1、 公司代 码：600639、900911 公 司简 称：浦东 金 桥、金 桥 B 股 上 海 金 桥 出 口 加工 区 开 发 股 份 有限 公 司 2021 年年度报告摘要 第 一节 重要 提示 1 本 年度 报告 摘要 来自 年度报 告全 文，为全 面了 解本公 司的 经营 成果、财 务状况 及未 来发 展 规划，投资者应当到 网站仔细阅读 年度报告全文。2 本公司董事会、监事 会及 董事、监事、高级管 理人 员保证年度报告内容 的真 实 性、准确性、完整性，不存在虚假 记载、误导性陈述或 重大 遗漏，并承担个别和连带 的法 律责任。3 公司全体董事出席董 事会 会议。4 众华会计师事务所
2、（特殊 普通合伙）为本公司 出具 了标准无保留意见的 审计 报告。5 董事会决议通过的本 报告 期利润分配预案或公 积金 转增股本预案 公司在提 取法定盈余公积、任意盈 余公积后，以2021 年末总股本1,122,412,893 股为基数，拟按每10 股向 全体 股东 分配 现金红 利人 民币5.00 元（含税），共计 分配 现金 红利 人民币 约56,121 万元；无公 积金 转增 股本 方案。上述 利润 分配 预案 尚待 公司股 东大 会批 准。第 二节 公司 基本情 况 1 公司简介 公司股 票简 况 股票种 类 股票上 市交 易所 股票简 称 股票代 码 变更前 股票 简称 A 股 上
3、海证 券交 易所 浦东金 桥 600639 不适用 B 股 上海证 券交 易所 金桥B 股 900911 不适用 联系人 和联 系方 式 董事会 秘书 证券事 务代 表 姓名 严少云 办公地 址 上海浦 东新 区新 金桥 路27 号18号楼3 楼 电话 021-50307702 电子信 箱 2 报告期公司主要业务 简介 2020 年 12 月 21 日召 开的 全国住 房和 城乡 建设 工作 会议提 出 2021 年工作 的八 项重点 任 务，其中之一就 是稳 妥实施 房地 产长效机 制方 案，促 进房 地产市场 平稳 健康发 展，牢牢坚持 房子 是用来住的、不 是用 来炒的 定位，全面落 实
4、房 地产长 效机 制，强化 城市 主体责 任，完善政策 协同、调控联动等 机制，保 持房 地产 市场平 稳运 行。2022 年 1 月 20 日召开 的 全国住 房和 城乡 建设 工作 会议对 2021 年的 房地 产市 场运行 作出 了总体平稳的 分析，房地 产长 效机制继 续稳 妥实施，各 级调控责 任机 制建立，以 坚决有力 措施 处置了个别头 部房 地产 企业 房地 产项目 逾期 交付 风险。2021 年以 来，上海 市切 实 履行城 市主 体责 任，加大 调控和 监管 力度，叠 加推 出系列 楼市 调控新政，严 格执 行住 房限 购 和差别 化住 房信 贷政 策，有针对 性地 对一
5、些新 的炒 房领域 进行 重点 打击。另一方 面，购房 者的 合理 住房需 求也 得以 更好 满足。上海产 业园 区市 场 2021 年 二季度 净吸 纳量 继续 稳健 反弹。市 场需 求的 主要 来 源依然 为医 疗健康、软 件服 务和 5G 通信 等行业。2021 年内，14 个 新增供 应交 付，供应 量约 86 万，分别 位于张江、金 桥和 市北等 板块。大量优 质供 给承载 不断 提升的实 体经 济能级 和逐 步增强的 科技 创新，刺激市 场持 续释 放旺 盛需 求。产 业发 展和 旺盛 租赁 需 求带动 各板 块租 金水 平均 有不同 程度 的上 涨、整体空 置率 下行。关于金 桥
6、子 市场，2021 年 由于大 量新 增供 应入 市，包括上 海国 际财 富中 心、5G 创 新机 器人 产业园区 等项 目，使 得金 桥 子市场 空置 率上 升至 近 30%。同时，市场 租赁 活动 旺 盛，早 在 2021 年三季度末，金桥 市场 净吸 纳 量就已 超 过 2019、2020 年 净吸纳 量之 和。受 此影 响，金 桥市 场租 金上 涨趋势明 显。公司 主要从事上 海金桥产业园 区及碧云国 际社区的开发、运营和管 理，包括工业、办公、科研、住宅、商 业地产 项目 的投资建 设，并提供 后续 出租、出 售、管理和 增值 服务。主 营业 务主要集中在房 地产 业，并 在服 务公
