1、 1 30 大典型城市库存市场月报报告 2018 年 1月刊 2 Contents 目录 Contents 目录 2 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) 3 一、全国库存总量 全国存量小幅上扬，连续 2 个月上涨 . 4 二、监测城市库存走势 . 6 （一） 12 月监测城市库存明细 广州、北京、上海再次挤入 TOP10 榜单 6 （二）环比增长、下滑情况 30 大典型城市，有 20 个城市环比 上扬 . 7 （三）同比增长、下滑情况 21 个城市存量均现同比下滑， 湛江 下滑幅度 超 5 成，最为剧烈 . 8 三、存销比走势 . 9 （一）全国监测城市存销比走势 30 大典型城市存销比为 7
2、.22 个月，环比继续下滑 9 （二）一线监测城市存销比走势 存销比为 11.37 个月，已连续 12 个月处于合理区间 11 （三）二线监测城市存销比走势 存销比为 6.73 个月，已 16 个月低于一线城市的存销比 . 12 （四）三四线监测城市存销比走势 存销比 6.53 个月， 监测 13 城 10 城环比下滑14 3 一、 报告摘要 (核心数据及观点 ) 截止 2017 年 12 月底，监测的 30 大典型 城市，商品住 宅累计库存余量较上个月 上扬3.15 个百分点至 12312 万平米 ，同比下滑 15.17%。 4 个一线城市的累计库存余量 为 2216 万平米， 连续 13
3、个月跌破 2500 万平米的关口，本月环比 持平 ，同比下滑幅度达 11.24%。 从监测的 13 个 二线城市库存量来看，商品住宅累计库存余量 环比 上涨 2.83 个百分点至 8006 万平米， 同比 则 继续呈现下滑态势，下滑幅度 达 15.58%。 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 12 月末存量为 2090 万平米，环比 上涨 8.15 个百分点， 同比 则 继续呈 现下滑态势， 下滑幅度达 17.5%。 12 月份， 30 大典型城市累计存销比为 7.22 个月， 环比 下滑 8 个百分点， 同比 则 上扬15%。 一线城市存销比为 11.37 个月， 已连续 12 个月
4、处 于合理区间， 环比 下滑 13.75个百分点 ， 同比 上扬 幅度高达 44.79%；二线城市存销比为 6.73 个月， 自 2016 年 4 月起， 已 连续 21 个月低于 8 个月的水平 ， 且 连续 16 个月低于一线城市的存销比； 三四线城市 本月存销比 6.53 个月， 13 城中有 10 城环比下滑 。 同策 研究院 总监张宏伟指出， 2016 年 11 月之后，全国商品住宅销售面积和存量面积出现“双降”，在一线和强二线城市需求受抑制的情况下，普通二线和三四线接力“加杠杆”，同时顺应中央“去库存”战略，已取得阶段性成果，楼市“去库存”战略告于段落。随着年末 到来， 房企 冲量
5、明显， 本月预售证 、开盘加速， 市场 供应 明显 明显， 部分房企主动 降价换仓， 因此市场 销量 小幅 提升，但 依然 低于往年 同期 水平 。 30 个城市中，一线、二线和三四线城市的存销比分别 11.37 个月、 6.73 个月和 6.53 个月，一线城市的库存消化周期要长于而二三四线城市， 究其原因， 一线城市 不断加码调控房地产市场 ，成交冻结 ，去化周期 在调控后出现回升， 尤其在十九大召开后，由于楼市定调“房住不炒”，楼市调控不松反紧， 导致 今年“金九银十”行情较往年同期全面缩水 ；二是 供地量放缓，租赁用地比例增加，地价攀升等因素，一线城市进入“慢周转”时代。从明年来看，供
6、需两 端的指标都将逐渐回稳，并标志着这轮房价热潮将逐渐冷却。 4 一、 全国库存总量 全国存量 小幅 上扬 ， 连续 2个月上涨 【数据】 同策研究院 数据显示 ， 截止 2017 年 12 月底，监测的 30 大典型城市，商品住宅累计库存余量较上个月 上扬 3.15 个百分点至 12312 万平米，同比下滑幅度达 15.17%。 【解读】 笔者 指出， 2016 年 11 月 之后，全国商品住宅 销售 面积和存量面积出现 “双降 ”， 在一线和强二线城市需求受抑制的情况下， 普通 二线和三 四线接力 “ 加 杠杆 ” ， 该 “ 加杠杆 ” 过程 进入 阶段性 尾部，同 时 顺应中央 “ 去
