1、新形势下房地产项目成本控制分析 辛小丽 陈艳华 山东交通职业学院公路与建筑学院 摘 要： 新形势下为房地产工程造价控制赋予了时代使命, 2017 政府工作报告中特别强调要坚持住房的居住属性, 落实地方政府主体责任, 本文分析了我国全过程工程造价管理现状, 并重点对剖房地产全过程中工程造价管理存在的难点问题进行了探讨, 根据房地产工程项目特点满足市场多层次需求, 提供居民基本保障, 不断提高房地产造价管理控制水平, 切实降低房地产成本, 为房地产市场平稳健康发展, 加快我国房地产事业发展, 提供切实可行的具体措施方法, 对新形势下房地产项目成本精细化控制水平具有非常重要的现实意义。关键词： 新形
2、势; 房地产; 全过程; 成本控制; 在新形势下房地产行业面临的竞争更加激烈, 身处房地产行业的白银年代和微利时代, 理性的购房者更加要求地产企业加强成本控制, 采取切实有效的办法来解决房地产管理所面临的突出问题, 增强企业综合竞争力, 精细化管理迫在眉睫。1 新形势下房地产项目工程造价成本管理的现状1.1 房地产项目成本管理概述近几年, 我国的房地产行业不断发展, 市场规模不断扩大, 专业化程度不断提高, 而我国的房地产控制却没有同市场规模以及专业化程度并驾齐驱, 反而远远落后于整个行业的发展1。房地产行业是一个要求资金量大, 资金线长并且回收周期长的一个行业, 并且行业内部之间又面临着激烈
3、的市场竞争, 而房地产成本的管理方面却远比不上我国制造业、建筑业等行业的成本管理精细。如果房地长行业想要更加健康持久的在激烈的市场竞争中生存下去, 就要求房地产行业必须要注重成本管理1.2 房地产各开发阶段对成本的影响现状房地产开发可分为四个主要的阶段, 前期决策阶段、设计阶段、开发施工阶段和营销阶段2。这四个阶段不是独立的, 而是相互衔接的, 然而在时间点上也并不是完全不相容的, 相邻环节在时间点上存在着交差。具体情况如房地产各开发阶段对成本的影响见表 1。表 1 房地产各开发阶段对成本的影响 下载原表 从表 1 中可以得出房地产企业投资决策费用在总体成本中所占份额非常少, 但正是这个基础成
4、本却能影响房地产项目的 60%-70%以上的成本费用, 不能不引起我们的重视。由于对项目设计阶段的经济分析不深入, 更加容易忽视决策设计阶段对项目投资影响力度之大, 重要程度之深。营销阶段是四个阶段中跨度最长的, 同其他三个阶段都存在时间的交叉, 营销动作会一直延续到整盘售罄, 但是对项目投资影响的重要性相对比较低在 1%-5%左右。而房地产项目管理过程系统的成本控制管理体系未能有效建立, 当前房地产成本控制管理有效手段较为单一, 影响因素复杂多变难控更是对成本控制的雪上加霜, 房地产项目管理中“重技术、轻经济”成为了高成本隐患。因此笔者在新形势下房地产工程造价全过程精细化管理分析的过程中为房
5、地产行业实现标准化与规范化提供思路, 具有较为深刻的理论和现实意义。1.3 全过程造价管理理论房地产项目成本控制是一个系统的过程, 在整个过程中充分运用全过程成本控制法, 树立科学的成本观, 从房地产项目建设进行的过程、方位、角度、全面全员参与的房地产造价管理模式。图 1 全过程造价管理流程图 下载原图从图 1 可以看出在建设期内不同阶段工程造价都会受到影响, 笔者认为结合实际房地产建设项目, 实行全过程工程造价管理, 有效控制建设阶段中设计方案、施工组织、技术选型、合同管理等因素的影响, 及时反馈信息调整纠正偏差, 保证工程造价全过程管理目标在预定的范围内得以全面实现。2 当前房地产工程造价
6、成本管理解决的重点近几年, 房地产项目的利润越来越低, 开发商对成本控制管控也越来越严格3。虽然全过程造价管理控制理论也逐渐得到了认可和应用, 工程项目成本控制也取得了一些进展, 但是还是存在许多问题, 笔者从当前房地产工程造价成本管理解决的重点出发, 阐述房地产开发企业项目成本管理的建议。2.1 合理地做出投资估算虽然决策阶段发生的成本仅仅占到总成本的 0.5%-2%, 但是对项目的整体成本影响高达 60%-70%。开发商应重视房地产项目前期的投资评估, 收集整理优化估算资料, 充分利用净现值、净现值指数成本动态评估指标判定项目的可行性, 利用同类项目资料进行多方比对, 为房地产项目工程造价
7、成本控制打下良好基础。2.2 价值工程推行限额设计限额设计是指根据房地产项目的可行性研究报告以及投资估算表进行初步设计, 在能保障各个功能都能达到的情况下, 分配投资限额以控制设计, 保证总投资额不能被突破3。根据表 2 中房地产设计阶段对成本控制的影响程度占比重为20%-30%, 所以在事前进行有效控制将工程技术和经济作为分析的重难点, 将全寿命建设周期内的各种因素进行优化比选, 从表 2 中可以得出传统的设计实际投资额较大, 投资的精确度和投资透明度也比较低, 设计的成本小, 设计时间短, 这样不利于成本管理而通过设定限额设计进一步节约投资成本, 达到价值工程推行限额设计优化房地产方案的实
8、效。表 2 传统设计与限额设计的区别 下载原表 2.3 合理低价中标在房地产招标过程中建立有效管理机制, 不仅要加强招投标流程的规范性更要提高合同文本的精细化管理, 认真全面分析风险对房地产项目的影响程度, 通过有效控制将房地产项目质量、工期、费用三大核心作为精细化工程造价管理的重中之重落实到招标文件, 并在过程中坚持“三公”的原则, 在竞争的机制采用“合理低价中标”来合理降低成本优化资源配置, 在竞争中能够取胜并保证房地产企业利润最大化。3 结语随着我国“一带一路”发展战略的提出, 经济的快速发展对房地产项目进行全过程工程造价控制的要求更加迫切。2017 政府工作报告中特别强调要坚持住房的居
9、住属性新形势下为房地产工程造价控制赋予了时代使命, 只有直面房地产造价控制所存在的问题, 根据房地产工程项目特点在工程造价全过程精细化管理才能提高资金利用效率, 真正实行全员、全方位和全过程的管理, 为提高造价管理及成本控制水平提供了参考价值, 对我国房地产的快速发展具有非常重要的现实意义。参考文献1董宁.房地产项目成本控制中容易遇到的问题及对策J.经贸实践, 2016 (16) :112, 114. 2董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究J.财经界 (学术版) , 2014 (30) :46. 3吴友祥.浅析房地产项目招投标中的成本控制J.江西建材, 2015 (14) :250.
