1、1丹徒新区彩虹城房地产市场研 究 报 告2目录第一章 宏观市场情况 .5一、镇江经济发展状况 51、GDP 及增长情况 .52、社会消费品零售总额 63、居民可支配收入 64、人口情况 7二、行业相关政策影响分析 8三、丹徒新区基本状况分析 10第二章 城西板块总体供需分析 13一、土地市场分析 131、2005 2006 年镇江土地出让分析 .132、小结 16二、房地产二级市场分析 161、房地产开发投资 162、商品房预售状况分析 17三、目标板块市场分析 181、板块市场总体供应分析 182、板块市场楼盘去化分析 19第三章 类比竞争物业调研分析 19一、竞争楼盘研究 191、重点竞争
2、对手 192、次要楼盘个案 23二、综合评判 381、楼盘差异化分析 382、综合结论 40第四章 二期产品定位建议 42一、现状 42二、产品建议 421、建筑细节建议 422、景观细节建议 473、户型产品建议 474、建议户型配比 503第一章 宏观市场情况一、镇江经济发展状况1、GDP 及增长情况2004-2006年 三 大 产 业 同 比 增 长 率6.60%3.10%7.60%15.70% 15.10%14.20% 16.60% 15.70%15.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%2004年 2005
3、年 2006年第 一 产 业 同 比 增 长 率第 二 产 业 同 比 增 长 率第 三 产 业 同 比 增 长 率781.16 871.671025.310.00200.00400.00600.00800.001000.001200.002004年 2005年 2006年2004 2006年 GDP值 （ 单 位 ： 亿 元 ）全市 GDP 连续 3 年保持高速增长，国内生产总值 GDP 指标 2006 年全市实现生产总值突破 1000 亿元大关，比上年增长 15.2%，四年时间地区生产总值翻了一番。在宏观调控的影响下 2005 年 GDP 增长仍旧保持在 15.0%的高位。4附：库兹涅茨各
4、国的经济增长GDP 增长率 房地产业发展状况小于 4% 萎缩4-5% 停滞5-8% 稳定发展大于 8% 高速发展新天地观点：国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。同时，在 GDP 保持年均 10%以上增长速度时，房地产会进入到高速增长期。而镇江第三产业的发达增强了适合居住性。目前镇江的房地产还处于快速发展阶段。房地产市场不仅显现出平稳增长的趋势，且需求特征已开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，在需求大面积的同时对产品品质也有较高要求。2、社会消费品零售总额2004 2006年 消 费 品 零 售 总 额 （ 亿 元 ） 及 同 比 增 长 率192.1241.37
5、280.114.20%15%16%0501001502002503002004 2005 200613.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%社 会 消 费 品 零 售 总 额同 比 增 长 率社会消费品零售总额从 2004 年的 192.1 亿元一直上升到 2006 年的 280.1 万元。其增幅逐年加大。5新天地观点：社会消费品零售总额的不断发展说明消费者的消费能力在不断增强。在消费者消费能力不断增强的条件下，可对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展。3、居民可支配收入2004 2006年 市 区 人 均 可 支 配 收 入 （
6、元 ） 及 同 比 增 长 率10862.4123941429114.10%15.30%02000400060008000100001200014000160002004 2005 20060.1340.1360.1380.140.1420.1440.1460.1480.150.1520.154市 区 人 均 可 支 配 收 入同 比 增 长 率镇江市社会消费品零售总额每年也在大副增长，2006 年社会消费品零售总额达到280.1 亿元，市区人均消费性支出 2006 在 9196 元，说明镇江商业环境良好，消费活跃。市区人均年可支配在 14291 元，每年保持 10 个点以上增长幅度，证明了镇
