1、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。建设用地变化情况分析 建设项目用地审批与农用地转用、土地征收三大审批权限的关系： 1）农用地转用批准权限属于国务院，而土地征收属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地，不再另行办理征地和建设项目用地审批。 2）农用地转用和土地征收审批都在省级人民政府权限内的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地。 3）农用地转用在省级人民政府批准权限内而土地征收在国务院批准权限内的，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准土地征收和建设项目用地。 4）项目用地供地方案由批准土地征收的人民政府在批准土地
2、征收方案时一并批准。 5）项目用地只使用国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时批准。 6）农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案的实施和办理国有土地建设项目用地使用权的出让或划拨的具体手续，由当地县、市人民政府土地行政主管部门负责。 建设用地。通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。建设用地包括城乡建设用地、交通水利用地和其他建设用地 建设用地特性：建设用地的扩展性、建设用地的非生态利用性、建设用地的可逆性差、建设用地的土地利用价值高、建设用地的区域选择性强、建设用地的空间利用性、建设用地的再生性 建设用地管理。国家为维护社会
3、主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。 建设用地管理的基本思想： 1.土地用途管制制度，严格控制农用地特别是耕地转为非农建设用地2.节约集约用地，实现建设用地从粗放低效利用向高效集约利用转变3.供地方式从行政划拨转到有偿使用的轨道4.建设用地管理要微观管理和宏观管理相结合5.实行建设用地管理政务公开 建设用地宏观调控：在宏观经济发展中，实现土地资源总供给及其结构与建设用地总需求及其结构相协调，所必须进行的总量控制和调节 建设用地宏观调控包括控制建设用地总量、调节建设用地结构、改革建设用地分配方式建设用地宏观调控的措施：（1）方法
4、：直接调控（行政手段）、间接调控（经济手段）（2）手段体系：经济手段、法律手段、行政手段 建设用地计划：建设用地管理者对将来某一特定期限内的建设用地在时间和空间上所作的具体部署和安排 建设用地计划管理：是指对建设用地计划的编制、执行、监察、修改和总结等各个环节所进行的管理活动 建设用地计划体系：（1）按时间序列划分：长期计划、中期计划、短期计划（2）按管理序列划分：国家计划、地方计划（3）按调节控制程度序列划分：指令性计划、指导性计划（4）按建设类别划分：国家建设用地计划、乡镇集体建设用地计划、农村个人建房用地计划建设项目用地的最高限额约束：国家通过的对每类建设项目指定的具体的、统一的数额规定
5、建设用地定额管理：以科学技术为依据，依靠行政权力、采用行政命令，对建设项目用地实行定额指标控制的方法 建设项目用地指标：在综合考虑国家经济发展状况、土地资源状况、当前社会经济活动采用的先进技术和公益平均水平等情况下，对建设项目用地规模作出的定性和定量的规定 三个平均水平和一个通常场地条件：平均先进的生产工艺水平、平均先进规划设计水平、平均先进的经济技术水平和一个通常场地条件 建设项目用地定额指标的分类：建设用地指令性定额指标、建设用地指导性定额指标建设用地定额指标管理办法：控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率构成。建筑系数应不低于30%，行政办公及生
6、活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，特殊要求情况下绿地率不超过20% 土地用途管制：国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格要求按照国家确定的用途利用土地的制度 土地用途管制的内容：现状管制、规划管制、行政审批管制、开发行为管制 土地用途管制中分区管制的内容：农业用地区管制（农用地转为建设用地的管制和农地农用的管制）、建设用地区管制、未利用土地区管制 建设用地空间管制分区：三界：规模边界、扩展边界、禁止建设用地边界 四区：允许建设区（规模边界之内）、有条件建设区（规模边界
7、之外、扩展边界以内）、限制建设区（辖区内除其他三区以外的）、禁止建设区（禁止建设用地边界所包含的范围）农用地转用：将耕地、林地、草地等直接用于农业生产的土地转变为用于建造建筑物、构筑物的土地即为建设用地的行为 农用地转用应符合的条件：符合土地利用总体规划（县乡两级）、符合土地利用年度计划、符合建设用地供应政策（鼓励、限制、禁止） 农用地转用的审批权限。两级审批国务院和省级人民政府。 1.国务院的审批权限：国务院及国务院有关部门批准的、省、自治区、直辖市人民政府批准的圈外单独选址的项目及能源、交通、水利、矿山、军事等项目用地；省、自治区、直辖市人民政府所在地，城区人口在100万以上的其他城市以及
8、国务院制定的其他城市的城市扩展用地；涉及到基本农田的； 2.省级人民政府的批准权限：除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩展占用农用地的；先和县级市所在城镇及其他建制镇建设扩展占用农用地的；地市及以下政府批准的建设项目需要占用农用地的3.省级人民政府授权设区的市、自治州的批准权限：土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内为实施村镇规划而需转用的；已批准的范围内，具体建设项目用地安排可由市县人民政府批准 农用地转用审批程序：两级审批，市县人民政府提出，上报至省级人民政府或国务院 占补平衡：1圈外单独选址的建设项目占用耕地的：建设单位负责补充耕地，无法达到的缴纳耕地开垦费；2圈内：城市建设区内
9、市县人民政府补充或缴纳耕地开垦费，村镇建设用地区内所涉及农村集体经济组织负责补充耕地 占补平衡措施：圈外原则上先补后占，圈内必须先补后占，耕地开垦费专户储存，专款专用 补充耕地方案：考核单位：国土资源部负责全国，县级以上国土部门负责本区；审核内容： 1）补充耕地责任单位、实施单位是否落实2）地块位置、面积是否确定3）方式方法是否得当4）保证措施是否给力5）若占用基本农田，必须审查补划基本农田的未知是否已落实，质量是否合要求 统一年产值标准。省级国土资源部门制定，是在一定区域范围内综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、弄民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依
