1、 丁兰新城人居价值报告 “十里桃花诗画丁兰”品牌解读 浙报传媒地产研究院 2016 年 目录 前言 1 核心价值 2 一、 丁兰新城，打造 “ 十里桃花 诗画丁兰 ” 新品牌 . 4 1.新城 发展定位 . 5 打造桃文化城市概念 . 4 杭州城东人居核心区 . 6 产城融合 “智慧城市” . 6 CLD 中央生活 区建设 6 2. 新城 规划结构 . 7 二、 丁兰新城，紧抓基础建设黄金期 . 9 1.桃花与新城完美结合 . 9 桃文化水景公园 . 9 桃文化出行体系 . 9 桃文化城市景观 . 9 桃文化人居生活 . 9 2.新城大交通接驳方案 . 10 大路网“ 一绕、二快、三横、四纵”
2、 . 10 新城地铁轨道 3 号线 . 11 3.新城大配套建设先行 . 11 优质 名校资源入驻 . 11 三级甲等医院落户 . 14 商办广场配套齐全 . 14 休闲运动配套完善 . 15 4.新城文化旅游资源丰富 . 16 传统“ 孝”文化传承地 . 16 国家 4A 级 皋亭山景区 16 杭州 半山国家森林公园 . 20 三、 丁兰新城，挖掘“智慧”潜力值 . 21 1.杭州 唯一镇级特色小镇 . 18 2.“ 智慧小镇”规划建设 . 19 产城融合，打造“智慧大产业” . 22 景城融合，打造“智慧大景区” . 22 人城融合，打造“智慧 大社区” . 23 3.“ 智慧小镇” 产业
3、集聚 . 21 杭州 智慧创业新乐土 . 21 高素质产业人口 导入 . 22 四、 丁兰新城，迈入价值快速提升期 . 27 1.商品房市场基本情况 . 27 区域量价走势稳企 . 27 潜在供应量去化 3.2 个月 . 29 刚需、首改占七成 . 29 丁桥单元为新房销售主力 . 30 2.土地市场基本情况 . 31 宅地占比近八成 . 31 地价平稳，溢价不高 . 31 丁桥单元、丁桥西单元为供地重心 . 31 3.房地产市场重要机遇 . 33 断崖式需求补充 . 33 主城区中距离市中心与钱江新城地价最低 . 34 断层式的需求让丁兰成为安全的板块 . 35 承接市中心溢出客群 . 35
4、 改善型需求“宣泄口” . 36 房地价平衡，利润稳定 . 36 五 、 市场评论 38 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 1 前言 丁兰，自古文化底蕴深厚，高宗、杜牧、苏东坡无不在此吟诗作画，题咏建阁，在清代时更是成为了杭城有名的“湖墅三胜地”之一。 此前，丁兰一直以“丁桥”自居，由杭州市城市土地发展公司担纲建设，承担杭州城市大型居住区功能。 今天，丁兰新城已华丽蜕变。 2014 年 12 月底，江干区进行了行政调整：丁桥镇改名丁兰街道，为丁兰新城打造提供了先决条件。 2015 年 6 月，丁兰智慧小镇被列入全省首批特色小镇创建名单，为丁兰新城建设提供强化剂。 2016 年，丁兰倚靠桃
5、花渊源，打响“十里桃花 诗画丁兰”价值品牌，用十里桃花之胜景，描述诗画、栖居丁兰新城，创建独特稀有的“桃花新城”。 由此，以“丁兰”为全新标识的新城已经脱颖而出。 迈入新纪元，丁兰新城不断打造“桃文化”、“智慧小镇”等金名片，进入了产业聚集期、生态景观呈现期、生活配套完善期，更是即将进入地铁新城时代，价值正在快速提升，丁兰新城将再次腾飞和翱翔。 丁兰新城经过 10 年的大规模开发建设，已经进入成熟期、入驻期和使用期。同时，得益于主城市中心边缘的特殊地理位置，未来丁兰新城将承接市中心、城东的外溢客群，自然而然成为房企目光聚焦之地。 本报告从丁兰新城的发展定位、功能结构，特别是连接市中心、新中心的
6、交通枢纽、桃花新城、自然资源与山水资源，智慧小镇的产业集群、人口导入作用，以及房 地产市场情况等方面，全面梳理丁兰新城近几年的变化，凸显丁兰新城的人居价值。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 2 核心价值 1. 新城定位 全新“十里桃花诗画丁兰”的城市品牌 “十里桃花诗画丁兰”，丁兰新城将建设成为宜居、宜业并重，生产、生活、生态融合的特色新城、活力新城。 丁兰新城作为杭州城东人居板块的重要区域，承担着“核心”角色。即有承接主城外溢的居住功能，又是主城与临平副城紧密联系的中心枢纽。 丁兰新城作为杭州唯一一个镇级“智慧城市”试点，是浙江省首批的 37 个小镇试点之一，在产业上将着力打造以“龙
