1、商业银行个人住房贷款风险管理研究以 A 银行为例【摘要】：近年来，在城镇化持续推进、经济增速趋缓等因素叠加作用下，个人住房贷款的显性和隐性风险开始逐渐暴露，这必然会使房地产及其上下游产业、居民住房消费乃至整个国民经济产生连锁反应。商业银行如何识别、转移、控制、管理个人住房贷款风险，从而构建起由个人、社会、银行、政府共同组成的风险防范体系，已是当前我们亟待推进的一项热点问题。为了有效地分析商业银行个人住房贷款在风险管理中的问题，我们以西部某省会城市的 A 银行的个人住房贷款风险管理为例，采用案例调查分析的方式，对该行个人住房贷款风险成因进行调查分析，本文研究内容主要包括五个部分：一是引言，主要介
2、绍本文的研究背景与意义，以及国内外研究现状；二是 A 行风险管理的现状，通过实地调查分析，对 A 行目前面临的宏观经济状况、发展的问题及存在的特色进行了深入的调查分析。三是 A 行个人住房贷款风险管理的风险分析，主要研究 A 行所面临的外部宏观环境风险、开发商信用风险、借款人信用风险、商业银行内部风险等五方面风险。四是对策分析，依据 A 行个人住房贷款面临的风险，提出了针对性的建议。五是总结和展望，认为 A 行面临着良好的发展机遇，需要积极构建个人住房贷款风险管理的监督管理机制，不断提高 A 行个贷风险管理水平。【关键词】：商业银行；个人住房贷款；风险管理目 录第一章 引言 .11.1 研究背
3、景与意义 11.2 相关文献综述 11.3 研究内容和方法 .2第二章 A 行风险管理的现状分析 .32.1 A 行简介 .32.2 A 行个人住房贷款管理现状 .3第三章 A 行个人住房贷款风险成因分析 53.1 外部宏观环境风险 .53.2 借款人信用风险 63.3 开发商信用风险 63.4 商业银行内部风险 7第四章 A 银行个人住房贷款风险管理建议 .84.1 外部宏观环境风险防范策略 .84.2 开发商风险防范策略 .84.3 借款人风险防范策略 .94.4 商业银行内部风险的防范策略 9第五章 总结与展望 10参考文献 .110第一章 引言1.1 研究背景与意义当前，国内外经济发展
4、形势诡橘多变，我国经济在持续 30 余年高速增长之后，进入了增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的新的发展阶段，在实体经济增速放缓和经济结构调整转型两方面因素的交互作用下，外部环境的不确定性依然很大，经济存在下行压力，部分行业和领域风险上升，潜在风险隐患加快显露，并逐渐呈现出向银行业传导的趋势，风险防控形势较为严峻。当前，我国住房消费市场发展尚不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾仍较为突出，住房价格和投资增长过快，房地产市场服务体系尚不健全，房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。本文通过甄别、分析住房消费市场中各方主体的主要风险点，有针对性地
5、提出控制、化解风险对策，这将有助于我们顺应宏观经济发展趋势，促进房地产业与经济发展相适应，与相关产业相协调，走上持续健康发展的道路。本文对商业银行在办理个人住房贷款业务过程中遇到的各类风险进行认真梳理分析，剖析、论证个人住房贷款风险形成的关键驱动因素，将有助于商业银行管理者有的放矢地调整管理策略，进一步规避风险，审慎经营，摘除操作痛疾，防控金融风险，实现业务流程效率与风险管控在更高层次上的平衡，确保银行业安全、稳健、高效运营；通过此次对商业银行个人住房贷款风险防范工作所做的有益探索，进一步完善综合性、多功能、集约化的商业银行风险管理体制，健全全面风险管理体系，增强风险管控效应，促进商业银行健康
6、发展。1.2 相关文献综述1.2.1 国外研究现状国外学者对商业银行个人住房贷款的研究主要体现在四个方面：一是个人住房贷款的风险驱动因素研究。Gau，George W.（1978）通过因子和回归分析法对美国个人住房贷款违约风险进行研究，通过搜集 64 种变量数据，建立个人住抵押贷款违约风险评价指标，得出结论：职业与借款人的持续收入、偿债能力有着高度关联关系，所以借款者的信用等级和职业是影响违约行为的重要动因。Deng（1999）认为借款客户群体间有较大的差异性，一旦忽视此类差异性，对于测算提前还贷风险就会带来很大的偏差，他选择了贷款特征和当地的经济指数来测算违约概率以及可能引发的风险。二是个人
