1、1房地产基础知识一、 房地产业简介1房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在的形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。即指土地、建筑物及其他地上的附着物。具体的讲是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理（发展商） 、土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租凭（中介） 、房地产的抵押、贷款（金融银行）以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。2房地产业的主要内容：1） 土地开发和再开发；2） 房屋开发和建设；3） 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押；4） 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租凭、抵押；5） 房地产中介服务，包括咨询、估
2、价、测量、服务、服务公证等；6） 房地产物业管理服务，包括家居房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；7） 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。3房地产市场的划分：1） 一级市场：指政府用地出让给企业方、开发商的关系；2） 二级市场：指企业方、开发商向购买方转让的一手商品房；3） 三级市场：指购买二手商品房的行为关系。4房地产的特性：1）不存在全国市场，而是个地区性市场，地理位置虽然固定不变，社会经济位置是可变动的，因为周边环境、交通条件与公共设施及商业中心的接近程度等，均可影响房地产的社会经济位置。2）独一无二性：由不可移动性派生出独一无二性，即
3、可以说没有两宗地产完全相同的，纵使建筑物一模一样，但由于坐落位置不同、环境不同，两宗地产也是不相同的，从而有一定的竞争性，价格会受到一定牵制。3）寿命耐久性：寿命通常可达数十年，甚至上百年。4）数量有限性：由于土地数量有限性，造成房地产的数量有限性，使其有独占性。5）用途多样性：有普通住宅、高档公寓、别墅、商业、居住、办公等用途。6）易受限制性：逃避不了未来制度、政策变化的影响。27）相互影响性：取决于周围其他房地产状况，受邻近房地产用途和开发利用的影响，如住宅附近兴建工作，会导致住宅楼价格下降，反之兴建一个花园，可使用价格上升。8）价值高大性：价值数十万，动辄上百万。9）难以变现性：由于价值
4、大，加上不可移动性和独一无二性，使房地产交易需花相当长时间来找合适买主计价还价，若要快速变现，唯有降价。10）保值增值性：从是房地产价值变化的总体趋势来说的，不排除房产价值随社会经济发展波动性而波动，环境恶化甚至过度投查后价值的降低、贬值。（注：引起保值增值的原因的主要方面：1、通货膨胀；2、需求增加导致稀缺性增加，使房地产市价有所提高；3、外部经济或相互影响带来的增值；4、对其本身的投资改良）5房地产的主要类型：1）居住房地产：住宅、公寓、别墅等；2）商业房地产：商场、购物中心、超市、批发市场；3）办公房地产：商务办公楼、写字楼、政府办公楼等；4）旅馆房地产：饭店、酒店、宾馆、度假村、招待所
5、、旅店等；5）餐饮房地产：酒楼、餐馆、快餐店等；6）娱乐房地产：娱乐城、俱乐部、康乐中心、夜总会、影剧院等；7）农业房地产：农地、农场、牧场、果园等；8）工业房地产：工业厂房、仓库等；9）特殊房地产：车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等；10）综合房地产：有两种或两种以上用途的房地产。6土地使用权出让年限的规定：居住用地 70 年/工业用地 50 年/教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年/商业、旅游、娱乐用地 40 年/综合用地 50 年。另外，加油站、加气站用地为二十年。7 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并
6、无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 5070 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。二、 住房分类（一）按建筑结构分31. 砖木结构：房屋的墙、柱采用砖砌筑，楼层、木架采用木料制作。砖木结构起承重作用的是砖墙及木制作构件。这种结构的住宅空间分隔较方便，自重较轻，施工工艺简单，材料也单一，但耐用年限短，设备不完备，而且占地多。2. 砖混结构：青砖、红砖加混凝土结构，
7、以砖墙或砌块为房屋的主要承重构件，楼板搁于墙上。常用于居住、办公等 6 层以下的建筑及中小型工业建筑。3. 框架结构：柱、梁。以梁、柱组成的框架为房屋的主要承重构件，楼板搁于梁上。常用于办公楼、旅馆等类建筑4. 框剪结构：柱、梁、墙。在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙，或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙，便形成框架剪力墙的结构形式。常用于 20 层左右的住宅、办公楼、宾馆等高建筑。5. 钢结构：成本高，专用性建筑（全钢结构） 。房屋主要承重结构的基本构件都由钢材制作。一般有工业厂房、大跨度建筑、高层房屋等。在上海、北京等大都市里，越来越多的标志性建筑使用钢结构。钢结构整体性强、跨
8、度大，刚度、强度、韧度都高，寿命最长。钢结构的建筑成本最高。（二）按建筑高度分按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋、小高层、高层、超高层房屋。1、低层房屋低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 13 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别在寸土寸金的城市难以广泛开发。2、多层房屋多层房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物，多层房屋一般为 47 层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房
9、屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。3、高层房屋高层房屋是指高于 24 米的建筑。7 层以上(可含 8 层)的建筑体，一般可分为小高层、高和超高层。 小高层：人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为“小高层” 。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高、污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，
10、越来越多。 高层：指 18 层以上、30 层以下的建筑体，因为建筑结构和建筑形态，(点状层多)的局限，房型设4计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势，对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪声、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 超高层：指超过 100 米，3
11、0 层以上的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。（三）按工程进度分按建筑施工进度划分，可把房屋分为期房和现房期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、调和安装工程及内外装修工程结束，能过竣工验收；达到“七通一平” ，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通(煤气、天然气或液化气)、讯通、道路通、场地平整。房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房，也就是说，