7、头产业为主、环境生态为基、创业创新为重、文化景区为衬”的特色小镇。 2. 生态环境 城景交融的桃花胜地 新城规划 核心区，打造 300 亩桃花公园，以桃花为主景，渲染诗画意境，从半山、元宝山桃花坞由北向南，一条桃花溪穿过上塘河，蜿蜒如花绸飘游进中央公园中的桃花湖，牵起了丁兰这座新世纪智慧小镇的北山和南湖。 水景公园 是丁兰新城“十三五”期间打造的重点项目，总占地面积约 19.5 万平方米，分成南北两个区块。水景公园将山水融合，以水为带，引山入城，将建成承载城市基建配套，集休闲、旅游、 娱乐和健身为一体的生态公园，将成为板块内的绿肺。 名胜景观 资源丰富是丁兰新城的一大特色，幽藏着的著名半山国家
8、森林公园、皋亭山 4A 级风景区，从帝王宋高宗、康熙到文人雅士白居易、苏轼，众多文人墨客赋予这里深厚且独有的文化底蕴，造就了数不胜数的美景古迹。 3. 交通配套 入则宁静，出则繁华 内部交通系统 的建设将桃花与新城完美结合，把桃花元素融入到林荫慢行系统、轨道交通、景区、人居建筑等多个领域，营造宜居、宜业、宜学、宜游的和谐丁兰。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 3 外部交通系统 丁兰新城是主城区中便利利用城市井字可快速到达城市各个方向的板块，同时也是 轨道交通网络的重要受益板块。地铁三号线在板块内设立的三个站点，将为居民出行提供较大的便利。 生活条件便利 丁兰新城的名校、名商、名医等配套
9、是吸引市民置业、创业的重要因素，浙大附中、采荷教育集团、杭州市中医院及大型商业综合体的不断落地入驻，区域生活氛围逐渐浓厚。 4. 智慧产业 智慧产业发展、人口导入动力强 高新定位 丁兰的智慧小镇发展是以电子商务企业为重点的电商产业集聚中心和软件、互联网等信息服务业企业总部园为主，其核心区由西子智慧产业园、智慧企业总部园、中小企业创新园三个智慧园区构成。 人口集聚 丁兰新城产业建设， 不仅培育新兴的产业，还引导人口的集聚，在新城开发建设过程中，由高新产业集聚带动的高素质、高收入人的集聚，为人口导入提供了强大推力，丁兰将争取 5-10 年内建成一个居住人口近 20 万人，功能完备的现代化新城。 5
10、. 投资价值 红利凸显、人居价值提升 基建 丁兰新城承担了杭州房地产市场结构性需求的重要作用，是杭州市政府找重点打造的人居板块，确定性基建投入力度较强。 客群 是主城区中离市中心和钱江新城最近的价值洼地板块，目前房价仅为中心城区的二分之一，甚至更低，未来将会成会市中心外溢购房客群的首选区域。 性价 丁兰新城的建设即将进入成熟期，与周边人居板块相比在市场估值及确定性利好上都占据着较大优势。新城未来可供应开发的地块已为数不多，目前可售住宅库存快速下降，市场供需即将进入零界点，房地产项目获利可期。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 4 一、 丁兰新城，展开“十里桃花 诗画丁兰”新诗卷 如果要在
11、杭州主城区内找一个底蕴深厚又朝气蓬勃的区域，那么，非“丁兰”莫属。 丁兰新城东起绕城公路和丁桥港，西至五会港和同协路，南起石大线，北至上塘河、皋亭山风景区，规划总用地面积约 12 平方公里，总建筑面积 1000 万平方米，规划人口 21 万。 现在，丁兰新城已进入 2.0 版本。随着基础设施的完善、智慧科技的集聚、现代服务系统的配套齐全，丁兰已不只是单纯的居住板块，更是一个集智慧产业、商务办公、科技信息、旅游休闲、生态居住等为一体的高科技、多功能现代化中心区，一座崛起中的经济繁荣、社会和谐、环境优美的智慧型新城区。 丁兰更是倚靠桃花渊源，用十里桃花之胜景点缀全城，孕育一个全新的“十里桃花诗画丁
12、兰”。未来，丁兰新城将以一个崭新的面貌出现在杭州人居板块之中，树立起杭州生态、创业、人居和谐发展的新城的旗帜。 图：丁兰新城全貌 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 5 1. 新城发展定位 打造桃文化城市概念 丁兰古镇为中国桃文化的故乡之一，“皋亭观桃”誉为著名的观桃景点，与陶渊明的田园牧歌桃花源记可谓一脉相承，呈现了一个现代版的“世外桃源”。 丁兰智慧新城传承桃文化精髓，以桃文化为母题，打造“十里桃花诗画丁兰”的全新面貌。 在丁兰新城核心区，依托水景公园规划打造 300 亩桃花公园，以桃花为主景，渲染诗画意境，十分烂漫。 从上塘河流域自北向南展开一条桃花林溪，再现丁兰桃源人家，和优美恬静