7、住房贷款风险与 LTV 关系研究。Jung（1962）提出，贷款价值比（Loan-To-Value）是借款人在商业银行贷款本金总额与抵押房产评估价的比值，贷款价值比和个人住房贷款利率与违约之间存在正相关关系，即个人住房贷款利率越高，违约风险也就越大；贷款价值比越高，违约风险也越大。学者 Quercia 和Stegma（1992 ）通过对大量原始数据的分析研究后提出：是住房净资产或贷款价值比对风的产生起到了决定性作用。但目前还没有哪位专家学者能够就 LTV 为何值时个人住房贷款的风险最小这一命题得出明确定论。三是期权理论在个人住房贷款风险研究中的应用。Foster 和 Van Order（198
8、4）研究发现，理性违约可视为一种看跌期权，当负权益出现(即住房市场价格十借款人违约成本（抵押贷款价值时）后，借款人就极易违约，将行使这种看跌期权。1.2.2 国内研究现状国内学者对商业银行个人住房贷款的研究主要体现在三个方面：一是关于对个1人住房贷款风险管理的定性研究。蒋卓妮（2009）认为，房地产市场周期性波动是房贷市场风险形成的起因，提出了加大对房地产市场周期性波动的前瞻性研究、强化监测职能、完善法律法规等对策。余丽霞和窦睁（2011）认为，信用风险、抵押物风险、流动性风险、市场和政策风险、开发商风险、管理风险是商业银行个人住房贷款普遍面临的风险。刘听雨（2012）认为政府应加强对房地产市
9、场的监管，保证其健康稳定地运行；在全国范围内建立起个人信用体系。裴文静（2013）认为，风险控制制度不健全、房地产业发展欠规范、个人住房贷款管理机制不完善是个人住房贷款发生违约风险的主要动因，据此，她提出了加强房地产市场的监管与调研、完善银行个人住房贷款管理机制、建立和完善个人住房信贷保障制度、加大住房保障供应等加强我国个人住房贷款风险防范的应对策略。二是关于对个人住房贷款风险管理的定量研究。徐平安、侯剑平、薛强（2010）通过对陕西省建设银行个人住房贷款客户的实证研究，运用 Logistic 回归模型建立个人住房贷款信用风险的评估模型，测算个人住房贷款客户的信用风险，提出结论：违约概率与受教
10、育程度、有无子女、职称水平、家庭负债比、贷款利率、住房升值潜力等变量都存在一定的相关关系。陈国鹏（2013）将个人住房贷款市场风险指标数据设定为个人住房贷款不良贷款额和违约损失额，在此基础上，运用实证模型和压力测试工具，对市场风险影响下的不良贷款和违约损失情况进行测算，得出结论：房价变化对个人住房贷款市场风险的影响最大，利率和收入变化影响居于其次；二手房贷款违约损失率远大于一手房贷款；贷款价值比和收入月供比过高会使个人住房贷款面临更大的市场风险。他提出相应对策：制定房价审核和调整制度，建立收入旁证制度，控制二手房贷款新增额度和贷款成数，采取贷款展期、违约补偿、无限责任抵押和贷款担保与保险等措施
11、，降低或转移个人住房贷款市场风险。三是关于对个人住房贷款风险管理的压力测试研究。李树林（2010）认为，与经济发达国家银行业的压力测试相比，我国银行业压力测试的情景设定不够全面，未在整个宏观经济背景下考虑房价下跌对银行贷款质量的影响。方舟（2011）以国内股份制商业银行为例，对商业银行压力测试结果进行分析，认为目前商业银行个人住房贷款压力测试的结果过于乐观，压力测试的环境设置未考虑整体经济环境的恶化引发测试基础环境发生的变化。邱兆祥、傅勇、王涛（2011）在研究中发现，因我国房地产业发展时间短，未经历过较严重的衰退，亦未形成较为完整、连续和相对稳定的房地产业长波周期，一旦房价在短时间内快速上扬
12、，整个行业调整的幅度及所需时间就难以确定，压力情境下各变量的取值存在相当大的困难，以国外通行的压力测试办法进行计量分析，其意义可能并不是很大。纵览国内外研究文献，我们发现，国际上的研究主要侧重于探讨风险驱动变量与违约概率模型之间的计量关系，国外这方面的研究己较为成熟，各学派形成较为完善的理论体系，呈现出百家争鸣之势；我国目前对于个人住房贷款风险管理还未能进行系统、深入的研究，大多停留在定性分析和理论上的逻辑推理，实证分析和计量测算主要是借鉴国外的优秀成果，自主研究的数量相对较少。本文将在现有风险管理理论研究的基础上，就个人住房贷款客户违约风险展开实证分析。1.3 研究内容和方法1.3.1 研究
13、内容本文深入分析个人住房贷款风险及其成因，归纳总结出个人住房贷款风险的核心影响因素，从而有的放矢地提出加强个人住房贷款业务风险防范的应对策略。具体研究内容分为五个部分：一是引言，主要介绍本文的研究背景与意义，以及国内2外研究现状；二是 A 行风险管理的现状，通过实地调查分析，对 A 行目前面临的宏观经济状况、发展的问题及存在的特色进行了深入的调查分析。三是 A 行个人住房贷款风险管理的风险分析，主要研究 A 行所面临的外部宏观环境风险、开发商信用风险、借款人信用风险、商业银行内部风险等五方面风险。四是对策分析，依据 A行个人住房贷款面临的风险，提出了针对性的建议。五是总结和展望。1.3.2 研
