1、远洋国际高尔夫 项目定位全案,本案关注及解决问题说明 本案系项目前期市场调研成果汇报及项目定位与产品规划建议全案。本案重点关注寻求解决的问题是 1 本项目市场决策依据 2 本项目定位思路和产品组合建议 3 本项目开发策略和周期建议 4 本项目形象包装建议,2,前言,第一章 本案项目认知（土地适宜维度） 第二章 项目专项市场研究（市场适宜维度分析） 第三章 住宅用地适宜度产品形态盈利能力研究（经济适宜维度） 第四章 项目定位 第五章 产品规划建议 第六章 开发周期铺排 第七章 项目形象包装建议 第八章 本案领域观点回顾 第九章 GOLF球道调整建议,3,报告目录,CONTNETS,第一章 本案项
2、目认知（土地适宜维度）,4,5,分析结论：中国经济在2010年全面进入“重庆时间”。,城市表情一,6,直辖以来，重庆经济保持强劲增长态势，年均GDP涨幅达到13%，截止2008年，重庆GDP水平较1997年翻了近5翻；2008年更是达到了24%的增长率；随着重庆经济的快速发展，重庆的城市地位及城市价值得到明显提升，重庆的未来“指日可待”。,城市表情二,分析结论：重庆GDP增长势头迅猛，年增幅稳步上扬。,7,2007年3月8日，胡锦涛总书记来到参加全国人代会的重庆代表团, 寄语重庆：要把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会
3、的目标。由此可见，随着重庆经济实力的增强,基础设施条件的完善，中央对重庆战略部署乃至西部发展战略意图更加清晰凸现。,城市表情三,分析结论：胡锦涛总书记“314”总体部署，中央战略意图清晰凸现。,8,城市表情四,分析结论：重庆入选五大中心城市，唯一的“内陆开放型”城市。,重庆城市地位提升，已跻身中国内地重要城市，重庆未来是中国中西部唯一的战略性中心。,9,2010年5月7日批复重庆“两江新区”总体方案 2010年6月18日两江新区正式挂牌 重庆对“两江新区”的战略定位： 立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、面向国内外，形成一门户、两中心、三基地。,城市表情五,分析结论：“两江新区”成就中国第
4、三新区，再造一个重庆。,10,城市表情六,分析结论：中国西部内陆唯一的保税港区，确立重庆为内陆开放高地的门户地位。,“水港空港”模式，侧重保税物流，打造西部最开放的口岸，内陆地区政策最优、功能最齐全、开放程度最高的口岸环境和长江上游航运中心，吸引和集聚国内外先进的生产要素，增强重庆在整个西部地区的经济辐射带动作用，加快内陆地区的开放步伐。 依托西永微电园高科技项目集群，侧重保税加工，为全球电子信息类企业在渝落户、发展，提供全面的平台服务，重点打造外向型电子信息产业集群。,11,“五个重庆”还将积聚重庆的发展后劲。它营造发展环境，将使重庆赢得更多的人才、技术和资本，使重庆今后50年不落后，100
5、年后更好。这种后发优势，将使重庆越干越有底气，真正实现可持续的发展。,城市表情七,分析结论：“五个重庆”的急速建设，大幅提升城市竞争力价值。,12,分析结论：重庆是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。“重庆模式”将为中国城市发展导向提供先行模板。,13,分析结论：巴南区重庆主城南部重镇，2010进入快速发展年,2010，巴南将扮演重庆房地产重要增长极的角色，传统的两北一南城市格局将被巴南彻底打破，无论从土地储备，还是开发环境，巴南区具备明显优势。而可容纳10万人的了龙洲湾，更被拉入今年城市封面的候选名单。,14,本案距离主城中心各商圈距离均在在30KM以内，车行时间均
6、在45分钟以内，其中李家沱商圈及渔洞坪商圈的距离最短，仅需要15分钟左右。,分析结论：项目所在位置属于典型的主城区域。,本案与各商圈的距离关系表,15,分析结论：区域地位的历史原因造成区域内开发不成熟，虽然居住氛围浓厚但居住档次不高，商业配套档次欠缺，属于城市中有待深入开发的居住区域。,本案半径1公里以内居住现状,本案半径1公里以内配套物业现状,16,地块周边道路体系本案地块一侧正临渝南大道，并接内环高速及巴南立交，交通道路体系较为完善。 渝南大道属城市双向六车道快速干道，交通通达性好。 内环高速北至北部新区，东连南岸区茶园组团，南至巴南区炒油厂，西到九龙坡陈家坪，属于重庆第一条城市级环线道路