13、的新田园生活。途间偶遇桃花堤，赏桃踏春，人流如织。忽见游人桃花渡，撑船碧江上，品桃花水香。听闻远处余音袅 袅，桃花湖中桃花舞正鼓瑟吹箫 所有关于“桃之夭夭，灼灼其华”的印象都在这里展开。 “十里桃花诗画丁兰”打造，承载将丁兰新城建设成为宜居、宜业并重，生产、生活、生态融合的特色新城、活力新城的美好期许，也包含了三层含义。 第一层含义是如诗如画的生态景观。丁兰新城山水资源丰厚，在新城的开发建设中，要保护好、利用好这样的山水的资源，以高水平、高起点的规划、建设好每一条道路、河道、建筑，形成新城独特的景观体系。 第二层含义是适宜新居的品位。丁兰新城照产城融合的要求，深化完善各类配套，包括教育、医疗、
14、文化、 体育等等，营造有活力的公共空间，探索智慧化的社会管理和社区服务。 第三层含义是 深厚的历史文化积淀 。丁兰新城历史文化 有着其特有的精髓 ，十里的书香，十里的诗词书画，新城充分挖掘历史文化，延续历史文脉，使其成为一个历史文化的传承地，也成为艺术家创作的源泉和基地，也可以成为文化交流和展示的圣地，更重要的是让居民感受艺术熏陶，接受文化普及和培训教育，享受新城生活带来的美好的情趣。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 6 图：十里桃花鸟瞰图 杭州城东人居核心区 丁兰新城作为杭州城东人居板块重要区域，承担着“核心”角色。其得益于杭州主城中心区边缘，同时介于主城与临平副城之间的特殊地理位置
15、，承接主城外溢居住功能，加强主城与副城紧密联系的枢纽作用。根据“北调”城市发展要求，区域将大力发展特色服务、休闲、文化旅游、人居等功能性产业。 产城融合“智慧城市” 丁兰新城是杭州唯一一个镇级“智慧城市”试点，区域北侧以东部软件成为主要平台，整合产业园区、楼宇资源，加快引进信息软件企业；区域南侧以腾讯大浙网总部为平台，加快引进互联网、智慧家居、智慧金融企业。未来，丁兰新城将全力打造成为“国内一流现代化中心区”。 CLD 中央生活区建设 丁兰新城以上塘河为界分为南北两片，北片 田园综合体 ，定位为生态和谐、山水田园旅游休闲区；南片为丁兰新城核心区 ，依托丁兰小镇发展契机，优越的交通区位条件以及丰
16、富的景观资源基础，重点发展生态居住、商业服务、旅游配丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 7 套、智慧产业等功能，建设成为生态宜居地、活力商业核、诗画智慧区、山水田园城 。 图：丁兰新城区位图 2. 新城规划结构 丁兰新城由四大单元组成，分别为发展最早的丁桥东单元，公共服务中心丁桥单元以及生态山水半山田园单元。 丁桥东单元：“两区、一心”，两区是以大农港为界限形成两个居住区，一心是两区之间的公共服务中心。目前，丁桥东单元作为丁桥片区一期开发用地，已基本建成。 丁桥单元：“ 一核、两轴、五组团 ”， 一核 即依托丁桥镇政府驻地形成的 区域公共核心 ； 两轴即东西向城市功能发展轴，南北向公共服务
17、发展轴；五组团即居住组团、公建组团、综合组团、产业组团、基础设施组团 。 半山田园单元：“一轴、两片”，一轴是以平行与临丁路的广济路作为主轴，带动两侧地块发展；两片是西片半山镇区和东片田园集团片区。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 8 图：丁兰新城片区示意图 近年来随着多个楼盘入驻。道路基础设施逐步完善以及半山、皋亭山景区的打造，区域已日渐成熟。为应对轨道交通三号线对丁兰新城带来的发展契机以及丁兰智慧小镇建设对新城产业提升的要求，目前区域着力打造丁兰新城核心区，即丁桥单元。 丁桥单元位于主城区东北部，东至备塘河河道中心线，南至石祥路中心线，西至同协路及五会港中心线，北至上塘河河道中心线
18、，总用地面积约 5.37 平方公里。 轨道交通三号线经过本单元，规划设置同协路站和笕丁路站，未来将为单元内的公共交通出行提供极大便利。规划重点打造由中央水景公园和区域公共服务中心，可辐 射服务于整个 丁兰 新城。建设沿轨道三号线笕丁路站地铁上盖综合体；规划建设临丁路北侧的文化、体育设施形成的公共活动节点；在单元南部五会港周边形成生活服务设施的节点。 单元内将建设中央水景公园、北城公园南北两大公园，以及备塘河、上塘河两条带状滨水绿地，塑造形成中央水景公园为中心的都市绿核，单元内居民可以自由漫步于充满诗意的山水田园景观之中。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 9 二、 丁兰新城，紧抓基础建设
