1、 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 1 上海宝龙实业发展有限公司 2017年度第一期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA +评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA +本期中期票据发行额度：10 亿元 本期中期票据期限：3 年 偿还方式：按年付息，到期一次性还本 发行目的：补充营运资金，偿还金融机构借款 评级时间：2017 年 6 月 14 日 财务数据 项目 2014年 2015年 2016年 17年 3 月 现金类资产(亿元) 49.79 57.22 83.12 71.88 资产总额(亿元) 422.73 426.81 601.90 609.27 所有者
2、权益(亿元) 149.16 159.64 254.71 250.27 短期债务(亿元) 25.87 20.99 33.38 39.16 长期债务(亿元) 50.46 79.75 126.71 136.92 全部债务(亿元) 76.33 100.74 160.10 176.09 营业收入(亿元) 53.60 67.76 114.61 26.22 利润总额(亿元) 11.35 29.82 38.33 3.42 EBITDA(亿元) 12.92 31.01 40.40 - 经营性净现金流(亿元) 8.57 12.95 24.49 4.34 营业利润率(%) 20.53 31.23 30.46 23.
3、58 净资产收益率(%) 5.50 13.31 12.01 - 资产负债率(%) 64.71 62.60 57.68 58.92 全部债务资本化比率(%) 33.85 38.69 38.60 41.30 流动比率(%) 114.11 124.44 141.82 141.54 全部债务/EBITDA(倍) 6.92 3.67 2.86 - EBITDA利息倍数(倍) 1.83 5.30 5.48 - 注：1.2017年 13月财务数据未经审计； 2.2014年数据为 2015年期初数； 3.未将计入所有者权益中永续中票计入长期债务 4.在计算净资产收益率时，已将永续债调整出所有者权益； 5.计算
4、全部债务/EBITDA时，已将永续债计入全部债务。 分析师 韩家麒 孙 鑫 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2号 中国人保财险大厦 17层（100022） 网址： 评级观点 联合资信评估有限公司（以下简称“联合 资信”）对上海宝龙实业发展有限公司（以下 简称“公司”或“宝龙实业”）的评级，反映 了公司作为香港上市公司宝龙地产控股有限 公司（以下简称“宝龙地产”）在国内最大的 房地产经营实体，在区域布局、开发经验、品 牌知名度、行业竞争力等方面具备的优势。同 时，联合资信也关注到房地产行业受宏观经济 增速、房地产调控政策影响
5、较大、商业地产市 场面临饱和、公允价值变动对利润贡献大、未 分配利润占比高等因素给公司经营发展带来 一定不利影响。 2016 年，控股股东以股权作价增资，公司 项目量大幅提升，随着在建项目的陆续销售及 出租面积的增加，未来收入有望继续保持增 长。联合资信对公司的评级展望为稳定。 宝龙地产对本期中期票据出具了收购承 诺函。宝龙地产资产规模大，财务杠杆水平合 理，整体盈利能力较强，其承诺对本次债券还 本付息有一定的积极影响。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，公司本期中期票据到期不能偿还的风险很 低，安全性很高。 优势 1 公司坚持深耕上海，聚焦长三角
6、、福建区 域的方针进行战略布局，公司商业物业的 发展将直接受益于区域经济快速发展。 2 公司具有多年商业地产开发经验，宝龙系 列品牌在业内具有一定知名度。 3 公司在建项目规模较大，未来可供销售和 结转的货值较大。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 2 4 得益于前期开发项目的逐步结转，公司收 入快速提升，盈利能力得到提升。 5 公司经营活动现金流和 EBITDA对本期中 期票据保障程度较好。 关注 1 房地产行业受政策影响较大，部分地区商 业地产市场面临一定饱和， 竞争日趋激烈。 2 公司目前持有大量商业物业资产以及在建 商业、住宅等项目，其价值受宏观经济、 行业景气度、 商业