7、，道路为双向8车道。,分析结论：道路骨干网络健全，享有城市级快速干道及内环为骨架的道路网络。,17,分析结论：区域公共交通不健全将随着未来2012年轻轨3号线的全面贯通得到极大的改善。,地块周边公共交通现状 本案周边目前公交线路约20余路，往返重庆主城各区，受历史因素影响，目前周边公共交通相对滞后，而随着未来2012年轻轨3号线的全面贯通，本案周边的交通条件将有极大的提高。,本案与各商圈的车行距离现状,18,项目地块现状图,分析结论：地块享有稀缺景观资源，但地形复杂分布零散。,地块较分散，整体围绕高尔夫球场呈三面围合布局，视野良好，景观资源不可复制； 地块高差大，起伏错落，无成片平整土地，是较
8、为典型的坡地地形； 西侧和西南侧地块临城市主干道，噪音及扬尘影响较大；,19,分析结论：本案地块内部高差起伏较大，地块最低海拔为190米，最高海拔为320米。主要表现为东侧高，西侧低，南北走势相仿。,项目一期地块高差分析图,项目南侧1-1剖面高差分析图,项目中段2-2剖面高差分析图,项目北侧3-3剖面高差分析图,项目西侧4-4剖面高差分析图,20,地块内部景观资源分布图,分析结论：GOLF景观资源罕有，属于不可复制性人造景观。,分析结论：花溪河水质较差，水景景观喜忧参半。,分析结论：南山山脉气势磅礴，自然、健康、生态氛围浓郁。,21,东、南泉景区景观示意图,巴南区坐拥重庆4大温泉其二的东温泉，
9、南温泉。被评为中国温泉之乡； 巴南规划在2020年内建成11个温泉，成为温泉度假胜地。 巴南区力争在2015年发展成为国家级旅游度假区，2020年发展成为国际温泉度假区。,分析结论：地块享受“一圈百泉”的温泉资源优势。同时项目自身地块已打通温泉泉眼，项目温泉主题浓厚。,22,分析结论：目前地块临高速路一侧由于车流较大，而车辆的行驶会产品较多的负面影响，主要是噪音、粉尘以及大气污染。,项目周边噪音污染统计表,项目周边光污染统计表,项目周边粉尘污染统计表,项目周边大气污染统计表,项目周边电磁污染统计表,项目周边危险因素统计表,23,项目各地块经济指标表,项目地块指标中，60%以上的用地属性属于一类
10、居住用地，可用于开发一类居住物业，其中纯R1一类居住用地总量为：477146平米，平均容积率0.54，R2二类居住用地兼容R1一类居住用地总量为：123874平米，平均容积率1.44。,分析结论：项目土地60%以上的地块属于R1一类居住用地，土地属性弥足珍贵。,24,项目配套性用房指标,项目配套性功能用房主要集中在一期用地，其中商业物业占了绝大部分建筑指标，对于项目所在区域不成熟的商业配套而言，项目自身商业的完善无疑会成为项目加强对外吸引力的关键因素。 除此之外，项目还分别在一期和二期用地上各规划了一个2000平方米的幼儿园，该物业如处理得当，将成为项目未来开发的又一卖点。,分析结论：商业物业
11、配套和幼儿园配套将成为项目两大社区生活配套核心卖点。,25,领域观点一 地块位于城市内环以内，仍属主城城市地块。领域观点二 项目独享GOLF景观和南山景观，占据稀缺资源不可复制. 领域观点二 地块内多浅丘缓坡，整体层次感强，错落无遮挡，地形较为复杂，未来开挖和填方量巨大。领域观点三 本案地块适宜产品包括：,26,远洋地产创立于1993年，并于2007年9月28日在香港联合交易所主板上市（股票代码03377），为内地在港上市房地产公司十强。 公司业务范围涉及中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。 公司以北京为基地，拥有多区域、多元化的
12、开发项目及投资物业组合，凭借优质物业项目及服务，已稳固地树立了“远洋地产”品牌的知名度。,分析结论：在北京地产业居于领先地位，北京顶级开发商之一。,27,公司创业伊始即重点锁定北京市场，目前已在北京拥有20多个处于不同开发阶段的项目，大多地处长安街及其延长线、各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度，深受客户青睐。根据权威机构统计，2004年1月-2008年12月期间，在北京出售的总建筑面积排名北京第一，是北京最大开发商之一。,在北京地产业居于领先地位，北京顶级开发商之一。,28,远洋地产自成立以来，以“环渤海”区域为立足之本，获得众多荣
