1、江西省 2015 年房地产估价师案例与分析：估价方法适用性分析考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、地租即为土地的。A：净价值B：利润C：净收益D：价格E：工业用地的监测点评估价格 2、在影响房地产价格的各种因素中， “城市化”属于_。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素3、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税B：流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税C：流转税、收益税、财产税、资
2、源税和行为目的税D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税E：执行层的组织协调 4、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。A：区位B：用途C：建筑面积D：临时安置补助费E：房地产估价机构必须加盖公章5、某商品房售价为每平方米建筑面积 4000 元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数 100m2，合同约定建筑面积 97m2。该商品房的成交价格是_元。A388000B388640C399640D400000 6、下列不属于划拨土地使用权范围的是。A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：
3、房地产估价机构必须加盖公章 7、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得_同意，并依法办理相关手续。A原出让方B转让人C规划行政主管部门D原出让方和市、县规划行政主管部门 8、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（） 。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入 9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（） 。A60%B70%C80%D90% 10、一临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75英尺现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺运
4、用“四三二一法则” ，地块 乙的总地价为 【2005 年考题】A：654 万元B：81 8 万元C：87 2 万元D：1090 万元E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格 12、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。A：个人企业B：合伙企业C：集体所有制企业D：全民所有制企业E：执行层的组织协调 13
5、、工程设计综合资质只设级，其承接工程设计业务范围不受限制。A：甲B：乙C：丙D：丁E：房地产估价机构必须加盖公章14、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。A：一级B：二级C：二级以上D：三级E：执行层的组织协调 15、已知某房地产价格为 900 元/m2，需求量为 100 万 m2，当价格为 1000 元/m2 时，需求量为 90 万 m2，则需求价格弹性为（） 。A10B9C1D0.9 16、对出租物业来说，最主要的收入记录是。A：空置率水平B：租金清单C：押金收入D：欠租清单E：借款合同 17、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权
6、利是指。A：地役权B：抵押权C：典权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格 18、某开发项目的规划建设用地面积为 5000m2，如果地上建筑容积率为 6、建筑覆盖率为 50%、楼高 17 层(其中 14 层为建筑面积相等的裙房，517 层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。A882B1765C1667D1538 19、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。A：独一无二性和易受限制性B：价值量大和难以变现性C：独一无二性和价值量大D：易受限制性和难以变现性E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产的投资对象包括_。A房地产直接投资和房地产间接投资B土
7、地、建成后的物业和在建工程C商品房建设投资和土地开发投资D固定资产投资和流动资产投资 21、某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格 22、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的_来求取其价值的方法。A资本化率B收益率C收益乘数D利息率23、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产 24、某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日
8、，经济寿命为 60 年。后于1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年(从补办之日算起)。2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元，建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为0。则在估价时点(2006 年 10 月 1 日)该房地产的评估价值为_万元。A4091B4182C4250D500025、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同
9、一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B干净的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产 2、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属_登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更3、地价区段是根据_的原则来划分的。A形状相似B用途相似C地价相近
10、D地段相连 4、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产转让估价D：房地产火灾保险估价E：房地产司法拍卖估价5、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。A：统计报表B：社会调查C：普查D：重点调查E：典型调查和抽样调查 6、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004 年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工B：建立住房公积金贷款风险准备金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建设经济适用住房的补充资金 7、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经_讨论通过后实施。
11、A当地房地产行政主管部门B房地产开发商C业主大会D物业公司 8、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。A：对承租人和新房主继续有效B：对承租人和新房主无效C：对承租人继续有效，对新房主无效D：对承租人无效，对新房主继续有效E：执行层的组织协调 9、最大诚信原则的內容主要包括。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：允许反言 10、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。A：直辖市的城市总体规划B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划C：国务院指定的城市总体规划D：其他设市城市的总体规划E：县人民政府所在地城镇总体规划11、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有
12、建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有_。A前者大于后者B前者低于后者C前者等于后者D不能比较 12、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地B：未发生产权转移变动的土地C：发生产权转移变动的房屋D：未发生产权转移变动的房屋E：未发生产权转移变动的土地、房屋 13、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有_哪几种。A估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格E估价时点为过去
13、，估价对象为未来状况下的价格14、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。A：法院强制拍卖的国家强制性B：目的的利他性C：目的的非利他性D：强制拍卖标的的非自有性E：强制拍卖标的的自有性 15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方 2500 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.37 16、
14、某宗房地产的净收益为每年 100 万元，建筑物价值为 1000 万元，建筑物的资本化率为 8%，土地的资本化率为 6%，该宗房地产的价值为_。A1468 万元B1333 万元C1500 万元D1287 万元 17、不属于数据收集方法的是。A：直接观察法B：间接观察法C：采访法D：报告法E：执行层的组织协调 18、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经_以上的业主同意。A专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主且占总人数 1/2B专有部分占建筑物总面积 1/3 以上的业主且占总人数 1/3C专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3D专有部分占建筑物总面积
15、3/4 以上的业主且占总人数 3/4 19、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质 20、下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权
16、为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续 21、工业用地使用权出让方式不包括_。A招标方式B挂牌方式C划拨方式D协议方式 22、居住用地划拨的范围主要包括等。A：城市基础设施用地B：农贸市场C：重要旅游项目D：征用区域农民自住住宅项目E：住宅合作社集资建房23、国家对房地产开发企业实行资质管理，按企业条件分为四个等级，其中一级企业应具备的条件主要有_。A注册资本 5000 万元以上B从事开发房地产经营时间 5 年以上C近三年累计竣工建筑面积 5 万 m2 上，质量合格率为 100%D中级职称以上管理人员 20 人以上E公司固定资产价值达到 8000 万元 24、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴25、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调
