1、 哈尔滨空调股份有限公司 拟 处置固定资产及土地使用权项目 资 产 评 估 报 告 中联黑 评报字2015 第 026 号 中 中 联 联 资 资 产 产 评 评 估 估 集 集 团 团 黑 黑 龙 龙 江 江 华 华 通 通 有 有 限 限 公 公 司 司 二 二 一 一 五 五 年 年 七 七 月 月 二 二 十 十 八 八 日 日 哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 目 录 注册资 产评估师声明.1 摘 要.2 资 产 评 估 报 告.4 一、委托 方、产 权 持有单位 和其他 评 估报告使 用者.4 二、评估 目的
2、.5 三、评估 对象和 评 估范围.6 四、价值 类型及 其 定义.8 五、评估 基准日.8 六、评估 依据.8 七、评估 方法.12 八、评估 程序实 施 过程和情 况.16 九、评估 假设.17 十、评估 结论.18 十一、特 别事项 说 明.19 十二、评 估报告 使 用限制说 明.21 十三、评 估报告 日.21 备查文 件目录.23 哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 1 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353
3、 注 册 资产 评 估师 声明 一、我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中，遵 循 了 相 关 法 律 法 规 和 资 产评 估 准 则，恪 守 独 立、客 观 和 公 正 的 原 则；根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收集 的 资 料，评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的，并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担相应的法 律责任。二、评 估 对 象 涉 及 的 资 产 清 单 由 委 托 方、产 权 持 有 单 位 申 报 并 经其 签 章 确 认；所 提 供 资 料 的 真 实 性、合 法 性、完 整 性，恰 当 使 用 评 估报告是委 托方和 相 关当事
4、方 的责任。三、我们 与评估 报 告中的评 估对象 没 有现存或 者预期 的 利益关系；与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系，对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏见。四、我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调查；我 们 已 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关注，对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验，并 对 已经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露，且 已 提
5、请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产权以满足 出具评 估 报告的要 求。五、我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析、判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假设 和 限 定 条 件 的 限 制，评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明的假设、限定条 件、特别事 项说明 及 其对评估 结论的 影 响。哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 2 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：04
6、51-84573353 哈尔滨空调股份有限公司 拟处置固定资产及土地使用权 项目 资 产 评 估 报 告 中联 黑 评 报字2015 第 026 号 摘 要 中联资产评估集团黑龙江华通有限公司接受哈尔滨空调股份有限公司 的委 托，就 哈 尔滨空调 股份有 限 公司 拟处 置固定 资 产及土地 使用权之经济行 为，对 所 涉及的 哈 尔滨空 调 股份有限 公司申 报 的固定资 产及土地使用权 在评估 基 准日的市 场价值 进 行了评估。评估对象 为 哈尔 滨 空调股份 有限公 司 固定资产 及无形 资 产，评 估范围是 哈尔 滨空调 股 份有限公 司申报 的 房屋 建筑 物 类、设 备类资产 及