13、誉，而在荣誉背后，显示了其深厚的开发背景及强大的开发实力。,29,远洋地产企业愿景：致力于成为中国最具客户诚信度和市场竞争力的专业房地产发展运营商和物业服务供应商。远洋地产企业战略目标一：立足“环渤海”区域，拓展全国。 远洋地产企业战略目标二：抢滩重庆，布局西南。,30,领域观点一 远洋地产企业背景强势，资金实力雄厚，开发经验丰富；领域观点二 远洋地产自成立以来已在北京取得了骄人成绩，各种物业均有所涉及，在市场上取得了突出的成绩与荣誉；领域观点三 远洋地产立足“环渤海“区域，正逐步向全国拓展，西南区域将成为远洋地产未来重点发展的区域之一.,31,巴南区唯一国际级18栋城市高尔夫； 本项目为远洋
14、地产的标杆项目，是最具特色的高尔夫地产项目； 全国最具特色的山地高尔夫球场之一； 球场在重庆本地最有特点，服务最好，口碑最佳。高尔夫球场会所及配套尚待健全；,32,本案地块自出让建设以来，一直作为高尔夫球场运营，地产项目尚未正式开发，而随着重庆高尔夫物业的逐步减少，本案将成为未来重庆城市高尔夫物业的收山之作。,熟球场，生地产，重庆主城GOLF开发项目的收山之作。,33,本案作为远洋地产进军西南的首个项目，开发战略目标旨在取得“品牌”与“效益”的双赢，具体战略目标为： 战略目标一：通过远洋地产的运营及打造，使重庆国际高尔夫球会进入中国百强球会； 重庆国际高尔夫作为远洋地产的首个高尔夫地产项目，远
15、洋地产将极力打造，树立重庆国际高尔夫球会在全国的知名度及美誉度。战略目标二：远洋地产首个高尔夫地产项目，致力于打造中国高尔夫地产项目标杆； 本案作为远洋地产的首个高尔夫地产项目，远洋地产将借助这一稀缺资源，赢得“品牌”与“效益”的最大化。战略目标三：远洋地产西南区域首个项目，为后期拓展西南区域打下坚实基础； 远洋地产本案作为进军西南区域的“桥头堡“，在未来逐步走向其他西南城市。战略目标四：本案的开发将树立远洋地产开发新模板； 本案将有助于远洋地产新模板的开发，并通过这一模板，为未来的地产开发奠定更为坚实的基础。,34,领域观点一 本案的开发将成为重庆城市高尔夫的收官之作；领域观点二 远洋地产与
16、重庆国际高尔夫的组合，将使高尔夫与地产获得品牌与效益的双赢；领域观点三 远洋地产首个高尔夫项目，将促使其地产品牌得到进一步提升，并丰富其高端物业开发形态；领域观点四 远洋地产的首个西南区域项目，将为未来拓展西南，打下坚实基础；领域观点五 本案将有助于远洋地产开发前期定位模板的提升与优化.,35,36,37,项目战略发展目标观点 战略目标：本案将成为重庆GOLF国际社区的开发建设标杆，成为城市GOLF的收官之作，成为远洋集团集团品牌巩固及提升的重要支撑。,开发商品牌运营观点 1 远洋地产立足“环渤海“区域，正逐步向全国拓展，西南区域将成为远洋地产未来重点发展的区域之一。 2 远洋地产的首个西南区
17、域项目，将为未来拓展西南，打下坚实基础。 3 充分利用“远洋”品牌优势，将高价值产品与顶级物业进行有机结合。,38,土地适宜产品观点：本案地块适宜产品：包含独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅、花园洋房、高层等多种住宅产品及中小型体验性商业群。,39,各产品竞争市场指向区域观点 别墅竞争区域：独栋别墅、类独栋别墅、联排别墅产品的竞争范围应当覆盖全市，以市内在售的所有别墅物业作为竞争对手进行研究。洋房竞争区域：花园洋房产品竞争范围应当覆盖全市，以市内在售的所有洋房物业作为竞争对手进行研究。高层竞争区域：高层物业竞争范围应当以重庆南部板块为主，并重点研究拥有高尔夫资源的高层产品。商业竞争区域：商业物业竞
18、争范围以巴南区域为主。,40,第一章 本案项目认知（土地适宜维度） 第二章 项目专项市场研究（市场适宜维度分析） 第三章 住宅用地适宜度产品形态盈利能力研究（经济适宜维度） 第四章 项目定位 第五章 产品规划建议 第六章 开发周期铺排 第七章 项目形象包装建议 第八章 本案领域观点回顾 第九章 GOLF球道调整建议,报告目录,CONTNETS,41,第二章 项目专项市场研究（市场适宜维度分析）,42,2009年全年政策出台情况如下，基本走势可以以高开低走，调控结合，年终跳水来形容。,43,2009至2010年5月宏观政策走势简析图,44,在09年初政策导向的刺激下，全国房地产成交量在09年成交