7、寓、物业 管理、基金 投资、产 业服 务等领 域持 续发力，加快 推进 公司战略转 型，从传统 房地 产开发商 向城 市综合 运营 服务商和 产业 组织服 务商 转型。报 告期 内，公司采取 租售 结合、以 租为 主、招 投 孵 服 联动 的经营 模式。3 公司主要会计数据和 财务 指标 3.1 近 3 年的主要会计数据和 财务指标 单位：元 币种：人 民币 2021 年 2020 年 本年比 上年 增减(%)2019年 总资产 33,267,839,283.34 30,030,121,056.40 10.78 24,604,970,339.26 归 属 于 上 市 公司 股 东 的 净 资产
8、 12,339,210,904.23 10,760,016,913.70 14.68 9,925,466,587.94 营业收 入 4,617,151,585.65 3,593,224,862.65 28.50 3,352,382,770.97 归 属 于 上 市 公司 股 东 的 净 利润 1,623,000,060.87 1,107,762,338.53 46.51 1,084,927,315.30 归 属 于 上 市 公司 股 东 的 扣 除非 经 常 性 损 益的净利 润 1,552,396,191.43 1,046,001,560.76 48.41 1,060,355,499.27
9、经 营 活 动 产 生的现金 流 量 净额 1,081,724,894.17 3,268,397,247.59-66.90-1,367,303,202.63 加 权 平 均 净 资 14.26 10.67 增加3.59 个 百分 11.62 产收益率（%）点 基 本 每 股 收 益（元 股）1.4460 0.9869 46.52 0.9666 稀 释 每 股 收 益（元 股）1.4460 0.9869 46.52 0.9666 3.2 报告期分季度的主要 会计 数据 单位：元 币种：人 民币 第一季 度（1-3 月份）第二季 度（4-6 月份）第三季 度（7-9 月份）第四季 度（10-12
10、月份）营业收 入 408,974,928.98 768,854,166.20 547,903,753.37 2,891,418,737.10 归 属 于 上 市 公 司 股东的净 利润 127,290,585.55 315,966,184.24 158,022,861.56 1,021,720,429.52 归 属 于 上 市 公 司 股东 的 扣 除 非 经 常 性损益后 的净 利润 104,091,645.96 302,521,178.68 144,150,389.29 1,001,632,977.50 经营活动产生的现金流量 净额-670,387,107.70 281,941,043.6
11、2 298,969,966.28 1,171,200,991.97 季度数 据与 已披 露定 期报 告数据 差异 说明 适用 不适 用 4 股东情况 4.1 报告期末及年报披露 前一 个月末的普通股股东 总数、表决权恢复的优先股股 东总数和持有特别表决权股份的股东 总数 及前 10 名股东情况 单位:股 截至报 告期 末普 通股 股东 总 数（户）64,936 年度报 告披 露日 前上 一月 末的普 通股 股东 总数（户）62,197 截至报 告期 末表 决权 恢复 的优先 股股 东总 数（户）不适用 年度报 告披 露日 前 上 一月 末表决 权恢 复的 优先 股股 东总数（户）不适用 前 1
12、0 名股 东持 股情 况 股东名 称（全称）报告期 内增减 期末持 股数量 比例(%)持有有限售条件的股份数量 质押、标 记或 冻结情况 股东 性质 股份 状态 数量 上海金 桥（集团）有 限公司 0 554,081,457 49.37 0 无 0 国家 上海国 际集 团资 产管 理有限公 司 0 19,886,570 1.77 0 未知 国有法人 中国证 券金 融股 份有 限公司-33,773,981 18,082,460 1.61 0 未知 国有法人 上海高毅资产 管 理 合 伙企业（有限 合伙）-高毅晓峰2 号致 信基 金 8,049,328 14,914,383 1.33 0 未知 其
13、他 中国对 外经 济贸 易信 托有限公 司-外贸 信托-高毅晓峰 鸿远 集合 资金 信托计划 14,484,977 14,484,977 1.29 0 未知 其他 香港中 央结 算有 限公 司 4,381,907 12,895,198 1.15 0 未知 境外法人 阿布达 比投 资局 6,302,368 6,302,368 56 0 未知 其他 GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG)LIMITED-1,617,922 5,640,490 0.50 0 未知 境外法人 VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND-144,785
