1、-目 录第一章 项目总论2第二章 项目建设环境11第三章 项目建设的必要性21第四章 市场分析与建设规模的确定29第五章 区域建设条件及选址39第六章 技术方案44第七章 环境保护与安全生产50第八章 人防、消防、节能及地震设防53第九章 项目组织管理和劳动定员54第十章 项目实施进度安排56第十一章 投资估算与资金筹措58第十二章 财务效益分析61第十三章 可行性结论与建议64- 1 -岐山家居建材物流中心项目可行性研究报告第一章 项目总论一、项目概况(一)项目名称岐山家居建材物流中心项目(二)项目建设单位宝鸡市佳乐装饰工程有限责任公司(三)项目负责人及联系方式项目负责人：李微波 13571
2、723806(四)项目拟建地点和建设内容岐山家居建材物流中心拟建于岐山县凤鸣镇朝阳村附近，东邻岐蔡公路，西邻岐山县凤鸣镇朝阳村，北邻变电所，南邻岐山县汽车装饰修配城。建设区域占地约 60 亩，总建筑面积 39000 m2。项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，细分为四大功能区：1.家具建材商品区（包括家居广场、装饰材料区、建材区等分类布局，各项服务区和收银网点等）2.家装区（包括家装公司的分支，设计、施工区等）3.流通区（包括商品的采购、存储、流通、交易等）- 2 -4. 办公区（包括中心各个职能部门的办公场所、服务场所、信息中心等）项目功能：贸易功能-家具建材贸易。仓储功能-项目拟建大型钢材
3、库、水泥库、木材库、材料周转库等。服务功能-设有物流信息中心、商务中心、餐厅。质量监督功能-项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。(五)建设单位基本情况宝鸡市佳乐装饰工程有限责任公司成立于一九九二年，系陕西省轻工业局审批的“室内装饰工程乙级资质企业” ，于 2000 年在公司的基础上组建佳乐塑钢门窗厂，并于 2001 年获得门窗生产“全国工业产品生产许可证” ，同时获得“省节能门窗认证”和“市节能门窗准用证” 。公司可承建各类室内外装饰、装修工程，承揽铝合金门窗、塑钢门窗的加工与安装工程。公司连年被授予县级“重合同，守作用”企业。企业现有职工 80 人，其中门窗
4、厂 39 人；拥有技术人员 26 人；其中，高级职称 4 人，中级职称 22 人。其中固定资产 320 万元，流动资金 800万元。各种先进施工机械及门窗生产设备和门窗检测设备齐全，具有承担各种装饰工程、门窗工程的施工能力。公司年施工能力 2 万平方米，门窗加工安装 1.8 万平方米。目前，已完成和竣工的项目有宝鸡天外天大酒店、宝鸡金融大夏、供销大厦等 100- 3 -多项装饰工程。门窗工程达 3 万平方米，工程质量全部合格，其中县医院住宅楼和县公安综合楼工程达到省优和市优。公司技水力量雄厚，施工经验丰富，各种施工机械设备齐全，有比较充实的经济基础，有严密科学的管理体系，有配套完整的售后服务程
5、序。将以崇高的责任心，强烈的事业心为用户生产加工符合国家技术质量标准的塑钢门窗产品，在此基础上加快企业技术进步与技术创新，增加设备科技含量，为用户创造美好的生活空间。(六)可行性研究报告编制单位陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司。(七)研究工作依据1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；2、 岐山县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ；3、国家和省市有关工业项目建设政策、法令和法规。4、国家和省市有关物流项目建设政策、法令和法规；5、岐山县有关房地产业的相关政策；6、岐山县有关招商引资的相关政策；7、项目建设单位提供的有关基础资料；8、根据项目需要进行调查和收
6、集的设计基础资料。(八)项目提出的背景岐山县位于陕西省西部，宝鸡市境东北部。岐山地处古代丝绸之路、- 4 -现代欧亚大陆桥沿线的关中西部，交通发达，运输便利，生态良好，气候温和，雨量充沛，土壤肥沃，物产丰富，是全国粮棉大县、全国食品工业强县，是陕西省粮油、辣椒、蔬菜、肉牛、奶畜生产基地。岐山是中华民族的发祥地之一，是炎帝生息、周室肇基之地，历史悠久，文化灿烂，享有“青铜器之乡” 、 “甲骨文之乡” 、 “民间艺术之乡”和“陕菜之乡” “转鼓之乡”的美誉，文化旅游资源丰富。北有岐山，南接秦岐。渭河、洋河自西向东流境。属大陆性季风半湿润气候，年降水量 631.5 毫米，年均气温 11.9。国家商品