19、量都实现了翻倍的增加，而价格呈爆炸性上涨趋势。,新国十条出台示意图,45,中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。地方政府对新政的响应速度和力度都较之前有明显变化，各城市细则总体方向相比国家政策更为严格。,宏观调控未来发展趋势研究：一线城市成交及价格将快速回落，二、三线城市短期内价格维持平稳成交量缓慢萎缩；三季度内预计价格会向下波动。,46,领域观点一 中国住房市场将会有单轨制向双轨制转变，即商品房市场和保障房市场并行；但保障房对普通商品房市场形成冲击还需在两年后显露。领域观点二 主流商品房市场未来将会两极化发展，即高端居住类物
20、业市场与普通居住类物业市场同时向好。普通居住类物业因满足城市化进程，及大量刚性需求而体现价值。高端商品房市场因土地供应的稀缺性，市场供应缩量其价值将更加看好。领域观点三 在6个月左右的短时期内，中国商品房整体市场价格向下波动，但波动幅度仅在510左右，且主要以一线城市为主，二线城市价格相对坚挺。短时期内投机市场将受打压萎缩，从6个月以后的长远分析，主流商品房市场发展趋势将仍然延续持续向上的发展势头。,47,2007年至2010年5月，重庆城市房地产供应呈逐年下降趋势，城市商品房市场供应将越来越稀缺，市场状况将逐步由买方市场向卖方市场转移。 2010年前5个月市场累计成交商品房851万平方米，市
21、场继续呈现供不应求的状态销售比达到了1.22。 2009年重庆楼市再度火爆，房价再创新高，2009年到2010年，重庆房价上涨超过1000元/平方米，涨幅达24.61%。,重庆城市房地产进入快速发展的上升通道，宏观调控下依然保持供不应求的市场现象。,48,2009年重庆市主城区商品房总供应量为1802万方，而别墅市场受土地供应稀缺等因素影响，市场份额相对较小，远远落后于其他住宅物业，2009年别墅市场总供应量为61.63万方，仅占总供应量的3.42%。 2009年重庆市主城区商品房共成交2431万方，别墅市场成交量大幅上扬，达115.33万方，占总体成交量的4.74%，通过对别墅市场供应与成交
22、的对比可知，2009年别墅市场表现为供不应求。,2009年别墅物业供应非常稀缺，市场表现供不应求。,2009年重庆市场分物业供应分析图,2009年重庆市场分物业成交分析图,49,2008年重庆土地供应量较低仅643万平方米。2009年伴随市场的销售火爆，土地市场也呈现爆发式增长，全年供应土地1541万平方米，增幅达139.66%。2010年前5个月，市场供应土地490万平方米，已接近2008年全年土地供应量。 与土地供应相呼应，2008年-2010年5月重庆土地市场成交情况跟供应情况基本吻合，2008年土地成交456万平方米，2009年猛增到1481万平方米，增幅达224.78%。而2010年
23、成交与供应基本持平，成交率为97.36%。,城市价值的提高推动土地市场火爆，重庆土地市场呈现供需两旺的态势。,50,来自春交会组委会的数据显示，2010年重庆房地产展示交易会四天共成交各类房屋18616套，比去年秋交会增87.60%；成交面积176.62万平方米，增85.43%；成交金额88.75亿元，增121.26%。,51,领域观点一 从城市供求行情分析，在2009年重庆完成了全国首位的销售业绩之后，在2010年前5个月市场仍然保持供不应求的状态，充分证明了重庆城市中刚性需求的旺盛以及外地投资客对重庆城市发展前景的看好。领域观点二 在成交价格方面，前5个月重庆市场平均成交均价已突破5000
24、元/平方米大关，但与重庆城市整体价值比较仍然存在较大的价值差距，重庆仍然属于具有较高投资价值城市。 领域观点三 土地方面，市场基本呈现供需两旺的市场态势，成交均价也维持一个较高的价格水平，为后市的楼市发展打下了一个较高的基础。,52,领域观点四 2010年春交会的整体成交情况显示，宏观调控的效果已正式显现，重庆消费者的持币观望情绪不断走高，预示后市楼市销售方面将会呈现较大的市场压力。 领域观点五 重庆作为五个中心城市之一，加之两江新区的出台，城市发展势头无法阻挡。中国地产界应该深度研究“重庆现象”。重庆已经成为中国商品房供应量最大的城市，成为中国供求比差相对较大的城市，成为中国房价最敏感的城市
25、，成为中国商品房消费者要求最苛刻的城市，成为中国地产企业盈利能力相比对同类城市最弱的城市。但同时，重庆也成为了中国刚性需求量最大的城市，成为了产品供应最丰富、最创新的城市，成为营销方式最多样化、最务实的城市。所以，重庆成为中国最考验开发商综合能力的城市“重庆能生存，到哪里都能发展”。,53,城南板块属于重庆主城最南端，行政区域覆盖了南岸、巴南主城九区之二。南山山脉贯穿其中，使城南拥有稀缺的森林景观资源南山风景区，绿化覆盖率大。,54,城市开发熟区，近3年供应排名前列，2007-2010年前5月城南板块批准预售面积起伏较大，2009年批准预售面积达572万平方米。同比2008年，商品房批准预售面