7、江市居民消费能力和可持续性的发展。新天地观点：居民收入具有稳步增长的趋势，结合消费能力的提升能对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。64、人口情况年份 2006 年 2005 年 2004 年年末总人口(万人) 268.79 267.61 267.21人口出生率 7.81 8.03 7.64自然增长率 1.65 2.08 -0.71新天地观点：镇江市人口的低增长率，说明镇江进入老年社会，在镇江老年型房产产品的稀缺，在此类项目中有较大的市场前景和利润空间。同时，也将会有很大一部分由年长父母为子女购房的情况7二、行业相关政策影响分析 2006 年 4 月 28 日，央行全面上调各档次贷款利率
8、 027 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12上调至 639。此次加息主要是为了进一步巩固宏观调控成果。投资增长过快一直是近两年中国经济中存在的最突出问题，央行选择利率手段对调控总需求必定更为有效。 2006 年 5 月 17 日，国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（即“国六条” ） 。业内人士认为这六条措施拉开了 2006 年房地产调控序幕。主要内容包括：(一) 、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(
9、二) 、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三) 、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四) 、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五) 、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六) 、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透
10、明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。82006 年 5 月 29 日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （国办发200637 号） ，人称 9 部委“十五条” ，对“国六条” 进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出 90 平方米、双 70%的标准。国六条的发布，预示着第二轮宏观调控的展开。在此次调控中， “90 平方米，70”成为业内争议的焦点，在很大程度上也影响了一级和二级市场。 2006 年 5 月 31 日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发 74 号文件） ，对“国六条”
11、中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全额征收营业税。购房不足 5 年，转手将全额征税 5.55%，此举大大打击了二手房交易市场。 2006 年 7 月 11 日，建设部联合其他 5 部委下发 171 号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 ，被业内称为“外资限炒令” ，从此以后，外资购房被限“严进严出” 。这项举措的出台在很大程度上影响了外资入市，对房地产市场又是一个利空的消息。 2006 年 7 月 24 日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650 号） ，针对当前中国土地管
12、理特别是土地调控中出现的新动向、新问题，从调整利益机制、完善责任制度和健全法律机制等方面，提出了一系列政策措施。此通知加强了一级土地市场的调控力度，对土地违法行为将严惩。新天地观点：根据目前的情况可以了解到，国家今年还将会加强和改善宏观调控。预计流动性管理将成为今年宏观调控的重点，而房地产调控则将成为常态9三、丹徒新区基本状况分析规划丹徒新区位于镇江市南约 9.0KM，北界 312 国道，南临镇江市外环线，东临沪宁铁路和规划中的京沪铁路，西到十里长山，沪宁高速镇江支线和海溧高速公路穿越城市中部，通过檀山路和镇荣路和镇江市区紧密相连。规划区内内有“两山四水”自然条件，四大水域指谷阳湖、张寺水库、