7、物业繁荣度等因素影响， 存在较大的不确定性。 3 公司所有者权益中未分配利润占比较大， 所有者权益稳定性较弱。 4 公允价值变动损益对利润贡献程度大。 5 公司有息债务大幅增长，资产流动性弱。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 3声 明 一、本报告引用的资料主要由 上海宝龙实业发展有限公司（以下简称 “该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对 这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实
8、地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、 本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 4 上海宝龙实业发展有限公司 2017年度第一期中期票据信用评级报告 一、主体概况 上海宝龙实业发展有限公司 （以下简称 “宝 龙实业”或“公司” ）系由宝龙地产（香
9、港）控 股有限公司（以下简称“宝龙地产（香港） ” ） 出资组建的外商独资企业，公司初始注册资本 为人民币 1500 万元。2011 年 5 月 25日，根据 公司股东会决议，公司注册资本增加至 1.15 亿 元；2015 年，宝龙地产（香港）以股权作价对 公司增资至 10.49 亿元； 2016 年 10 月，宝龙地 产（香港）以股权作价对公司再次增资；2016 年 12 月，宝龙地产（香港）作出增加注册资本 及调整投资总额的股东决定，以其直接持有的 15 家子公司股权进行出资。截至 2017 年 3 月 底，公司注册资本 41.84 亿元，由宝龙地产（香 港）持有 100%的股权，宝龙地产
10、（香港）是宝 龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产” ） 的全资子公司，许健康先生合计持有宝龙地产 45.88%的股权，为公司实际控制人。 公司经营范围为：受母公司委托，为母公 司及其子企业或关联企业提供投资经营决策、 市场营销服务、资金运作与财务管理、技术支 持和研究开发、信息技术服务、员工培训和管 理、承接母公司集团内部的共享服务及境外公 司的服务外包；建筑材料、装修材料、机械设 备、五金交电、电子产品的进出口、批发、佣 金代理（拍卖除外） （以上商品不涉及国营贸易 管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按 国家有关规定办理申请） 。 公司采用集团化管理模式，截至 2017 年 3 月底
11、，公司下设行政人事中心、财务管理中心、 成本控制中心、投资发展中心、上海/外省区城 中心和技术研发中心，在几大管理模块下分设 了相应的管理部门，共计 25 个职能部门。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 601.90 亿元，所有者权益 254.71 亿元（含少数 股东权益 22.62 亿元） ； 2016 年，公司合并口径 实现营业收入 114.61 亿元，利润总额 38.33 亿 元。 截至 2017 年 3 月底，公司（合并）资产总 额 609.27 亿元，所有者权益 250.27 亿元（含少 数股东权益 22.75 亿元） ； 2017 年 13 月，公司 合并口径实现营业收入
12、 26.22 亿元，利润总额 3.42 亿元。 公司注册地址：上海市闵行区七莘路 1855 号第 1 幢 4层 02 室；法定代表人：许健康。 二、本期中期票据概况 公司拟于 2017 年注册中期票据 30 亿元， 本期计划发行的 2017 年度第一期中期票据额 度为 10 亿元（以下简称“本期中期票据” ） ，募 集资金中 5 亿元用于补充营运资金、5 亿元用 于偿还金融机构借款，发行期限 3 年。本期中 期票据采用单利按年付息，不计复利。本期中 期票据每年付息一次，于兑付日一次性兑付本 金。 宝龙地产针对本期中期票据的还本付息事 宜出具承诺函 ，对收购本期中期票据的相关 事宜做出不可撤销的
13、承诺，从其承诺函的条款 内容来看，如遇条款中列明的公司本息偿付障 碍的情况，宝龙地产承诺将自行或指定宝龙地 产实际控制的其他境内外子公司在兑付日/提 前兑付日（T 日）前全额收购本期中期票据， 收购价格为计算至收购日本次债券的未偿还本 息以及罚息（如有） 、违约金（如有） 、损害赔 偿金（如有）的总和。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 5 三、宏观经济与政策环境 2016 年，在英国宣布脱欧、意大利修宪公 投失败等风险事件的影响下，全球经济维持了 缓慢复苏态势。在相对复杂的国际政治经济环 境下，我国继续推进供给侧结构性改革，全年 实际 GDP 增速为 6.7%，经济增速下滑趋缓