19、黄金期 丁兰新城位于杭州主城东北部，距离市中心武林广场和西湖风景名胜区约10 公里，距离东站交通枢纽和钱江新城约 9 公里，地理位置十分优越。 丁兰亦属杭州活力新区江干区。放眼长三角，江干区地处钱塘江畔，主城区东部，即是杭州接轨大上海的枢纽，杭州发展战略中心所在，也是杭州市新的政治、经济、文化中心。丁兰区域已成为江干区发展动力最为强劲，发展潜力最为巨大，发展势头最为迅猛的地方之一。 近年来，丁兰新城紧抓基础建设黄金时期，大力发展区域交通、教育、医疗、商业、景观资源，结合“十里桃花”形象，全方位、多形式打造“诗意栖居”之丁兰。未来，丁兰必将成为江干区，乃至杭州的一大新亮点和金名片。 1. 桃花与
20、新城完美结合 桃文化水景公园 中央水景公园是丁兰新城在“十三五”期间重点打造的项目，位于新城核心区，总占地面积约 19.5 万平方米，分成南北两个区块。 水景公园遵循地理脉络特点，将山水融合，以水为带，引山入城，加强以半山国家森林公园为主的自然与城市建筑的协调，将建成承载城市基建配套，集休闲、旅游、娱乐和健身为一体的生态公园。 中央水景公园不仅是生态公园，更是一个结合桃花的主题公园。有桃花溪、桃花堤、桃花舞台等等，待来年三月，桃花盛开，何等妖娆美景。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 10 图：丁兰新城水景公园设计图 桃文化出行体系 通过打通水景公园整体的景观，让桃花与林荫慢 行系统、地
21、铁有机的结合起来。 利用桃花元素、绿化景观、园林小品、健身走廊等合理有序的景观空间系统，形成独具特色的慢行网络系统。而从这个林荫系统可对接轨道交通，与地铁 3号线无缝对接，未来，地铁三号线有这么一个桃花文化的站点，可以开往三月桃花盛开的春天。 桃文化城市景观 北有千桃园，南有桃花溪，丁兰新城通过打通整个水景公园和北部上塘河整个景观通廊，结合十里桃花，打造一条独特、连贯的桃花景观通道，沿着这些绿道可以到达皋亭山、半山。未来，可以将皋亭山、半山和丁兰新城的发展完全融合在一起，身居新城，便可远眺片片桃花海。 桃文化人居生活 李白诗曰：“ 问余何意栖碧山，笑而不答心自闲 。 桃花流水窅然去，别有天地非
22、人间。 ”而不久的将来，丁兰人也将身临其境如此美景。 丁兰新城将人居与景观、桃花、诗画交融在一起，结合智慧小镇的整体打造，丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 11 串联周边商务、办公、大型的商业综合体职能，营造宜居、宜业、 宜学、宜游的环境，带动整个丁兰新城走向更高的台阶。 2. 新城大交通接驳方案 大路网“一绕、二快、三横、四纵” 一绕：绕城公路 二快：留石高架、秋石高架 三横：临丁路、华丰路、大农港路 四纵：丁桥路、同协路、丁兰路、笕华路 丁兰新城的交通路网已经非常成熟。首先，临丁路与秋石快速路无缝对接，行车 15 分钟即可抵达杭州市中心武林商圈（以时速 40 公里 /小时计算）。 此
23、外，无论是从秋石高架还是同协路（牛田 -钱江新城段尚未建成），均可直达杭州新中心 钱江新城。从秋石高架向南延伸，还可以到达钱江世纪城，可以说秋石高架串起了丁兰和 G20 峰会主会场，堪称“ G20 大走廊”。 图：丁兰新城交通路网图 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 12 新城地铁轨道 3 号线 受益于大运会、亚运会等一系列热点事件，杭州地铁 3 期工程较快建设，计划 2022 年前，杭城地铁网络将实行全面覆盖。其中影响最大，也最受关注的就是地铁 3 号线。 其中， 轨道交通 3 号线 将 在丁兰新城开设三个站点：同协路站、丁桥站、丁桥东站（待确定），预计 2017 年开工建设， 202
24、0 年前通车运营，建成后丁兰新城可直达市中心武林广场，并与 1 号线、 5 号线进行换乘 。 未来，丁兰新城将形成地铁全辐射，利用地铁站口通过的公交、慢行系统充分延伸，尽享地铁带来的机遇。 与此同时， 地铁 3 号线将城西、黄龙商圈、武林广场、运河商圈、创新创业新天地有效的和新兰新城连为一体，同时这也是一条 串联西溪湿地、西湖景区、半山国家森林公园等绝佳风景的旅游地铁线。 图：轨道交通 3 号线示意图 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 13 图：轨道交通 3 号线 线路 示意图 3. 新城大配套建设先行 优质名校资源入驻 随着城市东扩，大量人口导入，丁兰新城将成为规模最大的新兴活跃区块，
