1、黑龙江房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的原则和依据试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某国库券面值为 10 元，售价为 8 元，该国库券距到期日数为 36 天，其收益率为元。A：50B：100 C：150 D：200E：执行层的组织协调 2、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元
2、，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为 _元人民币/ 。(1 平方英尺 =0.0929 )A17484B19020C19754D205393、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是。A：职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B：上年结转的按结息日挂牌公告的 6 个月整存整取存款利率计算C：职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D：每年 6 月 30 日为职工住房公积金存款的结息日E：执行层的组织协调 4、有多
3、少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于_。A试探性调查B描述性调查C因果性调查D假设性调查5、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。A：中华人民共和国担保法B： 中华人民共和国公司法C： 中华人民共和国合同法D：住房置业担保管理试行办法E：执行层的组织协调 6、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为 1 000 元，容积率为 3。后经批准容积率扩大至 36，此时开发商应补交地价为元。A：100B：200C：300D
4、：600E：工业用地的监测点评估价格 7、关于利息的计算，下列说法不正确的是。A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B：还款当年按年末偿还，按全年计息C：每年应计利息=(年初借款本息累计+ 本年借款额2)贷款利率D：“气球法” ，是指借款期末一次偿付全部本金和利息E：借款合同 8、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经批准。A：政府B：城市规划行政主管部门C：城市建设行政主管部门D：城市土地主管部门E：借款合同 9、某宗地的面积为 1000，采用市场法进行
5、评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为 2130 元，2190 元和 2220 元，如果赋予这三个价格的权重分别为 0.3，0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。A：2160B：2175C：2181D：2205E：工业用地的监测点评估价格 10、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。A：土地出让金B：占用面积C：经营收入D：销售收入E：借款合同11、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。A：领导定价法B：挑战定价法C：随行就市定价法D：价值定价法E
6、：借款合同 12、某建筑物的建筑面积为 200 ，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。A：102B：11.0C：11 3D：115E：工业用地的监测点评估价格 13、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民
7、政府核准并按法定的程序办理手续D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E：房地产估价机构必须加盖公章14、某宗房地产交易总价为 50 万元，其中在交房一年前支付 10%的定金，首付30%，一年后交房时支付 20%，交房半年后支付 30%，一年后支付剩余的10%，年利率为 6%，则房地产一次付清的价格为_万元。A44.7B47.63C47.93D50 15、某套建筑面积为 100m2、每平方米建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷
8、款年利率为 5%。该套住宅的实际价格为_万元。A18.25B20.00C21.58D22.00 16、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的_是第一步。A需求影响因素分析B吸纳率分析C需求预测分析D市场购买者的产品功能需求 17、根据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A房地产交易方式B房地产交易顺序C购买房地产目的D房地产类型 18、某套 200、单价 4000 元的住宅，要求成交时首付 20 万元，余款在3 年内分 3 期支付，每期末支付 20 万元。如果折现率为 5，则该套住宅的实际价格为万元。A：71.84B：74.47C：75.23D：80.
9、00E：工业用地的监测点评估价格 19、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是_。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图 20、已知某房地产的土地取得成本 1500 万元，土地开发成本 3000 万元，管理费用 400 万元，投资利息 500 万元，销售费用 400 万元，销售税费 600 万元，开发完成后的房地产价值 10000 万元，则该房地产的成本利润率为_。A36%B62.07%C73 47%D80% 21、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。A：建设项目决策是选择和投资行动方案的过程B：建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行
10、技术经济论证C：正确决策是合理确定与控制工程造价的前提D：建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价E：执行层的组织协调 22、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。A工程建设费用B措施费C规费D直接工程费23、房地产投资信托的风险不包括_。A经营风险B市场风险C利率风险D操作风险 24、城市维护建设税实行的是。A：累进税率B：累退税率C：定额税率D：地区差别税率E：执行层的组织协调25、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。A：综合利率B：贷款利率C：折现率D：机会成本E：借款
11、合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。A：征收或者征用都是为了公共利益需要B：征收或者征用都要依法给予补偿C：征收是国家行为，征用是企业行为D：征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E：征收是强制性的，征用是非强制性的 2、流动比率越_，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。A低B高C不变D无法判断3、保险活动所特有的内在功能是_。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损 4、房屋所
12、有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。A：买卖B：赠与C：交换D：继承E：房屋的翻建和改建5、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起 30 日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，这些文件包括_。A营业执照B企业章程和验资证明C企业法定代表人的身份证明D专业技术人员的资格证书和聘用合同E企业纳税证明 6、房地产市场营销因素调查包括的类型有（） 。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查 7、资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A位置固定性B
13、不一致性C适应性D相互影响性 8、债券按发行方式分类，可分为_。A附息债券B贴现债券C公募债券D私募债券E长期债券 9、国办发200626 号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。A住宅小区绿地率在 30%以下B住宅小区建筑容积率在 1.0 以上C单套建筑面积在 120m2 以下D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下E人均居住建筑面积在 25m2 以下 10、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策11、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。A：净现值B：投资利润率C：现金回报率D：静态投资回
14、收期E：内部收益率 12、工程造价控制的主要方法有。(2008 年试题)A：价值工程B：协议发包C：合同管理D：非限额设计E：可行性研究 13、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。A：地役权设立的情况B：土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：临街状况14、房地产开发项目投资中其他工程费用包括。A：可行性研究费B：临时用地费C：场地平整费D：施工执照费E：竣工图编制费 15、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（） 。A被拆迁房屋的权属证书记载的面积B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
15、D具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 16、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有(2009 年试题)A：可预测性B：不可控性C：不可逆性D：可延期性E：不可变更性 17、在进行供给分析时，主要的内容有：_。A分析规划和建设中的主要房地产开发项目B调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给C分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D分析房地产市场的商业周期循环运动情况E分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 18、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元，其中
16、未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元，若贷款年利率为 7，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。A：71750B：721 00C：724 50D：73500E：借款合同 19、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。A三家银行按贷款额分摊B甲 -乙-丙- 丁C乙 -丙-甲- 丁D甲-丙- 乙 -丁 20、赵某以 12000 元/的价格购买了 230 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10
17、年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为。(2009 年试题)A：0.12B：0.21C：1.26D：2.05E：借款合同 21、依据基金的运用方式，可分为固定型和。A：流动型B：风险型C：管理型D：开放型E：执行层的组织协调 22、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：非固定税率23、估价所需的资料包括下列几个方面_。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C类似房地产的交易、成本、收益实例资料D反映估价对象状况的资料E反映估价对象权益和区位状况的资料 24、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同25、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级
