1、郁金香酒店投资经营测算报告11.项目投资评估1.1 项目投资评估说明 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 对酒店开发过程的模拟为：第 1 年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第 3 年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差
2、距。 酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 本报告投资评估中，对项目进行 3 年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。1.2 酒店基本 主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：序号 指标 数量 单位1 面积 平方米2 层数3 客房数 380 间郁金香酒店投资经营测算报告21.3 投资成本估算1.3.1 测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计
3、 200 万投资成本明细）序号 内容 金额1. 房租成本1.1 房间面积 m21.2 房间数量 间1.3 目前租金2. 设施设备2.1 门窗工程改造2.2 广告费用2.3 门锁系统2.4 酒店管理系统2.5 办公设备2.6 卫浴改造2.7 空调维护2.8 水电能耗费用2.9 布草洗涤2.10 物业管理2.11 电视电话3. 内装修3.1 内装修工程（含家具、饰品）汇总成本明细如下：序号 项目 总价（万元）1 房屋租金2 转让费3 基础设施改造费4 内部装修5 管理费用（人力成本）郁金香酒店投资经营测算报告31.4 经营测算1.4.1 测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入
4、经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约 50 间，预测第一年出租率为 75%，每年以 5%幅度递增，平均房价以每年 10-20 元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：年限 项目 预测数据 月营业额（万元）客房数 50出租率 75%第一年平均房价 120 月平均营业额（13.5）客房数 60出租率 80%第二年平均房价 130 月平均营业额（18.72）客房数 75出租率 85%第三年平均房价 140 月平均营业额（26.775）经营成本数据如下：年限 项目 预测数据 盈利能力人力成本 2 万/月物业成本 7 万/月第一
5、年经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 1.5 万/月 利润（3 万/月）人力成本 2.5 万/月物业成本 8.4 万/月第二年经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 1.8 万/月 利润（6.02 万/ 月）人力成本 5 万/月物业成本 10.5 万/月第三年经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 2.1 万/月 利润（9.175 万 /月）郁金香酒店投资经营测算报告41.4.2 经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入利润为 36 万元占投资总额 200 万的 18%。其中，第二年利润收入 72.24 万元，占回收投资总额 36%；第三年利润收入 110.1 万元，占55.05%。以后，预计 3 年回收所有
6、酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！郁金香酒店投资经营测算报告51.4.4 第三年转让价格预测利用收益法对本酒店 3 年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及 80 间房间数量的市场价值为 400 万左右。1.5 项目财务评价1.5.1 静态盈利能力 项目总投资额为 200 万元。 项目利润总额 400 万元，税后利润 380 万元。 项目内部收益率为 26.92%。 项目投资利润率达到 190%。 全部投资回收期为：13 年（含建设期两年） 。即单纯通过酒店经营的收益，经营 13 年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序
7、号 指标名称 单位 数量1 项目总投资 万元 390402 营业收入 万元 1320073 营业税金及附加 万元 35904 利润总额 万元 89377 5 所得税 万元 223446 税后利润 万元 67033 7 内部收益率 % 26.92%8 投资利润率 % 172%郁金香酒店投资经营测算报告61.5.2 动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。 全部投资财务净现值为 119920 万元大于 0，项目可行。 全部投资内部收益率为 26.92%，大于内部收益率 8%。-406617081957 718 596
8、903 7401053 517 958 927113910119920-20000020000400006000080000100000120000全 投 资 净 现 金 流全 投 资 净 现 金 流全投资净现金流 累计净现金流第 1、2 期 -4066 -4066第 3 期 1708 -2357第 4 期 1957 -400第 5 期 718 318第 6 期 596 913第 7 期 903 1817第 8 期 740 2556第 9 期 1053 3609第 10 期 517 4125第 11 期 958 5083第 12 期 927 6010第 13 期 113910 119920合计
9、 119920郁金香酒店投资经营测算报告7郁金香酒店投资经营测算报告82.项目价值预估2.1 项目价值预估酒店在假设第 1、2 期建成第 3 期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13 年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。单位：万元第 3 期 第 4 期 第 5 期 第 6 期 第 7 期 第 8 期 第 9 期 第 10期 第 11期 第 12 期RateValue1 Value2 Value3 Value4 Value5 Value6 Value7 Value8 Value9 Value108% 3741 3990
10、 4250 4523 4809 5108 5421 5749 6092 6451注：第 1、2 年为建设期，收益净现金=0，第 3 年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表” ，第 13 年项目出售。公式： V经过估算，本项目在目前时间点的市值 V= 32，381.16 万元。郁金香酒店投资经营测算报告93.附件3.1 酒店 13 年经营情况测算表指标 第 1、2年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10年 第 11年 第 12年 第 13年客房出租率 建设期 65% 66% 68% 69% 70% 72% 73% 7