7、粮基地县。矿藏有铁、磷、镁、石英石、大理石、石灰石等。陇海铁路、G30 西宝高速公路、310 国道、104 省道过境。岐山因境内东北部的箭括岭双峰对峙，山有两歧而得名。地处八百里秦川西部，属宝鸡市所辖，总面积 856.45 平方公里，总耕地 56.23 万亩。全县辖 10镇，总人口 48 万人。改革开放以来，岐山经济社会发展日新月异。2011年全县实现国内生产总值 113.57 亿元，全县已创建为全国文化先进县，全国科技工作先进县，全国食品工业先进县。近年来又举全县之力实施突破蔡家坡战略，大力开展平安岐山、绿色岐山和国家卫生县城创建活动，强力推进社会主义新农村建设，投资发展环境和生态人民环境不
8、断优化，县域经济综合竞争力日益增强，经济社会持续快速和谐发展。岐山县县域经济为工业主导型。县属工业初步形成了以机械制造、建筑建材、服装纺织、造纸印刷、医药化工、食品加工六大集群为主体的产业格局。多次跻身陕西省乡镇企业十强县行列，荣获陕西省农村经济综合实力十强县称号。工业化水平不断提升，2011 年岐山县规模以上工业完成总产值 138.43 亿元，同比增长 23.8%。- 5 -岐山县积极实施东北片崛起战略，加快建材工业园建设，以建设现代化、生态化园区为目标，优化产业布局，海螺水泥公司兼并众喜水泥公司，实现强强联合重组，墙体材料、商品混凝土等新型建材产业蓬勃发展，加快项目引进和基础设施建设，建材
9、产业集群不断壮大。完成园区 110 千伏变电站工程和重点部位绿化美化工程，宏峰公司新型环保石灰生产线、鸿发公司碳酸钙粉磨、200 万吨水泥带余热发电等项目建成投产，成功引进排污管网生产、建材工业园物流服务等项目，新增非公企业 5 户，园区固定资产总投资 1.1 亿元，实现营业收入 6.12 亿元，被列入全省重点建设县域工业集中区。同时，设立非公有制经济发展专项资金，扶持科技型、外向型、就业型企业发展壮大，加快县域经济向创新驱动、内生增长型转变。岐山县建材工业园位于千山南麓祝家庄镇，距岐山县城 15 公里，规划总面积 4.7 平方公里， 10 公里内拥有 10 亿吨优质石灰石资源。2007年 1
10、1 月宝鸡县政府批准实施建材工业园建设，是市委县政府“两区多园”规划的发展战略之一，也是全省首批重点扶持的一百个工业园区之一。目前，已有海螺水泥、彬煤公司、长佳公司等 9 户大中型企业入驻园区，年产水泥 200 万吨、脱硫石粉 20 万吨、建筑石料 200 万吨。2011 年实现产值 6.87 亿元，利税 1.01 亿元。四年来，园区坚持项目建设与农民增收并重，积极引导农民围绕园区发展建立机械工程队、基建施工队、运输车队等农民经济组织 15 个，创办小企业 12 个，发展个体工商户 68 个，由农民转移为产业工人 586 人，园区在发展的同时极大地带动了农民增收，2011 年，园区周围农民人均
11、纯- 6 -收入达到 7418 元，高出全县平均水平 170 元。到 2015 年，园区实现一期发展目标后，将涵盖蒲村镇和祝家庄镇镇区，人口达到 1 万人，总面积达到 1.5 平方公里，工业总产值将达到 25亿元，实现利税 4.5 亿元。园区将会形成产业高度发展、功能划分科学、生活环境优美，宜工宜居的新型化工业新区。为此，岐山县委、县政府高度重视发展现代家具建材物流产业，多次召开专门会议研究部署建材物流产业的指导方针和发展战略，并在岐山县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确指出：加快发展商贸、物流、策划、咨询等现代服务业，提升凤鸣城区品位，使之成为全县文化地域特色突出、环境舒心优美的宜
12、居之地。积极培育现代物流业。整合现有物流资源，发展建材物流，规划建设仓储、分装、配送等基础设施，完善物流功能，构建物流园区。落实现代物流发展扶持政策，积极吸引国内外知名商贸物流企业设立分支机构；促进企业内部物流社会化，积极发展第三方物流；提升物流业专业化、现代化水平，要形成“布局合理、功能齐全、设施先进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。随着建材工业园建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在 34%左右。房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。但目前岐山县的建材市