13、长山水库和西湾水库；两山指十里长山和马鞍山，景色非常优美。丹徒新区总体规划布局以行政中心为基本点，向南、东、西放射推进的片区结构，对河流进行整理，尽量保持原有线型，同时以十里长山、西麓水库、张寺水库、西湾水库和长山水库为新区的生态绿化景观核心，将新区布局结构纳入良好的生态环境之中，最终形成“一心、两轴、三片”的布局结构形式。10/“一心”一个新区中心/强化城市绿化景观轴地区，在功能上是行政中心、中心商贸区、文化中心和商业中心，在空间上是新区布局结构的核心。/“两轴”有机发展的两轴线/绿化景观轴：延续现有城市轴线，从行政中心起，经中央商贸、文化中心，在空间上穿越西麓水库、高尔夫球场延伸至南部生态
14、农业区。此轴线将成为新区最重要的公共活动中心发展轴。城市发展轴：一条横贯基地东西向的主要城市道路谷阳大道，联系西、中、东三大片区，两边控制出 20 或 30 米的绿化带，将成为新区的一条主要景观大道。/“三片”动态推进的三片区/西片区：海溧高速公路以西，是整个新区主要的居住集中区域，规划结合张寺水库、西湾水库、长山水库和十里长山等自然环境，同时设计了三条南北向贯穿整个城区的生态绿廊，提升整体居住环境和品位。片区内结合张寺水库布置了一城市次中心，服务此片区。中片区：海溧高速公路以东，沪宁高速连接线以西。以新区行政中心、文化中心、商贸中心为主要功能，同时亦是新区的居住集中区域、研发区域和物流区域。
15、整个设计延续现有城市轴线，城市绿化景观轴起于北端的行政中心，往南为商贸中心，再往南为文化中心，沿西麓水库北岸布置城市休闲风光带，包括水滨大道、花卉园、水上运动区等内容，设计成整个新区的城市公园，西麓水库南侧布置一高尔夫球场和相配套的低密度住宅。东片区：沪宁高速连接线以东，是整个新区的工业区、配置适当的居住用地。整个工业区被 312 国道有机地分成两个组团，两组空间形态，东侧的工业区形成规整的、简洁大方的空间形态。新天地观点：从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，接近整个区域土地供应量的一半，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区规划部分商业用地作为支撑，会给片区的居住氛
16、围带来很好的保障作用。优美的景观资源做支撑，预计该片区会成为今后镇江又一个热点片区，区域住宅项目的远景看好。11第二章 城西板块总体供需分析一、土地市场分析1、2005 2006 年镇江土地出让分析2005 年：地块座落 出让面积(亩) 四至范围 成交价(万元)丁卯桥路市民广场东北侧 144.33 北至纬五路，东至健力宝路，南至丁卯桥路 23600丹徒新区大港中学以北 1 110.1 北至驸马路，东至金谷路，南至千禧路，西至瑞山路 4200丹徒新区大港中学以北 2 109.65 北至驸马路，东至金谷路，南至千禧路，西至瑞山路 4200丹徒新区勤政路以东 203.59 北至龙山路，东至瑞山路，南
17、至谷阳大道，西至勤政路 8300学府路北职教中心北侧 5.58 东临汝山粮油管理所巷道，南至学府路 510南徐路北黄山园艺场 3.86 南、西至古洞煤矿宿舍 440长江路以北、金山路 1 号 124.27 长江路以北，金山公园以西 4900新河西岸路以西 89.61 东至新河西岸路，南至长江路，西至北湖内环线 8200大西路 2 号地块 3.6 北至大西路，西至付食品商店 1700京口区新华村 194.48 北至纬八路，东至经十二路，南至纬七路，西至经七路 17800丁卯经七路以东 25.03 东临新区丁卯开发总公司，南至纬四路，西至经七路 3100赵声路东侧 1 号地 93.31 赵声路以东
18、，新区中学以西，东丰路以南 3800大港镇大铁路以北 47.4 镇大铁路以北，新禧中路以南，通港路以东 2100大港银河路以南 35.32 赵声路以东，银河路以南 2200谷阳路京口区新生村 94.86 东至谷阳路，西南至禹山路，北至冷藏汽车厂 7800谷阳路北侧四平河西侧 132.99 东至四平河，南至谷阳路，西至镇宝路 5160润州区蒋乔镇 312 国道南檀山路西南248.06 北至三一二国道，东至长山灌渠 5600运粮河以南三茅宫小区西北侧58.63 北至运粮河，南至三茅宫小区，西至润州路 465012中山西路铁路西货场 48.98 北至车站路，东至中山北路，南至朱方路 8720丁卯桥路