14、， 但下行压力未消。具体来看，产业结构继续改 善，固定资产投资缓中趋稳，消费平稳较快增 长，外贸状况有所改善；全国居民消费价格指 数（ CPI）保持温和上涨，工业生产者出厂价格 指数（PPI）和工业生产者购进价格指数 （PPIRM）持续回升，均实现转负为正；制造 业采购经理指数 （PMI） 四季度稳步回升至 51% 以上，显示制造业持续回暖；非制造业商务活 动指数全年均在 52%以上，非制造业保持较快 扩张态势；就业形势总体稳定。 积极的财政政策和稳健适度的货币政策对 经济平稳增长发挥了重要作用。2016 年，全国 一般公共预算收入 15.96 万亿元，较上年增长 4.5%；一般公共预算支出
15、18.78 万亿元，较上 年增长 6.4%；财政赤字 2.83 万亿元，实际财政 赤字率 3.8%，为 2003 年以来的最高值，财政 政策继续加码。2016 年，央行下调人民币存款 准备金率 0.5 个百分点，并灵活运用多种货币 政策工具，引导货币信贷及社会融资规模合理 增长，市场资金面保持适度宽松，人民币汇率 贬值压力边际减弱。 三大产业保持稳定增长，产业结构继续改 善。2016 年，我国农业生产形势基本稳定；工 业生产企稳向好，企业效益持续改善，主要受 益于去产能、产业结构调整以及行业顺周期的 影响；服务业保持快速增长，第三产业增加值 占国内生产总值的比重以及对 GDP 增长的贡 献率较
16、上年继续提高，服务业的支柱地位进一 步巩固。 固定资产投资缓中趋稳，基础设施建设投 资依旧是稳定经济增长的重要推手。2016 年， 我国固定资产投资 59.65 万亿元，较上年增长 8.1%（实际增长 8.8%） ，增速较上年小幅回落。 其中，民间投资增幅（3.2%）回落明显。2016 年，受益于一系列新型城镇化、棚户区改造、 交通、水利、PPP 等项目相继落地，我国基础 设施建设投资增速（15.7%）依然保持在较高水 平；楼市回暖对房地产投资具有明显的拉动作 用，全国房地产开发投资增速（6.9%）较上年 明显提升；受经济下行压力和实体经济不振影 响，制造业投资较上年增长 4.2%，增幅继续回
17、 落，成为拉低我国整体经济增速的主要原因。 消费平稳较快增长， 对经济支撑作用增强。 2016 年，我国社会消费品零售总额 33.23 万亿 元，较上年增长 10.4%（实际增长 9.6%） ，增速 较上年小幅回落 0.3 个百分点，最终消费支出 对经济增长的贡献率继续上升至 64.6%。2016 年，我国居民人均可支配收入 23821 元，较上 年实际增长 6.3%，居民收入的稳步增长是推动 消费改善的重要原因之一。具体来看，居住、 医疗保健、交通通信、文化教育等与个人发展 和享受相关的支出快速增长；受益于楼市回暖 和汽车补贴政策的拉动，建筑及装潢材料、家 具消费和汽车消费增幅明显；网络消费
18、维持较 高增速。 外贸状况有所改善， 结构进一步优化。 2016 年，我国进出口总值 24.33 万亿元人民币，较 上年下降 0.9%， 降幅比上年收窄 6.1 个百分点； 出口 13.84 万亿元，较上年下降 2.0%，其中机 电产品、传统劳动密集型产品仍为出口主力， 航空航天器、光通信设备、大型成套设备出口 额保持较高增速，外贸结构有所优化；进口 10.49 万亿元，较上年增长 0.6%，增幅转负为 正，其中铁矿石、原油、煤、铜等大宗商品进 口额保持增长，但量增价跌，进口质量和效益 进一步提升；贸易顺差 3.35 万亿元，较上年减 少 9.2 个百分点。总体来看，我国进出口增速 呈现稳步回
19、升的态势。 展望 2017 年，全球经济持续复苏仍是主 流， 但美国特朗普新政对经济影响的不确定性、 欧洲极右翼势力的崛起、英国正式开始脱欧进 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 6 数据来源 : W i nd 资讯 国房景 气指数 15- Q1 15 - Q 2 15- Q 3 15- Q 4 16- Q1 16 - Q2 16 - Q 3 16 - Q 4 17- Q 1 15- Q1 92 92 93 93 94 94 95 95 96 96 97 97 98 98 99 99 100 100 101 101 程等不确定因素使得全球经济复苏面临更大的 挑战。 2017年， 我