13、场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出- 7 -现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。岐山家居建材物流中心的建设，将岐山县杂乱转无序的建材统一搬迁在规划建设的家居建材物流中心内，项目建成后，将形成岐山及附近城市具有较大辐射和带动功能的“一站式”家居建材广场。二、可行性研究结论（一）市场预测和项目规模1、本项目拟用地 40000m2，约 60 亩。(1)建筑面积 390
14、00m2，其中家居建材商品区 25000m2，仓库区5000m2，计量打包区 800m2，材料试验检测室 200 m2，办公管理信息中心1000 m2；家装商务区 2000m2；停车场服务区建筑面积 4000m2，附属设施1000m2.（2）绿化面积 2800m2，道路 2000m2。 2、各种服务价格：家居建材商品区铺面租赁按每月 30 元/ m2，入住率 80%计算，年收入 720 万元；仓库区租赁费按每月 20 元/ m 2，出租率 80%，年收入 96 万元；停车场和服务区以每天平均停车 50 辆计，每辆 10 元天，年收入 18 万元；货物配送年完成 150000 吨，每吨 20 元
15、运费，实现配送收入 300 万元；餐饮、商检服务年收入以 300 万元考虑；其他服务收入 20 万元。预计年收入可达到 1450 万元。（二）原材料、燃料和动力供应项目建成投产后，年需外购无烟煤 100 吨，约 10 万元，耗电 100 万- 8 -度，约 100 万元，水 3 万立方米，约 6 万元，燃油 30 吨，约 12 万元。原材料、燃油及动力供应费用每年约 128 万元。（三）工厂组织及劳动定员该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。劳动定员 65 人，技术、管理人员 17 人，实行聘用制，工人 48
16、 人吸纳当地劳动力。按照商铺 90%的入驻率， 直接吸引 1500 人就业创业。（四）项目建设进度本工程建设期为 1 年，2012 年 10 月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，11 月开建，2013 年 11 月前完成工程主体建设及配套设施，12 月底交付使用。（五）投资估算和资金筹措（1）项目总投资 7885.08 万元。其中建设投资 7735.08 万元（含建设期利息 340.70 万元） ，流动资金总额 150 万元。（2）资金来源。项目建设企业自筹资金 4885.08 万元，需贷款 3000万元，年利率为 7.38% ，分五年偿还。（六）项目财务和经济评
17、论1、项目达产后，年总成本为 748 万元，经营成本为 448.37 万元，年可实现营业收入 1728 万元（含税） 。 2、该项目税后财务内部收益率为 9.17 % ，大于交通、运输行业 8- 9 -的最低标准；净现值（IC=8%)6.75 万元，大于 0；投资回收期 9.54 年（所得税前） ，低于 12 年；贷款偿还期为 5 年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为 61.5% ，项目具有较强的抗风险能力。3、项目投产后，年可上交营业税及附加 67.06 万元，所得税 147.71 万元，年均税后净利润 441.71 万元，具有较强的经济效益和社会效益。（七）项目综合评价结论随着
18、岐山家居建材物流中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进岐山县建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为岐山县经济的可持续发展提供新的产业支持，并为岐山县提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。岐山家居建材物流中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使岐山县的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于岐山县区域范围内的物流合理组织。岐山家居建材物流中心的建设，还将大大改善目前岐山县交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，改善人居环境。总之，岐山家居建
