1、第 1 页 共 6 页2018-8-1第 1 页郝洪柳目录一、开征物业税背景4(一) 物业税的概念4(二) 2007 年提出“研究开征物业税实施方案” ,通过并出台5(三) 物业税计算方式和收取范围方法5二、开征物业税面临的问题6(一) 物业及土地归属权的问题及土地制度变革方面的问题.6(二) 征收物业税对现有房地产行业税收及个税方面影响7(三) 如何对征收对象进行评估及其相关的附属问题9(四) 物业税的司法地位及立法程序问题.10三、开征物业税利弊比较分析.11(一) 开征物业税的好处111、 稳定税源,促使土地资源合理利用112、 有利于降低购房门槛,打击炒楼行为。123、 减少房地产开发
2、风险,稳定金融系统。124、 有利于调节贫富差距,增进社会公平。13(二) 开征物业税的弊端131、 物业税与土地出让金问题.132、 物业税对不同人群的影响143、 评估能力的制约144、 面临现实的征管技术与社会配套条件的问题可能发生财富分配的逆向调节。15四、我国开征物业税的对策15(一) 物业税各要素的设计.16(二) 土地租让金问题.17(三) 相关配套措施.18五、对开征物业税的几点建议.19(一) 简并税种,实行费改税,为物业税的征收打基础。.19(二) 制定科学的土地供应机制。.19(三) 要处理好政策衔接问题。20(四) 完善估价体系,建立客观、公正的估价制度。.21(五)
3、完善相关法律,建立有效的惩罚机制。22参考文献22论文摘要物业税又称“财产税”或“地产税”,主要针对不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产升值而提高。据悉目前物业税的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税的征收是我国财税改革的重大举措,对我国房地产业具有重大的影响。当前我国房地产税制体系存在许多弊端, 借鉴国际物业税制经验, 立足我国现实情况, 把种类繁多的土地税费和房产税费合在一起开征物业税, 符合十六届三中全会提出的税制改革的基本原则,具有第 2 页 共 6 页2018-8-1第 2 页郝
4、洪柳现实的必要性。我国开征物业税的利弊分析一、开征物业税背景(一)物业税的概念物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税收,以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。物业税和物业费具有本质的区别。物
5、业费是业主对物业公司提供的保安、公共设施的维护、清洁卫生和绿化等方面的服务而向物业公司交纳一定的服务费用。它反映的是物业公司与业主之间的一种服务与补偿关系, 不具备强制性。物业税是我国房地产行业税费改革的方向, 必将对我国房地产行业的发展和居民的生活产生深远的影响。(二)2007 年提出“研究开征物业税实施方案” ,通过并出台2007 年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中,首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。 (三)物业税计算方式和收取范围方法专家们提出的改革的建议是:将现行 房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并统一内
6、外税制,取消房地产使用环节的各种收费,实现税不重征。在具体实施中,物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据,没有市场平均价格的,以评估值为计税依据;鉴于中国地区之间经济发展极不平衡,国家只规定物业税 0.1%3%的幅度税率,由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途,具体确定的适用税率。二、开征物业税面临的问题虽然,物业税从提出到各地空转试点到现在的再次被国务院提上日程,已经历了五六年之久,虽然关于如何征收物业税的争论从来没有停止过。但是,到目前为止,多数业内人士均认为开征物业税面临着诸多的困难,在短期内开征物业税很难实现。 总结起来,开征物业税面临的困难主要有以下几大方面:一
7、是物业及土地归属权的问题及土地制度变革方面的问题。开征物业税首先面对的是物业及其所依附的土地的所有权问题。因为,物业税从其属性来看是一种财产税,目的是为了是纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此,纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值,征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在我国,土地是国有的,购房者只拥有 70 年的产权。这就是说,我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看,我国征收物业税的基础是不牢固的,如果要参照国际惯例来开征物业税,就要建立合理的土地制度,妥善处理物业及其土地所有权的问题,对现行的土地出让制度进行突破性的变革。如招拍挂形式