7、 库存 ” 战略 ，已取得阶段性成果 ， 楼市 “ 去库存 ” 战略 告于段落 。 【数据】 就一线城市库存来看，截 至 12 月 底， 4 个一线城 市（北京、上海、广州、深圳） 累计库存余量 为 2216.69 万平米，连续 13 个月跌破 2500 万平米的关口，本月环比 基本持平 ，同比下滑幅度达 11.24%。 从监测的 13个二线城市库存量来看， 商品住宅累计库存 环比 上涨 2.83个百分点至 8006万平米，同比则继续呈现下滑态势，下滑幅度达 19.92%. 从监测的 13 个三四线城市库存量来看， 12 月末存量为 1992 万平米，环比下滑 4.33 个百分点，同比则继续呈
8、现下滑态势，下滑幅度达 15.58%。 12 月监测城市库存余量 TOP10 城市中， 天津、 青岛、武汉 以 1168 万平米、 1126 平米、 1086 万平米的存量 再次 居监测城市的前三位。 从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中， 有 20 个城市环比 上涨 ，较上个月增加 1 个， 徐州 上涨 幅度最大，为 37.76%。 四个 一线城市 除 广州 外， 均 呈 上行趋势 ，北上广深 存量 分别 为 647 万平米、 487 万平米 、 744 万平米和 339 万平米，其中 深圳 增长幅度最大，为 7.55%。 【解读】 笔者 指出 ， 12 月 ， 全国库存
9、连续 2 个月小幅 上扬， 主要原因房企年末冲刺，迎供应小高峰 。 从 12 月 8 日中共中央召开党外人士座谈会，习近平发表 重要讲话来看，强调 2018 年是贯彻中共十九大精神的开局之年，是实施“十三五”规划承上启下的关键一年。从 目前 政策 调控来看，监管部门对 房产 去投机、去杠杆的 态度十分 坚决， 本轮 房地产 调控 周5 期 还将 延续下去， 2018 年土地市场 供应、 商品房 市场 成交 还将继续低迷 。 从周期 特点来看，此次周期明显拉长， 前几轮 的周期基本是 一年 涨一年跌，或者一年半涨一年半跌， 这一轮 周期 从 2016 年 10 月以来 ， 历时 14 个 月 没
10、有出现 “风向标”意义 的松动， 而 楼市没有进入实质性的调整期， 楼市 政策是不可能出现松动的 。而 在限价、融资收紧、 年底 冲 量 没有出现“ 翘尾 ” 的 行情下， 开发商 资金 回笼 压力 增大 ，部分房企已经 “扛不住”了 ， 主动适应政府指导价积极跑量。 根据同策咨询研究部的研究，对于商品住宅市场，当存销比小于 8 个月时，房价存在上涨压力；当存销比接近 8 个月时，房价有上涨倾向；当存销比在 8 - 15 个月时，房价处于合理区间；当存销比接近 15 个月时， 房价有下跌倾向；当存销比大于 15 个月时，房价面临下跌压力。 截止 2017 年 12 月底， 30 大典型城市累计
11、存销比为 7.22 个月，环比下滑 8 个百分点，同比则上扬 15%。一线城市存销比为 11.37 个月，已连续 12 个月处于合理区间，环比 下滑 13.75 个百分点，同比上扬幅度高达 44.79%；二线城市存销比为 6.73 个月， 自2016 年 4 月起，已连续 21 个月低于 8 个月的水平，且连续 16 个月低于一线城市的存销比 ；三四线城市本月存销比 6.53 个月， 13 城中有 10 城环比下滑 。 图： 全国监测城市 累计库存走势 6 二、监测城市库存走势 （一） 12 月监测城市库存 明细 广州、 北京、 上海 再次挤入 TOP10 榜单 【数据】 12 月监测城市库存