14、 5,507,058 0.49 0 未知 境外法人 中信信 托有 限责 任公 司-中信 信托 锐进43 期高毅晓峰 投资 集团 资金 信托计划 5,432,470 5,432,470 0.48 0 未知 其他 上述股 东关 联关 系或 一致 行动的 说明 公司未 知上 述股 东之 间是 否存在 关联 关系 或一 致行 动。表 决权 恢复 的优 先股 股东及 持股 数量的说明 不适用 4.2 公司与控股股东之间 的 产 权及控制关系的方框 图 适用 不适 用 4.3 公司与实际控制人之 间的 产权及控制关系的方 框图 适用 不适 用 4.4 报告期末公司优先股 股东 总数及前 10 名股东情况
15、适用 不适 用 5 公司债券情况 适用 不适 用 5.1 公司所有在年度报告 批准 报出日存续的债券情况 单位:万元 币种:人 民币 债券名 称 简称 代码 到期日 债券余 额 利率（%）上 海 金 桥 出 口 加 工区 开 发 股 份 有 限 公司2013 年公 司债 券 13 金 桥债 122338.SH 2022 年 11 月17 日 119,019.9 5.00 上 海 金 桥 出 口 加 工区 开 发 股 份 有 限 公司2019 年第 一期 中期票据 19 金 桥 开 发MTN001 101901657 2024/12/5 50,000 3.59 上 海 金 桥 出 口 加 工区
16、开 发 股 份 有 限 公司2020 年第 一期 中期票据 20 金 桥 开 发MTN001 102000982 2025/5/9 90,000 3.28 上 海 金 桥 出 口 加 工区 开 发 股 份 有 限 公司2021 年第 一期 中期票据 21 金 桥 开 发MTN001 102101592 2024/8/19 60,000 3.18 上 海 金 桥 出 口 加 工区 开 发 股 份 有 限 公司2021 年第 一期 超短期融 资券 21 金 桥 开 发SCP002 012102480 2022/4/1 60,000 2.76 报告期内债券的付息 兑付 情况 债券名 称 付息兑 付情
17、 况的 说明 13 金 桥债 已于 2021 年 11 月 17 日 支付自 2020 年 11 月 17 日至 2021 年 11 月 16日期间 的利 息，具体 内容 详见公 司 债券 付息 公告。19 金桥开发MTN001 已于2021 年12 月 6 日 支 付自 2020 年12 月 6 日至2021 年 12 月5 日期间的利 息，具体 内容 详见 公司 债券 付息 公告。20 金 桥开 发MTN001 已于2021 年5 月9 日支 付 自2020 年5 月9 日至2021 年5 月8 日期 间的利息，具体 内容 详见 公司 债券 付息 公告。20 金 桥开 发SCP002 已于
18、2021 年4 月 16 日 支 付自 2020 年7 月 20 日至2021 年 4 月15 日期间的利 息，具体 内容 详见 公司 债券 付息 公告。21 金 桥开 发SCP001 已于2021 年7 月 13 日 支 付自 2021 年4 月 14 日至2021 年 7 月12 日期间的利 息，具体 内容 详见 公司 债券 付息 公告。报告期内信用评级机 构对 公司或债券作出的信 用评 级结果调整情况 适用 不适 用 5.2 公司近 2 年的主要 会计 数 据和财务指标 适用 不适 用 单位：元 币种：人 民币 主要指 标 2021 年 2020 年 本期比 上年 同期 增减（%）资产负
19、 债率（%）62.4 63.4 扣除非 经常 性损 益后 净利 润 1,552,396,191.43 1,046,001,560.76 48.41 EBITDA 全 部债 务比 0.32 0.22 45.5 利息保 障倍 数 5.82 4.04 44.1 第 三节 重要 事项 1 公司应当 根据 重要性 原则，披露报 告期 内公司 经营 情况的重 大变 化，以 及报 告期内发 生的 对公司经 营情 况有 重大 影响 和预计 未来 会有 重大 影响 的事项。首先将 报告 期内 主要 在营 项目报 告如 下：在营重 要项 目一 览 表 项目名 称 地上建筑面积()总建 筑面 积()竣工（/获得）日