8、、土地出让金制度等等。而要进行土地出让制度的变革必然牵涉到地方财政及短期利益的问题,甚至会涉及反腐败问题。因此,这会是影响物业税开征的主要问题之一。二是征收物业税对现有房地产行业税收及个税方面的影响。第 3 页 共 6 页2018-8-1第 3 页郝洪柳除了物业及土地所有权问题外,征收物业税对现行的税收体系也造成的较大的影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接?如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税?开征物业税按照什么样的标准来执行,对于不同的物业,怎样进行区分?是按照地理位置、还是按照户型面积、还是按照拥有套数,还是按照物业价值等等,这些标准很
9、难界定。因为,我国目前仅居住类房屋就能分为廉租房、经济适用住房、单位房、拆迁房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、市政建设用房等等一系列的分享不同政策的房屋。而对于这些政策基础差别巨大的房产,如何评估价值并且进行物业税征收?不可能对不同房屋定不同税率,导致几十种的不同征税待遇。而且,从居住者方面来看,核心城区的房子多为上个世纪七、八十年代或者九十年代的旧房子,这些房子虽然户型较小、质量和环境差,但位置好,房子比较值钱,业主按理应该缴纳物业税,但这些小房子、旧房子住的都是低收入人群,很多人甚至没有工作,又如何保证物业税的缴纳。还有一些房子是因城市化而进城的农民要求实物补偿的
10、房子,他们按照人均四五十平方米标准获得了一套大房子,却可能连稳定的工作都没有。如果按人均面积来征收,显然也存在着困难类似这样的问题还有许多。此外,从一些国家的在公民购买住房时都实行了减免、冲抵个人收入所得税的政策来看,政府有解决公民住房问题的责任与义务,因此就用减免个人收入所得税的方式鼓励公民自行解决住房问题,这也是开征物业税的理由。但我国尚未实行减免和冲抵个人收入所得税的政策。正是由于上述诸多因素的存在,才导致了物业税在具体操作中面临着较大的困难,对此,笔者认为,物业税的征收是从流通环节到持有环节的变革,从长远利益来看,既有利于国家财政收入的稳定,又有利于物业持有者的保值增值。因此是税收发展
11、的必然趋势,但是,从目前我国的实际情况来看,只有把当前面临的诸多问题解决好,才能为顺利开征物业税铺平道路。三是如何对征收对象进行评估及其相关的附属问题。开征物业税还面临着征收物业价值难以有效评估的问题。除了物业的多样性特点之外,评估人员短缺、评估体系尚未建立等等都是制约的因素。据悉,中国现在只有约 3 万名评估师,注册评估师不到 1 万人,有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国 660 个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。无法正确评估就不能合理征收物业税。此外,能否保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为等等。这些均是摆在面前的实际问题。四是物业税的司法地位及立法程
12、序问题。开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题,因为,按照现行立法程序,要增设物业税这样一个新的税种,必须经过全国人大的相关程序,确立相应的法律地位。才能实施。而要设立这么个复杂的税种,涉及方方面面利益调整,从多部门决策,到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议,再到提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要 3 年时间。此外,开征物业税必然会涉及到很多税种、很多收费的合并,一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如,土地出让金不收了,以后土地招拍挂如何进行?土地管理法、城市房地产管理法等一大批法律法规就的修改,这些都不是短期能够实现的。三、开征
13、物业税利弊比较分析(一) 开征物业税的好处1、稳定税源,促使土地资源合理利用。物业税的开征将土地财富平均分配到每一届政府手中,为地方政府提供了稳定的资源。土地出让金的后移和分期缴纳税费,可以大大减少政府出让土地的短期回报。有利于激励地方政府改变短期行为,优化投资环境,提升城市繁荣程度,扩大税源,形成良性循环。同时,可以克服土地利用率低下、浪费严重的问题,合理利用有限的土地资源。第 4 页 共 6 页2018-8-1第 4 页郝洪柳2、有利于降低购房门槛,打击炒楼行为。物业税的开征改变原有的体制,将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取。改革后房屋的成本下降,房地产的初始价格也将有所下降,进而