12、余量 TOP10 城市中 ， 天津、 青岛、武汉 以 1168 万平米、1126 平米、 1086 万平米的存量再次 居监测城市的前三位 。从各城市存量较上个月的浮动情况来看， 30 大典型城市中， 有 20 个城市环比 上涨 ，较上个月增加 1 个， 徐州 上涨 幅度最大，为 37.76%。 本月一线城市中除了深圳外，广州、 北京 、 上海 均再次挤入存量 TOP10 榜单， 分列第 六 、 七 、 十 位，存量分别为 744 万平米、 647 万平米、 487 万平米。 【解读】 笔者指出， 12 月存 量排名前 十的城市中 ， 有 7 个 城市存量 呈 上扬 趋势 ， 从存销比看， 天津
13、 、青岛、广州、北京、上海，这 5 个 城市存销比处于合理区间， 其余 城市 存销比 低于 8 个月 以下。 广州、 北京、上海库存量高企 ， 主要原因， 热点楼市 及强二线城市 是 楼市调控 的主战场 ， 楼市需求 明显 被抑制 ， 2017 年 一线 城市 楼市 成交量 同比 去年近腰斩 。 目前来看， 市场预期很难有实质性的转变 ， 十九大后，核心一二线城市销量并没有明显起色 。 图： 2017 年 12月存量居 前城市排名 图： 2017 年 12月监测城市存量排名 7 （二）环比增长、下滑情况 30大典型城市，有 20 个城市环比 上涨 【数据】 从各城市存量较上个月的浮动情况来 看
14、 ， 30 大典型城市中，有 20 个城市环比 上涨 ，较上个月增加 1 个， 徐州 上涨 幅度最大，为 37.76%。 四个一线城市除 广州 外，均呈上行趋势 ， 北上广深 存量分别为 647 万平米、 487 万平米、 744 万平米和 339 万平米，其中 深圳增长 幅度最大，为 7.55%。 【解读】 笔者 指出， 截止 12 月底， 30 大典型城市中存 量的环比 上扬 城市 数量大于 下滑城市， 随着年末 到来， 房企 销售冲量明显， 入市 节奏加快， 本月 取证、开盘 加速 ， 市场 供应明显增加 ；与此 同时， 开发商 推盘 受到 限价影响， 销量 小幅回升， 个案楼盘 出 现
15、 “ 日光盘 ”现象 ， 购房者 积极入市推动了 楼市 销售 的 增长， 但仍然 低于去年同期 水平 。 另外， 9 月份，国土资源部 积极 部署开展住宅用地出让合同执行情况检查 ，检查 70 个大中城市，其中包括对没有及时形成开工项目的土地出让情况检查。这部分土地逐渐释放出来，进而形成可售房源。 图： 2017 年 12月商品住宅存量环比增 幅居前、后各 10 城市排名 8 （三）同比增长、下滑情况 21个 城 市 存量 均 现 同 比下滑， 湛江 下滑幅度 超 5成， 最为剧烈 【数据】 同策 研究院 数据显示，截 止 12 月底 ， 30 大典型城市 ， 有 21 个城市 商品住宅库存量
16、 均 同比 下滑 ， 同比降幅从 0.59%到 51.79%不等， 其中， 湛江 下滑幅度最大，为 51.79%。 【解读】 笔者 指出， 21 个城市存量均现同比下滑， 11-12 月 虽然小幅回升，但是 今年1-10 月全国库存 持续 下滑 ， 从而 导致整体 库存 量同比下滑 。 1-10 月 份由于政府持续对热点城市的调控，供求量出现明显 下滑 ， 诸多楼盘延后推盘，导致当前一线城市和部分热点二线城市存量下滑。三四线城市是楼市去库存的主要区域，自去年 11 月份调控之后，楼市需求开始外溢至周边的三四线城市，三四线城市去库存成效明显。 图： 2017 年 12月商品住宅存量同比 增幅居前
17、、后各 10 城市排名 9 三、存销比走势 （一）全国监测城市存销比走势 30大典 型 城 市存 销比为 7.22个月，环比继续 下滑 【数据】 同策 研究院 数据显示， 11 月份， 30 大典型城市累计存销比为 7.22 个月，环比下滑 8 个百分点，同比则上扬 15%。 一线城市存销比为 11.37 个月，已连续 12 个月处于合理区间，环比下滑 13.75 个百分点，同比上扬幅度高达 44.79%；二线城市存销比为 6.73 个月，自 2016 年 4 月起，已连续21 个月低于 8 个月的水平，且连续 16 个月低于一线城市的存销比；三四线城市本月存销比6.53 个月， 13 城中有