20、期 权益比例 住宅 S5 地 块碧 云别 墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%S6 地 块碧 云别 墅四、五、六期 36,429.23 37,050.39 2010 100%S4 地 块碧 云花 园一 期 68,936.07 80,718.77 2002 100%S8 地 块碧 云花 园二 期 44,372.73 56,109.03 2005 100%S8F 地块 碧云 国 际 社区 人 才公寓一 期 8,160.58 13,564.36 2014 100%S8DE 地 块 碧 云 国 际 社 区 人才公寓 二期 46,664.78 47,926.41 2
21、014 100%S3 地 块银 杏苑 48,800.81 56,381.39 2014 100%S1 服 务式 公寓 47,561.30 60,475.35 2014 100%碧云公馆 89,004.50 96,649.28 2015 100%小计 422,499.30 481,444.28 厂房 由度浙 桥园（T17-1、5）8,652.03 8,652.03 1993 100%由度浙 桥园（T17-6）5,155.61 6,335.52 1993 100%由度云 桥园（T25）（1）35,214.72 35,214.72 2009 100%由度云 桥园（T25）（2）24,093.45 2
22、4,093.45 2014 100%金桥智 造金 沪园(T4)31,078.23 31,078.23 2002 100%金桥智 造 宁 桥园(T15-1、2、6)33,823.04 33,823.04 1994 100%金桥智 造宁 桥园(T15-2、4)5,871.66 5,871.66 1994 100%金桥智 造宁 桥园(T15-8)9,837.01 9,837.01 1994 100%金桥智 造宁 桥园(T15-9)8,003.01 8,003.01 2002 100%金桥智 造金 京园（T68）51,752.02 51,752.02 2005 100%金桥智 造金 滇园（T48）16
23、,373.87 16,373.87 2006 100%金桥智 造金 藏园(T20)（1）20,276.08 20,276.08 1993 100%金桥智 造金 藏园(T20)（2）15,486.76 15,486.76 2014 100%T40A 通用 厂房 10,803.13 10,803.13 2014 100%金桥智 造川 桥园（T40B）34,191.27 34,191.27 2002 100%金桥智 造申 江园（T52）90,047.49 90,047.49 2002 100%金桥智 造金 穗园（T72）15,766.21 15,766.21 2004 100%由度宁 桥园（T12B
24、）24,712.30 24,712.30 1994 100%T34 通 用厂 房 22,180.21 22,180.21 2005 100%金桥智 造金 科园（T22）6,154.19 6,154.19 1993 100%金桥智 造秦 桥园（T71）57,380.85 57,380.85 2002 100%T32 通 用厂 房 9,369.63 9,369.63 2002 100%金桥综 保 3 号园 116,618.04 116,618.04 2004 100%金桥综 保 6 号园 106,130.63 106,130.63 2005 100%金桥智 造川 沙园（南区 关 外T2）9,995
25、.43 9,995.43 2002 100%金桥智 造利 枝园（南区 关 外T12）19,974.19 19,974.19 2002 100%金桥智 造创 业园（南区 关 外T19）4,770.07 4,770.07 2002 100%金桥智 造金 港园（T30）28,655.84 28,655.84 2017 100%T32（原心 华制 衣厂 区）17,777.45 17,777.45 2016 100%小计 840,144.42 841,324.33 办公楼 新金桥 大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%新金桥 广场 的办 公楼 11,386.83 15,322.
