估值基本估值乐观估值单位：元/平方米/天区间10%10%租金测算各楼层租金范围单位：元/平方米/天备注：按建筑面积算6.626.025.42100%1F3.973.613.2560%B14.974.524.0775%2F3.313.012.7150%3F1.991.811.6330%4F1.321.201.0820%5F乐观估值基本估值保守估值楼层系数楼层租金收益计算原则90特色零售120大型餐饮90数码家电卖场90汽车美容120健身会所90一般餐饮120量贩式KTV免租期免租期（天）说明:1、因本项目体量不大，规划商家不多
7、，满铺率均按照100%计算2、租金计算以基本估值计算租金计算方式：相应租金（楼层） 满铺率 免租期折扣商家面积十年租金收益计算17,761,45324,311,777 24,311,77726,742,95529,417,25032,358,97535,594,87339,154,36043,069,79647,376,77601000000020000000300000004000000050000000第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年备注：1）第四年起每年租金环比递增率为10%2）租金计算以建筑面积为准十年的租金总收益为320,099,994元We accelerate your success by making our knowledge your property
