1、九江楼市调查报告一、九江概况九江位于江西省北部，地处长江黄金水道中下游，是大京九铁路与*长江唯一交点城市。交通十分便利，集水陆空于一体，处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心。如今九江已成为长江经济带和京九经济带交叉辐射的重点城市。九江市人口总数为 49.66 万，其中浔阳区 26.55，庐山区 23.11 万，人口密度为 710 人/ 平方公里。98 年市区居民人均可支配收入为 3973 万元，人均消费支出 3170.54 元。食品支出占消费性支出的 53.2%；住房消费由 97 年的人均 388.76 元增长到 98 年的 4
2、05.04 元。人均居住面积也由 9.82 平方米上升到 10.98 平方米。2000 年在 1999 年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费有望上升。二、九江楼市分析三、典型楼盘简介1、弘雅花园位于九江经济技术开发区九瑞大道，九江北方房地产开发有限公司开发，30 余栋，因市场需求不大，故开发周期长达 812 年，一期 5 栋销售良好，已交房，小区注重环境景观。房屋面积稍微偏大，二房面积多为 100 平米左右，三房 130 平方米，单价 1050 元/1250 元/（楼顶最高） ，楼层差价 30 元50 元/平方米。车位 2000 元/ 平方米，无储藏间。二期销售一般。2、
3、东盟城中城、学洲城2000 年，台资东盟实业集团推出东盟城中城与学洲城，建筑面积十几万平方米。地处九江市楼盘最为集中的九龙商业街上，一期基本销售完毕，现正销售后两期。其中学洲城全部为多层，城中城包括三栋小高层。户型较多，可选择面广。多层均价达1300 元/平方米，高层 1530 元/平方米1980 元/ 平方米，3、4 楼为 1645 元/平方米。店面 5000 元130000 元/平方米。储藏间 1000 元/ 平方米，每个 10 平方米左右，车库1600 元1800 元/平方米，面积多为 30 平方米。3、湖滨小区小区由九江首屈一指的房地产商信华集团有限公司投资开发建设，湖滨小区位于庐山南
4、路与青年路交叉处，总占地面积 5000 平方米，总建筑面积 28000 平方米，其中住宅面积27341 平方米，绿化率 35%，生活设施配套完善，人口比较密集，小区环境、氛围、配套、人气相比较南昌而言都是比较突出的。户型面积偏大，设计不够合理。以 1000 元/ 平方米起价推出，最高价 1410 元/平方米，均价 1246 元/平方米，略高于同类地段住宅项目 20-30 元/ 平方米。最近推出小高层价格区间在 1680 元2040 元/平方米。车库面积多 40 平方米以上，价格 1500 元1600 元/ 平方米，储藏间 1280 元/平方米，10平方米左右。4、庐峰小区庐峰小区是由九江经济适
5、用住房中心开发的经济适用房。位于九江市庐峰东路中段。30 多栋多层（7 层） ，单价 876 元 /平方米996 元/平方米。3 栋小高层，单价 986 元/平方米起价，每层递增 50 元/平方米。在九江市房产市场上，其价格并不底，无车库，储藏间暂不对外推出。5、向阳苑向阳苑是九江市安居房地产开发有限公司开发建设的经济适用住宅小区，位于西一路和西二路之间，地理位置比较好。总建筑面积 5.3 万平方米，建筑密度 30%，容积率 2，绿化率 30%。住宅 202 户，住宅建筑面积 2.6 万平方米价格在 1000 元/平方米以内。九江市政府对于经济适用房态度甚为含糊，在鼓励商品房发展的同时，又刺激
6、着经济适用房的开工建设。据政府有关单位及经济房的开发商介绍，政府现已暂停经济适用房的销售，而只能面向城市建设中的拆迁户。四、九江市楼市开发及收费情况1、土地价格九江市政府按离甘棠湖中心区远近及便捷性将市区土地分为 5 类，分别为：土地类别 住宅用地（元/平方米） 商业用地（元/ 平方米） 总面积（平方公里一类地 947.91 1802.43 6.8二类地 640.25 1283.12 10.64三类地 453.84 910.85 10.68四类地 323.05 602.38 22.08五类地 208.18 315.28 26.11九江市土地使用尚无整体规划性。土地拍卖自 2002 年起逐步规范