7、无形资产-土地使用权。评估基准 日为 2015 年 6 月 30 日。本次评估 的价值 类 型为市场 价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合 考虑各 种 影响因素，及评 估 方法的适 用前提 和 满足评估 目的，采用 成 本 法 及 基 准 地 价 系 数 修 正 法 对 哈 尔 滨 空 调 股 份 有 限 公 司 申报的资产 进行 评估，并 将上述方 法的评 估 结果 作为 最终评 估 结 论。经实施清 查核实、实地查勘、市场调 查和询证、评定估 算等评估 程序，得 出 哈尔 滨空调 股份有限 公司 股 东 全部权益 在评估 基 准日 2015 年 6月 30
8、 日的评 估结论 如下：委估资产 账面价值 7,798.00 万元，评估 后资产价值 8,536.63 万元，评估 增值 738.63 万元，增值率 9.47%。哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 3 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 根据国有 资产评 估 管理的相 关规定，资产评估 报告须 经 备案（或 核准）后 使用，经备 案（或核 准）后的评 估 结果使用 有效期 一 年，即自 2015年 6 月 30 日至
9、 2016 年 6 月 29 日使用 有效。在使用本 评估结 论 时，特 别提请 报告 使用者使 用本报 告 时注意报 告中所载 明 的特殊 事 项以及期 后重大 事 项。以上内 容摘自资产评估报 告正文，欲了解本评 估项目的 详细情况 和合理理 解评估结论，应当 阅读资产评估报告 全文。哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 4 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 哈尔滨空调股份有限公司 拟处置固定资产及土地使用权 项
10、目 资 产 评 估 报 告 中联 黑 评 报字2015 第 026 号 哈尔滨 空调股份有限公司：中联资产 评估集 团 黑龙江华 通 有限 公 司接受贵 公司的 委 托，根 据有关法律法 规和资 产 评估准则，采用 成 本法及基 准地价 系 数修正法，按照必要的评 估程序，对 哈尔滨 空调股 份 有限公司 拟处置 固 定资产及 土地使用权之经济行为 所 涉 及 的 哈 尔 滨 空 调 股 份 有 限 公 司 申 报 的 资 产 在评估基准日 2015 年 6 月 30 日 的市场 价值进 行了评估。现 将资 产评估情 况报告如下：一、委托 方、产 权 持有单位 及委托 方 以外的 其 他评估
11、报 告使用者 本次资产评估的委托方及产权持有单位均 为 哈尔滨空调股份有限公司。（一）委托方 及产权持有单位概况 名称：哈 尔滨空 调 股份有限 公司（以 下简称“哈空调 股 份”）住所：哈 尔滨市 南 岗区 嵩山 路哈高 科 技术开发区 26 号 法定代表 人：杨凤明 注册资本：叁 亿捌 仟叁佰叁 拾 肆万 零 陆佰柒拾 贰 圆整 公司类型：股份 有 限公司（上市）成立日期：1993 年 06 月 25 日 哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 5 页 电话：0451-8
12、4573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 注 册 号：230100100002845（3-1）经营范围：空气冷 却冷凝设 备、高中 低压换热 器、制冷 空调设备、环保除尘 设备、散 热 器制造及 技术服 务、技术咨询；仓储、货 物运输（分支机构）；经销有 色 金属、黑色金 属、机械设备、五 金交 电、建 筑材料、化 工 原 料（法 律、行 政 法 规 和国 务 院决 定 的 前 置审 批 项目 除 外）；按 外经贸部批 准的范 围 经营进出 口业务；承包与其 实力、规 模、业绩相 适应的国外工 程项目，对外派遣 实施上 述 境外工程 所需的 劳 务人员；开展本企 业
13、 的“三来 一 补”业 务。（依 法 须经批 准 的 项 目，经 相关 部 门 批 准后方可开展 经营活 动）（二）委托方与 产权持有 单位 之间的关系 委托方与 产权持 有 单位 为同 一 公司。（三）委托方、业务约定 书约定的其他评估 报告使用者 本评估报 告的使 用 者为委托 方、产 权 持有单位、经济 行 为相关的 当事方。除国家法 律法规 另 有规定外，任 何未 经评估机 构和委 托 方确认的 机构或个人 不能由 于 得到评估 报告而 成 为评估报 告使用 者。二、评估 目的 根据哈空 调股份 2015 年 4 月 29 日 2015 年第 2 次总经 理办 公会会议纪要 内容，哈
14、尔滨空调 股份有 限 公司 拟出 售南湖 路 厂区资产。交易方式为挂牌 转让。本次资产评估的目的反映哈空调股份申报的固定资产及土地使用权于评估 基准日 的 市场价值，为上 述 经济行为 提供价 值 参考依据。哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 6 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 三、评估 对象和 评 估范围 评估对象 是 哈空 调 股份 的固 定资产 及 土地使用 权。评估 范围为哈空调 股 份 申报的 房 屋
