1、万通 上东壹品项目融资计划书牡丹江万通房地 产开发有限公司目录一、公司简介.二、项目分析.三、市场分析.四、团队管理.五、财务计划.六、融资方式.一、公司介绍 牡丹江万通房地产开发有限公司成立于 2010 年，是经牡丹江市工商局批准注册的民营企业，房地产开发二级资质，注册资金 2000 万元人民币。目前公司已经完成世纪家园小区开发项目，项目建筑总面积 8 万平方米；在建项目有万通.上东壹品，建筑总面为 6 万平方米。万通.上东国际花园，建筑总面积 10 万平方米。公司人员编制 30 人，其中高级职称 4 人，中级职称 12人，大专以上学历 20 人。设有工程部、营销部、财务部、行政部等职能部门
2、，各部门分工清晰责任明确。万通公司自成立以来，秉承对建筑美好未来最执着的信念，践行城市发展之路，用专业之力建筑更好的人居环境，倾注智慧和力量，努力满足人们在居住生活和商业生活各方面的需求，专注打造更有活力的城市功能区域，并依托万通地产的企业文化，传承和发扬企业精神，贯彻诚信体现企业的创业和经营理念，整合内外部资源，以 3+1 平台为客户创造全面生活价值。万通地产坚信始终如一的关注前行构筑精彩城市未来的自信姿态，也是打造大盘信心所在。企业正处处呈现蓬勃生机与发展活力，具有巨大的发展潜力和广阔的发展前景。二、项目分析 项目基本情况介绍：本项目位于牡丹江市阳明区光华街与水利路交汇处，北临牡丹江市白酒
3、厂，南至牡丹江赛得隆汽贸广场，西临水利路；该项目总占地面积 1.81 万平方米，居住面积 1.43 万平方米，总建筑面积 60027 平方米，其中地上面积 52517 平方米，地下 7510 平方米，容积 率 3.7，建筑密度 38%，绿地率 30%，商住比 1:3.8；该区建有高层住宅，商业建筑。住宅楼中配有廉住房。高层每单元又配有电梯。小区内设有地下和地上停车场。三个标准出入口，并实行人车分流设计，互不干扰，人性安全。本项目地处牡丹江的核心发展区域，周边配套设施完备，商圈成熟，与牡丹江月星家居广场、浙中装饰城、广州本田 4S 店、丰田 4S店、东风日产 4S 店、北京现代 4S 店、斯巴鲁
4、、长安等汽车专营店和赛德隆汽贸广场近在咫尺，黑龙江东部地区最大医疗急救中心牡丹江第二人民医院一道之隔。项目的来历：本项目于 2011 年 10 月 19 日在牡丹江市行政审批服务中心举办的国有建设用地挂牌（拍卖）出让中由牡丹江万通房地产开发有限公司获得国有建设用地使用权。属于牡丹江市政府重点推进棚户区改造项目之一，享受国家关于保障房及廉租房的相关优惠。目前项目已经进入实质的操作阶段。相关的证件说明：资金说明：本项目总投资 15311 万元，资金来源全部自筹。市场定位：打造牡丹江阳明区 “品质、格 调、宜居、绿色生态、节能”等新型智能化项目小区。三、市场分析房地产市场的分析 自 2008 年起，
5、中央政府加大对 保障性安居工程建设力度，年初即制定明确的全年建设计划，且建设规模连年攀升。2008 年、2009 年和 2010 年中央政府分别计划建设有保障性住房 63 万套、330 万套和580 万套。2011 年提高到 1000 万套，与 2010 年相比增幅高达72.4%。2010 年是房地产市场调控年，为了抑制投资投机性需求，政府从个人信贷方面进行调整，逐步提高购房者贷款的门槛。“ 9.29 新政”后，首套房贷款首付不低于 30%；二套房贷款首付不低于 50%，利率不低于基准利率的 1.1 倍；三套房全面暂停贷款：且对不能提供一年以上丹迪纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发
6、放购房贷款。2011 年初， “国八条”出台，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观宏观调控上升为直接调控房价。根据“ 国八条” 要求，2011 年各地城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，彰显了中央政府坚定房地产调控的决心。牡丹江市政府是从城市规划的角度出发，一个城市发展的最好环境，就是建立一个生态化、人性化的宜居环境，使城市成为最合适当地居民和工作的生存空间。在城区的改造过程中，应增加城市广场和绿地面积就，这样能够有效地改善城区的居住环境，提升城市的整体品位。牡丹江政府积极推动招商引资，全力为项目合作的开展提
