1、仙桃项目房地产市场报告博宸创展尚城雅园项目组2010-9-8目 录一、前言二、仙桃房地产市场调查三、仙桃彭场房地产市场情况综述四、近期国家政策走向及对房地产市场的影响五、尚城雅园户型规划建议一 前言市场研究领域里有一句名言：“没有调查就没有发言权”。受湖北易居房地产有限公司的委托，近期我们对仙桃房地产市场进行了调查走访。此次调查走访我们采用了 3 种方式。一是项目实地调研，即去项目现场及营销中心收集一手资讯；二是借助网络查询，即通过查询仙桃房产网等仙桃当地官方网站作为补充和佐证；三是采取随机访谈的方式，即随机抽样对部分仙桃市民进行了访谈。现报告如下，不足之处恳请批评指正。二 仙桃房地产市场调查
2、市调汇总项目名称 地址 规模 户型 价格 备注天下时代广场仙桃大道与宏达路交汇处1 栋 32 层2 个单元总建 5 万平米1*1 45、47、50 平米2*2 80-90 平米、 100 平米3*2 112、120、126、127、128、131、134 平米均价约 2900 元/平米（起价 2608-最高价 3203 元/平米）2009 年 12 月 31 日开盘一周内售完一品苑黄金大道与锦瑞路交汇处（客运站南行 50 米）3 栋 11+1 层总建 30659 平米68-148 平米，1 梯 3 户2*2*1 68.12 平米2*2*1 94.10 平米2*2*1 98.36 平米3*2*2
3、 132.50 平米起价： 2600 元 /平米均价： 2900 元 /平米136.05 平米带入户花园开盘期：2010 年 1 月 26 日3*2*2 136.05 平米4*2*2 148.80 平米三丰鼎城仙桃大道与丝宝路交汇处总建 84590 平米共 759 户2*2*1 89.73、94.96 平米3*2*1 106.28、129.87 平米均价 3200 元/平米一期：2007 年 9 月 28 号开盘，均价 27804*2*2 132.34、146.36、170.79 平米元德政金园仙桃大道和汉江路交汇处总建 46 万平米 3*2*2 133-139 平米4*2*2 150-156
4、 平米现价格未定预计 3700-3800 元/平米现推 3 栋 11 层小高层香岸华府距汉江大桥收费站 200 米处（城西复州大道与汉江路交汇处）总占地 6 万平米总建 10 万平米2*2*1 87.23 平米3*2*2 110、130、139.03平米4*2*2 157.05、162.56 平米 均价： 3200 元 /平米部分户型 139.157 平米有入户花园鸣宇尚城 仙源大道 18 号（原摩托车市场旁）1 栋 24 层（两梯两户）2 栋 18 层（两梯三户、两梯四户）2*2*1 86-93 平米3*2*2 128-139 平米3*2*2 147-159 平米均价： 3100 元 /平米
5、 139 平米入户花园帝都花园复州大道（纽芬兰酒店西 100米）2 栋 7 层（一梯两户）1 栋高层3*2*2 107.29 平米3*2*2 127.20 平米4*2*2 165.88 平米2200-2600 元 /平米1 栋高层（1） 预计今年 7 月动工，年底开盘（2） 2 栋多层。2009 年底售完绿地华庭 军垦路 9 号 总建 36 万平米 独栋别墅：300-500 平米 均价： 2900 元 /平米 一期： 2007 年 11 月开盘占地 405 亩 联排：200-270 平米叠拼： 180 平米左右公寓：90-160 平米2008 年 9 月入住锦绣龙城 沔阳大道 136 号(流潭
6、公园东 300 米)总建：25460 平米容积率：2.7绿化： 35%92-140 平米3 房， 4 房，5 房 起价： 2300 元 /平米均价： 2500 元 /平米银信御景名邸 沔阳大道 总建：53584.5 平米3 栋 29-32 层总户数 ;540 户住宅： 240 户公寓： 300 户小户型：55%大户型：45%阳光一品营销中心：纽芬兰酒店大堂内，地址：沔阳大道 7 号（粮食局对面）总建：14734 平米1-2 层商铺6-18 层住宅64-118 平米3*2*1 111.11 平米3*2*2 113.27 平米3*2*2 118.35 平米1*2*1 63.81 平米2*2*1 9