15、建 筑 物 类、设 备 类 资 产 及 无 形 资 产-土 地 使 用 权，资产账面价 值合计 7,798.00 万元。具体 包 括 房屋建 筑物类 资 产 6,353.00 万元、设备 类资产 28.48 万元、无 形资产-土地使用权 1,416.51 万元。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（一）委估主要资产情况 委 估 资 产 为 房 屋 建 筑 物 类 资 产、设 备 类 资 产 及 无 形 资 产-土 地 使 用权等。1、主要资产 法律权 属状况（1）纳入本 次评估 范围内的 房屋建 筑 物 面积合计 35,001.48，内容为南湖 路厂区 3 处 厂房及
16、 2 处 收 发 室。委 估房产 均 未 办理房屋 所有权证。（2）纳入 本次评 估 范围内的 无形资 产-土地使用权 1 宗，为委估房屋建筑物 所坐落 的 土地使用 权，为 工 业出让性 质，座 落 于哈尔滨 高新开发区迎宾 路集中 区 天平路。土地 使用权 证号：哈国用（2001）字第 73350号，证 载 土 地 使 用 者 为 哈 尔 滨 空 调 股 份 有 限 公 司，土 地 使 用 权 面 积73,194.60 平方米，终止日期为 2050 年 9 月 5 日。2、主要资产 经济状 况 据委托方 介绍，纳 入评估范 围的资 产 无抵押、担保事 项。3、主要资产 物理状 况（1）实物
17、资 产 主要 分布在企业 厂区 内。（2）房屋建筑 物 类资 产 包 括 房 屋 建 筑物、构 筑 物 及 管 道沟 槽。建筑物包括 厂房 及 收 发室 建设 于 2000 年-20088 年；构筑物 为围墙、厂区哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 7 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 道路 及步 行道；管 道沟槽主 要为 通 信 管道及厂 区排水。哈尔滨空调股份有限公司房屋建筑物的建筑结构为 钢 结构和砖混结构。
18、结构构造：房屋基 础采用条 形混凝 土 基础、独立 混凝土 基础，上部结构主体 采用构 造 柱、钢屋架 组成承 重体系。屋 面板为 彩钢屋面 板；外墙为 390mm 厚 实心砖墙体。装修概况：水 泥楼 地面；平移大 门，塑钢窗；外墙 刷涂 料；内 墙刷乳胶漆，天棚刷 乳 胶漆；室 内水泥 地 面。安装概况：镀锌 管 给水，铸 铁管排 水；照明暗 线敷设；自供暖。构筑物主 要为砖石、混凝土 及铁艺 结 构。管道沟槽 为 110PPR 通信管及 直径 600MM 的排水水泥管。房屋建筑 物类资 产 截至评估 基准日 均 可正常使 用，基本 能满足企 业的经营和 使用需 要。（4）设备类 资产 为
19、机器设备。委估 机器 设备共 32 项，包括 起重机、变压器、电控系 统 等。上述设备 类资产 截 止评估基 准日均 可 正常使用，基 本 能 满足企业 的经营 和使 用需要。（二）企业申报的账面记 录或者未记录的无 形资产情况 企业申报 评估范围内 账面记 录的 无 形 资产 为土 地使用权 1 宗，为工业出让性 质，座 落 于哈尔滨 高新开 发 区迎宾路 集中区 天 平路。土 地使用权证号：哈 国用（2001）字第 73350 号，证载土地 使用者 为哈尔滨 空调股份有限 公司，土 地使用权 面积 73,194.60 平方米，终 止 日期为 2050 年9 月 5 日。（三）企业申报的表外
20、资 产的类型、数量 截止基准日 2015 年 6 月 30 日，哈尔 滨 空调股份 有限公 司 申报范围哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 8 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 内无表外 资产。（四）引 用其他机构出具 的报告的结论所涉 及的资产类型、数量 和账面金 额 本次评估 未引用 其 他机构报 告内容。四、价值 类型及 其 定义 依据本次 评估目 的，确定本 次评估 的 价值类型 为市场 价 值。市场价值是
21、指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫 的 情 况 下，评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数额。五、评估 基准日 本项目资 产评估 的 基准日是 2015 年 6 月 30 日。此基准日 是委托 方 综合考虑 申报的 资 产规模、经营 管理 状况等 相关因素 确定 的。六、评估 依据 本次资产 评估遵 循 的评估依 据主要 包 括经济行 为依据、法律法规 依据、评估准 则依据、资产权属 依据，及评定估 算时采 用 的取价依 据和其他参考资 料等，具 体如下：（一）经济行 为依据 哈尔滨空 调股份 有 限公司 2015 年 4
22、月 29 日 2015 年第 2 次总经理办公会会 议纪要。（二）法律法规依据 1、中华人 民共和 国 公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全 国人哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 9 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 民代表大 会常务 委 员会第十 八次会 议 修订）；2、国有资 产评估 管 理办法（国 务院第 91 号令，1991 年）；3、企业国有资产评估管理暂行办法国务院国有资产监督管理委员会