18、 10 城环比下滑。 【解读】 笔者 指出， 楼市去库存第一阶段基本完成，大部分城市进入良性周期， 去库存将 不再是重点推进 方向 。 另外， 一线、二线与三四线城市分化明显， 一线城市的库存消化周期要长于而二三四线城市， 一线城市消化周期上升主要源于市场交易降到了历史底部。从供应方面来看， 一线城 市 因供地量放缓、租赁用地比例增加、地价攀升等因素，进入“慢周转”时代，预计 2018 年放量机会比今年多一些，但是由于楼市调控从严，难以有大机会，二线城市尤其是弱二线城市（比如中西部、东北部的省会城市） 2018 年仍然有放量的机会；一线城市、强二线城市周边的三四线 城市 是有阶段性放量机会，但
19、由于楼市调控从严及核心城市没有回暖，这些三四线城市也难以有大机会。 图： 全国监 测城市累 计存销比月度走势 10 【数据】 从监测的具体城市来看， 存 销比 最高的前 三 位城市 为 厦门、 南平 、 天津 ， 存销比分别 为 23.42 个月、 16.36 个月 和 13.64 个月， 北京、 上海、 深圳、 广州本月存销比 分别 为 13.05 个月、 12.45 个月、 11.78 个月和 9.59 个月， 均 处于合理区间 。 【解读】 笔者 指出， 自 2017 年 7 月 以来，厦门 的 去化周期已 连续 7 个月超过合理 区间， 房价有 下跌的倾向。 纵观整个厦门市场，自 3
20、月底调控升级以来，厦门楼市迅速降温，在“四限”政策执行之下，不少受限客户退场，购房者观望情绪的蔓延，一定程度上拉长了楼盘的去化周期。随着调控的深入，厦门楼市成交量一路走低，连续数月的成交量都处于低位徘徊。 同时市场入市项目不多， 年底部分项目年底业绩冲刺下，成交 呈现微弱上扬之势，但整体将保持低位。 伴随着购房门槛提高，房贷利率上调，贷款难度提高，购房成本增加，购买能力受到影响，导致准入买家减少。 图： 全国城市 2017年 12 月存 销比排名前十 11 （二）一线监测城市存销比走势 存 销比 为 11.37 个月， 已连续 12个月 处于合理区间 【数据】 同策研究院 数据显示， 截止 2
21、017 年 12 月底， 一线城市存销比为 11.37 个月，已连续 12 个月处于合理区间，环比 下滑 13.75%，同比上扬幅度高达 44.79% 【解读】 笔者 指出， 下半年 以来， 一线 城市 消化库存 周期持续上升， 并且 超过 二线和三四线城市 存销比 。 整体来说， 一线城市 房企日子并不好过， 在 整体交易量大幅下滑的情况下，大部分的 房企 或项目卖的并不是特别好， 2018 年 一季度 因为 楼市调控与春节的影响， 楼市将持续低迷， 一年 开局 失利 ， 而 对于销售 目标 提高，市场 环境 更加恶化的大环境， 房企 必须加足马力销售， 因此 ，对于房企来讲， 春节后 最有
22、效最快的办法就是启动 “ 降价 ” 促进 销量。 图： 一线城市累计存销比月度走势 【数据】 从 4 个一线城市具体情 况 看 ， 12 月份， 北京、上海、深圳、广州本月存销比分别为 13.05 个月、 12.45 个月、 11.78 个月和 9.59 个月，均处于合理区间。 【解读】 笔者指出， 北京 去化周期 连续 四个月超过 15 个 月后，本月回归到合理区间 内。自今年 3 月 17 日起，北京楼市就已全面恢复到了历史调控最严厉的状态，短短 22 天，北京市密集发布 11 项房产相关政策，这意味着北京政府全面封堵了任何炒房可能，北京住房限购政策再无空隙可钻。 图： 一线城市存 销比历
23、史走势 12 图： 2017 年 12月 一线城市存销比排名 （三）二线监测城市存销比走势 存销比 为 6.73 个月 ， 已 16 个月低于一线城市的存销比 【数据】 同策 研究院 数据显示 ， 12 月份 ， 二线城市存销比为 6.73 个月，自 2016 年 4月起，已连续 21 个月低于 8 个月的水平，且连续 16 个月低于一线城市的存销比 。 从监测的 13 个二线城市看， 成都 、福州、 青岛 、苏州、 长沙 、南昌、西安、 南京 、重庆 这 九 个城市 本月存销比 均呈 下滑 态势 ，其中， 西安 下滑幅度最大，为 27%。 12 月监测二线城市的存销比上扬 的城市 占到 4