19、材物流中心的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。该项目符合国家有关产业政策，市场前景广阔，生产有- 10 -保证，动力、能源、水资源条件优越，厂址地理位置好，交通便利，项目收益好，各种条件已经具备，是可行的。三、主要技术经济指标。(详见表 1-1)主要技术经济指标表（表 11）项目指标 单位 指标 说明职工人数 人 65资本金 万元 4885.08申请贷款 万元 3000建设总投资 万元 7885.08建设投资 万元 7394.38建设期贷款利息 万元 340.70流动资金 万元/年 150年营业收入 万元/年 172
20、8 达产年营业税金及附加 万元/年 67.06 达产年年总成本 万元/年 748 平均年总利润 万元/年 913 平均年利税总额 万元/年 590.84 平均年基本折旧 万元/年 344.65 平均年经营成本 万元/年 748 达产年所得税 万元/年 147.71 达产年年税后利润 万元/年 441.71 达产年静态指标- 11 -投资回收期 年 8.31 所得税前贷款偿还期 年 5 等额还本第二章 项目建设环境一、岐山县经济现状与发展（一）概况岐山县地处八百里秦川西部，属宝鸡市所辖，总面积 856.45 平方公里，耕地 53.3 万亩，全县辖 10 镇，总人口 48 万。先后被评为全国最具投
21、资潜力中小城市百强县、科技工作先进县、科普工作示范县、粮食生产先进县、优势农产品产业带示范县、民政工作先进县、文化先进县、农田水利建设先进县、白内障无障碍县和国家卫生县城。 农业基础稳固。岐山是全国 500 个粮棉大县和陕西省商品粮油基地县之一，具有优质粮食、畜牧养殖、特色果菜三大产业，发展龙头企业 75户，各类专业协会 50 个，形成“灿然”辣椒、 “天缘”香醋、 “周原”乳品、 “喜春”食用油、 “秦风”挂面、 “文王”西瓜等一批名牌产品。新农村建设稳步推进，建成了岐星、太子、北郭等一批示范村。 工业基础雄厚。境内有陕汽（集团）公司、西北机器厂、渭河工具厂等部、省属国有大中型企业，有汽车工
22、业园、建材工业园、中小企业园等工业园区，是西北地区生产载重汽车、微型车、汽车零部件、电子设备、化纤棉布的主要基地。全县工业形成了机械制造、建材、食品、医药化工、- 12 -纺织服装、造纸及纸制品六大支柱产业，成为全国食品工业大县和全省水泥生产大县。 文化底蕴深厚。岐山是中华民族古老文化发祥地之一，为炎帝生息、周室肇基之地，全县有仰韶、龙山、商周等文化遗存 817 处。从周太王迁岐至周平王东迁近 400 年间，岐山一直是西周政治、经济、文化中心。同时，以“天”为精神信仰、以“德”为价值原则、以“和”为社会行动准则的完整而协调的周文化体系，所包含的各种典章制度、礼乐制度和思想道德规范，成为中国几千
23、年思想政治基础和儒学思想的源头，奠定了中华文明的基础。 旅游资源丰富。县境内有周公庙、诸葛亮庙、周原遗址、崛山森林公园、西岐民俗村等文物古迹和风景名胜民俗区，人文资源与自然资源景观交相辉映，历史文化与民俗风情底蕴深厚，素有“周礼之乡” 、 “青铜器之乡” 、 “转鼓之乡”和“陕菜之乡”的美誉。臊子面、锅盔、挂面、面皮等民间小吃花样繁多，工艺精湛，闻名遐迩。民间工艺光彩夺目，剪纸、版画、编织、刺绣源远流长，社火、锣鼓、曲艺等民间艺术经久不衰。 近年来，岐山县委、县政府围绕科学发展、富民强县这一主题，以转型突破、跨越发展为主线，深入实施突破蔡家坡、打造凤鸣文化旅游名镇、促进东北片崛起三大战略，重点
24、发展汽车制造、专用设备制造、新型建材、有机食品和文化旅游五大主导产业，构建现代产业体系，加快推进蔡家坡传统城镇向现代化新城区、传统工业向新型工业、文物资源大县向文化旅游名县、传统农业大县向现代农业强县、城乡二元结构向城乡一体化、项目带动向开放开发六大转型，全县经济和各项社会事业保持了良好的发展- 13 -态势。2011 年，全县实现生产总值 113.57 亿元，固定资产投资 77.47 亿元，地方财政收入突破 2 亿元，规模以上工业总产值 138.43 亿元，农民人均纯收入 7884 元，县域综合实力居陕西第 15 位。在县委、县政府的正确领导和全县人民的共同努力下，岐山县正朝着经济竞争力强的
25、富裕岐山、文化影响力强的人文岐山、环境吸引力强的生态岐山、社会凝聚力强的和谐岐山目标迈进。（二）基础设施 1、交通运输。岐山交通发达，客货运输方便，县境内等级公路总里程 376.5 公里。陇海铁路，西安宝鸡高速公路和西宝南线，北线,中线公路横贯东西，岐山蔡家坡公路和眉县麟游公路纵穿南北，形成了两纵四横的交通网络，东距省会西安市 140km，距西安咸阳国际机场一个半小时车程，西距宝鸡市 70km。年货物发送量 126 万吨。铁路货运发送量 22 万吨/年，公路货运量达到 10.4 万吨，货物周转量年达 2057 万吨/公里。全县共有运输企业 9 个，其中二级资质企业 2 个，四级资质企业 1 个