23、令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；4、关于加 强企业 国 有资产评 估管理 工 作有关问 题的通 知（国资委产权2006274 号）；5、中华人 民共和 国 城市房地 产管理 法（2007 年修订）；6、中华人 民共和 国 土地管理 法（2004 年 8 月 28 日第 十届 全国人民代 表大会 常 务委员会 第十一 次 会议修订）；7、中华人民共和国 土地管理法实施条 例；中华人民共 和国土地管理 法（2004 年 8 月 28 日第十届 全国人民 代表大 会 常务委员 会第十一次会 议修订）；8、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；9、企业国有资产监督管理暂
24、行条例（国务院第 378 号令，2003）；10、国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 实 施 细 则（国 资办发1992 第 36号）。（三）评估 准则依据 1、资产评 估准则 基本准则（财企（2004）20 号）；2、资产评 估职业 道 德准则 基本 准 则（财企（2004）20 号）；3、资产评 估职业 道 德准则 独立性（中评 协2012248 号）；4、资产评 估准则 利用专家 工作（中 评协2012244 号）；5、资产评 估准则 评估报告（中评协2011230 号）；6、资产评 估准则 评估程序（中评协2007189 号）；哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目
25、资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 10 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 7、资产评 估准则 机器设备（中评协2007189 号）；8、资产评 估准则 不动产（中 评协2007189 号）；9、资产评 估准则 无形资产(中评协2008217 号);10、资产评 估准则 企业价值（中评协2011227 号）；11、企业国 有资产 评 估报告指 南（中评 协2008218 号）；12、资产评 估价值 类 型指导意 见（中评 协2007189 号）；13、注 册 资 产
26、评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见（会协200318 号）；14、房地产 估价规 范（GB/T50291-1999）；15、城镇土 地估价 规 程（GB/T18508-2001）；16、城镇土 地分等 定 级规程（GB T18507-2001）。（四）资产权属依据 1、国有土 地使用 证；2、重要资产 购置合 同 或凭证；3、其他参考 资料。（五）取价依据 1、财 政 部 关 于 印 发 基 本 建 设 财 务 管 理 规 定 的 通 知(财建2002394 号)；2、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210 号)；3、国家计委
27、办公厅、建设部办公厅关于工程勘察设计收费管理规定有 关问题 的 补充通知(计办价 格20021153 号)；4、国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管 理规定 的通知(发改价格2007 670 号)；哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 11 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 5、国家发展和改革委员会发布的招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980 号)；6、黑龙江 省建筑 施 工预算定
28、 额（2010 年）；7、黑龙江 省施工 机 械台班费 用定额（2010 年）；8、黑龙江 省建设 安 装工程费 用定额（2010 年）；9、黑龙江 省建设 工 程预算定 额（2010 年）；10、黑龙江省给排水、暖通、消防及生活用燃气安装工程计价定额(2010 年)；11、黑龙江省电气设备及建筑智能化系统设备安装工程计价定额(2010 年)；12、黑龙江省人民政府关于新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办 法黑财综2007143 号；13、黑龙江省散装水泥专项资金征收和使用管理实施办法 黑经冶建联 发2006101 号；14、黑龙江省财政厅、物价局关于同意继续收取公共消防设施建设费的 批复