7、，都需先挂牌，再拍卖，原则上不再有协议出让的土地。整个 2002 年共挂牌三宗地，一宗是地段极佳的汽车站对面的西园地块，由信华集团得到，地价超过 200 万/亩。另外在人民路一块住宅地拍卖价格达到了 60 万/亩。另外流拍一块地。2003 年 3 月九江市国土资源局挂牌的编号九挂 20031 号地块位于长虹北路京九大市场四期西侧，总面积 44952.86 平方米，分割为 A、B 两块，起始价为 1500 万元（33393.02平方米）和 540 万（11559.84 平方米） ，规划用途为限高 6 层、容积率 1.8 的住宅用地。另 2003 年九江市国土资源局提出待拍的土地有 10 多宗，如
8、九瑞大道中段地块 29558.75平方米，容积率 1.5。总价 1078.89 万元，荷花垄转盘地块 9337.5 平方米，容积率 2.5，总价 1142.36 万元。前进西路 6 号 7488.3 平方米，容积率 1.5。总价 456.6 万元。2、规费3、媒体费用4、其它费用五、八里湖地块八里湖地块位于九江经济技术开发区，八里湖路以南，向阳路以西。按市政府的分类应界于一类地和二类地之间，距外贸码头、市中心较近，但属老城区，道路较为狭窄，而且周围居民收入比较底。附近没有新式楼盘，有 18 路车（到火车站） 、16 路车、214 路车到市中心繁华处。地块周边有九江市五中，九江市港务局、粮油进出
9、口公司、冷冻厂的宿舍，以及九江市房产局的租给低收入市民的房屋。周围居民多长期租房，没有经济能力买房。周围收入较好的单位的居民一般承受的房屋价格在 1100 元/ 平方米以内。业内有关人士对该地块物业的估价也大致在这一范围内。该地块很不利的是四周都没有大路，都是小巷子，只有绕过其西北面的冷冻厂可到浔阳西路。第一篇 市 场 篇第一章 宏观市场分析一、地理概况：九江位于江西省北部，长江中下游交接处南岸，地处赣、鄂、皖四省交界处，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，现在是赣北政治、经济、文化、旅游、交通中心，得天独厚的自然条件和优越的经济地理位置，在振兴江西经济建设中，具有特别重要的战略地位，为发现经
10、济奠定了基础。二、地理位置：九江地理坐标为东经 1135711653，北纬 28473006，全境东西 27 公里，南北宽 140 公里，总面积 18.823 平方公里，占江西省总面积的 11.3%九江地处中亚热带向北亚热带的过渡区，气候温和，四季分明，年平均气温 1617。雨量充沛，年降雨量13001600 毫米，40 50%的降水量集中在第二季度。年均日照百分率为 3847%，年均湿度达 7080%，区域分布明显，垂直差异较大。三、交 通：九江地处黄金水道中下游，是大京九铁路与*长江唯一交点城市。水陆交通十分便利，一个集水陆空于一体的立体交通枢纽城市已经形成，九江已成为长江经济带和京九经济
11、带交叉辐射的重点城市。四、人 口：98 年来，九江市人口总数为 49.66 万，其中浔阳区 26.55，庐山区 23.11 万，人口密度为710 人/平方公里。五、九江市社会经济现状九江是著名的旅游胜地，其自然景观庐山、龙宫洞、石钟山、吴城候鸟与人文景观东林寺、能仁寺、真如寺、烟水亭、浔阳楼交相辉映。98 年金融风暴的严重影响和长江特大洪水的猛烈侵袭，九江旅游业受重大影响。全市共接待海外旅游者 8,565 人次，旅游收入2,017.9 万元人民币，接待国内旅游者 272.1 万人次，旅游收入 14.57 亿元人民币，分别比历史最好水平的 1997 年下降 67.8%、69.6% 和 15.2