26、，五级资质企业 5 个;客运站 6 个，其中二级汽车站 2 个，三级火车站 1 个，年客运量达 312 万人次/年，其中铁路客运量 30 万人次/年，公路客运量 282 万人次/年2、水资源。境内水资源丰富，水资源总量为 13263 万立方米。多年平均自产地表水资源量 7551.5 万立方米，地下水资源量多年平均为 7400.5 万立方米，可开采量 4794.3 万立方米。县内冯家山灌区、石头河灌区等灌溉工程从境外引水量平均达 6829 万立方米。渭河、石头河、韦水河等七河流，多年平均入境水量 40.8 亿立方米。地下水资源区域分- 14 -布差异较大。主要分布在渭北塬区，埋深一般在 10-8
27、0 米，单井出水量 40 吨/小时，易于开发利用。渭河川道区，单井出水量 60 吨/小时，且埋藏浅，一般为 1-15 米易于开发。5、电力。现有 110kv 变电站 4 座，质变容量 194500 千伏安， 35 千伏变电站 3 座，质变容量 28900 千伏安，最大负荷 108920 千瓦，现利用 60% 。2006 年供电量 2.47 万千瓦时，平均负荷密度 230 千瓦/平方公里。岐星热电公司为境内自备供电企业，现装设 35 万吨/时链条式电力锅炉 4 台， 6000 千瓦/时抽汽式汽轮发电机组 3 套，年发电 2 亿千瓦以上。 6、通讯。已建立覆盖全县的邮送、特快专递 ，邮储等网络。安
28、装电信交换设备的局所 94 处，总交换容量、用户分别达到 12 万户和 10 万户，光纤用户逐步扩增，宽带、联通、铁通、网通、小灵通等多种通信方式广泛使用，以三网融合为方向的数字通信业务实施步伐加快。（三）发展规划“十二五”期间，是推动岐山经济、政治、文化、社会建设实现跨越式发展的战略机遇，也是把岐山建设成宝鸡大城市副中心的关键时期。全县县经济社会发展的总体思路是：以科学发展、富民强县为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照“强工业壮农业、兴文化活旅游、强基础建城镇、重民生抓保障”的发展方略，深入实施突破蔡家坡、打造凤鸣文化旅游名镇、促进东北片崛起“三大战略” ，着力发展汽车制造、专用设备制
29、造、新型建材、有机食品和文化旅游五大主导产业，构建现代产业体系；着力统筹城乡发展，推进岐蔡一体化和城市化进程；着力保障和改善- 15 -民生，切实提高城乡居民幸福指数，增强县域经济社会综合实力，力争跻身全省经济十强县，把岐山建成宝鸡大城市副中心、中国专用汽车及零部件生产基地、全县城镇一体化改革示范基地，努力建设富裕岐山、人文岐山、生态岐山、和谐岐山。工业经济 以汽车及零部件制造、专用设备制造、新型建材、有机食品为产业重点，以工业园区为产业集聚的重要载体，壮大工业经济规模，增强工业对全县经济带动和支撑能力。力争“十二五”期间，培育销售收入亿元以上企业 10 户，工业增加值年均增长 37%以上，到
30、 2015 年达到 250 亿元。打造汽车及零部件、机电模具、新型建材、有机食品四大产业集群。构建“一区两园”格局。岐山加快产业整合, 做大做强汽车及零部件产业，调整提升电子模具产业，改造升级纺织、医药化工、造纸印刷等传统产业，快速提升区域经济实力。建材工业园大力发展建材和新材料产业，打造县域循环经济的示范区，依托众喜水泥等龙头企业，布局水泥、新型建材、新材料生产项目，推进建材工业等产业向园区转移。凤鸣食品工业园发展劳动密集型产业，布局粮油、蔬菜、果品、畜产品等深加工项目，促进食品工业向凤鸣食品工业园转移。农业经济 以建设特色农业为着力点，以实现农民增收、农业增效为目标，坚定不移地实施品牌立农
31、、科技兴农、产业强农，积极推进农业结构调整，发展特色农业和高效节水农业，提高农业产业化、机械化、标准化建设水平，全面提升农业综合生产能力。力争“十二五”末，农业增加值达到 26亿元左右，年均增长 15%。围绕“粮食为基础、畜牧为主导、果菜为特色”的发展思路，大力发展三大特色产业，在全县形成塬灌区优质粮、旱腰带- 16 -畜牧养殖、秦岭北麓猕猴桃、千山南麓优质苹果和城镇郊区精细菜五大产业格局。全力推进规模化发展。鼓励创新“公司+合作社+基地+农户”的现代农业发展模式，带动农户参与土地流转，坚持定制农业和订单农业相结合，推进标准化、规模化经营。服务经济 把发展现代服务业与增强城市功能、促进就业相结