29、黑 财综2007169 号；15、关 于 规 范 环 境 影 响 咨 询 收 费 有 关 问 题 的 通 知（计 价 格2002125 号）；16、哈尔滨 市城镇 土 地级别修 订及基 准 地价更新 报告；17、2015 机电产品报 价手册（机 械工业 信息研究 院）；18、关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106 号）；19、中国人 民银行 贷 款利率表 2015 年 6 月 28 日起执行；20、增值税 转型改 革 若干问题 的通知（财税2008170 号）；哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有
30、限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 12 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 21、中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国国务院令第 538 号；22、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则中华人民共和国财政部 国家税 务 总局令第 50 号；23、房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准（原 国 家 城 乡 建 设 环 境 保 护 部 颁布）；24、哈尔滨 市工程 造 价信息（2015 年第 6 期）；25、其他参考 资料。（六）其它参考资料 1、资产评 估常用 方 法与参数 手册（机 械工业出 版社 2011
31、年版）；2、评估机构 收集的 市 场询价资 料；3、其他参考 资料。七、评估 方法（一）评估方法的选择 根据本次 委估资 产 的特点，本次 评估 采用成本 法及基 准 地价系数 修正法。（二）评估方法的介绍 1、房屋建（构）筑物 本次评估 按照房 屋 建（构）筑物的 用 途、结构特 点、使 用性质和取得方式，采用重置成本法进 行评估。对主要生 产用 建（构）筑物的 评估，是根据建 筑工程 资 料和竣工 结算资料按 建筑物 工 程量，以现 行定额 标准、建设 规费、贷款利率 计算出建（构）筑物的 重 置全价，并按建（构）筑物 的使用 年 限和对建（构）哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使
32、用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 13 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 筑物现场 勘察的 情 况综合确 定成新 率，进而计算 建（构）筑 物评估净 值。建（构）筑物评 估 值=重置全价 成新率 其他建（构）筑 物 是在实地 勘察的 基 础上，以类 比的方 法，综合考虑各项评 估要素，确定重置 单价并 计 算评估净 值。A、重置全价 重置全价 由建筑 安 装工程造 价、前 期 及其他费 用、资 金 成本三部 分组成。a、建筑安装工程 造 价的确定 房屋建（
33、构）筑物 的综合造 价，包括 土建、安装、装饰 三部分，根据 待 估 房 屋 建 筑 物 的 工 程 量，按 照 黑 龙 江 省 建 筑 工 程 预 算 定 额(上、中、下册)、黑 龙 江 省 建 筑 工 程 投 资 估 算 指 标、黑 龙 江 省 建 筑 安 装工 程 概 算 定额 和 黑 龙 江 省建 设 工程 其 他 费 用标 准，确 定 待 估 房屋建筑物的 直接费、间接费、利润、材 差、税金，综合 确 定房屋建（构）筑物的综 合造价。b.前期及其 他费用 的确定 前期及其 他费用，包括当地 地方政 府 规定收取 的建设 费 用及建设 单位为建 设 工程而 投 入的除建 安造价 外 的
34、其它费 用两个 部 分。c.资金成本的 确定 资金成本 系在建 设 期内为工 程建设 所 投入资金 的贷款 利 息，其 采用的利率按 基准日 中 国人民银 行规定 标 准计算，工期 按建 设工程合 理建设周期计算，并按 均 匀投入的 原则考 虑：资金成本=（建 筑安 装工程造 价+前期及 其它费用）合理工 期 贷款利率/2 B、成新率 本次评估 房屋建（构）筑 物成新率 的 确定，根据建(构)筑物的基础、哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 14 页 电话：0451-845
35、73019 邮编：150010 传真：0451-84573353 承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门 窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照 等 各部分的 实际使 用 状况，确定 尚可使 用年限，从 而综合评定建（构）筑 物的成新 率。计算公式：成新率=尚可使用 年限(尚可使用年 限+已使用年限)C、评估值的确定 评估值 重置全 价 成新率 2、设备类资产 根据本次 评估目 的，按照持续 使用原 则，以市场 价格为 依据，结合委估设备 的特点 和 收集资料 情况，主 要采用重 置成本 法 进行评估。评估值=重置全价 成新率 A、重 置全价的确定 机器设备 重置全 价 由设备购 置费、运杂
