1、房地产开发项目现场成本控制问题 摘要：随着经济的进步，房地产开发项目也日渐兴起，逐渐成为我国国民经济当中的支柱产业。本文结合具体的案例，简要阐述了房地产开发项目现场成本控制问题，以供参考指正。 关键词：房地产；开发项目；现场成本控制 在房地产开发项目现场成本控制领域当中，固定成本控制与可变成本控制是两项最为重要的内容。固定成本指的是成本总额不因业务量的变动而变动，其控制的关键因素包括合同约定、设计图纸、工程量清单等。可变成本指的是成本总额随业务量的变化而变化，存在大量的不确定性因素，因此常被承包商们视作成本变化的突破口。 1.房地产开发项目现场成本易失控的环节 在房地产开发项目现场成本控制工作
2、当中，其较为薄弱的环节在于随意变更设计方案、土方工程、地质勘探等环节，导致房地产开发项目现场成本时常失控。 1.1随意变更设计方案 房地产开发项目的资金需求量非常庞大，其来源多为银行贷款，伴有利息风险，这是房地产开发商需要直面的关键问题之一。因此，为缩短工期，设计图纸未完备即进行施工，导致出现“三边工程”，即是边设计、边施工、边变更，在影响施工质量的同时，也造成现场成本失控的问题，导致无效成本浪费1。在开发商的压力之下，施工单位往往会绕过监理单位而随意变更设计方案，屡次修改，导致设计图纸与房地产开发项目的实际情况不相符合，造成返工的问题，为房地产开发项目现场成本控制工作带来了更大的难度。 1.
3、2土方工程控制不当 在房地产开发项目当中，土方工程施工是必不可少的环节，此环节若控制不当，会产生大量的无效成本，导致现场成本工作流于形式。如：某地的房地产开发项目意欲营造山地形状，该地段本来非常平整，施工方采用堆填土方并夯实的方法以强化现场的土质。经估算，该工程回填土方约23万方，总造价高达186万元人民币。然而，因为未进行标高控制，导致回填夯实后的土方标高严重超标，超出设计标高约90cm，造成了巨大的成本浪费，有悖于房地产开发项目的经济性原则。 1.3地质勘探控制失位 岩土工程勘察任务书是在房地产开发项目开发之前，设计院受建设方委托而出具的专业性文件，其上所列举的内容核心在于初勘的布置以及详
4、勘的深度2。鉴于地质较为复杂，无法从根本上明确土层情况，其推断主要是基于勘探数据而实现的。勘探单位出具勘探报告，未经专业机构审查，岩土准确性下降。如：某市的房地产开发项目，开发商因不愿支付地质勘探费用，编撰勘探报告，导致实际布孔数量过少，筏板基础难以满足软土层的施工需求，导致产生了大量的无效成本，迁延工期，造成房地产开发项目现场成本失控。 2.房地产开发项目现场成本控制策略 房地产开发项目现场成本控制的重点在于审核施工图纸、遵循设计图纸、优化施工组织、控制设备材料与现场签证等方面，只有多管齐下，才能将房地产开发项目的现场成本控制在合理的范围之内，具体如下： 2.1审核施工图纸 对于施工图纸的审
5、核，可细分为事前发现与细节明确两个部分，如下所示： （1）事前发现。施工之前，严格审核施工图纸与设计方案，防止出现二次变更，造成成本损失。如：某房地产开发项目的地下车库防火卷帘门，原先的设计方案是单轨钢制防火卷帘门。但是，因为在施工之前，未对施工图纸进行审核，并且按照本身存在问题的图纸完成了1号以及2号车库的安装工作，直至3号车库安装之时，才发现防火性能不足。随后进行变更处理，改装无机复合双轨防火卷帘门，导致成本增加。 （2）细节明确。审核施工图纸，可明确房地产开发项目当中的细节问题，在节约开发成本的同时也避免了不必要的索赔事件。如：某地的房地产开发项目，其施工图纸当中未对该项目的外窗附框收口