26、积上涨幅度达11.6% 。城南板块宜居环境成果初现，2007-2010年前5个月城南板块商品房销售面积逐年增加，2009年销售面积达596万平方米，约占当年城市总销售面积的24.83%。,城市开发熟区，近3年供求关系前列城市各板块前茅。,55,2009年城南板块别墅物业供应非常稀缺，市场表现供不应求。,2009年城南板块分物业供应分析图,2009年城南板块分物业成交分析图,56,土地市场奠定区域地位，区域发展潜力巨大。城南板块土地市场非常活跃，土地市场2008年整体供应127万平方米，在09年开始逐步上扬，市场成交149万平方米。 对应土地市场供应的火爆，2008年、2009年连续2年城南板块
27、土地成交量均不超过当年土地供应总量的70%，但2010年前五个月城南板块土地市场供应和成交基本持平。,城南板块土地市场非常活跃，奠定城南板块市场地位。,57,领域观点一 与重庆商品房整体供应情况相反，城南板块商品房供应呈逐年增加的趋势。显然，越来越多的开发企业开始将眼光投向城南，这片主城最后依山傍水的开发乐土。“城市向南”，不是空头支票。领域观点二 从土地市场看，城南把那块房地产市场经过几年的挣扎与沉淀，在2009年表现出全面提速的态势，重新爆发出老区的勃勃生机。领域观点三 从城南板块商品房的供应和成交来看， 市场先抑后扬，2009年区域内房地产市场与重庆市同步保持优异的市场业绩，市场格局主要
28、是以市场存量的去化为主。领域观点四 城南板块商品房成交价格近年来保持稳步上升的趋势，但总体水平与主城其他区相比表现平平，还需要对本区的规划、产品进一步完善及提高，逐步向领头区域缩短差距。,58,本次报告中所提及独立别墅均包含独栋别墅、类独栋别墅、双拼别墅及合院独栋别墅。 本次报告中所提及联排别墅均包含联排别墅、叠加别墅及合院别墅。 本次报告中提及的各产品潜在供应是由领域机构市场研发中心工作人员根据各别墅总体平面规划图以及对各项目工作人员的访谈获得，但不包括本项目未来供应量。,59,别墅市场成交非常火爆，在销售单价和销售总价均高于其他住宅产品的基础上，仍然能够得到市场的充分认可。随着市场价格的走
29、高，重庆别墅物业经历了从大户型别墅产品向小面积别墅产品的转变过程，未来小面积别墅将成为市场供应的主流。,别墅物业2007年至2010年前5个月供求情况分析,别墅物业2007年至2010年前5个月价格走势情况分析,60,城南板块拥有别墅物业的市场话语权到2010年后城南板块的别墅物业市场供应稀缺竞争力减弱，形成南部市场较大的市场契机有待填补。,别墅物业2007年至2010年前5个月各板块供求情况分析,别墅物业2007年至2010年前5个月各板块价格走势情况分析,61,别墅物业2010年前5个月各板块供求情况分析,别墅物业2010年前5个月各板块价格走势情况分析,分析结论：主城南部区域别墅物业供应
30、、成交量均排名城市各板块末尾，主城南区别墅物业市场竞争力较弱。,62,独栋别墅产品市场供应量极少非常稀缺，成交旺盛平均市场价格最高，单一面积的物业能够创造最高的经济价值。,别墅物业2007年至2010年前5个月分物业供求情况分析,别墅物业2007年至2010年前5个月分物业价格走势情况分析,63,别墅物业2010年前 5个月分物业价格供应分析,虽然联排别墅的户型产品面积在持续下降，但作为高端物业典型代表的独栋别墅主流面积仍然应当控制在400平方米左右。,别墅物业2010年前5个月分物业供求情况分析,64,别墅物业全产品向好，市场中400平方米以上别墅物业供应稀缺，存在市场空白。,对比2010年
31、前5个月别墅产品的供求面积段可以发现，从供求关系分析，受市场欢迎的别墅产品是在300400平方米/套的别墅产品，其次是250平米以下的别墅产品，这说明别墅物业的购置客群对于别墅产品的产品舒适性比较看重，更为强调别墅产品的产品本身。,别墅物业2010年前 5个月分产品成交分析,65,2008年至2010年前 5个月R1类土地供应分析,R1一类居住用地供应稀少，直接造成重庆别墅物业市场供应稀缺。,66,2008年至2010年前5个月容积率1.2以下土地供应分析,可用于别墅物业建设用地非常稀缺性，别墅物业在未来的商品房市场中将保持供应的稀缺性和巨大的市场升值潜力。,67,别墅物业未来3年半各板块别墅