36、 费、安 装 调试 费等部 分组成。计算公式 如下：重置全价=购置价+运杂费+安装调试 费 购置价 主 要 通 过 向 生 产 厂 家 或 销 售 机 电 设 备 的 销 售 公 司 询 价、或 参 照2014 机电产品报 价手册 或 WWW 中 国机 电数据网 等价格资料，以及参 考 近期同类 设备的 合 同价格确 定。对 少 数未能查 询到购置价的设 备，采 用 同年代、同类别 设 备的价格 变动率 推 算确定购 置价。运杂费 的确定 以含税购 置价为 基 础，根据 生产厂 家 与设备所 在地间 发 生的装卸、运输、保 管、保 险 及其他相 关费用，按不同运 杂费率 计 取运杂费。由设备生
37、产厂家承担运杂费，货送购置单位使用地点的不计运杂费。哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 15 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 安装调 试费 根据设备 的特点、重量、安装 难易程 度，以含税 购置价 为 基础，按不同安装 费率计 取；如购置 价中包 含 安装调试 费用，则 不计取安 装调试费。对小型、无须安 装 的设备，不考虑 安 装调试费。B、成新率的 确定 对机器设 备的成 新 率，参 照设备 的经 济寿命年
38、限，并通 过现场勘 察设备现状 及查阅 有 关设备运 行，修 理 及设备管 理档案 资 料，并通过 与工程技术人 员、管 理 人员、操 作人员 座 谈调查 的 方法了 解 到 委估设 备从投运至评估 基准日 运 行情况，结合本 次 评估实际 情况，综 合判断该 设备其尚可使用 年限，在 此基础上 计算成 新 率，即：成新率 尚可使 用 年限/（实 际已使 用 年限尚 可使用 年 限）100%C、评 估值的确定 评估值 重置全 价 成新率 3、无形资产-土地使用权 估价人员 根据现 场 勘查情况，对于工 业宗地，按 照 城 镇土地估 价规程 的要 求，估 价对象所 在区域 位 于基准地 价覆盖
39、范 围之内，因 此采用基准地 价系数 修 正法 进行 评估。基准地价 系数修 正 法是利用 城镇基 准 地价和基 准地价 修 正系数表等评估成 果，按 照 替代原则，对估 价 对象的区 域条件 和 个别条件 等与其所处区域 的平均 条 件相比较，并 对照 修正系数 表选取 相 应的修正 系数对基准地价 进行修 正，进而求 取估价 对 象在评估 基准日 价 格的方法。计算公式为：基 准 地 价 系 数 修 正 法 评 估 的 宗 地 地 价 基 准 地 价 K1（1+K）M K2 式中：K1-期日修 正 系数 哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团
40、黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 16 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 K-影 响地价 综合因素（区域 因 素及个别 因素）修 正系数 之和 M-开发程度 修正值 K2-土地使用 年期修正 系数 八、评估 程序实 施 过程和情 况 整个评估 工作分 四 个阶段进 行：（一）评估准备阶段 1、2015 年6 月 中旬，委托方召 集本项 目各中介 协调会，有关各方 就本次评估 的目的、评估基准 日、评估 范围等问 题协商 一 致，并制订 出本次资产评 估工作 计 划。2、配合企业 进行资 产清查、填
41、报资 产评 估申报明 细表等 工 作。2015年6月末，评 估 项目组 人 员 对 委估 资 产进 行 了 详 细了 解，布 置 资 产 评估工作，协 助企业 进 行委估资 产申报 工 作，收集 资产评 估 所需文件 资料。（二）现场评估阶段 项目组现场评估阶 段的时间为2015 年6 月30日至7 月1 日。主要工作如下：1、听取委托方及 产权 持 有 单 位 有 关 人员 介 绍 企 业 总 体 情况 和 委 估资产的历 史及现 状，了解企业 的财务 制度、经营 状况、固定资产 技术状态等情况。2、对企业提供的资 产清查评估申报明 细表进行审核、鉴 别，并与企业有关 财务记 录 数据进行
42、核对，对 发现的问 题协同 企 业做出调 整。3、根据资产清查评 估申报明细表，对 固定资产进行了全 面清查核实。4、查 阅收集 委估资 产的产权 证明文 件。哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 17 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 5、根据委估资产的 实际状况和特点，确定各类资产的具 体评估方法。6、对主要设备，查 阅了相关购置发票，并通过市场调研 和查询有关资料，收 集价格 资料；对房 地产，了解管理 制度和
43、 维 护情况，收 集相关资料。7、对企业提 供的权 属资料进 行查验。8、对评估范 围内的 资产，在 清查核 实 的基础上 做出初 步 评估测算。（三）评估测算及 评估汇 总阶段 2015 年7 月2 日至7 月9 日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇 总，对 评 估结果进 行必要 的 调整、修 改和完 善。（四）交换意见及 提交报 告阶段 在上述工 作基 础 上，起草资 产评估 报 告，与委 托方就 评 估结果交 换意见，在 全面考 虑 有关意见 后，按 评 估机构内 部资产 评 估报告三 审制度和程序对 报告进 行 反复修改、校正，最后出具 正式资 产 评估报告。本阶段的 工作时