14、降低居民的购房门槛,增加老百姓改善住房的机会和能力,有益于中低收入的消费者。同时,炒楼者不能再坐等房产升值,每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本,对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者购房能力增强,购买自住房相对增加也使房地产投机者投机性购房相对减少。3、减少房地产开发风险,稳定金融系统。目前我国房地产开发的征税项目多,重复征税加重了开发企业的负担,加剧了房地产投资的风险。而我国商业银行的贷款主要集中在房地产业,房地产投资风险将加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税的开征使开发商建房时缴纳的土地出让金等税费由购房者在房产保有阶段按年交纳,大幅减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担,减少了纳税环节,
15、缩短了开发时间,从而大大降低开发商的开发成本,减少了房地产投资开发的风险。在一定程度上有助于金融系统摆脱房地产泡沫的冲击,提高金融系统防范金融风险的能力。4、有利于调节贫富差距,增进社会公平。物业税的开征特别是采用累进的税率,能起到“劫富济贫”的作用,增强政府转移支付的能力,增进社会公平,维护社会稳定。通过差别税率对房地产市场进行调节,对居住高档别墅者课以高税,对居住普通住房者减少征税甚至减免物业税,可以调节社会贫富差距。5、可能发生财富分配的逆向调节。鉴于城乡、地区贫富的差别,物业税税率不会太高。对富人来说,这一税负并不会影响其置业决策和生活质量;而对于普通老百姓而言(二)开征物业税的弊端1
16、、物业税与土地出让金问题首先,土地出让金和物业税性质不同,统一征收缺乏理论依据。土地出让金属市场范畴,而物业税属公共分配范畴,两者不能也不应该相互替代。其次,土地出让金并入物业税将导致土地配置无效,而且容易滋生腐败和寻租行为,导致土地的垄断和滥用,不利于土地资源的有效配置。再次,加重消费者供房负担。在需求依然旺盛的情况下,房地产价格可能保持不变甚至上升,土地出让金并入物业税会使消费者面对房价和物业税的双重压力。最后,将土地出让金并入物业税征收,使得物业税的税额较大,也容易发生各种偷逃税的行为,这给税务部门征管物业税带来了很大的困难。2、物业税对不同人群的影响一是多房者负担增重。物业税开征后他们
17、要面临缴纳多套住房的税,多房者收入与支出的比例将增大,负担也随之加重。二是按揭者面临双重压力。物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度,是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?按揭者压力加大。三是出租者会调高房租。房东会根据税率情况,转嫁部分到租客身上。会给这些人群带来不利影响。3、评估能力的制约物业税税基评估中需要大量的、详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息,这些信息的收集、整理和储存工作必须在开征物业税前进行。这一方面需要大批评估技术人员,另一方面开展评估还需要采集样本数据,需要大量的人力与物力的投入。4、面临现实的征管技术与社会配套条件的问题对居
18、民开征物业税,意味着税务机关要面对千家万户的居民,如何高效、合理地征收,将是对税务机关的一大挑战。物业税开征从目前来看会存在一些弊端,但经过时间及实践的证明,相信物业税的开征是利大于弊的。四、我国开征物业税的对策(一)物业税各要素的设计1、纳税人我国境内拥有土地使用权、房屋所有权以及房屋使用权的单位和个人,总体包括土地使用者、第 5 页 共 6 页2018-8-1第 5 页郝洪柳房产所有者和房屋实际使用者。2、纳税对象包括土地和土地上建筑物及附着物,具体包括:城镇内全体商业经营用房地产与住宅用房地产,城市基础设施用房地产与廉租房等,农村地区的土地和住宅可暂时不列入纳税范围,但是待时机成熟时纳税
19、对象可扩大到农村。3、税率应采用差别比例税率,按照物业类型采用不同税率,并由中央政府设立统一税率区间,各地方政府根据各自具体情况确定适用税率,税率水平应设定在0.3到0.8之间,这样不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。4、计税依据以房地产评估价值为主,以房屋面积为辅。评估方法应以市场比较法为主,以收益法和重置成本法为辅,实行批量评估,根据具体情况灵活运用。应在国土资源和房地产管理机构设置专门的房地产评估机构。评估周期三至五年评估一次为宜。根据物业价值的大小设置不同的评估率(实际税率= 评估率物业税税率),以调节不同房地产的税收负担,进一步加强对社会财富的调节。5、起征
20、点在我国目前房产价值评估机制不健全的情况下,可根据人均住房标准面积设计一个合理的起征点,以保证一个家庭最基本的住房面积需要。随着房产评估机制的完善,再把面积标准和价值标准结合起来制定起征点。我认为,应设立起征点而不是免征额。因为当纳税额超过一定标准时,起征点就会全额征税,而免征额只是对超过免征额部分征税,很明显,起征点是对低收入者的一种照顾。6、税权划分物业税应定义为地方主体税种,采用相对分权型模式,即中央和下级政府都不同程度地拥有财产税的税收立法权,中央负责制定财产税的基本法律制度和主要税收法规,下级政府在基本税收法律的约束下,拥有有限立法权,可以根据具体情况制定财产税的相关行政法规、实施细