19、 81 号 15.51 东至谷阳新村，南至纬三路，西至丹徒县气象局 900大港中心小学 31.91 纬六路以北，赵声路以西，大港电影院以东 1650镇江新区医院北 9.22 通港路以东，大港河以南，新区医院以北 550丁卯片区碳素制品厂 64.91 丁卯谷阳路以东，径三路以西，纬一路以北 4450运粮河以南润州路以东 11.51 北至运粮河，西至润州路，南至车站路 940山巷路东侧 33.28 北至大西路，东至民宅，南至宝盖路，西至山巷 8600宗泽路南、京岘山东 1 号 50 北至宗泽路，东、西至农田 2150古运河南、经十四路西侧 109.71北至学府路，东至经十四路，南临古运河，西至原镇
20、江轧钢厂6200黄山东路北侧 3.94 南至黄山东路，东、西至民宅巷道 320DT0505 50.01 丹徒新区金谷东路以东，谷阳大道以北 1750DT0508 6.02 丹徒新区华山路以西，龙山路以北 220DT0514 30.21 丹徒新区农业局以南，长山路以东 960DT0516 25.4 丹徒新区华山路以西，长山路以北 1070DT0515 56.19 丹徒新区千禧路以南，长山路以西 1750DT0519 19.95 丹徒新区瑞山路以东 670镇丹路北侧官塘镇 151.87 西至镇丹公路，南临规划高速铁路线 3100京口区谏壁镇于山街 53 号 12.71 北临谏壁医院巷道，东临于山街
21、 430总计 2456 1526902006 年：地 块 名 称 出让面积(亩) 成交价(万元)金山湖 150.79 4200学府路、经十四路东侧 3 号 86.85 6500京岘山东侧 27.83 2050跑马山路以东 (原镇江塑料电线厂) 16.29 2000学府路 87 号 101.92 1190013跑马山路西侧（滑坡治理） 31.03 4600润州区鲇鱼套 165.07 12150钛白粉厂 62.75 12550大港港中路西银环路北 211.8 8400丹徒区纬六路北 1 号 118.35 5400东吴路焦化厂片区地块 701.276 98900地块座落土地面积（平方米/亩）土地用途
22、成交价格（万元）江南世家北、谷阳路西 1 号地 8000/12.0 商住组团用地 1120江南世家北、谷阳路西 2 号地 49804/74.71 住宅用地 6600 谷阳路东侧、市民广场西北侧 1 号地77867/116.8 商住组团用地 11900 大港新区快鹿产业港配套项目 4 号地15626/23.44 五星级酒店、酒店式公寓 2050 大港新区快鹿产业港配套项目 5 号地42314/63.47 加油站 3200 赵声路东侧 2 号 60756/91.13 商住组团用地 4000 赵声路东银山公园北 25397/38.1 商住小区用地 1600南徐新城安置房 106462/159.69
23、商住小区用地 4600禹山北路安置房 31515/47.27 商住用地 1550 宗泽路南、京岘山东 2 号 27373/41.06 商住用地 125021 世纪乐园国防园 / / 310宗泽路原禹山宾馆 / / 1850学府路南、教顶山路东 / / /学府路北、老山路 / / /中山北路西车站路北 / / 2050142、小结新天地观点：据不完全统计。在 2 年内，将会新增 4797.626 亩约合 3198417.3 平方米的土地供应量。按照综合容积率 1.7 计算，在未来 2 年内，将会有约 500 多万方的土地进入开发、销售阶段，市场竞争激烈。而在丹徒区域，包括临近的南徐新城区块，未来
24、 2 年新增的供应量将达到 893.02 亩，约合 83 万建筑面积的上市量（以综合容积率 1.4 计） ，而镇江市全年的去化量才约 200 万方，销售难度巨大。二、房地产二级市场分析1、房地产开发投资2006 年完成房地产开发投资近 60 亿元，增长率保持在 10%以上。房地产投资始终成为固定资产投资的重要组成部分，其占全社会固定资产投资的比重不断上升。截至 2006 年10 月各类商品房施工面积 561.42 万平方米，同比增长 18.93%；房屋竣工面积 136.56 万平方米，同比下降 2.74%，其中竣工住宅面积 121.56 万平方米，同比下降 1%，竣工住宅10120 套。附表：