14、究方法根据商业银行的个人住房贷款业务特性，运用文献梳理法、统计分析法、问卷调查法、定量分析法等研究方法，以贵州 A 行调研数据为例，通过理论梳理和问卷调查进行定性分析，通过实证分析对定性结论予以佐证，实现了理论研究和实证分析相结合，增强论文的说服力和可信度。第二章 A 行风险管理的现状分析2.1 A 行简介2012 年，A 分行秉承“以市场为导向，以客户为中心 ”、 “客户至上，注重细节”的经营理念和服务理念，抢抓国发 2 号文件带来的历史机遇，积极服务当地经济，支持企业转型升级，锐意创新，开拓进取，各项业务蓬勃发展，综合实力持续提升。截至 2012 年 12 月末，A 分行一般性存款余额 1
15、605.95 亿元，各项贷款余额 1029.72亿元。分行正积极履行着“为客户提供更好服务，为股东创造更大价值，为员工搭建广阔的发展平台，为社会承担全面的企业公民责任”的使命，向着“国内最佳，国际一流”的目标迈进。A 行现有员工 5000 多人，机构 219 个，拥有自助设备 935 台，并设立了贵阳私人银行和 134 家理财中心，拥有金融理财师、客户经理、产品经理、风险经理等一批专业专注的金融专业服务队伍，能够为广大客户提供完善的高端财富管理、大众理财服务和综合金融解决方案。目前，建行成功推出手机银行、网上银行、信用卡、龙卡通、个人住房金融、 “建行金”等业务与产品，全方位服务民众现代生活；
16、拥有短债承销、理财产品、直接投资、IPO 主承销及资产证券化等多渠道对公客户投融资体系，对公理财能力卓著。同时，建行贵州省分行创新服务模式、优化业务流程、研发特色产品，打造了“成长之路” 、 “速贷通” 、 “小贷通” 、 “商户贷” 、 “助保贷”等金融品牌，助力贵州省中小微企业发展。在为广大客户提供优质服务的同时，A 行积极践行企业社会责任，得到了社会各界的广泛赞誉。自 2005 年上市以来，A 行按照总行部署，先后启动了省内 “建设未来中国建设银行资助贫困高中生成长计划” 、 “中国贫困英模母亲资助计划”和“中国建设银行少数民族地区大学生成才计划” ，已累计资助 4750 人次品学兼优的
17、贫困学生，资助贫困英模母亲 144 人次；与此同时，A 行还积极投入贵州省抗灾救灾和灾后重建工作。近几年来，建设银行在关怀弱势群体、扶贫济困、捐资助学、抗灾救灾等方面共向贵州捐款 2684.25 余万元，其中 353 余万元为员工个人捐款。2.2 A 行个人住房贷款管理现状2.2.1 A 行个人住房贷款发展的经济环境（1）房地产产业发展迅猛房地产业的迅猛发展促进了个人贷款业务的发展我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。对于一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，然而我国经济实现
18、7.3%和 8%的高增长率，其中投资3贡献率高达 3.6%左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从 2004 年的 20.7%，逐步上升至 2013 年的 32.4%，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也愈加明显。众所周知，房地产是一种投入大、价值高的资产，但无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业” 、 “大项目” 、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结
19、构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性” ，也促进了住宅生产与消费的良性循环。 （2）个人住房贷款业务呈多元化发展趋势竞争日趋激烈下表是对 A 分行 2013 年 1-4 季度贷款发放量的统计，通过此表我们不难看出该建行 1-4 季度的贷款发放量呈下降趋势，出现此种趋势的主要原因是：一是自国家 90 年代初打破了建行个人贷款业务的垄断地位后，各商业银行均结合自身特点开展了个人住房贷款业务抢占了一定的市场份额。虽然建行在个人住房贷款业务上仍然处于主导地位，但受其他商业银行的竞争的影响，个人住房贷款发放量近几年均略有下降；二是受国家压缩固定资产投资规模政策影响，近两年房地产市场增幅趋缓，同时建行