32、合，以文化旅游业为引领，实施“打造凤鸣文化旅游名镇”战略，加快商贸市场升级步伐，努力提高现代服务业比重。力争“十二五”末，第三产业增加值达到 91 亿元，年均增速 30%。充分发挥周文化、民俗文化、三国文化、佛教文化等历史文化优势，以建设历史文化名城为目标，突出凤鸣岐山、周公故里、文明源头、礼仪之乡品牌，以周公庙大景区建设为龙头，打造“周文化寻根游” 、 “民俗文化休闲游”和“三国遗迹怀古游”三大精品旅游线路，将岐山打造成关中黄金旅游线上的亮点。加快发展商贸服务业。加强城乡商业网点和集贸市场改造升级，建设省市级标准化农产品批发市场。积极培育现代物流业。整合现有物流资源，发展整车、零部件和钢材物
33、流，规划建设仓储、分装、配送等基础设施，完善物流功能，构建汽车及汽车零部件物流园区。落实现代物流发展扶持政策，积极吸引国内外知名商贸物流企业设立分支机构；促进企业内部物流社会化，积极发展第三方物流；提升物流业专业化、现代化水平，逐步形成区域一体化的物流新格局。综上所述，通过对岐山县的经济发展条件、区位条件、基础设施等条件等的分析，岐山县已初步具备建设规模化、组织化程度较高的家具建材物流服务设施及发展现代物流的基本条件。- 17 -二、岐山县物流产业现状近年来，随着岐山经济的发展，特别是以陕汽为龙头的汽车工业的高速发展及岐山建材工业园的快速发展给岐山的物流产业发展带来了难得的发展机遇和广阔的发展
34、空间，同时也为其创造了良好条件，打下了良好基础，提供了发展动力。从调查的总体情况来看，岐山已经具备发展现代物流产业的初步条件，物流产业总体处于在萌芽中探索、在探索中形成、在形成中崭露头角、在崭露头角中带动引导的初级阶段。虽然在近一时期内处于原始、分散、小规模、低层次的运行状态，但起步良好，趋势平稳，潜力巨大。主要呈现以下几个特点：一是大部分企业主要采取“自营物流”运营模式：以华强、通力等为代表的有一定规模的汽车工业企业目前仍以自办物流为主，从原材料的采购到产品销售过程中的一系列物流活动，主要依靠企业内部组织的自我服务完成，只有很少一部分零部件由陕西通汇汽车物流公司配送，仍然保留着“小而全” 、
35、 “大而全”的经营组织方式。在岐山的汉德公司等十几个有规模、效益好的陕汽子公司均有自己的采购部、销售公司、零部件仓库、运输车队和相应的原材料、零部件供应商。有些企业的部分零部件仍采取自行加工生产的模式，如陕西法士特汽车转动集团公司就有自己下属的宝鸡法士特汽车零部件公司。大部分企业运营的具体环节为：生产车间报送所需零部件规格、数量、时间等清单，然后由其采购部汇总后电话通知相关供应商，由供应商及时运送到企业仓储库，然后分散到生产车间；生产出的成品或整车，由其销售公司负责联系外销，再由运输队直接运送给客户。- 18 -二是陕西通汇汽车物流公司近年来发展相对较快。陕西通汇汽车物流有限公司成立于 200
36、5 年 l 0 月，总部位于西安市经济技术开发区泾渭产业园，是陕汽集团“精益一体化物流”的总承包商，同时也是陕汽集团的一个子公司。严格地说，通汇物流公司并不在岐山，但由于其运输分公司设在岐山曹家镇陕汽西厂区附近，主要负责把岐山陕汽配套零部件加工企业生产的产品直接运输、配送给西安东郊、北郊共三条整车生产线，与蔡家坡汽车工业发展密不可分；同时从其发展现状看，可以说是岐山的汽车物流产业发展的先锋和领军企业，所以我们对这家企业进行了重点调研。通汇汽车物流公司，现有员工 800 多人，厂房及作业面积 6 万多平方米，汽车、叉车等各种货运车辆 200 余台，机加设备 90 余台，会员供应商达200 多家，
37、其中包括法士特、凌云蓄电池、杭州万向转动轴等大型汽配企业，遍布全国各地。公司目前的经营范围包括：现代物流的规划设计与咨询，工位器具的设计、制造和管理，零部件物料接收，物流中心仓储配送与管理，物流运输，物流运作管理与跟踪，信息管理，机械加工、维修以及其他增值服务。而作为公司团队的灵魂性人物、公司总经理张思俊，先后曾为美国 RYDER 公司、美国通用汽车公司等世界上一些先进生产企业做物流管理，受邀回国后又为上海巴士、上海通汇做物流，其非凡的经历和才识，是通汇汽车物流高点起步、超常规发展的主要原因之一。2007 年，通汇汽车物流公司完成了 6 万多辆陕汽重卡生产所需零部件配送任务，实现收入 6524