10、据测算的综合收益值。根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的倍数 征地区片综合地价。省级国土资源部门制定，指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算。 被征地农民安置途径：农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置土地征收方案编制：县级人民政府土地行政主管部门 国有建设用地供应：土地行政主管部门依据国家法律与政策将国有建设用地
11、使用权提供给建设用地单位使用的过程。方式：划拨、出让、租赁、作价出资或入股 国有建设用地供地的政策和标准：根据国家的产业政策决定是否供地；根据有关法律决定供地方式；根据规划决定供地的具体位置；根据年度计划决定供地时间；根据用地定额决定供地数量 新增建设用地土地有偿使用费：国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市县人民政府收取的平均土地纯收益。新增建设用地土地有偿使用费分成管理：实行中央与地方3：7分成体制 新增建设用地土地有偿使用费征收范围： 1.圈内新增建设用地2圈外单独选址、依法以有偿使用方式取得的新增建设用地3在水利水电工程建设中，移民
12、迁建用地占用的超出原规定面积的新增建设用地4因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地 协议出让国有土地使用权范围： 1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;如公共福利事业用地， 非营利性的社会团体、机关单位，某些特殊用地； 2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； 3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当
13、收回土地使用权重新公开出让的除外； 4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式； 5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。 协议出让程序：1公开出让信息，接受用地审查，确定供地方式2编制协议出让方案3地价评估，确定地价4协议出让方案、底价报批5协商，签订意向书6公示7签订出让合同，公布出让结果8核发建设用地批准书，交付土地10资料归档 国有土地使用权出租与出让、转让、抵押的区别： 1、出租与出让的区别：所处土地市场级别不同，土地使用权出让是一级土地市场，土地使用权出租是 二、三级土地市场；主体不同，土地使用权出让的主题是国家，有国家垄断性的特点，土地使用权出租
14、的主题是通过出让或转让方式取得土地使用权的土地使用权人。 2、出租与转让的区别。土地使用权出租的土地使用权不转移，而土地使用权转让的土地使用权发生转移（是否发生作为物权的土地使用权的转移）；土地使用权出租地上建筑物及附属物所有权不发生变化，只是使用权的变化，而土地使用权转让会使地上建筑物及附属物的所有权变化（地上建筑物及附属物所有权是否发生变化）；出租是有偿的，转让无偿、有偿都存在（赠与、继承）（有偿性与无偿性）。 3、出租与抵押的区别。土地使用权出租时，土地使用者必须转移土地的占用权，土地使用权抵押的土地使用者仍然占有土地（土地的占用权）；土地使用权的出租市一种独立的主合同，不依附于其他合同
15、行为，而土地使用权抵押是一种从合同，不能独立存在（主合同与从合同）；在土地使用权出租结束后，承租人必须返还土地，而对于土地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人不能按时偿还债务，抵押权人可以行使抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务（土地使用权的处理）。 农村集体建设用地是指属于农民集体所有的用于建造建筑物、构筑物的土地。 农村集体建设用地使用的收回： 1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当赔偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。 2、不按照批准的用
16、途使用土地的，不给予补偿。 3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 农村村民宅基地。农村居民建设住宅所使用的集体土地。 使用农村宅基地的要求：1农村居民一户只能拥有一处宅基地2宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；江苏宅基地面积标准：1）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米2）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米3农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地4宅基地涉及占用农用地，应先依法办理农用地转用审批5出租、出卖房屋和非法转让房屋的，再申请宅基地不予批准。 场地使用费
17、。我国政府对外商投资企业建设用地和使用中方场地所征收的费用。 外商成片开发：在外商取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设能用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。建设项目用地预审概念：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。 建设用地的分类。按建设用地的状况分为新增建设用地和存量建设用地；按建设项目使用期限分为永久性建设用地和临时性建设用地；按建设用地利用的权属关系分为国家建设用地和乡村建设用地；按建设用地利用的性质分为农业建设用地和非农业建设用地。 建设用地的取得方式：征收、划拨、出让、租赁、作价入股、转让、集体土地使用权的转移 第 10 页 共 10 页