20、为了控制房地产开发的泡沫经济，避免造成不良资产的增加，自 2000年以来对个人住房贷款逐渐紧缩，也是造成建行个人住房贷款发放量略有下降的重要原因。2013 年建行贵州省分行 1-4 季度贷款发放量 单位：万元年初余额本年新增上月余额本月新增昨日余额本日新增本日余额一季度857215-9078 895467-728 894739712 895451二季度895467-205488749191045 875964-529 875435三季度895467-349218605462675 853221245 853466四季度895467-57834837633-685 836948187 83713
21、52.2.2 A 行个人住房贷款业务的特点A 行个人住房贷款业务发展的特点建行是最早开展个人住房贷款业务的商业银行，在此项业务的发展过程中也形成了自身的特点。 （1）贷款品种日趋齐全 为了更好地满足客户的多元化需求，建设银行不断推出个人住房贷款的新品种。（2）业务覆盖面愈加广泛近年来建设银行的个人住房贷款服务窗口迅速增加。到目前为止，全行办理个人住房贷款业务的机构网点达 5000 多个，遍布全国 300 多个城市。许多分行在当地4有个人住房贷款业务需求，且有条件办理该项业务的所辖营业网点，均开办了个人住房贷款业务，给申请贷款购房的居民提供了极大的便利。（3）贷款手续日趋人性化实施以客户为中心的
22、战略，简化手续，改进服务手段，提高金融服务水平。客户可以通过个人住房贷款声讯电话、网上银行、电话银行等，以及建设银行服务网点、售房处和房地产中介公司等，了解、咨询建设银行的个人住房贷款业务，填写中国建设银行个人住房借款申请书 ，并向建设银行提交所需资料；同时通过建设银行为客户提供：“一门三步式” 、 “一门二步式” 、 “一站式” 、 “绿色通道服务” 、“一条龙” 、 “绿色走廊” 、 “个人住房信贷服务中心” 、 “按揭法律事务中心” 、 “广厦苑住房信贷咨询服务中心” 、 “按揭业务超市”等服务方式，方便快捷地获得银行的贷款。（4）贷款利率降低目前 A 行的个人住房贷款利率按照中国人民银
23、行有关规定执行。商业性个人住房贷款利率为：5 年以下（含 5 年）按年利率 5.31%执行，5 年以上按年利率 5.58%执行。公积金个人贷款利率为：5 年以下和 5 年以上两档。1-5 年（含 5 年）年利率为 4.14%；5-30 年年利率为 4.59%。个人住房贷款利率实行一年一定，于每年 1 月1 日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。由此可见，目前我国的个人住房贷款利率是较低的，如 5 年期商业性个人住房贷款利率比一般 5 年期贷款利率抵 0.72个百分点；5 年以上的商业性个人住房贷款利率比一般 5 年以上期限贷款利率低0.63 个百分点。（5）还款方法灵活简便目前 A 行的个人
24、住房贷款主要采用几种还款方法：一是等额本息还款法，即每月以相等的金额偿还贷款本息；二是等额本金还款法，即每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；三是其他方法，即借款人可以采取委托扣款的方式（即委托银行在其信用卡、储蓄卡或储蓄-存折种直接扣划还款）和到贷款银行的营业柜台以支票或信用卡、储蓄卡等直接偿还贷款。第三章 A 行个人住房贷款风险成因分析3.1 外部宏观环境风险从 A 银行 2012 年逾期贷款拖欠期限结构变化及走势分析，其短期拖欠个人贷款出现较大幅度的振幅，拖欠 1-30 天贷款在逾期总额中占比 55%-80%，拖欠 31-60 天贷款占比 10-20%，拖欠 61-90 大占比 5-
25、10%，91 人以上的不良贷款占比 1-18%。拖欠 1-8 天的客户多数为临时忘记存款，拖欠 8-30 天的客户较少，多数是客户有还款意愿，但因其收入下降或其他原囚引起暂时性还款能力不足，从 2012 年短期拖欠客户增多及各月相对占比较大情况看，市场经济变化直接影响客户的还款能力，间接影响了个人住房贷款拖欠情况。自 2013 年 l1 月开始，国家进步加大房地产宏观调控的力度，国内实体经济发展形势相对低迷，零售类、贸易类、钢贸类等行业出现了融资性风险，特别是三角债、民问融资等连锁性风险逐步呈现，从而引起市场经济不景气，客户收入出现了下降，在不断加大风险管控力度的情况下，A 银行的不良贷款不断