24、个，其中 武汉 上扬幅度最大，达 7%。 本月存销比为 6.73 个月， 低于 处于 合理区间， 南京 、 武汉、重庆、杭州 、 西安 ， 这 五 个城市的 存销比 在 6 个月以下， 暂未摆脱“房荒”局面。 图： 二线监测 13城累计存销比月度走势 13 【解读】 笔者 指出， 2017 年楼市的“金九银十”行情较往年同期全面缩水，这种降温也传导到热点二线城市。 尤其北京、上海、杭州、成都等热点一、二线城市房价已经明显被抑制了 。另外，政 府 积极鼓励建立租售并举的长效机制，鼓励培育专业化的租赁机构，达到平抑房价，有效促进房地产市场平稳健康发展。目前上海、广州、苏州等城市已经允许商办转自持租
25、赁用地，未来更多城市由商办转化为租赁住宅的用途。 政策支持发展住房租赁市场，房企将通过各种手段轻资产自持物业，未来更多的供应量将出现在租赁市场。 图： 二线城市存 销比历史走势 图： 2017 年 12月二线城市存销比排名 14 （四）三四线监测城市存销比走势 存销 比 6.53 个月 ， 13 城中有10城环比下滑。 【数据】 同策研究院 数据显示， 12 月份， 三四线城市本月存销比 6.53 个月， 13 城中有 10 城环比下滑。 【解读】 笔者 指出 ， 自去年 11 月份调控之后，楼市需求 开始外溢至周边的三四线城市，全国三四线城市迎来了一波上涨的行情，很多三四线城市去库存周期明显
26、收窄。 然而，当核心一二线城市楼市热度退潮及 （一线 城市周边 ） 三四线城市 出台 调控 政策 后，周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。 图： 三四线监测 13 城累计存销比月度走势 【数据】 从监测的三四线城市 的 具体情况来看 ， 监 测的 13 个城市 中 ，有 10 个城市呈15 下滑态势，其中， 三明 下滑幅度最大，达 30%； 从同比情况看， 有 8 个城市存销比 均 出现下滑 态势 ， 湛江 下滑幅度 最大，达 58%。 【解读】 笔者 指出 ， 一线城市周边的三四线城市甚至县级市， 受 调控政策扩围影响，市场成交 缩量明显 ， 同时 ，中央配合出台限售政策，旨在控制一线城市需
27、求外溢推升下的周边三四线城市金融风险。 其他区域 的三四线城市， 受制 于城市住房需求总量和购买力 等 因素，销售面积增速出现了 负增长 ，表明三四线城市 “ 加 杠杆 ” 处于 阶段性尾部。 图： 三四线城市存销比 历史走势 图： 2017 年 12月三四线城市存销比排名 数据来源：数联天下 数据说明：商品住宅数据除有特别说明外均含保障房 存销比：按照近 3个月商品住宅移动平均消化面积计算 即：存销比 =当月商品住宅库存面积 / 含当月的前三个月商品住宅销售 平均面积 一线城市：北京、上海（不含保障房）、广州、深圳 二线城市：天津、 重庆、 杭州（含萧山和余杭）（不含保障房）、 南京、武汉、
28、成都、苏州、厦门、长沙、 福州、青岛、南昌 、西安 三四线城市： 九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、 徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州 16 执笔人：同策研究院 研究 员 宋雪梅 邮箱： 电话： 021-51560606* 8138 免责申明 本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。本报告版权仅为本机构所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和 发布。如引用、刊发、需注明出处为同策研究院 ，且不得对本报告内容 进行有悖原意的引用、删节和修改。 17