20、国货币政策将保持稳健中性， 财政政策将更加积极有效，促进经济增长预期 目标的实现。具体来看，固定资产投资增速将 有所放缓，其中基础设施建设投资依旧是政府 稳定经济增长的重要手段，制造业投资受企业 盈利的改善或将有所增加，但房地产调控将使 房地产投资增速有所回落，拉低我国固定资产 投资增速水平；消费将保持稳定增长，随着居 民收入水平的不断提高，服务性消费需求将不 断释放，从而进一步提升消费对经济的支撑作 用；进出口或将有所改善，主要是受到美国、 欧元区经济复苏使得外需回暖、区域间经济合 作加强、 人民币汇率贬值以及 2016 年进出口基 数偏低等因素的影响。总体来看，2017 年，我 国将继续推
21、进供给侧结构性改革，促进新旧动 能的转换， 在着力稳增长的同时注重风险防范， 全年 GDP 增速或有所下降， 但预计仍将保持在 6.5%以上，通胀水平将略有回升，就业情况基 本稳定。 四、行业分析 1. 房地产行业分析 2015 年末以来，在房地产和货币宽松政策 有效刺激购房需求的背景下，房地产市场持续 升温，2016年 9 月底开始，各地政府密集出台 楼市调控政策，中央经济工作会议和两会多次 强调“因城施策”、“住房回归居住属性”，房地 产市场景气度进入调整期，各地房地产市场呈 分化状态。 图1 2015年以来国房景气指数 资料来源：Wind资讯 2016 年，房地产开发投资增速大幅增长，
22、全年房地产开发投资 10.26 万亿元，同比增长 6.90%；其中住宅投资 6.46 万亿元，同比增长 6.40%。全国房屋新开工面积 16.69 亿平方米， 同比增长 8.38%， 其中住宅新开工面积 11.59 亿 平方米，同比增长 8.32%。 房地产销售方面，2016年销售增速呈现先 升后降的态势。2016 年上半年，在利好政策的 刺激下，全国房地产销售规模快速增长，2016 年 10 月以来，在政策从紧的影响下，销售增速 有所回落。 2016年全年商品房销售面积为 15.73 亿平方米，同比增长 22.41%，共实现销售额 11.76 万亿元，同比增长 34.80%。价格方面， 根据
23、中国房地产指数系统对 100 个城市的全样 本调查数据显示，2016年百城住宅价格累计上 涨 18.71%， 较 2015年全年扩大 14.56个百分点， 创近年新高。 四季度多城市调控政策密集出台， 市场运行环境趋紧，1012 月百城均价环比涨 幅分别收窄 1.18 个、0.13个和 0.21 个百分点。 分类来看，与 2015 年全年相比，2016 年 一线城市商品房销售面积与 2015 年基本持平， 但价格涨幅持续扩大，代表城市 1-11 月房价累 计涨幅达 22.95%；二线城市销售规模显著增 长，价格方面增幅较大，二线代表城市 1-11 月 房价累计涨幅 13.34%，四季度随调控政
24、策出 台，增幅有所回落；三线城市成交规模差异显 著，核心城市周边区域成交大幅增长，普通三 线城市成交量呈稳定增长态势，代表城市 2016 年 111 月房价累计增长 10.15%，价格变化相 对一二线城市较为稳定。 土地供给与信贷环境 在全国去库存政策的指导下，地方政府继 续减少土地推出量，2016 年全国 300个城市共 推出各类用地 18.2 亿平方米， 同比下降 11.0%， 降幅较 2015 年收窄 7.8 个百分点，整体仍处于 较低水平。2016 年全国 300 个城市各类土地成 交量同比持续下滑，共成交 15.0 亿平方米，同 比下降 5.7%。虽然成交量下滑，土地价格却快 速攀升
25、，各类土地成交出让金 2.9 万亿元，同 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 7 比增长 30.3%。2016 年全国 300 个城市 2016 年各类用地成交楼面均价为 1904 元/平方米， 同比上涨 38.7%， 平均溢价率为 43.13%， 较 2015 年提高 26.91 个百分点，热点一二线城市地王 频出。地价高企伴随限购、限贷政策，为房地 产企业后续开发的利润开发空间带来挑战；另 一方面，在政策引导下，一线及重点二线城市 2017 年住宅土地供应量将稳步增加，为前期审 慎拿地企业提供一定空间。此外，三四线城市 去库存压力犹存， 土地供需仍会维持低位水平。 从房地产开发
26、资金来源来看，2016年房地 产开发企业（单位）实际拨入用于房地产开发 的货币资金中国内贷款、定金及预收金和个人 按揭贷款快速增长，分别占房地产开发资金来 源的 14.92%、29.09%和 16.92%，其中房地产 贷款占比有所下降，定金预收金和个人按揭贷 款占比有所上升。近年来，房地产贷款规模持 续上升，保障房信贷支持力度加大：2015 年， 全国主要金融机构房地产贷款余额（含外资， 主要由个人住房贷款、房地产开发贷款和保障 性住房开发贷款构成）为 21.0 万亿元，同比增 长 21.0%， 增速提升； 全年新增房地产贷款 3.60 万亿元，较上年增加 0.84 万亿元，占各项贷款 新增额