7、4.61 平米 未开盘圣淘沙国际花园大洪桥附近(仙上河旁)住宅 600 套商业：8000 平米 待定 未开盘东城花园沔阳大道与昌升路交汇处（四中东面，原轻工机械厂）总建 4 万平米8 栋多层70-130 平米2 房、 3 房、4 房一梯两户，板式，少量复式3*2*2 118 平米2*2*1 70 平米3*2*2 94 平米起价： 2188 元 /平米均价： 2400 元 /平米 开盘时间：2009 年 10 月 5 日项目名称 地址 规模 户型 价格 备注和合国际城 仙桃大道与昌升路交汇处总建约 25 万平米，15栋 1732 层，一期 6栋（分 3 期开发）主力户型：70140 平米二房、三
8、房、一房一厅、单身公寓、四房待定 2010 年 3 月动工，预计 2010 年底封顶，2011 年 10 月交房中央华府仙桃大道与丝宝路交汇处往南200 米（仙桃小学旁）11 栋小高层及高层总建 10 万平米86-139 平米，2*2*1 86.92 平米3*2*1 99.28106.95 平米3*2*2 111.42123.59 平米4*2*2 139.53 平米待定金诚花园 黄金大道以南天诚国际大酒店西侧 总建 6 万平米4 栋小高 2 栋高层2*2*1 8799 平米3*2*2 118149.96 平米4*2*2 155156.60 平米均价 2800 元/平米福泰锦江国际 大新路与沿江
9、大道交 汇处 总建 41320 平米，约 390 套 待定 未开盘忆美国际公馆 钱沟路与黄金大道交汇处，天诚酒店对面 4 栋 18+1 层106-170 平米3 房、4 房、少量复式3*2*2 106121 平米3*2*2 141 平米4*2*2 170 平米起价： 2480 元 /平米均价： 2900 元 /平米 开盘时间：2008 年 12 月 26 日总体来看：1、 规模参差不齐;从阳光一品 1 万多平米到绿地华庭 36 万平米、德政金园 46 万平米.2、 “豪宅”概念泛滥.3、 开发品质逐步提高;从户型设计、建筑品质、园林绿化、物业管理等方面均有提高。4、 城区地段较好、品质较高楼盘
10、价格一般在 29003200 元/平米,城区地段稍差、品质稍低的项目一般价格在 2500 元/平米左右。5、 房地产市场较活跃。开盘后数月内基本售磬并不少见。6、 户型设计中入户花园、外飘窗等元素已较多运用。三、仙桃彭场房地产市场情况综述（一）仙桃彭场印象（1）彭场行政区划简述：彭场镇地处仙桃市东南，距仙桃城区 10 公里，西邻宜黄高速公路，321 省道、通顺河横贯全境。版图面积 162 平方公里，辖 50 个村，4 个居委会，总人口 10 万人，耕地面积 10.5 万亩；集镇建成区面积 5.5 平方公里，集镇人口 5.5 万人，城镇化水平 55%。（2）工业特色鲜明：“全国无纺布第一镇”全国
11、最大的无纺布制品加工出口基地近年来，彭场镇大力实施“小城镇，大战略”，坚持以城镇建设为载体，搭建产业发展平台；以产业集聚为支撑，壮大城镇经营实力，有力推进了工业化、城镇化和农业产业化。先后被评为湖北省文明镇、湖北省“五个好”基层党委、全国重点中心镇和“中国非织造布制品名镇”。全镇实现工农业总产值近 30 亿元，其中工业总产值超过 25 亿元，完成工商税收近 3000 万元，出口创汇 3500 万美元，占全市外贸出口的 40。工业经济特色鲜明。全镇工业企业 168 家，从业人员近 3 万人，年发放职工工资超过了 1.5 亿元；居民储蓄存款超过 2.5 亿元。无纺布制品加工及配套企业达 116 家
12、，从业人员 2.2 万人，基本形成了无纺布生产制品加工包装装饰较为完整的产业链条。年出口集装箱标柜 1.5 万个，出口交货值过 20 亿元，出口量占全国总量的 40%，成为全国最大的无纺布制品加工出口基地。城镇建设突飞猛进。无纺布特色产业的形成和壮大，为小城镇的发展提供了强有力的支撑。近几年，城镇建设投入达 3000 多万元。集镇建成区面积由 2001 年的 3.6 平方公里扩展到 5.5 平方公里,集镇常住人口由 3.2 万人增加到 5.5 万人。城乡市场活跃，文化娱乐、餐饮服务、交通运输等个体工商户达 1336 家，从业人员 5000 多人。（二）彭场房地产市场综述1、房地产市场发展处于起