12、即使通过了竣工验收，达到了“七通一平” ，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还未办理房地产初始登记手续，未取得房地权证，就是期房中。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。现房： 指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房地产权证。购买现房签订的是房屋出售合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得房地产权证。（四）按权利状态分无论在什么地方，房屋作为人们投资建
13、造的成果都应有其合法的拥有者所有权人。由于历史和体制方面的原因，现在房地产市场中流通的房屋存在着产权房和使用权房之分。产权房：所谓产权房，是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对该房屋占有范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项利享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式处置自己的房地产权利。使用权房：使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房（廉租房） 。该房屋的产权属于国家或集体。随着住房制度改革的深入，有些居民把房屋产权从国家或集体那里买过来，市场上称这种房屋为“已售公房” ，实际上它们已成为居民
14、的私有房屋。产权和使用权房的权利内容不同，使用价值、投资价值不同，交易价格当然也不会一样。同时，产权房和使用权房的交易对象、交易程序、主管部门、5涉及税费都有很大差异。（五）按销售对象分按照现行房地产管理制度，不同房屋的销售对象有所不同，有些房屋外国人、港澳台同胞、华侨华人可以购买，有些房屋只有国内居民可以购买，有些房屋则只有本市居民可以购买。外销商品房：可以出售给中华人民共和国境外的单位和个人的房屋称为外销商品房。外销商品房建设用地必须是通过土地使用权出让、支付市场价的土地使用权出让金才能取得。国内的企事业单位、机关、团体和个人也可以购买外销商品房。内销商品房：可以出售给中华人民共和国境内的
15、内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份的中国公民，在境外学习或工作、未取得长期居留权的中国公民。中国境内的“三资”企业(中外合资、中外合作和外商独资企业)只可购买居住房屋供本单位员工居住。1995 年 1 月 1 日起，内销商品房建设用地也必须通过出让方式取得，但内销商品房土地使用权出让金标准远低于外销商品房。 高标准内销房(原称“侨汇房”)可以出售给港澳台同胞、华侨、华人，也可以出售给境内的企事业单位和“三资”企业。高标准内销房建设用地通过行政划拨方式取得的，转让时需补缴土地使用权出让金。经济适用房：经济适用房是指以成本价(利润控制在 3%以内)向中低收入家庭、住房困难家庭出
16、售的住房。高收入家庭、人均居住面积超过 9 平方米的家庭不可购买经济适用房。经济适用房的建设用地通过行政划拨方式取得，其建设审批程序与一般商品房不同，其出售价格须经主管部门核准。经审查符合购房条件的本市居民方可购买经济适用房，购房人取得房屋产权 5 年后方可转让所购房产，在补缴土地使用权出让金或所含土地收益及按规定缴纳各种税费后，收入归个人所有。三、 建筑术语商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售：俗称“卖楼花” ，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。普通住宅：是指按一般民用住
17、宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。6毛坯房（清水房）：是指交房时，地面、墙面水泥裸露，厨卫不含洁具、灶具，只预留管道接口，买家入住前需要自己装修。地面：水泥沙浆找平；天花、墙面：水泥沙浆清光。初装修房：一般在毛坯房单价基础上增加 200-300 元每平方的简单装修。缺点：无法满足不同客户的个性化装修需求。精装修房：交房时已进行五万元以上标准的精致装修。缺点：无法满足不同客户的
18、个性化装修需求。错层住宅：错层强调一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的；错层一般是公共开放空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于同一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通过台阶联系。平层住宅：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）复式住宅：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，复住宅看起来也是两层，是“楼中楼” ，它是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。中间楼板也即上层的地板。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼
19、中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米） ，因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。跃层式住宅：是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地等；毛地：有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋土地。熟地：有完善
20、的城市建设的土地，水通、路通、电通、场地平整（三通一平）现房：有土地使用证，地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，并可办理产权证，可能是新的，也可是旧的。三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。房屋起价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。定金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。 （客户违约不予退还预交钱款）7订金：只是预付
21、款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。 （可以退还预交款）住宅的开间：就是住宅的宽度。住宅的进深：就是指住宅的实际长度。住宅的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。公建总用地：指小区内部公共建筑占地面积的总和。房屋的基底面积：指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。 （指建筑物首层的建筑面积）公摊
22、系数公用面积非公用面积（每一平方米的使用面积要分摊多少公用面积） ；分摊面积套内建筑面积分摊系数；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公摊面积建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。以相对数表示。建筑容积率：总建筑面积与总占地面积的比值，以绝对数表示。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 多层的容积率一般为 3； 高层的容积率一般为 45； 超高层的楼房大于 7，甚至更高； 别墅标准容积率是 0.45。绿化率高别墅多的社区，容积率是 0.3 左右。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 （1 公顷10000 平方米15 亩 1 亩=666.66 平方米）绿化率：是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例。得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。目前，标准的得房率，多层住宅 85%，高层住宅为 72%，办公楼 55%。公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公8共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的 2%。