44、 间 为2015 年7 月10 日至7 月28 日。九、评估 假设 本次评估 中，评 估 人员遵循 了以下 评 估假设：（一）一般假设 1、交易假设 交易假设 是假定 所 有待评估 资产已 经 处在交易 的过程 中，评估 师根据待评估 资产的 交 易条件等 模拟市 场 进行估价。交 易假 设是资产 评估得以进行的 一个最 基 本的前提 假设。2、公开市场 假设 哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 18 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：045
45、1-84573353 公开市场 假设，是 假定在市 场上交 易 的 资产，或拟在 市 场上交易 的资产，资 产交易 双 方彼此地 位平等，彼此都有 获取足 够 市场信息 的机会和时间，以便于 对 资产的功 能、用 途 及其交易 价格等 作 出理智的 判断。公开市场 假设以 资 产在市场 上可以 公 开买卖为 基础。3、资产持续 经营假 设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方 式、规模、频度、环境等 情 况继续使 用，或者 在有所改 变的基础上使用，相应 确 定评估方 法、参 数 和依据。（二）特殊假设 1、本次评估假设评 估基准日外部经济 环境不变，国家现 行的宏
46、观经济不发 生重大 变 化；2、企业所处的社会 经济环境以及所执 行的 税 赋、税 率 等政 策 无 重大变化；5、本次评估的各项 资产均以评估基准 日的实际存量为前 提，有关资产的现 行市价 以 评估基准 日的国 内 有效价格 为依据；6、本次评估假设委 托方及 产 权 持 有 单位 提 供 的 基 础 资 料和 财 务 资料真实、准确、完 整；7、评估范围 仅以 委 托方及 产 权持有 单 位 提供的 评估申报表为准；8、本次评估 测算的 各项参数 取值不 考 虑通货膨 胀因素 的 影响。当上述条 件发生 变 化时，评 估结果 一 般会失效。十、评估 结论（一）评估结论 采用成本法 及基准
47、地价系数修正法 对 哈空调股份股东申报的资产进行评估 得出在 评 估基准日2015年6 月30 日 的 评 估结论 如 下：哈尔滨空调股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 19 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 委估资产 账面价 值7,798.00 万元，评估 后 资产价值8,536.63 万元，评估增 值738.63 万元，增值率9.47%。资产评估结果汇总表 产权持有单位：哈尔滨空调股份有限公司 评估基准日：2015 年
48、6 月 30 日 金额单位：人 民币万元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 B C D=C-B E=D/B 100%1 流动资产 2 非流动资产 7,798.00 8,536.63 738.63 9.47 3 其中：长期股权投资-4 投资性房地产-5 固定资产 6,381.49 4,901.49-1,480.00-23.19 6 在建工程 7 无形资产 1,416.51 3,635.14 2,218.63 156.63 8 其中：土地使用权 1,416.51 3,635.14 2,218.63 156.63 9 其他非流动资产-10 资 产总计 7,798.00 8,536.63 73
49、8.63 9.47 评估结论 详细情 况 见评估明 细表。十一、特 别事项 说 明（一）产权瑕疵事项 截止评估 报告出 具 日，委估 房屋建 筑 物 均 未办 理房屋 所 有权证。对上述未 办理房 屋 所有权证 的房屋 建 筑物，企业承 诺该 部分资产 属于其所有，对于 因 该部分资 产权属 可 能造成的 纠纷与 评 估机构无 关。（二）抵押、担保事项 据委托方 介绍，委 估资产不 存 在抵 押、担保事 项。（三）未决事项、法律纠 纷等不确定因素 根据委托 方及 产 权 持有单位 提供的 资 料，在 本次评 估工 作中未发 现未决事项、法律 纠 纷等不确 定因素。（四）重大期后事项 哈尔滨空调
50、股份有限公司拟处置固定资产及土地使用权 项目资产评估报告 中联资产评估集团 黑龙江华通 有限公司 地址：哈尔滨市道 里区西八道街马迭尔大厦 8F 第 20 页 电话：0451-84573019 邮编：150010 传真：0451-84573353 期后事项 是指评 估 基准日之 后出具 评 估报告之 前发生 的 重大事项。无重大期 后事项。（五）其他需要说明的事 项 1、对 于 上 述 房 屋 建筑 物，其 面 积 是 企业 根 据 现 场 测 量 情况 进 行 申报的，对 企业申 报 面积，评 估人员 进 行了抽查 核实后 以 企业申报 面积进行评估，如未来 企 业办理相 关产权 证 书时其
