1、让我们相互认识一下,My home town My birth place My homes My education My working experience My professional qualification,联系方式,EMAIL: QQ: 892819449 Mobile phone: 13825626209,绪论,1、课程目的 2、课程内容 3、课程作业 4、课程评定,绪论,1、课程目的,2、课程内容,3、课程作业,4、课程评定,1、课程目的,理论要求： 1、掌握房地产投资分析的步骤与方法 2、熟悉房地产项目的投资构成与测算 3、熟悉房地产项目的收益构成与分析能力要求： 1
2、、能够编制房地产投资项目的可行性研究报告 2、能够胜任房地产公司发展部岗位的工作,总体组织构想,人力资源中心,总裁办公室,研发设计中心,营运中心,营销中心,协信集团总裁,城建公司,长信公司,财务中心,决策委员会,副总裁,营运副总裁,副总裁,行政管理部,审计部,发展部,管理部,投融资部,会计部,策划部,设计部,景观装饰部,合约预算部,生产运营部,客服部,营销策划部,销售部,财务管理部,薪酬绩效部,市场部,总裁助理,购物中心,天骄公司,商厦公司,秘书处,采购管理部,研发部,招聘培训部,人事部,绪论,1、课程目的,2、课程内容,3、课程作业,4、课程评定,步骤1：进入房地产（战略）,步骤2：投资目标
3、,基准收益率的确定,可供选择的投资机会,为何投资房地产,分析投资环境,步骤3：市场研究,步骤4：政治、政策、法律环境,进行财务分析,进行财务分析,5：开发成本与收益,6：经营成本与收益,7：融资分析,8：税务分析,9：项目经济评价,项目静态评价,项目动态评价,项目风险分析,项目投资决策,绪论,1、课程目的,2、课程内容,3、课程作业,4、课程评定,3、课程作业,课程作业指导书.doc,绪论,1、课程目的,2、课程内容,3、课程作业,4、课程评定,4、课程成绩评定,总评成绩由以下三部分构成 1、考试成绩：50% 2、小组作业成绩：40% 3、平时考勤与课堂表现：10%,第一章 战略管理,1、战略
4、的含义,2、战略的地位案例,3、战略的制定,4、战略类型,战略管理,战略,泛指重大的，带全局性、长期性、规律性或决定全局的谋划。,战略具体分解,1、不需要严密和精确，是思考后的综合，是大致方向，是有远见的判断。,2、战略给公司定位，决定公司的方向,3、战略决定做什么，不做什么,第一章 房地产公司战略,1、战略的含义,2、战略的地位案例,3、战略的制定,4、战略类型,史玉柱痛定思过,对一个企业来说，如果是因为某几个员工出现了贪污，这个企业倒不了。 如果因为管理不善，这个企业也倒不了，哪怕公司员工的士气不高，公司也不会倒闭。 如果企业决策者做了一件自己不该做的事，就可能面临土崩瓦解的困境。,199
5、4年初，史玉柱开始在珠海建设巨人大厦。原本只计划建成18层的办公楼，后来不断更改设计，楼层不断被加高，从18层到38层，再到54层、64层，直到最后的78层，成为当时设计中的“中国第一高楼”，共需投入资金12亿元。1996年，巨人大厦资金告急，史玉柱将保健品的资金调往巨人大厦。 1997年，巨人集团资金链断裂，巨人大厦停工，只建了3层就成了“烂尾楼”。,“这是我一生最大的失误决策，也是我的伤心地，我再也不来这个鬼地方了。”史玉柱曾经这样谈起巨人大厦和珠海。,妖魔鬼怪城,河北正定荣国府,深圳世界之窗,万科的专业化,第一步:只做房地产,产品专 业化,地区:3+X,1998年以后第二步:只 做住宅,
6、产品 多元化,地区 多元化,净资产收益率:9%-10%,决策者操作者,推动者领导者,第三步:2004年开始精细化产业化工业化,净资产收益率 14%-15%,指导者教练,龙湖集团 企业战略,立足重庆，布局全国,2004年,2007年,2008年,2009年,数据来源:龙湖内部会议,龙湖集团 企业战略,区域聚焦，城市占比优于区域规模,区域与业态双重平衡发展风险,区域聚焦的多业态布局,单一城市占比优于区域 规模增长,数据来源:龙湖内部会议,龙湖集团 企业战略,业务布局，住宅集中于中高端市场（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）,数据来源:龙湖内部会议,中海战略,从工程承包 走向房地产,中海进军地产,1