26、上升、逾期贷款波动振幅较大，造成个人住房贷款资产质量有所下降。详见表 2。表 2 2013 年月度资产质量变化表 单位：亿元统计月份 贷款余额 不良额 不良率 逾期额 逾期率5201301 825 0.75 0.09% 5.40 0.66%201302 840 0.84 0.10% 8.15 0.97%201303 851 0.51 0.06% 3.59 0. 42%201304 862 0.76 0.0996 5.34 0.620%201305 899 0.86 0.10% 4.66 0.52%201306 917 0.53 0.0696 3.27 0.36%201307 930 0.72
27、0.08% 4.40 0.47%201308 962 0.79 0.08% 4.45 0.46%201309 982 0.66 0.07% 2.96 0.30%201310 999 0.72 0.07% 4.55 0.45%201311 1007 0.82 0.08% 5.53 0.556201312 1019 0.59 0.0606 2.58 0.25%3.2 借款人信用风险借款人信用风险是个人住房贷款风险中最基本、最直接的风险，它是指借款人因还款能力或还款意愿发生了改变，导致借款人到期不能履行或者不能完全履行还款责任，从而给银行带来的风险。截止 2013 年末，A 银行个人住房贷款逾期贷款
28、为29006 万元，逾期率 1.51%，现按借款人的收入水平、文化程度、所处年龄、婚姻状况、从事职业等因素进行分析。3.2.1 收入水平个人收入越低，客户违约的可能性越大。当个人收入低于 3000 元时，违约率明显增大。因此，在对客户准入时，应重点关注个人收入在 3000 元以下的高违约率客户，将营销重点向个人月收入高于 3000 元的客户群体倾斜。从目前 A 银行个贷客户收入结构来看，主要集中在 1000 元-10000 元间，占比 91%左右。其中最多的客户为 3000 元- 5000 元的低违约率客户，占比 40%；月收入 1000 元以下的低收入客户仅占 1.3%。3.2.2 文化程度
29、总体来看，学历越低，贷款违约的司一能性越大。大专以下学历的客户违约率明显增力。需要特别一说明的是，学历属一于文盲或半文盲客户违约率仅为0.29%，主要原因是客户经理及审批人对低学历客户较为关注，该类客户通过受理调查、审核、审批的极少，累计发放 36 笔金额，因此该类客户贷款违约率较低并不具备代表性。局部来有，高中、中专等专科学历的客户违约率最高；技校等学历客户违约率低于高中、中等专科学历的客户，其原因是技工学历的人员虽然学历不高，但专业技能较强，工作相对较稳定。大学本科以上学历的违约率最低。3.2.3 所处年龄从调查分析中，我们可以看出：年龄越小，违约概率越大。A 银行客户主要集中在 20 岁
30、-60 岁之间，其中，20 岁-29 岁年龄段的违约率最大，其原因为该年龄段处于事业起步阶段，经济收入相对不高，也不稳定，消费能力强，刚性支出较大，40 岁-49 岁年龄段的违约率明显下降，原因为这个期间事业稳定，家庭收入也较为不泣定。3.3 开发商信用风险3.3.1 从融资型“假个贷”到诈骗型“假个贷”6存在开发商信用风险从融资型“假个贷”变成了诈骗型“假个贷”的情况。比如：2000 年 4 月至 2001 年 11 月间，先后有 115 人因购买某房地产开发公司开发的B 小区，向 A 银行某支行申请个人住房贷款，金额 15 万元至 25 万元不等，期限 20年，购房贷款金额合计约 2500
31、 万元。2002 年 6 月，该支行贷后管理人员发现购买B 小区客户同一时间存在的几十笔贷款集中拖欠，随后抽调人员对所有拖欠贷款进行逐一检查，以及对楼盘项目进行回访。经调查借款人、走访开发商的原来员工，反复了解、研究分析后，确定这是一起非常典型的“假个贷” ，开发商在开发该楼盘时，由于销售定位不明确，对未来前景估计不足，在开发时项目最大的卖点在于周边有非常火爆的中型海产品批发市场，在项目取得预售许可时，因市场上传闻政府将要变更规划，计划逐步搬迁该批发市场，导致楼盘销售极其不理想，原来已预订的购房户也转入观望，开发商出现了建设资金不足，开始逐步通过由内部员工购房的虚假交易向 A 银行套取信贷资金