25、教育资源作为吸引人才的重要因素，也被当作丁兰新城建设的重中之重。 教育方面，丁兰新城采用与名校合作的模式，积极引进江干区，甚至杭州市优秀教育资源，实现板块教育加分。目前，一系列以丁兰命名的优质教育配套已经或即将落地。 采荷二小教育集团 丁荷小学。 学校占地面积 2.3 万方，现已投入使用。丁荷小学属采荷二小教育集团，按36 个教学班配置，实行小班化教学。 采荷一小教育集团 丁信小学 学校占地面积 2.5 万方，现已投入使用。丁信小学是采荷一小教育集团在丁丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 14 桥区块开设的新校区，实施小班化教学，按 30 个小学班办学规模进行硬件设计。 浙大附中丁兰校区
26、学校总建筑面积 8 万多方，现已投入使用。丁兰校区是 36 个班级的寄宿制高中，实行全寄宿制，小班化教学，实现无行政班管理，实现教育资源共享，实行分层走班制教育模式。 图：丁兰新城教育配套图 三级甲等医院落户 杭州市中医院 丁桥分院位于杭州市江干区丁桥西单元，是改善城东区块市民就医条件的重要民生工程，列入 2015 年度杭州市重点建设项目名录。 市中医院引入国际先进的医院建设理念，按 三级甲等现代化医院建设标准建造，占地 132.45 亩，总建筑面积达 16.7 万平方米，其中地上建筑面积 12.8 万平方米，地下建筑面积 39000 平方米，拟建床位数为 1000 张，计划 2018 年投入
27、使用。 目前，项目主体结构工程目前已全面结顶，包括 2 幢 4 层的门诊楼、独立的丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 15 发热门诊楼、急诊楼、 3 幢 10 层的病房楼，以及医技楼、 12 层的行政科研楼、 2幢后勤楼等用房。 商办广场配套齐全 丁兰新城作为杭州市大型居住区，区块内居住氛围逐渐浓厚，对商业配套的需求也日益增加，丁兰新城因此在广场、商场、办公等方面下足功夫。目前，区域内已有新城广场、丁兰广场、金色大唐城、德珠明珠商务中心、置鼎明珠 1 号等，区域商圈已逐步形成。 新城广场 新城广场是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公于一体的综合性商业广场。一楼为物美大卖场；二楼为苏宁电器
28、、服装百货；三楼为餐饮、娱乐区块；四楼为商务办公区块，已入驻企业 30 余家。 丁兰广场 丁兰广场是集购物广场、休闲娱乐、酒店餐饮、写字楼为一体的区域商业综合体，是丁 兰新城中心商圈商业中心。目前世纪联华、必胜客等多家商户已签约入住，母婴馆还将引进集游乐、运动、益智、健身等功能于一体的儿童活动中心。 金色大唐城 金色大唐城位于丁兰 CLD 核心区，涵盖大型商业中心、精品步行街、 5A级写字楼、 4S 品牌服务中心四大核心业态，将成为融合购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公于一体的商业综合体。 德珠明珠商务中心 明珠商务中心由小高层和商业街组成，涵盖精品酒店、 A 级写字楼、领袖商务公馆、酒店式公
29、寓和商业功能。其中，商业街包含数码购物中心、银行证券、休闲特色餐饮等。 置鼎明珠 1 号 明珠 1 号将建成集中央商业街、 LOFT 酒店式公寓、酒店、写字楼与一体的商业综合体，宜商宜居宜办公，可满足区域内一站式商业需求。 尚坤国际智慧园 +君尚丁兰饭店 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 16 丁兰尚坤国际智慧园，成功引进了尚坤集团，占地面积 38 亩，总建筑面积13.08 万方，预计总投资近 7 个亿，计划打造成具有国际影响力的互联网 +生态型智慧中心，集聚智慧信息服务，电子商务，创新金融，智慧健康和高端酒店，商业娱乐为一体的生态型综合体。 君尚丁兰饭店 ， 尊享白金五星级酒店礼遇，饭
30、店低调奢华，设置行政套房、标准间 380 间及室内四季恒温泳池，配备能够容纳 10-400 人的各类会议室和可同时容纳 1200 余人的多功能厅，以及配置中餐厅、全日制餐厅和大堂吧等各类设施，提供高端的商务宴请。 “尚坤国际智慧园 +君尚丁兰饭店”将充分利用教育、医疗、体育和交通的配套基础设施以及丁兰深厚的文化底蕴，打造丁兰智慧小镇核心板块，以“人才、产业、环境”国际化为突破口，着力发展信息服务业、移动互联、智能制造、金融产业、文创产业、智慧大健康产业和休闲旅游业等，走特色发展之道。 图：丁兰新城商业配套图 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 17 休闲运动配套完善 丁兰新城注重绿地景观、