7、979年至1983年底，中海工程承包累计亏损1.2亿港元。,1984年至1985年，中海外总经理领导下的员工跑遍了整个香港，在几十个项目中选中了位于香港大埔4号地块,地盘面积5012平方米,开发面积3.33万元平方米，总投资1.15亿港元。1985年6月，中海为”海宝花园”支付地价4850港元。,1986年8月开盘，市民排队三天三夜。开盘当天，480个楼花单位全部售完。,投资6000万元，净赚8000万元,第一章 房地产公司战略,1、战略的含义,2、战略的地位案例,3、战略的制定,4、战略类型,战略的制订,信息的收集与分析 MR.李嘉诚 为我自己的顾客 战略就是选择，只有尽可能多的选择存在，方
8、能有最好的选择。,货币战争,中信出版社 宋鸿兵编著,背景,世界首富:比尔盖茨 身家500亿USD,罗斯柴尔德家族:50万亿USD,大哥:阿姆斯洛,二哥:所罗门,四弟:卡尔,五弟:杰母斯,奥地利维也纳,德国法兰克福,法国巴黎,意大利那不勒斯,内森,英国伦敦,1815年6月18日,英国:威灵顿,法国:拿破仑,比利时布鲁塞尔近郊:滑铁卢战役,1815年6月18日傍晚时分,快迅传递员:罗斯伍兹 骑马乘船 6月19日清晨抵达英国福克斯顿,内森打开信封快速浏览战报 然后策马直奔伦敦股票交易所,内森冲着环伺在身边的家族的交易员递了 一个深邃的眼神，大家立即冲向各交易台， 开始抛售英国公债。相当于数十万美元的
9、 公债被猛然抛向市场，公债价格开始崩溃 几个小时的狂抛，公债的票面价值仅剩5%,此时的内森以另外一种异样的目光告诉手下： 开始买进市场上能够见到的每一张公债,1815年6月21日晚11点,威灵顿勋爵的信使缍到达了 伦敦，消息是拿破仑的军队 战败，损失了1/3的士兵,内森在一天之内，狂赚了20倍的金钱 超过威灵顿和拿破仑在几十年战争中 所得到财富的总和,罗斯柴尔德家族非常有远见地建立了自己的 战略情报收集与快递系统,他们构建起庞大的秘密代理人网络，分布在 欧洲所有的首都、各大城市、重要的交易与 商业中心。,情报系统：高效、快速、准确,知已,业务发展状况 财务状况(资金已经成为开发商关心的第一要素
10、） 3、人员状况(p) 4、管理水平(p),管理,1、思想事实并不重要，重要的思想、在于想象 2、组织（管控、机构、制度、流程、人力） 3、方法 4、手段,知彼,政治环境(overseas investment) 法律环境（产权、物业税） 经济发展水平 社会需求（当地条件）融科excellent in pm, poor in product intiation（P墓地） 竞争环境(town城） 行业环境 城市规划,做什么(swot分析）,知已,知彼,优势（strength),不足(weakness),机遇(opportunity),威胁(threat),第一章 房地产公司战略,1、战略的含义,
11、2、战略的地位案例,3、战略的制定,4、战略类型,企业发展方向,撤退(可能是一种最佳的战略） 稳定（CASE顺驰） 成长（话语权、支持）,一次良好的撤退，应和一次伟大的胜利一样受到奖赏。 “我们并非撤退，我们只是从另一个方向发起进攻”,企业成长之一,市场开拓（拷贝模式,地域, VCD）hot spring,学林雅园，东方家园，协信TOWN城,万象城、中信城市广场案例,向全国推广（复制）,2005.7.12,关键字： 都市综合体品牌复制,案例简介： 综合体成功打造商业，品牌提升，可以复制,案例适用范围： 一线城市,华润中心是都市综合体成功开发的典型案例，集多种功能于一体,华润中心,华润中心 集零
12、售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群 。总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港元。,二期：超五星级商务大酒店、酒店式公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，总建筑面积近25万平方米 。,万象城的成功改变了深圳的商业格局和人们对地王商务圈的认识度，填补了高档“合家欢”购物休闲中心的空白,地王大厦,邓小平画像,地王大厦、中信广场、深圳发展银行大厦、世界金融中心、证券交易所、罗湖口岸“都市集成”的黄金分割点,华强商圈,罗湖口岸,世界金融中心,中信 广场,改变了深圳人的生活方式，形成了“万象城消费阶层”，逛万象城成