27、的 30.6%，较上年有所扩大。2016 年， 全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额 为 26.68 万亿元，同比增长 27.00%，增速进一 步上涨；全年新增房地产贷款 5.67万亿元，较 上年增加 2.07 万亿元，新增规模进一步扩大。 保障房信贷方面，截至 2015 年底，全国保障性 住房开发贷款余额为 1.8 万亿元，同比增长 59.5%（增速提升 2.3 个百分点） 。截至 2016 年 底，全国保障性住房开发贷款余额为 2.52 万亿 元， 同比增长 38.30%， 增速有所回落。 进入 2017 年，房地产开发贷款增速下降，证券投资基金 业协会、证监会、保监会、交易所对房地产
28、企 业融资政策收紧，一二线城市限购、限贷也将 限制定金、个人按揭贷款的增加，房地产企业 资金链或遭重压。 政策环境 2016年 9 月末以来，北京、天津、苏州、 成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、 广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、 惠州、 福州等超过 22 个城市陆续发布新的楼市 调控政策，重新启动限购限贷，提高市场监管 等执行层面的要求和规范， 至 11 月末调控政策 仍在持续加码中。各地根据自身楼市特点出台 了差别化、精细化的调控政策，主要从限购资 格、首付比例、房价备案管理、增加新住宅用 地供应等方面收紧要求。以深圳为例，楼市新 政主要包括限购：深圳市户籍单身（含离异）
29、 限购 1 套房，非深圳市户籍要满五年社保，限 购一套；限贷：无房无贷款记录首套首付比 例最低 30%，有房二套贷款首付比例不低于 70%；加大住房用地供应力度：加快落实“十 三五”期间 800 公顷商品住房、 人才住房和保障 性住房用地供应目标， 尽快完成 2016 年 137 公 顷各类住房供地任务；加强监督指导：房地 产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商 务公寓项目销售价格的指导； 对超出备案价格、 擅自提价且不接受价格指导的企业，立即停止 网签并责令整改。其他城市中合肥、无锡、苏 州、北京、福州、东莞、珠海、天津、南昌、 上海出台房价备案管理政策，政策要求对于在 售房源进行房价备案
30、管理，在售房源需明码标 价且不得高于备案价格；政策明确指出增加土 地供给的城市有合肥、厦门、福州、深圳、无 锡、南昌、上海；此外，对土地出让金支付期 限提出限制的城市有福州、厦门、佛山、合肥。 2016 年 12 月中央经济工作会议重点强调 “促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长 效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来 炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投 资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适 应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制 房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观 上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购 房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落 中期票据信用评
31、级报告 上海宝龙实业发展有限公司 8 实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设 用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上 涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住 宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大 城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小 城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机 构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监 管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。 2017 年的两会也再次强调了“稳”字当头、因城施策 去库存的基调。2017 年 3 月以来，已经有 18 个城市或地区，出台或升级了限购限贷政策， 一线城市北京和广州再次升级政策执行力度， 二套房界定标准提升， 二线城市中部分
