1、浅析房地产行业财务风险的识别与管理 李伟 兖矿东华建设有限公司 37处 摘 要： 自 1998年之后, 我国房地产开始进入飞速发展的黄金时期, 房地产业也成为了支撑我国国民经济的支柱产业之一, 作为一个重要的经济增长点, 在我国国民经济的发展中发挥着重要的作用。随着经济房地产行业环境复杂多变, 竞争日渐激烈, 房地产企业经营管理的风险也日益增加, 其中财务风险是房地产企业经营风险中的重要部分, 本文通过对房地产企业中的财务风险进行分析, 发现房地产企业中常见的财务风险, 查找原因, 寻找漏洞, 并提出相应的举措, 使控制财务风险这些复杂而持久的工作有序进行。关键词： 房地产行业; 财务风险;
2、经营管理; 分析; 作者简介：李伟, 兖矿东华建设有限公司 37处, 高级经济师;研究方向:房地产经营与财务管理。一、房地产行业财务风险的基本情况1. 房地产行业财务风险的特点资金流转周期长, 资金投入大。房地产的开发涉及土地征收、开发建设、竣工销售和物业管理等环节, 各个环节都需要极大的资金投入, 尤其是目前土地征收成本急剧增加, 而房地产开发只有到竣工销售阶段才可以进行资金回收, 加上销售阶段持续时间较长, 资金回收需要一定的期限, 造成房地产企业资金流转压力较大。贷款偿还能力低。相当一部分房地产企业的流转资金来源于借贷, 而一旦房地产企业存货量增大, 难以变现, 就会产生贷款无法偿还的情
3、况, 加大了企业的经营压力。受外界环境影响大。房地产行业是和国家政策息息相关的行业, 国家的经济政策对房地产行业有重要的影响。与此同时, 利率变化、原材料价格等因素也会对房地产行业的发展产生巨大影响。2. 房地产行业财务风险的具体体现无力偿债风险。大部分房地产行业靠借贷开发起步, 自有资金极少, 主要资金来自于借贷和贷款。一旦企业不能在要求周期内回收资金, 将会面临企业无法偿还债务的风险, 使企业陷入资金短缺的危机, 影响企业发展, 甚至造成企业的破产。利率变动风险。房地产开发所需要的资金主要是通过借贷的方式取得的, 一旦发生通货膨胀等原因造成贷款利率升高, 将会极大增加开发成本, 减少预期收
4、益。资金链断裂风险。房地产企业因为资金回收周期长, 开发投入大, 负债率高等情况, 企业资金链存在严重风险, 开发中任何一个环节出现问题都可能造成资金链断裂, 无法进行下一步经营开发, 甚至会给企业造成致命的伤害。二、房地产行业财务风险原因分析1. 外部因素房地产开发周期长。房地产开发具有周期较长的特点, 从土地征收到开发建设往往就需要 3年4 年甚至更长的时间, 这段时期内需要大量的资金注入而没有资金回流。而销售周期则需要更长的时间, 资金回收的时间往往在 10年以上。外界环境影响因素多。房地产行业是一个涉及多个领域的综合性行业, 其成本受人工成本、原材料价格、利率变化等多方面的影响。与此同
5、时, 房地产行业作为国民经济的支柱型产业之一, 受国家政策宏观调控的力度很大, 往往政策影响很大。由于近几年社会环境的多方面影响不确定性增大, 国家相关体系政策的不断完善, 房地产企业的财务风险也在不断扩大。市场供求风险。由于房地产市场在近几年变化剧烈, 房地产价格浮动较大, 往往因为资金投入时期和销售时期的房价变化影响预期收益。加之房地产市场供需变化巨大, 往往会造成房地产企业销售困难, 存货量增大, 资金难以回笼。2. 房地产财务风险内部因素房地产企业财务管理能力差。目前很多房地产企业的财务管理能力较低, 在资金的管理方面存在着相当多的问题。例如, 在资金的管理和使用、利益分配等方面权责不