25、年 份 2006 年 2005 年项 目 数值 增幅 数值 增幅固定资产投资完成额(亿元) 501.18 23.8% 404.75 26.2%房地产开发投资(亿元) 49.46（10 月） 10.1%（10 月） 60.48 53.2%商品房竣工面积(万平方米) 239.24 12.2% 213.2 34.1%商品房销售面积(万平方米) 103.51 -10.9% 174.56 36.0%其中住宅销售面积 95.96 -9.2% 154.1 39.0%新天地观点：15从以上几组数据来看，虽然各项数据均呈现持续增长的势态，但仍可看出宏观调控对整体市场的销售起到了很大的遏制作用。镇江市 2006
26、年 110 月商品房售面积 103.51 万平方米，其中住宅 95.96 万平方米。从目前的现状来看，镇江的整体的商品房销售情况和往年相比仍不乐观，销售出现了负增长，这个与近 2 年宏观调控政策的出台不无关系，相信在未来的一段时间里，商品房市场仍将处于一个寒冬后回暖的过程中。2、商品房预售状况分析从镇江市商品房预售情况来看，市场上的主流供应价格在 30004000 元/平方米之间，低于 2000 元单价的主要是周边新区的普通商品房。丹徒片区目前普通住宅的整体均价在2100 元/平方米左右，而高端产品的价格可达 30004000 元/平方米以上。从普通商品房住宅户型面积上看，主流的面积是 801
27、20 平方米的范围中，相比之下，120 平方米以上的住宅面积所占比例并不突出。而从目前消费者的需求情况及实际成交情况来看，主流的需求在 80100 平方米之间。而目前片区二手市场的流动几乎没有，从目前的宏观政策及市场反映来看，二手房的流动难度较大。新天地观点：从市场数据来看，丹徒板块新的商品房住宅销售价格在 20002300 范围之间，预计目前市场上 80120 平方米的住宅面积仍然是未来各楼盘发展的方向。但随着丹徒新区的组建成熟、消费者生活水平的日益提升、整体形象的不断抬高，整个片区的住宅面积也会出现一定的升高。16三、目标板块市场分析1、板块市场总体供应分析本次调研了 14 个楼盘。通过整
28、体供应分析，了解目前市场销售情况和激烈程度。 （注：数据的采集上采用市调和预估的方式，与项目的实际数据会有一些细微偏差。 ）总体市场去化及供应量分析表楼盘名称 在售套数 已售套数 销售率 市场存量 07 年潜在供应量新城茗苑 总 404 套 约 120 套 约 29.8% 约 284 套 约 284 套风景城邦 总 652 套 约 311 套 约 48% 约 341 套 约 341 套幸福城 总 425 套 约 378 套 约 89% 约 47 套 约 47 套阳 光 丽 景 总 299 套 约 183 套 约 61% 约 116 套 约 116 套聆湖尚郡 总 192 套 约 138 套 约
29、 72% 约 54 套 约 54 套北极金谷家园一期 121 套 约 51 套 约 42% 约 70 套 约 70 套御 墅 临 风 约 20 多套 / / / 约 50套驸马花园 约 300 套 约 60 套 约 20% 约 240 套 约 240 套在售项目合计 约 2093 套 约 1241 套 约 41% 约 852 套 约 852 套魏玛假日 一期 300 多套 300 套左右圣 地 雅 格 多层已基本售完，目前主销排屋 多层 5 套，排屋 98 套画意江南 规划 1026 户 预计 200 套左右南 盛 家 园 294 户 ， 在 售 154 套 ， 销 售 率 52% 约 154
30、 套未开盘项目 合计 / 预计 758 套多总计 约 2010 套另外，魅力之城、聆湖尚郡和君临南山等项目预计供应量也将在 300 套左右，总体供应量应该在 2310 套左右。172、板块市场楼盘去化分析 统计时间：自 2007 年 1 月 1 日至 2007 年 4 月 8 日，共 13 周 统计区域：丹徒区楼盘 数据来源：新镇江商品房网上销售网站及现场实估。 总去化量：654 套 平均每周/每天去化量：50 套/周左右，7 套/天。按照目前丹徒总体供给量 2310 套及 7 套/天的楼盘去化速度计算，需要330 天才能消化完毕，即 11 个月时间消化。第三章 类比竞争物业调研分析一、竞争楼