38、 万元，为陕重汽节省配送成本 8，并完成了物流技术与生产管控的 4 方 JIT 物流管理架构，通过了 IS0900l 质量管理认证。2008 年又承接了吉利“宁波一兰州”冲压件运输业务，仅此一项，营业收入就达2000 万元。同时，将完成 8 万辆陕汽重卡零部件配送任务，企业发展态势- 19 -更加强劲，在岐山物流产业发展中发挥着引领带头的积极作用。三是真正的独立运营的现代化物流企业尚未形成。客观地说，近年来，岐山的物流企业数量不断增加，物流产业发展十分迅速，但大多为普通的零散物品货运、大中型超市和农副产品外运等商业、物资、粮食、化肥等物流企业，而且大部分规模小，还停留在传统意义上的运输企业和仓
39、储企业的经营模式上，还有大量私营和个人形式的非专业物流零散业主，真正意义上的现代化物流企业，特别是本地的、独立运营的第三方汽配专业物流企业尚未形成。建材商家传统做生意的模式无外乎以下几种，但各有弊端：1、坐等顾客：这种方式只能勉强维持，再好的产品，无法让顾客知道，酒香不怕巷子深的时代早已经过去，坐等顾客只有坐以待毙。2、印发传单：覆盖面较小，无法持久，市场影响力几乎为零，因为百姓已经不再习惯被动地去看宣传单页了。3、户外广告：户外大看板或立柱广告，能够产生一定的宣传效果，但其覆盖范围只局限于附近的几个街道，而且不能随时移动，宣传效果还是有限。4、促销活动：固定的促销活动，只能在短时间内有效，因
40、其时间延展性差，过了一段时期，促销效果就大为降低，商家无法做到 24 小时全天候地推广宣传。5、电视广告：电视广告的好处是能够锁定本地人群，但是其费用高，几十秒的播出时间无法全方位展示建材品牌的品质、款式、风格和最新优- 20 -惠动态，区电视台的收视率也有限，无法确保宣传效果。6、企业网站：部分岐山县建材商家都有自己品牌的网站，本品牌的信息非常全面细致，可以保证 24 小时面向全社会推广宣传。但各个网站独立存在，不便百姓查询对比。老百姓不可能挨个去点击数十家建材公司的网站，因为大家根本就不知道该品牌的网址，所以商家独立的网站其宣传效果也非常有限。项目区域已具备发展建材物流的基础条件，近几年物
41、流产业也得到了较大的发展，但是与东部沿海地区物流产业的发展相比，还存在许多问题，受到许多因素的制约，这些问题及产生原因主要表现在以下几个方面：1、建材物流基础设施落后，物流产业效率较低。从总体上看，建材物流基础设施近年来有了较大的发展，但与东部等经济发达地区相比，建材物流设施落后，建材物流产业效率低，仍是制约区域内现代物流产业发展中存在的重大因素。(1)交通运输业发展仍然赶不上社会和经济发展的需求。公路数量不足、密度偏小、布局不够完善。特别是黄土高原公路数量明显偏少，公路密度只相当于全省平均水平的 10%，相当于沿海城市的 4050%。这必将影响区际间的物流发展。(2)建材物流基地功能单一。交
42、通枢纽，公共储运设施、各种现代化物流中心等物流基础设施建设方面明显滞后，各种工商企业内部仓储设施也难以构成企业投资的重点。仅有的货运市场和交易中心，服务项目功能单一，只提供停车功能，零散的配载功能和墓本的生活辅助功能，仅处于- 21 -物流初级阶段，这都严重影响着物流效率的提高。(3）建材仓储设施设备老化、管理水平低。物流仓储设施大多在 20 世纪五六十年代以后建成并投入使用，起重设备大多建于七八十年代，由于经营者的短期行为，生产上拼设备，使设备超负荷运转，设备状况差，经常发生故障，无法适应现代物流产业及时快速的要求。仓库设施陈旧，货场“脏、乱、差”现象严重，货物仓储中的残损率，变质率较高。2
43、、建材物流产业社会程度低，物流市场主体缺位。目前普遍存在的一个问题是物流产业的社会化程度较低主要表现在：一方面是现有物流企业大都隶属于不同的部门和行业，使物流企业难以树立为社会提供物流服务的思想，另一方面是物流运作分散，没有形成全社会的物流服务体系，造成了现代物流产业的社会化程度较低的现象。受现代物流产业社会化程度较低的影响，物流市场的发育程度也较低。目前，在物流市场中存在的一个重要问题是物流市场主体缺位，尚未形成专业物流企业群。具体表现在：一是物流企业的数量较少，二是物流企业的规模较小，三是物流企业的物流服务功能不完善，四是物流企业的经营管理水平不高。3、建设资金缺口大，筹资渠道单一。目前在
44、建材物流基础设施建设与发展中，存在着建设资金不足，投资渠道单一的状况。相对于其它产业来说，物流产业尤其是物流基础产业具有投资规模大，投资周期长回报慢的特点，限制了对金融机构资金来源的利用。4、建材物流企业规模小，专业化水平低。现有物流市场及物流企业普遍存在“一散、二少、三弱” ，即社会物流资源分散，物流企业承诺少，企业资本实力弱、资源整合能力弱。- 22 -5、建材物流信息技术能力差，信息化水平低。目前建材物流产业信息化服务水平很低，这与整个社会对物流信息化的重视程度不够，与人们对信息化的接受能力有很密切的关系。6、建材物流管理体系尚未形成，物流专业人才严重缺乏。岐山县物流管理体制中存在着较大