13、为了深圳人的一种时尚和潮流,万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期,很多城市如杭州、大连、青岛、成都、武汉、长沙都找到华润，希望华润能够进驻他们的城市，在目前的市中心或者未来的CBD区域打造一个像深圳“万象城”一样的“商业综合体”。 华润公司透露，整个杭州万象城工程将分三期建设，首期计划于2009年完成大型购物中心和部分住宅，其中购物中心将于2009年对外营业，采用招租形式；二期于2011年完成酒店式服务公寓；三期于2013年完成写字楼和高档酒店。,深圳,杭州,青岛,长沙,武汉,成都,中信城市广场的节日倒数、星光广场和深圳城中村、仙湖一起成为深圳城市仪式一部分,中信城市广场,
14、中信城市广场自2002年12月31日，举行第一次新年倒数活动，至今每年都按时举行。 新年倒数活动已经成为深圳市新年活动内容的一部分 在深圳，中信城市广场的新年倒计时大型活动聚集着七八万人，不管是陌生还是熟悉，脸上挂着笑容与憧憬，共同等待新年来临。 倒数，最著名的是纽约的时代广场，它是倒数的鼻祖,将中信城市广场复制到全国是中信深圳集团今后的重点发展战略,中信深圳集团眼下在长沙、苏州、惠州、井冈山、成都等地有近2万亩土地储备。“几乎每一个项目都包含了商业规划”，而作为中信深圳集团目前唯一成功的购物中心项目，中信城市广场的团队建设自然是有备而来 长沙中信新城由中信城市广场、中信文化广场、中信五星级生
15、态酒店、中信数码港等功能构成,深圳,苏州,惠州,成都,井冈山,长沙,案例二：古兜温泉,案例三：进军海外市场,battersea,Battersea power station,Facts of Battersea,1939: Project completed 1983: Battersea Power Station closes. 1984: Competition is held to determine a future use for the iconic building. This is won by a consortium including Alton Towers Lim
16、ited which put forward proposals for an indoor theme park. 1986: Planning approval for indoor theme park scheme is secured. 1989: Demolition and decontamination programmes completed but money runs out and project stalls.,1993: Battersea Power Station is sold by Parkview International for 10m to funf
17、are magnate John Broome. Victor Hwang, Taiwanese property multimillionaire is quickly revealed as the man behind the deal. 1996: First of a series of planning applications by the Hwang family beginning a marathon attempt to get the goahead for dedevelopment. 2006: Hwang sells to Irish developers for
18、 400million,案例四：杭州植物园,杭州植物园大门,杭州植物园,企业成长之二,2. 密集型成长集中在某一地区集中于某一个项目（向外延展）集中于某一类产品,企业成长之三,3. 一体化成长（集中于某一个行业）前向一体化金科塑钢门窗、绿化后向一体化天泰营销、物业公司市场化,企业成长之四,4. 多元化发展（涉及不同行业）维科、雅戈尔、远大、融科、隆鑫不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里 Put all your eggs into one basket, but watch it,本章 小节,1、战略的含义 2、战略的重要性 3、战略的制定 4、企业战略发展的类型,阅读资料,1、中海攻略 2、香港地产业百年 3、万科之道 4、美国四大房地产公司发展历程,