32、潜在供应统计分析,未来3年半，共有14730别墅将面世销售，市场未来供应量持续放大，市场竞争将会非常激烈。其中别墅物业未来供应热点将集中在主城北部区域的联排别墅上。,别墅物业未来3年半各板块联排别墅潜在供应统计分析,别墅物业未来3年半各板块潜在供应统计分析,68,保利小泉别墅用地位于重庆市巴南区南泉风景区内，地处南山南泉风景区之门户景区“小泉景区”，距重庆市中心15公里，距南坪经济技术开发区13公里，背靠仙居山，前临花溪河。,保利小泉别墅占地约315亩(实际占地面积约475亩)。为提升项目品质，确保项目周边景观的完整性，经与林业部门协调，该项目已于2005年10月顺利将项目地块西侧后山160亩
33、林地租用，期限70年。,人文生态别墅典范。,69,保利小泉别墅占地315亩，容积率仅0.3，在主城区中较为罕见，而超低容积率使得项目平均每栋别墅均占地2-3亩。,保利小泉别墅经济指标统计表,70,其规划设计理念寻求独立的每栋别墅因地制宜，以实现建筑物与项目内稀有的成树植被相互协调，和协共生。同时起伏不大的地块特征为打造顶级原生态别墅创造了条件，高差错落，远、中、近三景看似共生，实则分离。,保利小泉别墅规划图示二,保利小泉别墅项目地势高差较大，保持原生地形地貌，在坡度较小的区域建房，形成不规则式布局。,71,大面积地下室自由分隔，打造多功能活动空间。可设独立影音视听室或棋牌室；雅致廊台设计，兼顾
34、主人空间私密，亲近阳光景观； 双车库双车位专设；6.3米挑高门厅，豁达气度悠然显现； 一层自带卫生间的套房设计，U型中庭围合起居空间，多面景观全情拥揽； 二层楼梯口设计2.3米家庭厅，上下空间过度。主卧配备独立衣帽间和10余平米卫生间，卧室更显尊崇，U型露台凌驾于高点。次卧亦带独立卫生间及宽敞露台，生活无比惬意。,面积376.4平方米独栋别墅,72,大面积地下室自由分隔，打造多功能活动空间。可设独立影音视听室或棋牌室。雅致廊台设计，兼顾主人空间私密，亲近阳光景观。 双车库，双车位专设；6.3米挑高门厅，豁达气度悠然显现；一层自带卫生间的套房设计，U型中庭围合起居空间，多面景观全情拥揽。 主卧配
35、备独立衣帽间和10余平米卫生间，卧室更显尊崇；双次卧设计，生活趋避惬意。,面积352.74平方米联排别墅,73,保利小泉别墅客户群特征分析,74,保利小泉别墅对本项目的启示 启示一：注重项目区域及自身资源挖掘启示二：保利小泉项目对历史人文底蕴挖掘精细启示三：注重售房部及示范区的打造启示四：主动渠道营销与圈层营销,75,所处地块至今拥有800年的文化渊源，为江北县府旧址。地块最高点为海拔476米，是中央别墅区内最高的观景点，东南方可远眺南山山脉和铁山坪山脉，西南方则将歌乐山山脉收于眼底，山脚保利高尔夫球场一览无余。项目地块拥有大量的原生植被和生态湿地，在开发过程中通过对原生地貌和植被的保护和尊重
36、。,首钢美利山项目位于重庆中国第三新区北部新区金开大道和金兴大道交界处，北邻重庆机场，东临寸滩港口，毗邻保利高尔夫、常青藤、蓝湖郡、棕榈泉等别墅项目，区域将形成城市中难得一见的中央别墅区。,重庆第一原生态坡地别墅社区。,76,首钢美利山别墅经济指标统计表,首钢美利山项目占地47万平方米，总建筑面积70万平方米，控规容积率1.5，其中别墅容积率为0.6左右。,77,首金美利山规划图,项目位于区域海拔制高点依山就势，自然起伏，为居住提供最大的远景视线。,78,首钢美利山配套设施介绍 商业：金山广场、新世纪超市、保利商业风情街、龙湖蓝调天街、沃尔玛正在引进中。 银行：华夏银行、建设银行、中国银行、招
37、商银行、工商银行。 医疗：重庆医科大学附属医院、重庆医科大学附属儿童医院及重庆多伦多国际医院正在筹备建设。 教育：育才经开中学、北大附中、重庆一中等。 公园：公园龙景湖公园、黄桷公园。 运动：保利高尔夫球场、蓝湖郡体育中心。,79,居于高地，极目远山，溪流平湖，碧水青峰 利用原生冲激沟和荷塘，形成跌谷流溪、曲径通幽的小尺度景观。 项目东南方可远眺南山山脉和铁山坪山脉，西南方则将歌乐山山脉收于眼底，山脚保利高尔夫球场一览无余。,首金美利山景观实景图,80,美利山建筑面积385.49平方米联排别墅,赠送私家室内双车库； 独立保姆房及洗衣房，功能分区合理； 挑高阳光多功能室采光充裕，使用空间满足多样
