1、衡东建材市场项目可行性报告分析（2010 年 5 月）第一部分 项目简介项目位于衡阳市衡东县北街新区。南临距金燕广场 200 米，北临新汽车站（与本项目同时规划建设） ，西临县城北大门主干道，项目东侧为旅游度假区（规划中） ，用地功能为建材装饰材料市场及其相关配套设施，项目规划总用地面积 100000 m2。 【项目主要技术经济指标】内容 指标 内容 指标建设地点 衡东县 规划总用地面积 100000m2实际用地面积 100000m2 计容积率面积 204630m2总建筑面积 224630m2 建筑容积率 2.05建筑密度 35% 绿地率 15%【衡东县北城新区规划图】4S店建材市场备用地汽车
2、站小学幼儿园老年公寓安置区综合市场综合市场医院商务度假区城区新塘衡炎高速第二部分 项目（初步）规划根据上述规划经济指标，项目总建筑面积 224630 m2，其中计容积率建筑面积 204630m2，不计容积率面积 20000m2。具体规划如下图表所示：产品类型 建筑面积建材市场 57630 m2家居用品商场 21000 m2商住综合楼 28000 m2建材精品商场 12000 m2高层住宅 36000 m2住宅区临街商铺 5000 m2计容积率面积多层住宅 45000 m2不计容积率 地下仓储、车库面积 20000 m2【项目规划总平面图】第三部分 可行性分析一、中国县级集中建材装饰市场案例借鉴
3、通过对广西、重庆等多个县级城市的集中式建材市场进行调研，我们从以下几个方面对其进行总结：（一）人口规模与市场规模的关系。人口规模（县城区域） 市场规模4060 万 1.52.5 万6080 万 2.5 万3.5 万80100 万 3.5 万4.5尤其当人口规模达到 60 万以上时，就需要其统一至集中式市场进行经营，无论是从城市总体规划还是城市环境以及居民消费便利性方面考虑，都是非常有必要的。（二）赢利模式。根据开发企业战略及资金情况的不同，分为以下几种情况：1、销售为主的赢利模式。其主要优点是资金回笼快，但总收益不高；2、租赁为主的赢利模式。共主要优点是总收益最大化，但回笼资金太慢；3、租售结
4、合的赢利模式。综合了前两点优点，但对后期招商及运营管理提出了较高的要求；（三）经营状况除去极少数规模明显偏大的市场外，多数建材市场的出租率均达到了 80%以上，经营状况保持良好状态；二、县政府与政策支持目前衡东县政府将本项目作为近几年的一个重点项目来抓，因为本项目无论是对增加政府财政收入还是增加就业人口以及改善城市环境方面都会做出较大的贡献。政府承诺：将在规划、税收、工商政策、经营户子女户口等方面给予适当倾斜支持，引导和促进县城内现有各街道上经营建材类的商户移迁到新建市场内经营。三、衡东建材业商业现状及商户的态度当前，衡东县建材装饰材料市场还是以自发形成的沿街马路市场，主要分布在峥荣路和衡岳南
5、路两个相对比较集中的区域。市场总体规模约 2 万多平米，主要经营有：陶瓷、卫浴、窗帘、布艺、床上用品、灯饰、照明、油漆、涂料、橱柜、洁具、地砖、吊顶、门窗、铝材、钢材、管业、板材等近二十个类别，约有将近 200 家经营户，其中有至少 80%以上的商家为租赁物业进行经营。通过前期多方了解沟通，绝大多数经营户表示赞成并大力支持，总结原因有以下几点：（一）物业租金水平不稳定，涨幅无规律，形成部分商家之间恶性竞争，以至出现一个门面频频换主；（二）有至少 30%经营非常好的商户希望拥有一个自己的门面，因为这样既方便又稳定；（三）有至少 40%的经营户希望扩大现有的经营规模，来获取更大的经营利润；（四）有
6、至少 70%的经营户希望在一个相对比较独立，交通条件较好的集中式市场进行规模经营，因为这样将会增加整个市场的竞争力，从而辐射到更远的消费者当中获得更大的利益；四、我们的优势（一）主要投资人背景董博淳 湖南农大经济学士，经济师，在读中欧国际工商学院 EMBA。董博淳曾有衡东县政府部门工作八年经历，熟悉政府动作机制，有一定政府人脉关系。文善雄 清华大学工程学士，建筑师，在读清华投资总裁班，土木建筑业专家。文善雄先生在建筑领域拥有 10 多年的从业和创业经验，熟识建筑新型材料及相关技术应用；其同学多以房地产开发，城建管理者居多。廖新春（siteking ） 留学中欧国际工商学院 MBA，保温材料、保
7、温工程专家。廖新春先生拥有 20 余年创业经历，为人诚信，做事扎实，累积资本实力雄厚。刘新良 北京师范大学经济学学士，刘新良先生创立的万胜连锁商业，在珠三角地区已拥有 14 家分店（5000-30000 平方米一家），企业现金流非常宽裕，经营作风稳健，在商业经营与管理方面有独到系统而实用的一套经验，对商业地产开发有独特见解与热情。（二）与县政府及银行业公共关系1、通过本项目接洽，与衡东县主要领导建立了良好互动关系。2、主要投资人都是衡东人，本项目开发所涉各部门负责人，或是直接熟人，或是间接熟人。3、衡东农业银行、建设银行、商业银行、信用社，均有接洽，都看好本项目的可行性，都表示支持。（三）长远
