1、如何改善影响我国住房公积金制度的外部环境 摘要住房公积金功能的发挥，受到住房公积金制度外部环境的直接影响，其中表现为住房供应环境、财税环境、金融环境几个方面，因此改善我国住房公积金制度的外部环境，需要以这个方面的环境因素作为切入口，在分析这些外部环境影响因素的基础上，分别探讨具体的改善策略，这也是本文的研究主要内容所在。 关键词住房公积金 外部环境 制度改善 中图分类号 F293 文献码 B 文章编号 1000-405X（2013）-11-244-1 1我国住房公积金制度的外部环境 我国住房公积金制度的外部环境，包括住房供应环境、财税环境、金融环境，这些环境因素对住房公积金制度的影响，具体表现
2、为： 1.1住房供应环境 作为特殊的房地产市场产品，住房的供求必须控制供需的平衡，只有在保证住房市场不会存在泡沫现象的基础上，才能够确保住房公积金贷款运行的安全。然而，我国的住房需求弹性系数小，而且生产周期长，属于技术和资本密集的商品，而这种特殊的供应情况，给住房公积金的贷款管理带来诸多的难点。另外，我国的住房价格正在不断上涨，老百姓买房的门槛越来越高，一路飙升的住房价格超出了老百姓的承受能力范围，很多没有足够能力买房的老百姓，没有机会使用住房公积金，住房公积金的住房保障目标也就无从实现。 1.2财税环境 我国目前财政管理采用分税制体制模式，但由于地方财政力表现出普遍不足状态，在经适房建设方面
3、受到牵制，地方政府很难保证经适房的正常投入。为了弥补财力不足的空缺，很多地方政府采用了压缩经适房建设规模的方式，从侧面导致房价不断上升，不利于老百姓买房。除此之外，房地产税收政策，刺激了地方政府卖地和发展房地产的冲动，以此收取大量的税收，而这种投资背景下的投资者和投机者，只能以高房价来换取老百姓买房的机会，老百姓的住房公积金使用势必受到影响。 1.3金融环境 首先是金融市场的管理不规范，房地产市场中非法集资、账外账和阴阳合同等违规情况比比皆是，相关监督管理部门工作的滞后性，也是制约金融市场规范性发展的因素，导致各地不断出现关于住房公积金的案件，譬如2004年南京“假完税票手续提取住房公积金”案
4、件等。其次是债券市场不规范，表现为政府在债券发行方面权利的缺失，以及债券发行机构不发达，没有建立用于消费的抵押型债券市场，影响住房公积金的短期投资，造成住房公积金闲置浪费，没有办法实现保值和增值。 2我国住房公积金制度外部环境的改善策略 结合上文提到的我国住房公积金外部环境情况，为了进一步改善住房公积金的外部环境，我们需要从住房供应环境、财税环境、金融环境三方面入手，制定改善的具体策略： 2.1住房供应环境的改善 为了有效转变国内住房的潜在需求，以保证个人能够正常利用住房公积金，我们需要改善住房供应的环境。鉴于目前国内房价过高和住房结构不合理的客观情况，我们可以从德国、美国、新加坡等国家借鉴相
5、关的经验，以保证住房公积金保障作用的正常发挥。以新加坡为例，在修订各种法律的基础上，对公共住房的目标予以明确，并成立建屋发展局，负责公共住房的建造和管理，根据居民的收入实际情况，提供相应的保障性住房，以及给予充足的购房补贴和优惠贷款等。以上的例子，给我国住房供应环境改善起到了良好的参考借鉴作用，笔者认为，住房供应环境的改善，需要根据社会各个阶层的实际需求，提供大致相符的住房，根据全国住房的需求变化和发展趋势，建立价格适中的住房，以优化住房的结构和质量，并综合考虑未来住房的需求因素，譬如购房群体变化，对住房供应对策进行适时调整。除此之外，政府还要严厉限制和打击住房的投机行为，维持市场房价的稳定，
6、稳定市场供求与价格的平稳，政府也可以阶段性参与或者支持住房的融资，协助解决住房建造的资金问题，从税收和贷款等方面，给予住房建造的优惠和引导，全面优化住房供应的环境。 2.2财税环境的改善 关于财税环境的完善，是基于政府公共管理和职能管理的角度，以保障性住房推动发展作为目的，进行分税制的深化改革，以及完善转移支付的制度，促使地方保障性住房的发展。首先是扁平化财政体制的改革，建立中央到地方的三级财政体系，以提高国家财权的分配效率，在建立该体系的时候，要深化分税制的改革，为政绩评价营造相对公平的环境。其次是政府转移支付制度的完善，譬如美国的公式化分配，根据城市人口、贫困人口、过度拥挤住房，计算保障性
7、住房建设的专项基金，并以动态和客观的方式，转移支付保障性住房资金，改善保障性住房的供应情况。再次是房地产税制的完善，笔者认为比较理想的房地产税费征收方式是：一次性征收土地转让环节的土地出让金；一次性征收房地产交易环节的营业税、印花税、契税；逐渐征收房地产保有环节的物业税；按级差逐年征收房地产保有环节的城镇土地使用税、耕地占有税等。 2.3金融环境的改善 金融环境的改善，分为三个层面探讨：首先是金融市场的深化改革，赋予住房公积金委托代理单位足够的托管费用定价权，以促进托管服务的良性竞争，同时也是住房公积金管理成本节约的有效举措。其次是短期国债和发行回购机制的完善，包括发行总额、时间和类型等，便于
8、住房公积金的流动性管理。最后是债券类型的丰富，采用社会保障基金记名的方式，以及允许地方免税债券的适量发行和推出住房公积金抵押贷款债券，以便地方可以多渠道筹集住房公积金贷款，发挥公积金住房保障的作用。 3结束语 综上所述，住房供应环境、财税环境、金融环环境等住房公积金制度的外部环境，对住房公积金使用、保障作用等具有明显的影响。因此，我们需要从住房供应环境、财税环境、金融环境三方面入手，根据社会各个阶层的实际需求，提供大致相符的住房，根据全国住房的需求变化和发展趋势，建立价格适中的住房，同时基于政府公共管理和职能管理的角度，进行分税制的深化改革，以及完善转移支付的制度，促使地方保障性住房的发展。 参考文献 1蓝相洁.发达国家住房住房保障体系财税政策借鉴J.上海房地，2008，（12）：31-33. 2郝维.我国住房公积金管理制度金融化问题J.经济视野，2013，（1）：197. 3陈学文.推进住房公积金服务体系建设的探索与思考J.中国科技财富，2011，（16）：252. 4韩芳.新形势下如何防范住房公积金贷款风险J.商情，2013，（22）：63.第 5 页 共 5 页