38、休闲需求； 一层入户尽享阔绰空间，客厅宽敞气派，老人房设计周到舒适，赠送大面积私家庭院，三面环绕叠错有趣的多空间、多庭院设计； 二层次卧奢享独立卫生间及走入式衣帽间，多功能会客厅搭配精致露台，尽添主人尊崇； 顶层专属书房和全视野观景露台兼而有之，6.3米开间主卧，超大衣帽间配置。,81,首钢美利山别墅客户群特征分析,82,首钢美利山对本项目的启示 启示一：首钢美利山与本案均同属坡地别墅项目，景观打造具有一定的借鉴意义； 启示二：对景观打造不惜投入巨资，并且在入户大门等重要关键节点投入巨资进行完善，提升项目品质； 启示三：户型设计功能齐备，无明显缺陷； 启示四：户型面积控制，高单价低总价策略；
39、启示五：销售执行力强，渠道营销功能发挥至极致； 启示六：项目推广得力，品牌影响力强。,83,别墅物业客群购买成因分析表,84,领域观点一 至2007年以来重庆别墅市场供需基本持平，成交略大于供应，市场价格呈稳步上涨的趋势； 领域观点二 自2007-2010年5月以来重庆别墅市场供应份额极为稀缺，仅占全市商品房供应量的14%，而去化情况良好去化率达到104%，大量消化了2007年以前的市场存量物业。领域观点三 其中别墅市场中独栋别墅更加稀缺，仅占城市总供应量的0.9%，而去化率非常良好达到104%，并且单位面积独栋别墅平均销售价格比联排别墅高出30%以上，拥有更高的溢价空间。,85,领域观点四
40、未来3年半内联排别墅将成为别墅市场供应的主力，占总潜在供应量的78%竞争将非常激烈。并且未来3年半竞争将主要出现在城市北区，城市南区市场供应偏少，市场空间较大。领域观点五 过去3年半时间，别墅市场供应平均单套面积呈逐年下降趋势，平均单套面积缩小了9%，未来别墅产品发展也将呈现实用性、经济型、舒适性三者并举的局面。领域观点六 别墅物业在产品打造上更看重景观和产品设计，优秀的景观和产品设计能够提升别墅物业的经济价值。领域观点七 别墅产品中的独栋产品应当做为项目重点打造的产品物业进行设施，抢占高端竞争市场，扩大项目经济价值。,86,重庆GOLF别墅物业项目分布图,GOLF别墅物业研究个案样本示意,G
41、OLF别墅物业产品归类说明 本次报告中所提及GOLF独立别墅均包含GOLF独栋别墅、GOLF类独栋别墅、GOLF双拼别墅及GOLF合院独栋别墅。 本次报告中所提及GOLF联排别墅均包含GOLF联排别墅、GOLF叠加别墅及GOLF合院别墅。 本次报告中提及的各产品潜在供应是由领域机构市场研发中心工作人员根据各别墅总体平面规划图以及对各项目工作人员的访谈获得，但不包括本项目未来供应量。,GOLF别墅物业2007年至2010年前5个月供求情况分析,GOLF别墅物业2007年至2010年前5个月价格走势情况分析,87,伴随着城市价值的提升，GOLF别墅物业在2009年、2010年获得了极大的市场认同与
42、需求。,GOLF别墅物业2007年至2010年前5个月各板块供求情况分析,88,消费者对GOLF别墅物业的需求并不只是局限于主城北部，而是在全市范围内进行选择。,GOLF别墅物业2007年至2010年前5个月各板块价格走势情况分析,89,GOLF别墅物业2010年前5个月各板块供求情况分析,GOLF别墅物业2010年前5个月各板块价格走势情况分析,别墅物业2007年至2010年前5个月分物业供求情况分析,别墅物业2007年至2010年前5个月分物业价格走势情况分析,90,为使GOLF这一城市中的稀缺资源效益最大化，各开发商竭尽一切可能多规划独栋别墅产品，并且GOLF独栋别墅享有更多的GOLF资
43、源，更易受消费者追捧。,GOLF别墅物业2010年前 5个月分物业价格供应分析,GOLF别墅物业2010年前5个月分物业供求情况分析,91,过去3年半以来GOLF独栋别墅主流供应产品线在350400平方米左右。,92,GOLF别墅物业2010年前5个月各户型面积段供求统计表,2010年市场中缺乏GOLF独栋别墅供应，400平方米以上GOLF物业供应稀缺。,93,GOLF别墅物业未来3年半市场整体潜在供应分析,未来3年半GOLF别墅物业供应仍旧稀缺，总供应量仅占城市别墅物业总量的9%。,GOLF别墅物业未来3年半市场整体潜在供应对比分析,94,GOLF独栋别墅物业未来供应稀缺，存在较大的市场契机
44、。,GOLF联排别墅物业未来3年半各板块潜在供应统计分析,GOLF别墅物业未来3年分物业潜在供应统计分析,GOLF独栋别墅物业未来3年半各板块潜在供应统计分析,95,上邦国际高尔夫项目实景图,上邦国际社区位于重庆西部片区的西永组团、走马功能区之间。 地处重庆市九龙坡区金凤镇，西接缙云山脉，北临海兰湖，东与含谷镇、白市驿镇相邻，南与走马镇接壤。上邦国际社区所在区域正按政府规划的蓝图成为集现代化农业、观光业、旅游业为一体的生态农业片区。,7500亩，世界级湖山高尔夫社区。,96,上邦国际高尔夫经济指标,97,上邦国际社区一期物业组团内部采用组院围合式布局，其中大多数组院由六栋庭院独栋别墅“V”字形