8、战略考虑本公司经过比较长期的调研与思考，决定把开发县级建材市场项目作为公司长期发展的一个方向。也希望与各投资人一道共同分享这块蛋糕。1、去年，我们组织调研了广西、重庆、湖南七个县级建材市场。我们发现，县级城市的大型商业业态除了传统的百货、超市、服装等这些日常生活必需品以外，家居建材装饰类商品的经营表现最为活跃，是一个供需两旺的新兴专业市场。近几年国家大力倡导扶持城镇化建设，特别是农业税费免交后，近几年农民家庭现金存款明显增多，10 万元、20 万元户占一定比例，农民城镇化需求显著上升。结论是：中国 50 万人口以上县城开发建材市场大有可为。2、全国除沿海发达地区外，只有少数县（不到 30 个）
9、开发了集中式建材市场。定位开发县级建材市场方向，市场前景广阔。中国人口规模超过 50 万的县上千个。未来 10-20 年内，县级建材市场必定有快速发展。（四）较低的地价成本一般而言，定位建材市场项目，县级政府就可以作为项目来招商引资，与一般意义上的房地产项目相区别，除了可以给予项目扶持政策外，地价方面原则上可以通过协商议价，一般会比纯粹招拍挂竟拍地价低一些。本项目地块正常竟拍地价应在 50 万元/亩以上，但作为建材市场项目定位后，通过协商议价，本项目地价控制在 35 万元以内。第四部分 项目开发计划及步骤项目开发步骤分三期进行。具体执行如下图表所示：开发周期 产品类型 用地面积 建筑面积 备注
10、建材市场 60000 m2 57630 m2第一期地下仓储 10000 m2 10000 m2根据实际情况暂按10000 m2 计划开发住宅临街商铺 5000 m2第二期多层住宅25000 m245000 m2建材精品商场 12000m2家居用品商场 21000 m2停车库 10000m2第三期商住综合楼、高层住宅15000 m273000 m2此期，计划三年后考虑实施。到时根据市场行情决定，也许可以直接转让土地。本报告拟按转让该土地计算收入合计 100000 m2【开发周期图表】第一期 第二期第三期第三期第五部分 资金筹措第一阶段均 价元 /m2 收 入 (元 ) 项 目 金 额 （ 元 ）
11、 备 注 渠 道金 额（ 元 ）占 投 资 成本 比 例建 材 市 场 57630 3000 172890000 土 地 款 52500000 35万 /亩 自 有 资 金 40000000规 划 设 计 费 749190 13元 /平 米建 筑 造 价 38815000市 场 ： 500元 /平米 ； 地 下 ： 1000元 /平 米银 行 或 信 托贷 款 25000000室 外 9000000 150元 /平 米 建 筑 商 垫 资 10000000管 理 、 销 售 费 用 8644500 按 销 售 额 5%财 务 费 用 2000000其 它 不 可 预 见 费 用 5186700
12、 按 销 售 额 3%报 建 费 用 4610400 80元 /平 米合 计 172890000 合 计 121505790 合 计 7500000061.73%资 金 筹 措产 品 类 型建 筑面 积m2投 资 成 本销 售 收 入地 下 停 车仓 储 10000说明：1、第一期将全部地价一次性摊完 2、地下室租金收益未计算在内第二阶段均 价 元/m2 收 入 (元 ) 项 目 金 额 （ 元 ） 备 注 渠 道 金 额 （ 元 ）占 投 资 成本 比 例规 划 设 计 费 750000 15元 /平 米 一 期 销 售 收入 的 15% 25500000建 筑 造 价 34000000住
13、宅 ： 700元 /平米 ； 临 街 商铺 ： 500元 /平 米建 筑 商 垫 资 10000000土 方 2475000 16.5/立 方 米室 外 3750000 150元 /平 米管 理 、 销 售 费 用 4500000 按 销 售 额 5%财 务 费 用 2000000其 它 不 可 预 见 费 用 675000 按 销 售 额 3%报 建 费 用 450000 90元 /平 米合 计 50000 90000000 合 计 48600000 合 计 35500000多 层 住 宅 45000 1500 6750000073.05%资 金 筹 措产 品 类 型 建 筑 面 积m2投