32、 16 年未 出台政策的包括长沙、石家庄、青岛等城市， 由于近期房价涨幅过大，也出台了政策，且从 政策力度来看，基本上与其他城市相同，而部 分近期价格上涨幅度不大的二线城市，虽然也 收紧了政策口径，但力度变化不大。 行业竞争 2016 年，销售额超过百亿元的房企达到 131 家，市场占有率快速提升。根据中国指数 研究院的统计，2016 年百强房企的市场占有率 为 40.8%，销售额增速为 52.5%，行业集中度加 速提升，而其中 top30 的房地产企业规模销售 增速显著高于百强房企的平均水平。2016 年房 地产企业并购案例明显增多。大型房企在资金 运作实力、区域布局、产品结构、经营效率具
33、有较为显著的优势， 在目前土地价格高居不下、 资金面偏紧、行业平均利润率渐趋饱和的背景 下，行业整合、行业集中度加速提升、房地产 企业经营模式转型已成为趋势，与养老、产业 园区、互联网、金融等行业融合程度逐步加深。 总体看，2016 年一线城市及部分热点二线 城市房地产销售量价齐升，房地产市场繁荣的 热潮传导至三四线城市，一定程度上减轻了三 四线城市的库存压力，但部分三四线城市库存 压力仍较大。2016年 9月末后，随着房地产调 控政策的不断升级，热点城市销售情况或将出 现回落，价格可能有小幅回调，三四线城市未 来市场表现有望保持平稳，行业整体面临一定 下行压力，开发商竞争加剧。龙头企业逐渐建
34、 立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞 争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存 空间。未来，宏观调控将逐步回归市场化，长 效机制逐步取代短期调控手段。中国城镇化进 程的发展使房地产市场仍存增长空间，但中长 期需求仍面临结构性调整。 2. 区域经济环境 2016 年，上海市实现生产总值（GDP）生 产总值完成 27466.15 亿元，按可比价格计算， 比上年增长 6.8%，增速比上年回落 0.1 个百分 点。其中，第一产业增加值 109.47亿元，下降 6.6%；第二产业增加值 7994.34 亿元，增长 1.2%；第三产业增加值 19362.34 亿元，增长 9.5%。第三产业增加值占全
35、市生产总值的比重 达到 70.5%，比上年提高 2.7 个百分点。2016 年，工业增加值 7145.02 亿元，比上年增长 1.0%。 全年规模以上工业总产值 31082.72亿元， 比上年增长 0.8%，扭转了上年下降的态势。上 海市 2016 年经济运行保持在合理区间。 图2 20112016年上海市生产总值及增长率 资料来源：2016年上海市国民经济和社会发展统计公报 伴随着上海市经济持续发展，其财政实力 稳步增强。2016 年，全市地方一般公共预算收 入 6406.13 亿元，比上年增长 16.1%。全市地方 一般公共预算支出 6918.94 亿元，增长 11.7%。 中期票据信用评
36、级报告 上海宝龙实业发展有限公司 9 总体看，上海市经济保持稳步增长，产业 结构不断优化，财政收入持续快速增长，公司 外部发展环境良好。 五、公司基础素质分析 1. 产权状况 截至 2017 年 3 月底，公司实收资本 28.63 亿元，由宝龙地产（香港）持有 100%的股权， 宝龙地产（香港）是宝龙地产的全资子公司， 许健康先生合计持有宝龙地产 45.88%的股权， 为公司实际控制人。 2. 企业规模与竞争力 公司是宝龙地产（HK.1238）在国内最大 的房地产经营实体。宝龙地产是中国首家在港 上市的商业地产企业，专注于开发及经营高质 量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。 宝龙地产以宝龙