32、，用于项目的后续开发，在项目完工后不久，政府下发了限期搬迁批发市场的通知，导致原来的预订购房户集体退订，而 A 银行未察觉，开发商继续让项目施工方及员工亲属代为购房，从 A 银行骗取信贷资金，最终出现单个项目的大面积“假个贷” 。3.3.2 项目烂尾开发商在与客户签订商品房销售合同后，因其自身的原因，如项目经营不善、项目资金被挪用、其他项目涉及纠纷等，引起该楼盘项目无法按时交付使用或无法完工，形成了“烂尾楼” ，购房合同违约，借款人无法取得所购房产，直接影响借款人的还款意愿，从而造成银行的信贷风险。比如：A 开发商是一家多年与 A 银行进行合作的公司，其开发的多个项目均由 A 银行独家承办个人
33、住房贷款，项目销售良好且均能按时交房、办妥房产证。随后 A 开发商不断扩大开发规模，在 2008 年开发一个大型楼盘项目，A 银行基于多年良好合作，未经测算其开发实力、项目投资资金的到位情况，即为该项目的购房客户办理了近伍千万元的个人住房贷款，由于对项目资金估计不足、项目经营不理想，最终导致该楼盘项目无法完工，在 A 银行办理个人住房贷款的客户自知晓项目烂尾后拒绝按时归还贷款本息，给 A 银行造成近 9 百万元的不良贷款。3.4 商业银行内部风险3.4.1 人员客观因素引起的操作失误2006 年 3 月，C 银行开展旺季营销活动，出现了个人住房贷款业务的高峰，客户经理每天须受理大量的业务，白天
34、接待客户、晚上或中午休息时间加班办理资料审查及系统操作，由于连续性加班和超负荷工作，客户经理在系统录入方面出现操作失误，将两个借款人的贷款金额录入错误，由客户申请及合同签订的贷款金额 7万元，在系统中误录入为 10 万元，同时，该笔贷款的系统审核、发放等环节也同样未能发现该错误，导致客户未申请、C 银行也未审批的 3 万元信贷资金的错误投放，如未能及时发现，进行错账冲正，将对 C 银行的信贷资产造成实质性损失。3.4.2 主观因素引致的违法违规行为2009 年 10 月，在一次业务风险排查过程中，A 银行的上级行发现 A 银行的上一年度投放贷款中存在 8 笔、共 460 万元的个人再交易住房贷
35、款虚假，以往每笔贷款的还款来源均为该行的客户经理李某通过 A 银行自助柜员机使用现金存入。经查，李某是该行唯一的专职个贷客户经理，长期从事个贷业务，因该行人员紧张，个贷业务基本上由李某一人办理，既是贷款的调查人员、又是抵押人员、放行人员，存在一人多岗的混岗现象，李某利用某些客户到 A 银行办理信贷业务后又主动退出而7未取回的信贷材料，以及该行承办个人住房公积金贷款的信贷材料，再次申请商业性的个人住房贷款业务，在通过审核、审批后，由其办理虚假的抵押手续，再由自己进行放款条件的审查操作，将信贷资金转入其本人代为借款人开立的储蓄账户中，实施内部欺诈，将信贷资金用于民间高利贷及相关工程的投资，获得高额
36、回报。第四章 A 银行个人住房贷款风险管理建议4.1 外部宏观环境风险防范策略4.1.1 房贷款风险预警系统，防范经济周期风险和政策风险商业银行的经营应顺势而为，因此有必要建立风险预警系统，通过相关模型对宏观经济指标、区域经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行研究分析，准确把握经济走势，并明确可能对商业银行经营带来的影响，及早做出反应、启动预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。同时，商业银行要深入研究分析住房市场下跌前的各类风险特征，如政策收紧、房价快速上涨、交易量锐减和楼盘滞销等，筛选其中的关键因素，建立市场风险预警指标，包括但不限于以下指标：价变动指标、各类型房产成交
37、变化指标、房地产相关行业（如建材、钢铁、水泥）指标、地方政府的土地拍卖和交易指标、地方经济总量指标、地方物价指数、地方平均年收入等，通过系统性分析，形成商业银行可用的个人住房贷款预警指标，及时警示风险，优化资源配置，促进结构调整，将贷款投向风险低的区域。4.1.2 存款利率风险衡量、评估、规避机制在个人贷款系统中建立贷款利率上浮与借款人收入负债比率的关联模型，预设在贷款存续期间利率的可能上浮区间，由利率最高值得出客户最高负债水平，由此测算出借款人可承受的收入负债比，在该比值内给予授信，以确保客户科学合理负债，避免因过度授信在利率上升期间无力偿债现象的发生。建议客户在预测未来利率水平处于升息通道