6、明、管理不力;没有科学系统的资金管理定量指标体系, 而是单纯地通过领导层或项目负责人员“拍脑袋”来确定指标, 导致在项目开发过程中的资金收支也缺少量化标准, 资金管理的决策上无依据或依据不充分。这些问题造成了资金的利用率低, 资金的完整性和安全性也得不到保障。资本来源结构不合理。房地产行业是典型的资金密集型产业, 从房地产项目开发工程从开始到结束整个过程中都需要大量的资金投入, 如果初始资金少主要依靠借贷或者因为缺乏有效的资金规划导致资金运转出现问题, 这些问题会造成房地产企业在项目开发过程中自有资金比例较低, 造成很大的财务风险。资金管理控制力度不大。很多房地产企业资金管理模式过于简单, 在
7、企业经营的过程中没有做好预算、控制、计量、分析, 加之各部门对财务情况上报不及时, 造成企业对资金情况不能全面准确了解, 资金管理缺乏力度。三、房地产行业有效控制财务风险的对策1. 加强项目开发成本控制加强决策分析力度。房地产企业在进行项目开发前必须进行全面的可行性分析, 确保项目可以顺利实施并取得盈利, 避免房地产企业陷入项目亏损的困境。项目前期细化预算。在项目开发进入实际工作之前, 房地产企业必须对净土地成本、前期开发投入费用、配套工程建设成本、竣工费用、公共配套设施费用、销售费用、筹资成本、管理费用及各种税费等进行全面分析, 得出准确的成本测算, 为项目的资金管理打好基础。同时充分利用政
8、策和市场的有利条件, 从而达到降低成本的效果。做好设计阶段工作。设计费用在整个项目开发的成本中所占的比例极低, 但是设计工作却是对整个项目成本影响最大的一个环节, 因此必须在设计阶段加强对项目成本的控制和管理。原材料采购保质保量。在项目开发中, 针对常规大宗的原材料采购必须对供货商进行全面考察, 确保供货周期和材料质量可以满足项目要求。确保施工阶段顺利进行。施工过程是一个漫长的动态的阶段, 期间各种不可预测因素都会对项目开发造成影响, 如国家政策变化、市场波动等, 必须制定规范的施工阶段管理方法, 确保工程进度和质量。做好总结工作。房地产企业在项目结束必须进行全面的分析, 总结出经验教训, 为
9、以后的项目开发工作打好基础。2. 优化资金结构, 拓宽投资渠道房地产企业必须根据自身资本特点, 在项目开发中选择最适合的资金结构。拓宽投资渠道, 根据项目投资多少、投资期限长短、利益高低以及所需承担风险的大小, 慎重选择最适合本企业且能够在未来带来高收益的投资方式。3. 做好市场监测房地产行业是受多方面影响的行业, 因此房地产企业必须对国家政策和市场波动进行关注, 以便得到企业最好的投资策略。4. 做好风险管理工作风险隔离。风险隔离是企业常见的一种避免财务风险的手段, 分析出容易产生风险的单位在财务上进行隔离, 把财务风险的影响降到最低。制定应急计划。对可能的财务风险进行预测, 做好风险避免和
10、风险解决工作计划, 从而降低风险发生的概率和风险发生后造成的损失。四、总结综上所述, 对于房地产企业而言, 财务风险的识别与管理工作已经成为其有效管理财务风险、保障财务安全的重要方面。因此, 房地产企业必须加强相关方面的工作, 确保财务安全, 保证企业的发展。参考文献1陶萍, 申长青, 孙业慧.房地产上市公司财务风险识别及处置措施研究J.工程管理学报, 2010, 24, (1) :107112. 2王龙伟.浅析房地产企业的财务风险及改进方法J.经营管理者, 2014, (14) :160161. 3张红, 李洋, 黄硕.中国房地产上市公司财务危机预警研究J.河南社会科学, 2013, 21, (3) :7679. 4吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施J.江苏商论, 2011, (30) :221222.