13、步阶段，商品房开发较少；现仅有豪峰绿色新都在售，基本处于供不应求的状态。2、豪峰绿色新都项目情况及销售状况陈述如下：开发商：仙桃市豪峰置业有限公司 项目地址：仙彭大道彭场镇政府旁规模：10 栋 7 层洋房，分 3 期开发1 期 3 栋多层（7 层）于 2009 年 9 月 26 日开盘，均价 1200 多元/平米，开盘后 2 个月内基本售磬；2 期 3 栋多层（7 层）于 2010 年 1 月 16 日开盘，均价 1300 元/平米，共 147 套开盘后 3 个半月内仅余 17 套。3 期 4 栋多层（7 层）预计于 2010 年年底上市销售。户型面积：为 2 房到 4 房，面积从 84123
14、 平米。均为 1 梯 2 户。户型设计比较方正，客厅全朝南，主卧基本做到朝南，所有户型均只有一个阳台，且阳台全朝南布局。卧室部分采用了飘窗设计，但主卧采用全飘窗设计。户型面积如下：2*2*1 84.73 平米3*2*1 91.18 平米3*2*1 93.20 平米3*2*2 100.98 平米3*2*2 110.55 平米4*2*2 123.03 平米3.现有项目开发品质较低，缺乏较高品质的商品房项目。现有多为私房，而唯一在售的商品房项目绿色新都为砖混结构，建筑品质较低，外立面用色陈旧，基本无象样的园林绿化和物业管理。4现有企业经济效益较好，有较强的购买力，市场潜力巨大。彭场作为无纺布制品名镇
15、，经济效益良好，不乏购买力。绿色新都 1 期和 2 期开盘，短期内基本售完即为明证。5小 3 房 1 卫受追捧。市场对 90 余平米的紧凑实用 3 房 1 卫表现出较高的接纳度，6、市场在保证功能的前提下有面积控制瘦身、总价控制合理的要求。四 国家政策对房地产市场的影响国务院新四条遏制房价过快上涨抑制不合理需求政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，货款利率不得低于基准利率的 1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解读：此举将进一步打击投资性购房，抑
16、制大量不合理的住房需求，目前房价的上涨态势将得到遏制。增加住房有效供给政策：房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的 70%。探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。解读：再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施，将让火热的武汉楼市“退烧”。加快保障性住房建设政策：各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成 2010 年建设保障性住房 300万套
17、、改造各类棚户区 280 万套的工作任务。解读：加大保障性住房建设，解决低收入人群住房问题，是增加市场供应的有效措施，将起到稳定房价的作用。加大市场监管力度政策：严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。解读：今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。对房地产市场的影响：1. 对于投资和投机性购房予以抑制，控制房价过快上涨。2. 部分开发商降价应对，如恒大领衔江城楼市“降价潮” ，全国一线开发商带头打折，江城楼市涌动“降价潮” ，恒大地产于五月五日宣布旗下所有楼盘八五折让利促销。3. 对于仙桃这样的三线城市目前影响不大。五 户型规划建议1. 彭场当地市场对于 90 平米左右的 3 房 1 卫认可度高。建议户型规划应在考虑功能的基础上，控制户型面积紧凑实用。2. 仙桃当地市场对于 90 至 130 平米的户型面积接受度较高，而对 140 平米以上的户型面积接受度较低。应降低 140 平米户型的设置比例。3. 户型规划中的阳台应重点考虑南向设置，但考虑到北面临街，应适当在户型北面设置观景阳台。 4. 大户型设计中可考虑增加工人房及储藏间功能。