38、时考虑选择固定利率贷款，以锁定借款成本，免受利率变动冲击，规避利率风险；或根据自身经济实力考虑选择等额本金还款方式，等额本金还款方式比等额本息还款方式所付利息总额少，且利息逐月递减，所面临的利率风险也相对较低。4.2 开发商风险防范策略优选合作开发商和楼盘，从源头把控风险。特别是在经济下行和房地产市场下跌期间内，必须优选开发商和合作楼盘，从源头上防范楼盘“烂尾”和虚假贷款风险。优选资质等级高、资金实力强的开发商合作，严控与无开发经验、参与民间借贷的开发商进行合作。优选销售情况好的普通住宅楼盘合作，严控与拿地成本高、销售价格过高、户型过大、销售不畅的楼盘合作。为此，一是严格准入条件，加强对开发商
39、的审查。应重点审查开发商的资质、实力、诚信情况、股东构成等，选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合作对象，这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个贷”行为的发生具有较好的防范作用。二是加大项目封闭式管理力度。建立对开发商的动态跟踪系统，商业银行客户经理通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理手段，实时掌握开发商所开发项目的工程形象进度、资金投放运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目。购买商业用房投资性较强，借款人多采取以租养贷的还款策略，因业态定位不明、商铺招商不力、布局规划不一而引发的租金收入下滑现象时有发生，在目前房地产价格持续较8快上涨的背景下，商业银行承担着
40、较高经营风险，应对未能形成大客流量商圈和浓郁商业氛围的大规模新城、新兴城市综合体项目重点持续关注。重视销售回笼款的封闭运行管理，加强资金监管力度，严防资金挪用等违规行为，防范项目“烂尾。三是对“假个贷”采取保全措施。对于己出现“假个贷风险”的贷款，落实承债主体，由具备条件的借款人承接债务，将“假个贷”转为真实的个人住房贷款。4.3 借款人风险防范策略4.3.1 优选个人客户，实施差别化策略，严格申请主体资格的审查一是根据商业银行客户战略，优选客户群体。坚持个人住房贷款支持百姓购买普通自住房的发展定位，特别是在经济下行期间，优选收入稳定的个人客户，严控收入高但不稳定，购买户型大、房价高的贷款客户
41、需求。二是在存量客户的还款记录中，挖掘、总结信用记录良好、违约率低的优质客户群体特征因素。如：贷款房价比较低的贷款客户信用风险相对较低，历史信用一记录良好的客户贷款通常更加安全，稳定性高的客户（如在现居住地居住时间长、在现单位工作时间长、己婚有子女等） ，收入偿债比越低的客户信用水平一般越高，贷款用于购买居住用房的客户比用于购房投资的客户通常具有更低的违约率。三是运用信用评价工具，筛选和保留优质客户。如 A 银行的自动化信用评分系统目前主要应用于个人信贷发放阶段，是对申请人履行承诺能力和信誉程度进行全面评价，用于是否接受个人贷款申请的决策支持。四是加强大额个人住房贷款业务管理。坚持审慎经营的原
42、则，适度提高借款人所购房产的首付，降低贷款成数，实施差别化定价，增加共同借款人，追加有效担保，同时调查客户收入来源的真实性和稳定性，分析其从事的行业前景等，严格防范因个人投资失败所造成的违约风险。4.3.2 严格落实贷前调查，确保贷款真实性商业银行应要求客户经理认真负责地对借款申请人进行实地调查和资料收集，获取真实、全面的信息资料，并独立对借款申请人信用和经济收入做出评价和判断。首先，通过上门家访，把握借款人的经济实力、还款能力、还款意愿，可以较好地保证贷款用途的真实性，最大限度地防止虚假贷款发生。其次，落实第一还款来源，落实相应担保措施，如是个人住房抵押额度贷款或个人再交易贷款，应选择经合作
43、评估公司评估的、流通性强、地段好的住宅或商业用房。再次，要落实首付款的核查工作，一般而言，商业银行可以从开发商、经销商等合作机构的账户资金变动、销售部门与财务部门之间的衔接、借款人资金来源等方面进行核查。4.4 商业银行内部风险的防范策略4.4.1 加强规章制度建设商业银行必须根据市场的变化，加强内部控制合规管理，通过分析业务特点，确定个人住房贷款业务的风险点，包括：贷前调查的借款申请人主体资格、身份与收入真实性验证、交易背景与贷款用途的真实性验证、借款申请人还款能力确认、抵质押物权属确认、保证人担保能力确认、客户信息录入的完整性，贷中审核的材料合规性、完整性，贷款审批制度执行到位；贷款发放的