31、公建配套的建设，将山水融合，以水为带、以山入城，加强自然景观与城市景观相协调，依托现有半山、上塘河等景观，将水面、公园等生态资源通过不同规模的生态廊道以及道路绿化廊道串联贯通。 区域内现已建成丁兰公园、虎山公园、龙山公园等景观，还将重点打造中央水景公园、丁兰体育中心 、智能登山赛事游步道 。 此外，在社区建设中，丁兰新城也将结合景观与人文，配件阳光运动场、交流书屋等，在滨河地带建设生态廊道，将生态保护与景观旅游相融合。 丁兰体育 中心 总建筑面积 1.5 万方 的新城体育中心是江干区第二个，也是丁兰街道内首个由政府投资的大型综合性体育场馆。体育馆 规划地上三层、地下二层，建成后，将包含 8 游
32、道 50 米标准室内游泳馆、羽毛球馆、室内器械健身、乒 乓球馆、体艺和棋类馆、武术散打馆、露天灯光篮球场、大型轮滑场等，预计明年交付使用。 项目已于 2014 年 8 月开建，预计今年下半年建成。 图：丁兰体育中心 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 18 杭州首条智能登山赛事游步道 在丁兰的皋亭山景区，有一条美丽的骑行路线，全程 8 公里。其中有 4 公里是盘山骑行道，沿途有古藤悬道、古树婆娑，有着石缝、石洞、景石等 自然景观和乾隆遗梦、前哨石屋 等 10 余 处人文景观，吸引到很多游客前来游玩。 这是杭州首条智能登山赛事游步道，引入了 RFID 手环和云计算，并会在不同的路段引入几十个
33、刷卡终端感应设备。可根据游览景点、时间和方式等差异化需求，规划多条登山路径，提供语音导航服务，并计算运动距离、消耗卡路里、心率情况等数据，提供合理的运动建议。 图： 智能登山赛事游步道 4. 新城文化旅游资源丰富 丁兰，历来不乏流芳轶事、山水佳话。这里幽藏着著名的半山、龙山和皋亭山，从帝王宋高宗、康熙到文人雅士白居易、苏轼，众多文人墨客赋予其深厚且独有的文化底蕴，更造就了数不胜数的名胜古迹。 现如今， 这里有国家 4A 级风景区皋亭山，上塘河、皋亭山、半山国家森林公园这 3 条低碳旅游路线更是吸引着慕名而来的游人。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 19 传统“孝”文化传承地 自古二十四
34、孝之一的“刻木事亲”作为丁兰的著名典故，在丁兰代代相传，孝文化源远流长。 相传东汉孝子丁兰，事母至孝，母死，刻木为像，事之如生。现今，丁兰孝文化得到了历史传承：丁桥和兰桥，两座代表丁兰孝文化的石桥。此外，还有丁兰故居、丁兰井等历史遗迹依旧留存，供后人瞻仰，感知孝道。 丁兰新城也以孝文化为文化价值取向，一方面通过景墙、雕塑、壁画等园林景观形式作为载体大力弘扬，另一方面，以城市绿地为依托，通过植入无障碍慢性系统，丰富大众交流空间以及完善附属功能设施，真正做到以人为本，更显人文关怀。 国家 4A 级皋亭山景区 皋亭山景区位于丁兰新城东北部，规划总面积约 5.1 平方公里，距市中心约18 公里，是 国
35、家 4A 级风景区，也是杭州北部旅游核心区。 皋亭山景区因境内皋亭山而得名，皋亭山集天地灵气、山川秀美、人文荟萃的历史文化名山，以其延绵十里巍峨山势为天然屏障，立下保境安民的功德，被誉为“杭州的靠山”。 近年来，区域利用皋亭山的生态文化共存的资源优势，重点发展智能赛事、孝道体验、名宿休闲、宗教旅游、文创产业等五大主题业态，完成智取皋亭、杭州孝园、花海名宿、桃源古寺、京杭古埠五大亮点项目。力争让皋亭山与西湖一起服务杭州，牵手全国，走向世界。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 20 图：皋亭山全貌 杭州半山国家森林公园 杭州半山国家森林公园由半山、龙山、虎山三大公园连通，组成一个大的半山森林
36、公园，总面积约 172 公顷，总成 23 公里的游步道。同时拥有“国家生态文明教育基地”称号，其也是杭州市首个双“国字号”森林公园。 其中，半山公园是整个国家森林公园的主要部分，占地 41 公顷，集生态、文化、休闲、旅游于一体，由半山楼、云锦亭、层峦叠翠、绿溪滴翠、隐云飞天、半山观桃等景点组成。 虎山公园以水库为中心，周围青山绿树环绕，总面积约 13.4 万平米，采用“渔樵耕读”的田园布局手法，达到虽由人做、宛若天开的意境。公园内共有卧虹桥、留影绿屏、 白鹭岛、千步廊桥等 15 各景点。 龙山公园位于半山田园北端，建筑面积 6.8 公顷，现有保存完好的水库、溪流、山体以及丰富的原生态植被，由水