6、加以明确，增加了后期施工的难度。后期补救主要是通过变更设计图纸实现的，于外窗附框位置增加铁件，共计15处，该次变更共造成成本损失约28万元人民币，导致现场成本失控。因此需要加强对施工图纸的审核力度，以确保现场成本控制合理。 2.2遵循设计图纸 遵循设计图纸需要强化现场监督与管理的力度，如果发现施工方存在违反设计要求的问题，基于合理管控房地产开发项目现场成本的问题，需要适当予以修正。如：某房地产开发项目，其二次深化设计拟定为钢制花架，壁厚的规格为4.5mm，钢制方钢管檩条规格为95mm250mm4.5mm。后期发现，壁厚规格仅为3.0mm，远未达标，然而其报价是以4.5mm的规格进行报价的，钢材
7、的核减量约为3.5t，无效成本约为4.2万元人民币，而施工方又不同意核减，导致房地产开发项目现场成本失控。鉴于此，必须要遵循设计图纸，避免不必要的变更，可落实责任体系，分工明确，具体到个人。制定具体的房地产开发项目现场成本控制目标，安排专职负责人进行管控，防止当现场成本失控之后，各负责人之间出现“踢皮球”的不良问题，对于现场成本控制工作绩效突出者可予以奖励。 2.3优化施工组织，完善流程制度 施工组织设计的先进程度与房地产开发项目现场成本控制的成效紧密相关，成本管控人员需要与项目部多加沟通，以期降低房地产开发项目现场成本。如：某房地产开发项目已基本上完成施工，基于整体观感的效果，对已建的建筑加
8、以调整，采用的是水钻打孔的施工方式，预计总成本约40万元人民币，成本较高且施工效率不理想。经多方协商，最终采用的是大型砂轮切割机同水钻打孔结合的施工方式，重新审核总报价，削减了约5万元人民币，工期也得以缩短，这是优化施工组织优势的集中体现。鉴于房地产开发项目现场成本控制方面的漏洞普遍存在，建议建立立体化的控制制度，重点监控各个关键性的环节，杜绝不必要的变更，以科学的成本制度流程制度为手段，提高房地产开发项目现场成本的控制水平。 2.4控制设备材料与现场签证 设备与材料的成本控制是房地产开发项目现场成本控制当中的重要组成部分，也是其中的难点问题之一3。合理控制设备材料成本是房地产开发项目现场成本
9、控制工作的内在要求，无论是质量还是成本问题均需要严格加以控制，以期降低房地产开发项目现场成本。此外，现场签证也是其中不容忽视的影响因素之一，其管理的要点在于如下几个方面： （1）在房地产开发项目当中，现场签证可谓是一项常规性且必不可少的工作，很大程度上直接影响到房地产开发项目现场成本控制问题。鉴于此，需要以行之有效的现场签证制度管理为手段，严格控制现场签证。 （2）对于房地产开发项目现场成本洽商指令的产生与下达过程均需要严格加以控制，以确保成本的额度不受或者是少受指令下达的影响。 （3）如果房地产开发项目需要做出任何的变更，都需要经过充分论证之后确定是否允许。鉴于变更原先的方案容易导致房地产开发项目现场成本失控，理论上不允许进行变更。 3.结语 房地产开发项目所涉及的资金量非常庞大，如果现场成本失控，其后果是非常严重的，不符合经济原则。因此，必须要在明确房地产开发项目现场成本易失控的环节的基础上，采取行之有效的措施，严格管理房地产开发项目现场成本。 参考文献： 1潘慧林. 房地产开发项目现场成本控制问题研究J. 科技致富向导，2013，29：207. 2孙. 房地产开发项目前期成本控制问题与对策J. 科技创新与应用，2014，35：286. 3陈霞. 浅谈房地产开发项目现场成本的管控J. 建筑，2013，13：79-80.第 6 页 共 6 页