45、排列组成。这样的组合方式既满足了独立别墅在采光、私密性、私家庭院等多方面的要求，又节约了宝贵的土地资源，同时也给邻里之间创造了一个恰如其分的距离。项目一期庭院独栋别墅以经典的西班牙庭院建筑为蓝本，将全新的庭院别墅概念引入重庆高档别墅市场，独特的庭院设计，打造最自然的亲地生活。项目文化石的外墙，圆弧的檐口、轻盈的拱门、红色的筒瓦、雕花的铁艺门窗、圆润的弧形墙丰富的立面形式，通过线条的起承转合，形成多变的空间层次。浅色调墙面，融入四季变化的心情，与红色的坡屋顶交相辉映，晕染出质朴温暖的色彩。,98,上邦国际高尔夫配套示意图,上邦高尚住宅围绕已建成的上邦高尔夫球场呈不规则分布。规划场地以球场边缘为内
46、界，向北至龙潭湖及海蓝云天居住区，向西以现状山体为界，向南至城市规划路，向东则至城市二环路的绿地退界。 上邦高尚住宅的总体建筑风格崇尚简约、质朴及具有美国乡土风格的建筑美，并融合本地文化和国际生活方式。建筑融于环境，利于观山和贴近高尔夫球场，在不同的主题分区中通过和环境紧密结合增强个体识别性。,99,上邦高尔夫球道卫星图,上邦高尔夫别墅在球道与地产的处理上，大量采用双球道环抱式布局，让别墅物业延伸入球场之中，最大限度的增加了临高尔夫球场一线景观别墅，使得GOLF景观价值利用最丰富。,100,上邦国际高尔夫370平方米独栋别墅,项目户型面积从210-370平方米不等，每户户外均带有超大面积的花园
47、，推窗即景。 首期庭院独栋别墅呈“V”字形排列，既满足了采光、私密性、私家庭院等多方面的要求，又节约了土地资源，还为邻里间创造了恰如其分的距离。 城建专家盛赞，上邦国际社区体现了对景观的极大尊重，构建了邻里和谐交往的平台，在设计和施工中，不仅体现了设计者融贯中西的大师手笔和奇思妙想，还贯穿了对细节品质的分外关注。,101,上邦国际高尔夫推售组团统计表,102,上邦国际高尔夫各组团推售价格统计表,103,上邦国际高尔夫项目客户特征表,104,上邦国际高尔夫对本项目的启示 启示一：注重球会的建设和球道的维护，以GOLF推动地产物业档次的提升。启示二：注重社区景观环境的营造，以及植被苗圃的种植、储备
48、。上邦项目社区景观环境自然、生态，社区可看到大量苗圃种植。启示三：GOLF球道与别墅物业结合性强，让更多开发用地享有球道景观资源。上邦项目开发用地延伸进入GOLF球道，球道景观利用充分。,105,庆隆南山高尔夫实景图,项目一期占地3300亩，主要规划有一个18洞72杆锦标赛级山地高尔夫球场、练习场以及球会俱乐部、希尔顿度假酒店和国际会议中心、3万平米风情商业小镇、山顶温泉SPA度假中心，2000亩原生态森林公园、6大主题休闲公园，以及高尔夫独立别墅、联排别墅、酒店式公寓和半月温泉休闲俱乐部，旨在创造真正国际品质独一无二的住宅社区，宣扬一种生态、自然、休闲的生活方式。,中国南山国际半山生活区。,
49、106,庆隆南山高尔夫推盘情况介绍,107,庆隆南山高尔夫景观示意图,本项目法式乡村、英式乡村、意大利乡村和西班牙乡村四种风格的纯正独栋别墅，和谐地排列于项目各组团之中，营造出舒适、自然、浪漫的乡村田园风情。 为了呈现纯正欧洲别墅的原境风采，庆隆南山高尔夫对建筑材料的挑选十分苛刻。无论是西班牙经典悬臂与法式粘质沥青屋顶，还是多种色彩的意式色瓦与英式多铎风格的金属构件，都是别墅建造者们在源产地精心筛选后奉献予世人的。 项目中间低洼，四周较高，规划是尊重地形，住宅环绕高尔夫球场布局，景观资源利用较好。采用高低错落的设计布局，使得每栋别墅都能获得良好的视野和丰富的景观。,108,庆隆南山高尔夫配套设施示意图,小区内部配套:18洞72杆国际锦标赛级山地高尔夫、练习场及高尔夫球会俱乐部。 其他:700万平方米原生林地、2000亩森林公园、6大主题休闲公园、3万平方米商业情景小镇、希尔顿国际度假酒店、国际会议中心、山顶温泉SPA度假中心、半月温泉休闲俱乐部 。,109,庆隆南山高尔夫别墅在球道与地产的处理上，采用单球道环抱式布局，让高尔夫球道形成环状布局，最大限度的拉长了球道的长度，增加了一线GOLF别墅的数量，但这种设计使得球道两侧的别墅距离太近，GOLF景观性和田园趣味性不足。,