37、品牌开发的 69 个物业项目分 布于天津、上海、重庆、福建、江苏、山东、 河南、安徽、浙江等经济增长迅速的省市，其 中 32 个项目布局于长三角区域。 宝龙地产连续 多年获国务院发展研究中心企业研究所、清华 大学房地产研究所、中国指数研究院颁发颁发 的中国房地产百强企业、中国商业地产五强企 业、中国商业项目品牌价值五强等荣誉。 公司主打产品“宝龙城市广场”是集大型 购物、品牌商店、美食、娱乐、文化、休闲、 住宅和酒店于一体的城市综合体，分为三大系 列，即面向一线城市的社区级邻里购物中心、 面向二线城市的区域级购物中心以及面向三四 线城市的城市商业中心。根据项目地点及当地 市场需求，还设置由国际
38、著名酒店管理公司管 理的优质星级酒店及大型室内游乐场，是所在 城市的最大型综合商业地产项目之一，满足了 当地居民商业及娱乐的需求，提升了物业所在 城市的生活环境品质。 公司致力优化租户组合， 积极引进沃尔玛、 家乐福、乐购、大润发、华润、永辉、苏宁、 国美、星美、金逸、中影、横店、喜达屋、洲 际、百盛、星巴克、必胜客、肯德基、麦当劳 等世界 500 强企业和国内众多的著名品牌商， 达成长期战略合作商家关系，借助多业态的互 动经营和规模经济效应， 维持物业质量及价值， 聚集巨大的人流、物流、资金流和信息流。 总的来看，宝龙地产位列中国商业地产五 强；公司作为宝龙地产国内最大的经营实体， 专注于商
39、业地产的开发，经过长期经营，公司 积累了独特的商业地产运营经验，建立了良好 的合作伙伴关系。 3. 人员素质 公司现有董事、监事及高级管理人员共 11 名，其中总经理 1 人、副总经理 6 人，公司核 心管理团队从事相关业务和管理工作多年，行 业经验丰富。 许健康先生， 现年 65 岁， 现任公司董事长， 毕业于福建省晋江市侨声中学，初中学历。许 健康先生于 1992 年创办宝龙集团发展有限公 司，一直担任该集团主席。许健康先生于 2006 年至今，连续多年被中国房地产 TOP10 研究组 评为中国房地产品牌贡献人物。许健康先生是 全国政协委员及澳门特别行政区推委会委员， 同时担任中华全国工商
40、业联合会副主席。 许华芳先生， 现年 39 岁， 现任公司总经理。 许华芳先生毕业于厦门大学工商管理学院，获 长江商学院 EMBA 学位，毕业后于 1999 年进 入宝龙集团基层工作，历任副总经理、总经理、 副总裁、常务副总裁、执行总裁等职务。许华 芳先生是中华全国归国华侨联合会委员、中华 海外联谊会理事、上海市政协委员、厦门市政 协委员、全国工商联房地产商会副会长。 截至 2017 年 3 月底，公司员工 6287 人。 从岗位结构来看，管理人员占 7.17%；工程人 员占 10.75%；销售人员占 16.25%；技术人员占 3.25%； 财务人员占 7.93%； 营运人员占 24.65%；
41、 成本人员占 3.04%；其他辅助人员占 26.96%。 从学历水平来看，大学本科及以上学历占 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 10 29.52%；大学专科学历占 33.55%；大专以下学 历占 36.93%。 总体来看，公司管理团队稳定性较好，具 有丰富的从业经验；公司员工素质能够满足目 前经营需要。 六、公司管理 1 法人治理结构 公司不设股东会，股东是公司的最高权力 机构，负责决定公司的经营方针和投资计划。 公司设董事会，董事会成员 3 人，由股东委派。 董事任期 3 年，任期届满，经股东继续委派可 连任。首届董事长由股东委派，任期 3 年。任 期届满，经股东继续委派可连
42、任。董事会负责 向股东报告工作，执行股东的决定，决定公司 的经营计划和投资方案等。 公司设总经理 1 名， 首届由公司股东委派，总经理对股东负责。总 经理负责主持公司的生产经营管理工作，组织 实施董事会决议，组织实施公司年度经营计划 和投资方案。公司不设监事会，设监事 1 人， 由公司股东委派产生。监事对股东负责，监事 任期每届三年，任期届满，可连选连任。董事 长为公司法定代表人，任期三年，由股东任命 产生。 公司已经建立起从公司治理层面到各业务 流程层面的内部控制制度。董事会负责内部控 制的建立、健全及有效实施，监事会对董事会 建立与实施内部控制进行监督，经理层负责组 织领导企业内部控制的日
43、常运行。 总体看，公司各项内部控制制度得到了有 效执行，整体治理运行情况良好。 2 管理水平 公司本部下设行政人事中心、财务管理中 心、投资发展中心、成本控制中心、技术研发 中心、上海/外省区城中心，在几大管理模块下 分设了相应的管理部门，共计 25 个职能部门。 公司通过成立项目公司从事房地产项目开发， 并在项目当地设立子公司。各职能部门和子公 司独立运作，同时各职能部门对各子公司实施 有效的监控和管理。公司的全资及控股子公司 参照本部的部门设置也建立了相应的职能部 门。公司通过一系列制度建设，实现了日常管 理的制度化、规范化。 财务管理方面，公司设立了独立的财务部 门，有关岗位的职责和权限