31、盘研究目标片区位于镇江是城南，根据镇江的最新规划，对本片区有影响的区域可以划分为两块：丹徒片区和南徐新城片区。18从目前的市场供应情况来看，主要供应的楼盘还是集中在丹徒新区，而南徐新城目前在售的楼盘对本案能够产生影响的主要是万科魅力之城项目。以下为重点个案的详细资料：1、重点竞争对手1） 永安新城茗苑楼盘名称 永安新城茗苑 销售热线 05118993666项目位置 金谷南路东（彩虹城南） 售楼部位置丹徒新区谷阳大道（人民广场西侧）开发商 镇江永安房地产开发有限公司 承建单位 浙江城建建设集团有限公司建筑设计 北京中联环建文建筑设计公司 景观设计 杭州林道景观设计咨询公司楼盘概况销售代理 / 市
32、场推广 杭州资生广告开盘时间 一次 2005.11.18,二次 06.4.28 交付时间 2007.6.30建筑面积 5.5 万多 容积率 1.25占地面积 约 4.2 万 建筑密度 22.8%绿化率 近 40% 得房率 多层 86%89%，小高层 84%建筑层数 多层 6 层，小高层 12 层 建筑幢数 18 幢多层，3 幢小高层规划户数 多层 382 套，高层 64 套 建筑形态 多层，小高层项目参数指标工程进度 部分现房，其余也即将封顶 建筑风格 风尚人文住区销售均价 2300 元/ 阁楼价格 1000 元/销售起价 1958 元/ 楼层差价 2030 元/最高售价 / 朝向差价 35
33、元/付款方式 按揭贷款，一次性付款 购买优惠 真正付定金时再请示经理 销售价格车位/库数量 地下车库 90 余个 车位/库价格自行车库 1.8 万元/个，汽车库5.57.5 万元/个开盘起价 / 销售率 29.8 销售情况 涨价幅度 实际成交价格下降 100 元/ 在售面积/套数 340 套左右 19去化特征 平均每周 3 套 客户定位 大学生、医院、政府机关人员物业管理 物业公司 上海陆家嘴物业管理有限公司 物 业 费 0.60.85 元/月最小面积 86 主力户型 2 室 2 厅 1 卫，3 室 2 厅 1 卫最大面积 145户型面积主力面积 8590两房，100110三房户型配比8590
34、 两房 38%，100110 三房32%，130 三房 27%，140 四房 3%.推广卖点 小户型，低总价，低密度，高品质，节能环保。广告投放京江晚报，南京晨报，户外广告，京江楼市，电视，房交会、位置王房产导购地图，另外每月出一通栏。内部配套童趣园，旋律广场，林荫小栖，车库顶部花园，沿街商铺，地下停车场。外部配套医院：区人民医院；教育：大港中学、实验小学（在建）等高中、初中和小学，丹徒新城中心幼儿园（06.9.1 招生） ；交通：6 路、25 路、118 路公交车及新区专线车直达市中心，新区客运中心；购物：太平洋商业中心、东方商业广场，另有建设中的大型超市。项目优劣势优势：1、 整个销售中有
35、小户型穿插其中，拉动了人气；2、 部分户型总价低，拉拢了初次置业者；3、 售楼员相当专业，且追踪客户及时。劣势：1、 项目外立面色彩及暗；2、 小区内部水景少，整体景观一般。2） 风景城邦楼盘名称 风景城邦 销售热线 0511-5239888项目位置 谷阳大道与西环路交叉口 售楼部位置 电力路大润发一楼楼盘 开发商 上海农工商房地产开发公司 承建单位 /20建筑设计 澳大利亚柏涛建筑设计公司 景观设计 澳大利亚五贝国际设计有限公司概况 销售代理 / 市场推广 天启开启开盘时间 2006.5.28 交付时间 2007.12.31建筑面积 100 万，一期 20 万 容积率 1.19占地面积 10
36、00 亩，一期 200 亩 建筑密度 22.45绿化率 50% 得房率 78.2%建筑层数 高层 18 层，洋房 4 层 建筑幢数 57 幢规划户数 512 户，别墅 68，公寓 348 套 建筑形态 联排/叠加别墅/情境洋房/高层项目参数指标工程进度 一期现房 建筑风格 一期西班牙风格，二期英格兰风尚销售均价小高层 2500，联排 4000，叠加3300，洋房 2800阁楼价格 赠送销售起价 小高层 2200 元/，洋房 2700 楼层差价 /最高售价 / 朝向差价 / 付款方式 按揭，一次性付款 购买优惠 一次性 9.8 折，团购 5 套上 1优惠销售价格车位/库数量 车位 783 个 车
37、位/库价格 出租 开盘起价 / 销售率 别墅 77.94，公寓 56.9 涨价幅度 / 在售面积/套数 别墅 15 套，公寓 150 套左右 销售情况去化特征别墅、公寓去较快，小高层次之客户定位 政府公务员、私营业主物业管理 物业公司 上海农工商旺都物业管理公司 物 业 费 0.65 元/月最小面积 88 主力户型 /最大面积 160户型面积主力面积洋房 102130；小高层 103130；联排 208230；叠加 160210。户型配比洋房：8090两房20，102130三房40，13017140；小高层：9010030；12013070；别墅：20823016 套；叠加：16021052