21、则或决定税率、税目等税收基本要素。7、税收归属物业税应当设计为中央与地方共享,这样既可以调动地方的积极性,也可以兼顾我国经济发展不平衡的状况。但也要重点考虑地方政府的情况,以地方取得收益的绝大部分(如80%或90%左右)为宜,中央只收取一小部分作转移支付之用即可。8、税收减免对一定面积以下的居民“第一套自用住房”不征税;对财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地房地产以及军事外交机构和各类慈善性或非营利性不动产免税;对农村地区,由于农民的经济基础相对薄弱,负担能力有限,对其应减免征收;对于不可抗力造成的不动产的损失,应视实际情况适当减免。(二)
22、土地租让金问题土地租让金不应纳入新的物业税体系,应该通过改革和完善我国的土地制度加以解决土地出让金问题。对于新、旧房屋问题,应采用“老房老办法、新房新办法”,按已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳物业税,全部抵缴完后,按物业税制度规定,开始缴纳物业税。(三)相关配套措施要建立健全的房地产信息。在全国范围内建立专门的物业税信息系统,整合各部门掌握的与物业税征收相关的信息,还要加强房地产信息搜集,并鼓励个人申报制度。同时,要加强物业税法律体系建设,建立有效的复议和申诉机制等等。这些都是物业税顺利开征的必要条件。开征物业税是一把双刃剑,只有把各方利益相互协调好,才能让这把剑充分发挥其积极作用。五、
23、对开征物业税的几点建议第 6 页 共 6 页2018-8-1第 6 页郝洪柳(一)简并税种,实行费改税,为物业税的征收打基础。国家税务总局地方税司副司长高世星向财经杂志作了具体的阐述:“改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税,取消相应的有关收费,实现简并税种,构建统一的房地产税制,将是今后地方税务工作的重点。”这也是做好物业税征收的基础工作。(二)制定科学的土地供应机制。施行物业税后,为了保证土地利用的可持续发展,防止开发商盲目开发、滥用土地的行为,必须加大政府的宏观调控,建立科学的、严格的土地供应机制。具体建议政府加强统一规划,保证城市整体功能的协调。对开发商供应土地时要
24、加大审核力度,除了审核每个开发商资质以外,还要对不同开发商的开发计划进行审核,从中选择最符合城市可持续发展的方案。同时在项目建设阶段要加强监督,如果发现恶意违规行为则给予重罚。此外,为了防止开发商对政府的寻租行为,还要加强对政府有关部门的监督,甚至是对监督部门的再监督。(三)要处理好政策衔接问题。如何处理好开征物业税前后的缴税标准,是稳定人心、实现物业税平稳过渡的关键问题。对于购房时已经一次性缴纳土地出让金的业主,建议在一定年限内免征物业税。免征年限应该科学确定,原则是使业主一次性缴纳的出让金和其他有关税费及其利息总和与新建但需缴纳物业税的同类物业一定年限的纳税额匹配。这样也可以减轻对二手房市
25、场的打压。同时,对于购买经济适用房的业主征收物业税时应不考虑土地出让金的因素;对于需要缴纳物业税的低收入者和农民确定一定的免征额,并采取较低税率;对于居住豪宅的人群实行正常税率。此外,还要加强廉租屋的建设,并实行零税率,保证贫困人群的基本生活。(四)完善估价体系,建立客观、公正的估价制度。物业税的特点之一就是改变了原来按物业原值扣除一定比例征收的办法,按一定年限评估价值进行征收。在许多国家和地区,负责物业价值的评估机构都具有较强的公正性。如加拿大多伦多是由非盈利机构市镇物业评估公司定期评估所有物业价值,我国香港地区则由土地裁署对物业进行评估。为了保证评估的客观、公正、以及对广大业主负责的原则,
26、我国内地应首先对现有的评估市场进行整顿,建立起规范的评估体系,定期对征收对象的平均价值进行评估。其次,还要建立业主申辩制度,即当业主认为由于评估结果不合理而导致物业税过高时,可自行收集相关资料,向评估组织要求再次评估,如果的确有失公平,评估组织有义务修改评估结果。(五)完善相关法律,建立有效的惩罚机制。税收是保证政府财政收入的主要来源。物业税更是政府的主力税收,为了保障物业税收取及时,减少逃税、恶抗税的事件,国家必须用明确的法律加以规范。如在加拿大逾期缴纳物业税,不但会被罚款和抽取利息,连续三年欠缴,市政府更有权将物业拍卖。建议我国尽快制定物业法,并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律,保证政府的各项措施有法可依。同时还要加强宣传,提高人们的对物业税的认识和缴纳的自觉性。参考文献:1. 张洋,中国经贸导刊2010 年第9 期85,研究方向: 税收理论与实践)2. 刘维新,中国房地产金融2005年第7期,开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响3. 张帛宁,祝平衡,华中师范大学经济学院,开发与建设第281期 4. 物业税理论研究5. 关于物业税的热点问题