11、5% 76% 78% 79%平均房价（元 /天/间） 650 663 676 690 704 718 732 747 762 777 792餐饮上座率 65% 66% 68% 69% 70% 72% 73% 75% 76% 78% 79%人均消费 100 102 104 106 108 110 113 115 117 120 122会议经营面积 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000会议租金 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40一、年经营收入（万元）9853 10234 10630 11041 1
12、1469 11913 12375 12855 13354 13872 14410客房营业收入 5860 6097 6343 6599 6866 7143 7432 7732 8045 8370 8708餐饮营业收入 2373 2468 2568 2672 2780 2892 3009 3130 3257 3389 3525会议收入 1620 1669 1719 1770 1823 1878 1934 1992 2052 2114 2177二、年经营成本（万元）5562 5673 5786 5902 6020 6140 6263 6389 6516 6647 6780营业成本 973 992 1
13、012 1032 1053 1074 1095 1117 1140 1162 1186营业费用 2323 2369 2417 2465 2514 2565 2616 2668 2721 2776 2831管理费用 2266 2311 2358 2405 2453 2502 2552 2603 2655 2708 2762郁金香酒店投资经营测算报告10三、经营税费（万元） 239 255 270 287 304 322 341 361 382 403 426四、经营利润（万元） 4052 4306 4573 4853 5145 5451 5771 6106 6456 6822 7205经营利润率
14、 41% 42% 43% 44% 45% 46% 47% 47% 48% 49% 50%郁金香酒店投资经营测算报告113.2 项目总投资估算表占地面积： 120000.00 容积率： 0.33 项目总建面： 39945.2 标准内容合计（万元） 计量（m 2） 单价（元/m 2）1.土地费用 6001 120000.00 2796 土地及相关税费 6001 120000.00 500 2.建筑安装费 24367 39945.2 6100 土建主体工程 3995 39945.2 1000 土方回填及地基处理工程 799 39945.2 200 地下泳池及地基处理工程 320 39945.2 80
15、 门窗工程 1318 39945.2 330 外墙饰面工程 1598 39945.2 400 天然气工程 160 39945.2 40 电缆工程 399 39945.2 100 智能化工程 300 39945.2 75 水电消防工程 899 39945.2 225 中央空调 1598 39945.2 400 热水工程及锅炉房 499 39945.2 125 厨房设备 451 39945.2 113 电梯 300 39945.2 75 电视电话工程 260 39945.2 65 路灯工程 88 39945.2 22 自来水工程 200 39945.2 50 内装修工程 11185 39945.2
16、 2800 3.前期费用 1957 39945.2 490 前期规费 320 39945.2 80 市政雨污水工程 639 39945.2 160 设计/ 勘探等费用 999 39945.2 250 4.基础设施费 1478 39945.2 370 道路下水道 160 39945.2 40 绿化工程 719 39945.2 180 水景及室外景观 599 39945.2 150 郁金香酒店投资经营测算报告125.公共配套费 1222 39945.2 306 变电所 1222 39945.2 306 6.管理费用 3283 39945.2 823 工程管理费用 240 39945.2 60 开业
17、前物资采购 2029 39945.2 508 开办费 811 39945.2 203 开业周转流动资金 204 39945.2 51 12.不可预见费 731 39945.2 183 合计： 39040 郁金香酒店投资经营测算报告133.3 经济评价指标汇总表序号 指标名称 单位 数量1 项目总投资 万元 390402 资金筹措 290402.1 资本金 万元 100003 营业收入 万元 1320074 营业税金及附加 万元 73666 利润总额 万元 85601 7 所得税 万元 214008 税后利润 万元 642019 全投资内部收益率 % 26.92%10 投资利润率 % 164%郁
18、金香酒店投资经营测算报告143.4 全部投资财务现金流量表序号 项目 合计第 1.2期第 3期第 4期第 5期第 6期第 7期第 8期第 9期第 10期第 11期第 12期第 13期1 现金流入 290881 39040 9853 10234 10630 11041 11469 11913 12375 12855 13354 13872 1342451.1 销售收入 119835 1198351.2 借款金额 29040 29040 1.3 经营收入 132007 9853 10234 10630 11041 11469 11913 12375 12855 13354 13872 144101
19、.4 自有资金投入 10000 10000 2 现金流出 170961 43105 8144 8277 9912 10446 10566 11174 11323 12339 12396 12944 203352.1 开发建设投资 39040 39040 2.2 借款利息 20686 4066 2033 2033 2033 1928 1788 1648 1473 1298 1053 808 5282.3 运营费用 67677 5562 5673 5786 5902 6020 6140 6263 6389 6516 6647 67802.4 经营税金及附加 7366 550 571 593 616
20、 640 665 691 717 745 774 804 2.5 还款金额 29040 0 1500 2000 2000 2500 2500 3500 3500 4000 7540 2.6 所得税 7152 118 221 396 435 582 716 46843 净现金流量 119920 -4066 1708 1957 718 596 903 740 1053 517 958 927 1139104 累计净现金流量 -4066 -2357 -400 318 913 1817 2556 3609 4125 5083 6010 1199201.全部投资内部收益率 26.92% 郁金香酒店投资经营测算报告152.全部投资回收期 12.50