7、供良好的环境和优质的配合。这都是未来项目建设、运行的 坚实契机。2010 年，牡丹江房地产市场逐渐成熟，浙江、北京、广东等地的大的开发企业进入，在住房品质提升的同时，房价进入了较大幅度上升的通道，全市全年均价上升了 400 多元/平米 ，其中市中心地段，每平方米涨了 500-600 元，高档楼盘最高价达到了 4000-5000 元/平方米，已经 和三线城市接近。从宏观经济形式来看，2011、2012 年我国经济有望继续保持平稳较快发展态势，房地产业总体也将与我国宏观经济一起实现平稳发展。但 2012 年房地产市场发展的政策环境将继续从紧。从市场运行指标来看，房地产市场供给会大幅增加，房地产市场
8、销量仍保持上升趋势。虽然 2011、2012 年一、二线城市房价涨幅将呈回落态势，但牡丹江经济发展、人口增长、棚户区改造等刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，对 房价上涨形成现实压力。综上所述，该项目的建设符合国家、地方的相关产业政策和产业发展方向、 产业技术政策，项目的建设对提高牡丹江地区房地产行业发展具有重要的示范作用，对提高整个城市的居住品质和居住环境具有重要意义。竞争对手和可比较案例目前与本案相邻的项目只有一个御景园，该项目也属于阳明区棚户区改造项目，占地面积 12.3 万平方米，物业类型为住宅、普通住宅，塔楼小高层，特色以小户型为主。 该项 目已于 2010 年 9 月开盘，201
9、2 年底入住，目前销售已过 90%，与我 们的项目不构成威胁，而且通过御景园的拉动，使该地区的上客量明显增多，且提升本区域内的居住关注点。四、管理团队人员构成 （与组织结构相同）组织结构 总经理财务部副总经理（技术）（技术）副总经理(经营 )（经营）工程部 经营管理部综合部财务部部长（总会计师）主管会计师 出纳员工程部部长土建工程师暖通工程师电气工程师技术员造价工程师资料管理员经营管理部长项目策划主管项目销售主管前期报建员销售内勤 房产销售员项目策划专员拆迁主管综合管理部长行政专员 文员 人事专员五、 财务计划 、项目投资计划该项目概算总投资额为 15311 万元，其中：住宅工程投资估算为 9
10、356.4 万，公建商服为 2780 万元,配套基础设施为 1322.6 万元,其它工程费为 872 万元,预备费为 980 万元(土地价格另算), 该项目计划在 2012 年 6 月至 2013 年 12 月完成。、项目筹资计划本项目所需资金总额为 15311 万元，根据市发改委对建设自筹资金的要求自筹比例为 20%，我司以此为 参考准备自筹资金 4000万元。自筹办法是一是我公司目前在土地购置、规划报建、前期部分征地、前期办公管理费等方面已投入资金 3000 万元（其中土地 850万、其它 2150 万元），二是我公司再自筹投入 1000 万元。、项目还款来源、1、 项目多层封顶，高层完成
11、八层后可马上出售住宅商服的出售收入住宅 219853800 元=8354.3 万元商服 958210000 元=9582 万元(2)地下停车位:100 个 18 万=1800 万元四、项目经济效益分析该项目从开工半年后开始有收入、1、 住宅销售收入 8354.3 万元、2、 商服销售收入 9582 万元、3、 地下停车位收入 1800 万元、4、 动迁户找差收入 1000 万元、5、 总计收入：20736.3 万元五、项目总支出估算（1）工程总成本费：12615.4 万元(2) 项目 销售费用：20736.3 万元3%=622 万元(3) 项目 销售费用：20736.3 万元10%=2073.
12、6 万元(4) 利息 总支出：1000 万元总计支出:15311 万元六、利润 =销售收入-总 支出=20736.3 万元-12615.4 万元-622 万元-2073.6 万元-1000万元=4425.3 万元六、融资方式 融资方式：短期一年至一年半,年固定回报率 25%-30%,到期一次性还本：融资金额：大写：叁仟万元整小写：30000000.00作为牡丹江市重点房地产开发项目，作为阳明区稀缺的商业核心区地块，自立 项以来备受关注，在改善棚户区居住条件的同时，人们更加迫切追求的是融入城市发展的核心商圈，居家、置业、投资，可以全方位的在本项目中展示。在不久的将来上东壹品必将成为牡丹江房地产领域的一颗新星。