38、套。21推广卖点 西班牙风情、情景洋房、位置王房产导购地图。五大社区，打造五大异国生活情境。广告投放 户外广告、电视台、报纸、风景会积分、看电视中大奖、迎春 3 月大市口表演等。内部配套社区巴士、8000大型超市、10000阳光水岸、华山路商业街、7000西班牙文化园、全功能邻里中心、小区体育馆、幼儿园和小学（规划） 、19000四星级标准城市酒店等。外部配套交通：118 路、25 路和 6 路；教育：江苏省省级重点中学、大港中学等，驸马庄小学、新区实验小学、希望小学、西环小学等 6 所小学。项目优劣势优势：1、 无以伦比的超大规模社区；2、 现房实景，独具特色的五大异域风情社区；3、 开发商
39、雄厚的实力及楼盘良好的口碑。劣势：1、小高层价格相对较高，去化压力大；2、目前周边配套尚不成熟，较为荒凉。2、次要楼盘个案1）魏玛假日楼盘名称 魏玛假日 销售热线 0511-5026666项目位置 大港中学以北金谷路以西 售楼部位置 解放路 265 号开发商 镇江博威置业发展有限公司 承建单位 江苏江建集团有限公司楼盘概 建筑设计 上海市勘察设计研究院 景观设计 /22况 销售代理 上海聪慧 市场推广 浙江三麦开盘时间 一期 20077 月左右 交付时间 20086建筑面积 20 万（现一期 6 万） 容积率 135占地面积 250 亩 建筑密度 24%绿化率 / 得房率 90%建筑层数 多层
40、 6 层 建筑幢数 39 幢规划户数 1688 户，一期 300 多户 建筑形态 一期多层为主，配以部分洋房项目参数指标工程进度 一期地基阶段 建筑风格 德式销售均价 待定 阁楼价格 /销售价格 车位/库数量 全车位，大约 675 个 车位/库价格 / 物业管理 物业公司 招标中 物 业 费 /最小面积 56 主力户型 二室二厅最大面积 160户型面积主力面积 87.83、107.15和 118.38户型比例 90 平方米 2 室 2 厅占 70%推广卖点 德式公园小镇，健康、运动、生态。广告投放 户外广告，网站。内部配套3000 平方米综合运动会所、2 万平方米的高尔夫果岭、运动生态景观公园
41、、网球场、篮球场、羽毛球场、儿童运动城堡、不规则灌木迷宫、老年门球场、老年对弈廊、游泳池及景观运动长廊等。外部配套教育：紧邻江苏省重点大港中学和炎黄小学；生活设施：西有驸马庄农贸市场，南有银行；餐饮娱乐：百乐门美食城、美丽都大酒店；交通：118 路公交车。项目优劣势优势：1、紧邻南山风景名胜保护区；2、周边有中、小学及农贸市场；3、政府机构林立。劣势：区域配套滞后，目前较为冷清。232）北极金谷家园楼盘名称 北极金谷家园 销售热线 0511-4523333/5346332项目位置 金谷东路 36 号 售楼部位置 金谷东路 21 号/解放路 5 号开发商 镇江北极房地产开发有限公司 承建单位 江
42、阴利港建筑设计 镇江工业民用建筑设计研究院 景观设计 北京新世纪楼盘概况 销售代理 / 市场推广 /开盘时间 2006716 交付时间 多层 9 月交付，小高层 6 月动工建筑面积总 8 万，现 3 万，北极商城 28000容积率 123占地面积 80 亩 建筑密度 28%绿化率 40% 得房率 88%建筑层数 多层 6 层，高层 12 层 建筑幢数18 幢（15 幢多层+3 幢高层+2 万购物广场）规划户数 360 套，现一期 121 套 建筑形态 多层，高层项目参数指标工程进度 即将竣工 建筑风格古典风韵，现代建筑，框架结构，全明设计销售均价 2200 元/ 阁楼价格 赠送销售起价 208
43、0 元/ 楼层差价 /最高售价 2396 元/ 朝向差价 / 付款方式 / 购买优惠 无销售价格车位/库数量 地上 10 多个，地下 300 多个 车位/库价格18001900 元/，自行车库14001500 元/在售套数 60 多套销售情况 去化特征 余盘较多 客户定位 镇江市区居民，丹徒人，工厂职工物业管理 物业公司 待定 物 业 费 /最小面积 100.19 主力户型 3 室 2 厅 2 卫户型面积最大面积 148.53 主力面积 125推广卖点 钻石之地，尽显繁华；中心楼宇，景观之颠。24广告投放 位置王房产导购地图，网站内部配套中心广场，北极商城。外部配套购物娱乐：铭基商贸城；教育：