45、的不足。其主要表现在没有一个在全县范围内统一管理，协调物流产业发展的机构。物流专业人才缺乏在一定程度上导致了物流企业整体素质低。第三章 项目建设的必要性岐山家居建材物流中心的建设作为岐山县建材物流发展的重要项目，其主要使命是项目的带动，积极引导扶持岐山县现代建材物流企业，依托良好的基础设施与政策环境条件，建立起岐山县区域内现代建材物流运作、组织和信息管理的系统框架。因此，对岐山家居建材物流中心建设的意义与必要性的理解必须将其置于岐山县经济发展的大背景下。一、岐山家居建材物流中心建设的社会意义（一）关于城市发展的意义。随着城市经济的发展，岐山县已经形成了岐山县城、岐蔡家坡经济技术开发区等两个以岐
46、蔡路为中轴的商业区域，- 23 -政府机关、学校、医院及居民住宅散落于其周边，形成了强大的商业发展资源。岐山县城集中了一大批政府机关、企事业单位和学校、医院等，特别是岐山县关环线以北，岐山县的大型住宅小区集中这一区域，蔡家坡经济技术开发区房地产、商业发展亦是非常迅速。本项目的建成，将加快该岐蔡一体化进程，进一步完善岐蔡一体化整体规划。（二）关于行业市场的意义。针对岐山县目前建材市场过于分散、经营场所环境较差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材市场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把岐山建材市场整合优化，并以贴心的服务、优质的产品、低廉的价格和舒适的购
47、物环境来吸引消费者，从而便岐山县建材行业顺应发展趋势得到良性发展。（三）关于创造就机会的意义。（四）关于社会综合效益的意义。随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，一方面将弥补岐山县家居建材行业的这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为岐山县提供与大中城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前岐山县建材行业存在的以次充好，质量、环保均难以保障的现象；另一方面，也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前岐山县城南区域经营环境差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为岐山县县城改造、行业整合、房地产
48、市场发展的“地标性”物业。并为社会提供了众多就业机会，并将极大地影响和带动周边街道、区域的商业发展，推动和促进岐山县城南商圈的形成，- 24 -带动岐山县的快速发展。（五）关于经营理念的意义。岐山家居建材物流中心将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对激烈的竞争特别是对于岐山县这样一个地级城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，岐山家居建材物流中心的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新、技术创新、管理创新、制度创新等方面的系统性创新过程，岐山家居建材物流中心所依托的岐山县地级城市，应是区域创新和吸纳创新的中心。二、
49、投资的必要性分析近年来，随着住房制度改革的不断深化，岐山县住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。2012年，全县共建成保障性住房10万平方米2168套，建设商品房15万平方米，按照每年10%的增长速度，到2015年，累计建成保障性住房55万平方米，商品房80万平方米。 2012年岐山县区商品房均价2500元/。尽管2011年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未明显下降，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，岐山县城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响岐山县房地产市场的重要因素。2012年全县完- 25 -成经济适用房10万