44、面签与抵押登记的落实，贷后监测检查的及时性、催收措施的有效性等。针对每个风险点提出相应的防控措施，及时完善规章制度，确保信贷资产的安全。4.4.2 加强从业队伍建设商业银行应明确规定从事个人住房贷款业务人员的基本准入要求，包括对从业年限、格考试，学历水平、基本技能等逐一进行要求；通过定期举办的岗位从业人员资淘汰不合格人员，有效提升从业人员的业务技能与履岗能力；明书、岗位流程9操作手册等文件形式明确业务流程中的相关岗位职责，以岗位说使得每个岗位人员都能清楚知悉自己所从事岗位的具体工作内容，使得管理者能够明确知晓从业人员与岗位的匹配程度；每年度开展多次业务技能培训、集中组织学习，要求业务人员在新政
45、策出台后应通过重点自习、分组讨论等形式，及时掌握制度文件中的难度、疑点，从而有效掌握规章制度，确保合规经营。第五章 总结与展望在当前加速推进利率市场化、金融脱媒持续深化的大背景下，个人住房金融市场已由卖方市场转变为买方市场，个人住房贷款业务已成为各商业银行新的利润增长点与长期战略方向，因此，研究防范个人住房贷款业务风险，采取得力措施有效提升房贷业务风控水平，已成为商业银行开展精细化、科学化、专业化风险管理的一项重要课题。通过本文对 A 分行个人房屋贷款业务方面的调查，由于市场竞争越趋激烈，部分商业银行则不惜代价争夺或扩充“阵地” ，甚至敢冒“风险” 。为了抢占市场份额而降低准入门槛，采取不规范
46、的竞争手段，虽然提高了市场份额占比，但贷款不良率高，付出沉重代价，也扰乱了整个信用环境和市场竞争秩序。所以我认为，建行在个人房屋贷款业务方面要保持高标准、高门槛的策略，操作流程的设计要体现方便客户和提高服务质量要根据市场和客户需求变化，研究和借鉴同业竞争策略，分析影响我行竞争能力的因素，定期、不定期地对现有业务流程进行检查，对流程中与内控关系不大，但对效率影响较大的环节和重复劳动要及时加以改进，对系统性效率问题，要进行优化或再造。在具体操作上，前台部门和客户经理无论是从客户需求的采集、分析，还是到具体业务的受理、申报、抵押登记、发放的每一个环节都要进行效率检查，严格规定时限，明晰责任，千方百计
47、缩短业务办理时间，减少客户往返办理次数，提高客户办理业务的便利程度。前台部门在审批前要加强与后台的会商和沟通，准确把握营销方向，甚至后台部门可提前介入，提高营销的成功率。10参考文献lGau，George W.,(1978).A Taxonomic Model for The Risk-Rating of Residential Mortgages, Journal of Business, VOl.51 No . 4.2Deng Yongheng, Quigley John M，Van order Robert，MacFreddie. (1996). Mortgage default and
48、 low down Payment loans: The costs of Public subsidy，Regional Science and Urban Economics, Amsterdam, Vo1.26.3Jung, Allen F.,(1962). Terms of Conventional Mortgage Loans on Existing Houses, Journal of Finance.Vo1.17.4Quercia, Roberto G. and Michael A. Stegman.(1992). Residential Mortgage Default: A
49、Review of the Literature, Journal of Housing Research, VO1 .3.5Foster, Chester and Robert Van Order. (1984). An Option-Based Model of Mortgage Default, Housing Finance Review, VO1.3，NO. 4.6LambrechtB, Perraudin, SW. Time to default in the UK mortgagemarketJ.EconomicModelling,1997(14): P 485-499.7ARCHERW R, ELMER P J,HARRISON DM. The determinants of multifamily mortgage defaultJ. The Real Estate Finance Journa1,1999,14(3): P25-348QUERCIA R G,STEGMANM A. Residential mortgage default a review of the literatureJ.Journal of Housing Research, 1992,(3): P 341-379.9