37、竹居、瞻碧亭、锦园、水乐榭等景点组成。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 21 图：半山国家森林公园实景图 三、 丁兰新城，挖掘“智慧”潜力值 1. 杭州唯一镇级特色小镇 2014 年 12 月底，丁桥镇改名为丁兰街道，被列为浙江省“生态智慧型城镇化”的试点区域，成为杭州唯一一个镇级“智慧城市”试点。 2015 年 6 月，丁兰智慧小镇被列为全省首批特色小镇创建名单，为丁兰板块的发展注入了强化剂。 此外，围绕丁兰新城板块新的定位与内涵，政府专门开展规划调控，为丁兰板块提供了规划支撑。 由此，在政府主导的规划引领下，以“丁兰”为全新标识的新城已经华丽变身。 2. “智慧小镇” 规划建设 作
38、为“美丽杭州示范区智慧江干”的先行试点，丁兰智慧小镇已具全貌。丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 22 智慧小镇规划面积 3.2 平方公里，核心面积 1.3 平方公里，规划产业用地面积达800 亩，建筑面积达 100 万平方米。 小镇由西子智慧产业园、智慧企业总部园、科技企业创新园三个智慧园区构成核心区域，配套城东商业区、皋亭山景区、智慧居住区及临丁路沿线配套服务产业带。 小镇 坚持产业、文化、旅游“三位一体”和生产、生活、生态“三生融合”的发展目标，推动智慧景区、智慧社区、生活服务业、文化旅游产业协调发展，着力打造以“龙头产业为主、环境生态为基、创业创新为重、文化景区为衬”的特色小镇。
39、产城融合，打造“智慧大产业” 智慧小镇的发展以电子商务企业为重点的电商产业集聚中心和软件、互联网等信息服务业企业总部园为主，适度发展智慧健康、文化创意、商业服务等业态。其核心区由西子智慧产业园、智慧企业总部园、中小企业创新园三个智慧园区构成。 小镇产业特色以 “ 一带三园三联动 ” 的发展规划，打破传统的 地理聚集概念，深化线上聚集、文化聚集、生活聚居和产业辐射。即一条临丁路沿线的配套服务产业带，三个智慧园区（西子智慧产业园、智慧企业总部园及中小企业创新园），三块联动区域（城东商业区、皋亭山景区、智慧居住区）。 小镇将始终围绕“打造国内一流智慧产业集聚区”的总体目标，引领智慧经济发展，引导智慧
40、产业聚集，打造智慧产业样本。 景城融合，打造“智慧大景区” 智慧小镇将以 “ 山水智城 ” 为目标，探索推进 “ 生态智慧型城镇化 ” ，开启一条 “ 景城融合 ” 的现代化治理创新之路。 筑起绿色河道：丁兰自古为水乡，拥有 “ 十港四河 ” ，为还原 生态河道，丁兰新城全面消灭企业污染源，疏浚河道 29 公里，贯通沿河慢行系统 32 公里，开放沿河绿化 202 万平方米，为河道筑起绿色屏障。 提升景区品质：丁兰新城依托皋亭山景区，创建国家 4A 旅游景区、打造杭州休闲旅游新中心。还完成了皋亭山游步道、骑行道建设和两个自然村风情小镇丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 23 提升工程，是其成
41、为杭州北部旅游的核心区。 改善居住环境：智慧小镇环境的改善不仅体现在生态环境的治理中，还体现在居住环境的完善中。随着丁兰新城各板块的开发，大量居民入住，板块配套建设也在快速跟进，教育、医疗、生活配套中心逐步建成。 人城融合，打造“智慧大社区” 丁兰智慧小镇坚持以人为本，全方位打造智慧家庭、高质量建设智慧社区、立体化推进智慧治理三个方面积极努力，让百姓体验到更加智能的丁兰智慧小镇。 如安装全区域覆盖的 Wifi 热点、安装“社区交互信息终端”和“楼道 LED显示屏”，这些不仅提供居民查询社区服务等业务，还能实现医院挂号的用途。街道还在全市率先试点智慧安防，打造“丁兰眼”城市综合治理平台，实现与公
42、安、城管、交警联网，及时反馈信息和问题，保证居民安全。 此外，丁兰新城还以孝文化为历史传承，通过广搭平台、丰富载体等方式，不断创新、 丰富和传承孝道文化。街道不仅开展 “ 丁兰十大孝子 ” 的评选，还先后组织各类孝文化创新活动，包括 “ 孝 ” 主题书画写生、歌舞编排、剪纸等作品创作，借助 “ 遵家风 带民风 促社风 ” 连锁效应，实现以文化人、以文聚人，共创 “ 人城共融 ” 的和谐文明新家园。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 24 图：智慧小镇规划图 3. “智慧小镇” 产业集聚 一个新城的发展，离不开产业的支撑，而智慧产业，将成为丁兰新城内在的驱动力与新引擎。 丁兰新城的建设，不