26、37 2006 100%碧云公 馆的 办公 楼 8,652.76 33,686.32 2016 100%Office Park 金 海 园 的 办 公楼 96,176.84 157,242.98 2020 100%啦啦宝 都办 公楼 12,391.00 12,391.00 2020 100%小计 164,447.56 257,134.23 研发楼 Office Park 金 湘园（T28）82,289.42 138,683.43 2011 100%Office Park 总 部园（G1）88,970.42 121,109.45 2009 100%杉达大 厦 T17-7 4,613.29 4,6
27、13.29 1993 100%金领之 都 153,292.97 153,292.97 2017 100%由度申 江园（34-06）2,141.50 2,536.30 2019 100%由度金 闽园（T36）94,061.40 128,271.72 2016 100%由度金 港园（T31）25,280.00 34,280.00 2020 100%宝山北 郊未 来产 业园 254,490.36 356,458.71 2021 60%小计 705,139.36 939,245.87 商业 红枫路 商业 街 1,490.05 5,418.77 2007 100%梦家园 展示 中心 2,059.86 2
28、,059.86 2007 100%家乐福 金桥 商场 38,186.77 38,186.77 2002 100%S7 地 块体 育休 闲中 心 20,422.02 20,422.02 2004 100%新金桥 广场 的商 业 3,856.39 3,856.39 2006 100%T17-B1 地块 碧云 90 商业中心 17,652.91 27,917.23 2011 100%T20 锦艺 大厦（美 林阁）10,599.94 10,599.94 1999 100%S1 商铺 6,972.38 6,972.38 2014 100%碧云壹 零商 铺 3,042.82 3,042.82 2019 1
29、00%碧云公 馆（商业）27,681.18 48,375.40 2015 100%Office Park 金 海园（商 业）3,393.11 3,393.11 2020 100%啦啦宝 都（商业）95,117.00 134,411.00 2020 100%S11 商铺 8,400.00 8,400.00 2021 100%小计 238,874.43 313,055.69 酒店 新金桥 广场 的酒 店 21,975.16 21,975.16 2006 100%小计 21,975.16 21,975.16 其他 德威幼 儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%德威英 国学 校
30、18,818.34 18,818.34 2007 100%德威学 校体 育中 心 6,215.50 6,215.50 2017 100%平和双 语学 校 39,040.12 39,040.12 1995 100%平和高 中部 15,795.00 15,795.00 2016 100%吴昌硕纪念馆 5,902.49 5,902.49 2014 100%杨 高 路 以 北 区 域 零 星 商 铺及存量 房 7,844.07 7,844.07 1997 100%T14-1 地 块由 家人 才公 寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%小计 108,051.94 108,051.94 合计 2,501,132.17 2,962,231.50 2 公司年度 报告 披露后 存在 退市风险 警示 或终止 上市 情形的，应当 披露导 致退 市风险警 示或 终止上市 情形 的原 因。适用 不适 用