14、资 成 本销 售 收 入住 宅 临 街商 铺 5000 4500 22500000第三阶段由于未来不确定因素较多，届时需要根据未来市场状况再确定开发计划及资金筹措方案；第六部分 项目财务预估一、投资收益预算表第一期投资收益表销售收入 建材市场 57630 3000 元/ 172,890,000.00土地 150 亩 350000/亩 52,500,000.00规划、设计费 13/ 749,190.00建筑成本 500 元/ 38,815,000.00室外 150 元/ 9,000,000.00管理、销售费用 5% 8,644,500.00财务费用 2,000,000.00不可预见费 3% 5,
15、186,700.00报建费 80 元/ 4,610,400.00投资成本合计 121,505,790.00营业税等 5.50% 9,508,950.00利润 41,875,260.00所得税 20% 8,375,052.00净利润 33,500,208.00备注：地下室租金收益未计算在内第二期投资收益表住宅 45000 1500 元/ 67,500,000.00临街商铺 5000 4500 元/ 22,500,000.00销售收入合计 90,000,000.00规划、设计费 15 元/ 750,000.00建筑成本 商业：500 元/ 住宅：700 元/ 36,475,000.00室外 150
16、 元/ 3,750,000.00管理、销售费用 5% 4,500,000.00财务费用 2,000,000.00不可预见费 3% 2,700,000.00报建费 80-100 元/平米 4,900,000.00投资成本合计 50,175,000.00营业税等 5.50% 4,950,000.00利润 34,875,000.00所得税 20% 6,975,000.00净利润 27,900,000.00第三期投资收益表土地销售收入 25 亩 80 万/亩 20,000,000.00土地增值税 150 亩 项目销售总额 1% 2，800，000.00利润 17，200，000.00所得税 20% 3
17、，440，000.00净利润 13，760，000.00实际投资收益率各期净利润和/实际投资额=75160208 元/40000000 元=188%分析：当项目销售率约为 60%，销售额约为 1.7 亿元时，即相当于项目总投资成本。一般理论上认为：在利润率为 0 时的销售率如果60%，则项目可行；如果60%，则项目存在一定风险。综合其它一些评价指标，我们认为本项目基本可行。二、现金流量预估表（单位：万元）第 一 年 第 二 年 第 三 年 备 注销 售 收 入 1728.90 14044.50 7057.80 第 一 年 为 第 一 期 总 销 售 额 的 10%； 第 二 年 第 一 期 总
18、 销 售额 50%加 第 二 期 总 销 售 额 的 60%； 第 三 年 为 第 一 期 总 销 售额 的 20%加 第 二 期 总 销 售 额 的 40%；其 他 现 金 流 入 3500.00 1000.00 2000.00 第 一 年 为 银 行 贷 款 +建 筑 商 垫 资 ， 第 二 年 为 建 筑 商 垫资 ， 第 三 年 为 土 地 收 益 ；自 有 资 金 4000.00合 计 9228.90 15044.50 9057.80支 付 土 地 款 5250.00 其 中 自 有 资 金 4000万其 它 投 资 6700.00 5018.00 含 建 筑 、 规 划 设 计 、
19、 室 外 、 营 销 管 理 费 用 、 报 建 及 不 可预 见 等 费 用销 售 收 入 再 投 入 0.00 2550.00偿 还 贷 款 本 金 0.00 2500.00偿 还 贷 款 利 息 0.00 200.00 225.00销 售 税 金 及 附 加 95.09 772.45 498.18 5.50%偿 还 建 筑 商 垫 资 1000.00 1000.00土 地 增 值 税 0.00 0.00 280.00 按 销 售 额 1%其 它 不 可 预 见 费 用 51.87 421.34 211.73 按 销 售 额 3%所 得 税 -2592.01 1020.68 1085.72合 计 9504.94 10982.46 5800.633 -276.04 4062.04 3257.174 9228.90 13290.94 16548.10序 号 项 目 名 称1 现 金 流 入2 现 金 流 出净 现 金 流累 计 净 现 金 流说明：1、第一期建材市场销售率按 90%计算，其余 20%的租金流入未计在内；2、地下室租金收益未计算在内