44、符合内部权利制衡 原则。公司按照国家有关会计政策和法规，制 定有财务工作流程以及财务收支审批、预算管 理、固定资产管理、成本核算、财务专用章使 用审批制度以及多项财务内部控制制度，从而 保证了有关授权、签章等内部控制环节的有效 执行，确保了会计核算的质量和会计职能作用 的发挥。 对子公司的管理方面，公司根据内部控制 指引建立了一系列的管理规定，加强对子公司 的生产经营活动的监督、控制和指导，并通过 向子公司委派董事、监事及高级管理人员，定 期获取子公司的财务报表和经营情况。子公司 所有的对外贷款、对外投资、对外担保、重大 资产处置等重大事项须事先经公司批准。 工程管理方面，为规范工程招标管理、
45、严 格过程控制、加强合同管理和安全监督，公司 制定了工程管理制度。工程管理制度明确了工 程管理的具体内容，规定了在项目开展的项目 建议、 可行性研究和项目决策阶段的操作流程。 工程管理制度还确认了公司招投标的具体流 程。 公司在项目拓展和成本管理方面较为严 格，从项目筛选、可行性研究、方案设计、采 购、施工、销售整个项目流程均引入成熟的成 本核算和控制机制。项目决策前期需执行完整 的市场定位、项目成本分析、价格和利润预测 等管理流程。项目确立后的采购和施工过程则 严格执行招投标制度，并对中标方提供的产品 和服务进行严格的质量管理。 资金管理方面，公司从三方面重点解决资 金问题。一是重视财务管理
46、，加大“节流”力 度。二是在项目建设过程中，细化落实资金把 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 11 控，在动态中寻求公司资金总收支和各项目资 金需求的平衡。三是多方面拓宽融资渠道。除 银行借款外，还探寻并采用信托融资、发行债 券等方式获取资金， 保证了公司资金面的稳定， 确保了公司在建项目的顺利进行。 融资管理方面，为规范公司的融资行为、 加强融资管理和财务监控，公司制定了融资管 理制度。融资管理制度明确了财务部是融资活 动的具体实施部门。公司财务部根据公司战略 和业务发展需要，提出具体的融资方案，并报 股东会批准。 公司财务部负责融资风险的评价， 并且以加权平均资本成本最小的融
47、资组合评价 公司的资金成本，以确认合理的资本结构。 成本及采购控制方面，公司制定了相关管 理规定，以规范大宗材料和设备的请购、审批、 采购、验收、付款等采购活动中各个环节的工 作，提高采购活动的透明度和效率，着力加大 项目采购计划及执行情况的管理力度，保证大 宗采购及时交付。公司邀请有实力的材料供应 商参与投标，通过对技术标和经济标的严格评 审，择优选择供应商，保证采购成本的合理性。 在与供应商的合作过程中，公司与评价最优的 供应商结成战略伙伴，形成长期稳定的合作关 系，实现采购效率的最大化。在付款环节，公 司加强了付款各环节相关凭证的审核力度，并 对供应商履约情况进行定期评价，保证付款的 合
48、理性及准确性。 对外担保方面，为规范公司的对外担保行 为，有效控制公司对外担保风险，维护广大股 东的合法权益，公司制定了对外担保制度。公 司对外担保由公司统一管理，公司做出的对外 担保行为，须按程序由公司董事会讨论通过后 报控股股东批准后方可执行。对外担保制度明 确了对外担保的决策机制、部门分工、相互监 督的机制，形成了较为完善的对外担保控制体 系。 总体来看，公司部门设置齐全，内部管理 制度较健全，管理运作情况良好。 七、经营分析 1 经营概况 公司业务为开发和经营商业物业及大规模 的综合性物业等，属于房地产开发企业。公司 目前为“开发+持有”并存的经营模式，开发物 业主要为商业物业和住宅物
49、业；持有物业为大 型商业综合体，能够为公司带来稳定的现金流 入。 分业务板块来看，物业销售收入是公司营 业收入的主要来源，近三年出售物业收入占比 保持在 90%左右， 2016年公司出售物业收入增 至 106.03 亿元，主要系房地产项目结转规模增 加所致；近三年公司租金收入波动增长，2016 年为 5.67 亿元， 2015 年郑州宝龙广场和蚌埠宝 龙广场根据经营情况调整了商户，进而冲回部 分按直线法确认的租金收入导致当年租金收入 下降；酒店收入方面，得益于 2015 年公司纳入 合并范围的酒店数量增加，该板块收入当年大 幅增长至 2.08 亿元，此后保持稳步增长的发展 态势， 2016年实现收入 2.57 亿元；公司其他收 入主要为钢材销售收入、 咨询服务收入等， 2016 年其他收入降至 0.32 亿元，主要系采购平台业 务逐步转移其他配套公司所致，占公司营业收 入的比重仅为 0.28%，对营业收入的影响小。 从盈利情况来看，近三年，公司综合毛利 率分别