43、但可以培育新兴的产业，还可以引导人口的集聚，在新城开发建设过程中，商务楼宇、城市综合体、商务园区、滨水休闲设施等载体的产生，都为新兴的城市服务业提供载体，继而形成新的产业需求。 杭州智慧创业新乐土 坚持“企业主体、政府引导、市场运作”的原则，根据“一带三园三联动”的发展规划，丁兰智慧产业已初见成效。 2015 年度 ， 丁兰 智慧小镇完成固定资产投资 12.96 亿元， 完成财政税收 2.7亿元，旅游人数 54.8 万人，规模以上工业产值 20.57 亿元，限额以上服务业营业收入 23.78 亿元。 智慧小镇引进一大批行业龙头企业和知名的品牌运营商， 包含腾越网络（腾丁兰新城投资价值报告浙报传
44、媒地产研究院 25 讯旗下企业）、杭锅集团、凯实激光、新锐医药、至正科技等，截止今年 9 月份，丁兰智慧小镇共入驻企业 671 家，其中今年新入驻企业 232 家。 除此之外，还因地制宜，打造了一批具有特色的产业园区，不断提升小镇硬实力。 西子智慧产业园 2015 年 12 月 26 日，江干区政府、西子 杭锅集团及杭州市生产力促进中心共同打造的西子智慧产业园、雏鹰创业基地正式开园（西子智慧产业园一期）。西子智慧产业园、雏鹰创业基地的启动，对带动江干区乃至杭州市的发展具有十分重要的意 义，是传统企业转型升级领域的一次创新，更是产业平台建设机制上的创新。 从 2015 年 10 月开始，首批雏鹰
45、企业已经陆续入驻，业态为信息服务、智能制造以及生物医药等。到目前为止，首期雏鹰基地已经全部入驻，面积为 8000余平方米，累计入驻企业 20 余家。 除了雏鹰创业基地外，西子智慧产业园二期也正式破土动工。园区二期占地约 147 亩，建筑体量约 24 万平方米，计划投资约 10 亿元。重点引入以太阳能成套设备为主的新能源装备、以固废处理为主的节能高效环保装备及机器人制造业为主的高端智能制造的研发及生产项目。 未来，西子智慧产业 园将聚焦智能制造、节能环保、信息服务及金融服务等行业，成为一个集工作、生活、休闲为一体的智慧型综合产业园区。 智慧企业总部园 智慧企业总部园，占地面积 268 亩，建筑规
46、模总量约 52 万平方米，总投资规模约 40 亿元，项目业态为品牌龙头企业和知名企业平台运营商，其中包括已经开园的东部软件城创新孵化园。 孵化园目前已入驻率达 95%，入驻企业 100 余家，以软件、互联网及电子商务等信息服务业为主。 科技企业创新园 科技企业创新园，占地面积 80 亩，总建筑面积约 18 万平方米，总投资规模约 12 亿元，预计今年下半年开业。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 26 项目定位为企业总部、机器人产业发展中心和科技类办公集群企业，目前已引进运通国际汽车城和长睦创客综合体。未来机器人发展中心将试点建成智能化工厂和数字化车间，推进工业机器人的运用。 高素质产业
47、人口导入 以前，作为杭州大型居住区，丁兰新城功能较为单一，是杭州市中心区的“卧城”。 而现在，丁兰新城紧抓“十三五”黄金发展期，进行产业结构调整和布局调整，探索产业与城市融合的新途径，由产业集聚带动人口的集聚。通过产业和城市的融合，加快产业集聚和升级步伐，为城市化发展提供物质基础和保障，也为人口导入提供了推力， 丁兰街道现已 入住人口 近 18 万， 已然成为 功能完备的现代化新城。 丁兰依托新城规划，明确区域定位，将生活中心与商务中心、产业园区紧密结合；提升区域交通体系，将交通人口向新区引导；做好旅游专项规划，开创新城旅游亮点；紧抓教育、商业配套，形成短距离生活圈；加大新城软实力，积极宣传新
48、城形象等。这都为丁兰新城人口导入奠定了坚实的基础。 另一方面，丁兰新城通过商品住宅的开发为人口导入提供容纳场所。丁兰新城坚持以保证城市品质为前提，做一流规划、定位，最终将其落实到空间上，保证新城开发的品质。为此，新城已引入大型品牌房企，如绿城、阳光城 、龙湖、广宇、天阳、远洋、朗诗、首开等。 丁兰新城投资价值报告浙报传媒地产研究院 27 图：智慧小镇效果图 四、 丁兰新城，迈入价值快速提升期 2007 年，广宇作为“拓荒者”率先竞得区域内三宗商品房用地，丁兰（原丁桥）逐步从大规模的安置房、经济适用房开始向高品质的商品房建设迈进，丁兰开始进入视野。 2009 年，杭州市将丁桥镇规划为城东人居核心区，打造成为可容纳 20 万人口的中央生活居住区，丁桥 CLD 地位确定。 2013 年，龙湖、港中旅、金地等房地产大鳄争相入驻，唤醒丁兰价值，丁兰迎来二次蜕变。 近年来，随着智慧小镇创建、配套全方位完善、交通立体化建设等利好，丁兰新城已经进入成熟期、入驻期和使用期，价值快速提升。 1. 商品房市场基本情况 区域量价走势稳企 2016 年 1-10 月 ，丁兰新城新建商品房成交 6201 套，成交面积 59.51 万方，