44、大港中学，电子图书馆；交通：6、118 路专线车。项目优劣势优势：1、邻近植物园与铭基商贸城；2、行政中心咫尺之间。劣势：售楼员服务态度一般。3）兰天幸福城楼盘名称 兰天幸福城 销售热线 0511-8991188/8992288项目位置 龙山路与勤政路交叉口 售楼部位置 丹徒新区谷阳大道中医院东侧开发商 镇江兰天房地产开发有限公司 承建单位 /建筑设计 澳大利亚 HIGH 建筑设计集团 景观设计 中国美术学院风景建筑设计研究院楼盘概况 销售代理 香港戴德梁行 市场推广 浙江动脑广告机构开盘时间 前期 03.10，后期 06.12 交付时间 前期 05.3，后期 06.12建筑面积总 36 万，
45、一期格林春天 10万，二期假日风景与城市绿岛约 26 万容积率 1.4占地面积 总 386 亩，一期约 100 亩 建筑密度 26%绿化率 30% 得房率 88%-90%建筑层数 6 层 建筑幢数 前期 17 幢，后期 17 幢项目参数指标规划户数 住宅 654 套，商铺 132 套 建筑形态 多层25工程进度 一期现房，二期年底动工 建筑风格 新古典主义销售均价 2190 阁楼价格 1130 元/销售起价 1792 元/ 楼层差价 100 元/ 付款方式 一次性，按揭 购买优惠 无 销售价格 车位/库数量 / 车位/库价格 车库 1795 元/，车位未定 开盘起价 / 销售率 89% 涨价幅
46、度 未涨价，但也无任何优惠 在售面积/套数 120以上大户型 销售情况去化特征 仅余 40 多套 客户定位 外地投资客，养老人群物业管理 物业公司 戴德梁行 物 业 费 /最小面积 91 主力户型 三房二厅二卫最大面积 140户型面积主力面积 117-130户型比例90二房，30%；110-130三房，60%；140-160四房，10%。推广卖点 规模大、配套全、性价比高、入住率高广告投放 车身广告、京江楼市、京江晚报、南京晨报、镇江电视台、位置王房产导购地图。内部配套3 座中心会馆（健身会馆、生活休闲会馆及社区教育与活动中心） 、幼儿园、社区诊所、4 条商业街及齐全的智能化设施。外部配套学校
47、：大港中学；医院：中医院、人民医院；购物娱乐：太平洋商业中心、东方商业广场；交通：6 路、新区专线。项目优/劣势优势：1、 全现房，即买即住；2、 地理位置优越，距新区中心近；3、 余少量尾盘，去化压力小；4、 低总价的小户型快速销售带来的口碑效应。劣势：1、 尾盘大部分为大户型，较难销；2、 销售人员离职，公司人事正在调整。264）圣地雅格楼盘名称 圣地雅格 销售热线 05118880888/8880788项目位置 谷阳大道与瑞山路交叉口 售楼部位置 丹徒新区谷阳大道与瑞山路交叉口开发商 镇江瑞泰房地产开发有限公司 承建单位 /建筑设计 中国美术学院风景建筑设计院 景观设计 国美林道景观设计
48、事务所楼盘概况 销售代理 美极地产 市场推广 杭州元石广告开盘时间 预计 4 月开盘 交付时间 多层现房，排屋 08 年交房建筑面积 19 万，联排 2.35 万 容积率 1.39占地面积 204 亩 建筑密度 27绿化率 38 得房率 85建筑层数 排屋 3 层 建筑幢数 60 幢规划户数 1400 套，联排 98 套 建筑形态 多层、联排别墅、排屋、花园洋房项目参数指标工程进度 部分封顶 建筑风格 南加洲风格销售均价二期排屋均价 3800，一期多层2100阁楼价格 /付款方式 一次性，按揭 购买优惠 优惠 50 元/ 销售价格 车位/库数量 / 车位/库价格 2300 元/销售率 多层 9
49、5 在售面积/套数 多层余 5 套，排屋仅推出 18 户 销售情况 去化特征 一期多层余沿街 5 套 140以上 客户定位 私营业主，政府机关人员户型比例 8090占 20 主力户型 5 室 2 厅 4 卫、6 室 3 厅 6 卫户型面积主力面积 210、258 交付标准 /推广卖点 系出南加洲，传承世界的经典广告投放 户外广告、电视台、报纸、位置王房产导购地图。内部配套 入口广场、2100休闲会所及花园广场商业街等。27外部配套教育：实验小学、大港中学、幼儿园；医院：中医院、丹徒人民医院；购物休闲：农工商超市、人民广场；交通：6 路、118 路、25 路，新区客运站。项目优劣势优势：1、 多路公交可直达市中心；2、 前期多层仅余尾盘，其业主的陆续入驻增加区域居住氛围。 劣势：1、 排屋四周为城市干道，有交通噪音影响；2、 售楼员素质一般。5）鑫基阳光丽景楼盘名称 鑫基阳光丽景 销售热线 05