12、%。为持续发展九江旅游业，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景点，开发了不少旅游新景点，注重度假和会展设施的建设与完善，为使庐山尽快成为国际旅游度假中心和国际会议展览中心创造条件，为九江旅游业持续发展提供了强有力的后劲。六、人民生活、物价：98 年市区居民人均可支配收入为 3973 万元，人均消费支出 3170.54 元。食品支出占消费性支出的 53.2%；家庭设备用品及服务支出小幅上升；通讯消费增幅最大；住房消费随之提高，由 97 年的人均 388.76 元增长到 98 年的 405.04 元。人均居住面积也由 9.82 平方米上升到 10.98 平方米。2000
13、 年在 1999 年集资房淡出市场后，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升，据保守统计住房消费将达到人均 440 元左右。第二章 九江房地产市场分析一、 九江房地产市场基本情况（一）九江房地产市场发展现状及特征十五时期，国家将房地产业作为国民经济的增长点，相关产业政策陆续出台。2000 年全国商品房销售火爆，全面出现增长势头，初步概算全国商品房销售总额可达 1800 亿元人民币，比 1999 年增长了 40%左右，江西省同比增长率高于全国平均水平，据粗略统计可达60%左右，九江同比增长率与全省平均水平基本持平。相比南昌房地产市场，九江房地产起步慢，开发规模小，开发经营范围小，开发意识
14、薄弱，但经过近三年的市场培育，取得了可喜突破，具体体现在三个方面：1、 住宅开发势成主流，小区开发日渐唤醒随着九江整体投资环境改善，相关优惠政策出台，房地产投资加大，1999 年九江房地产开发新开工面积 24.78 万平方米，住宅开发占绝对比例，商业服务用房较少，2000 年开发面积较 99 年同比增长了 14.37%,达到 28 万平方米。据统计，2000 年九江商品房住宅投资占整体投资比例的 85%以上，2001 年住宅开发力度持续加大，据报批资料粗略统计有近20 万平方米的新工程即将上马。一些空置已久的项目在取得银行信贷后，通过重新定位加以包装，将陆续进入市场，参与竞争。浔阳路、十里大道
15、、长虹大道等城市主干道，住宅建设日益高涨。市场竞争也由过去低层次，同类地段同质楼盘的价格竞争，上升到物业综合素质的竞争。从单栋临街商住楼发展到稍有规模的住宅小区。发展商开始注重小区环境，例如滨江花园花力气塑造中心庭园、喷泉广场； 青年路的湖滨花园规划出中心庭院，浔阳东路的鸿丰花园腾出空地布置中心花园，成为 2000 年度受消费者追捧的置业热点，以此为契机，未来几年住宅小区发展方向将遵循沿海发达地区往生态社区发展，营造回归自然的居住环境。2 买方市场需求明显，专业营销开始走俏供大于求是目前买方市场最明显的特征，2000 年竣工面积达 20 多万平方米销售趋旺，但面对近 20 万平方米的存量住房，
16、市场供给压力激增。不少户型功能不完善，间距过小，建筑质量不好的住宅物业在同类项目竞争中遭到消费者无情抛弃。受外地专业策划公司在九江策划代理的明星楼盘的影响，九江不少开明的发展商日渐走出拍脑袋的思维误区，开始引用“外脑” 资源。从前期市场调研、市场定位、规划设计的立项到整个项目的销售及售后服务，都采用规范的全程策划代理，避免决策的盲目性、规避入市的风险，缩短运作周期，降低运作成本，提高项目的可操作性。在整个项目的运作中，既讲究分工合作，又充分利用各自资源优势，找准市场缺口，积极引导消费，创造有效需求，专业营销扮演市场出奇制胜的关键角色。3 消费者置业日趋理性，个性化物业成为热点九江房地产市场已初
17、步进入买方市场，消费者面临更多可以选择的楼盘，消费者的需求日益扩大，消费行为也日趋成熟、理性。消费者不仅关心价格和比较户型，更关注居住环境和小区配套。善于比较、注重实惠是当前消费者的突出特征，龙鑫花园的创意户型（跃层） ，湖滨花园的楼中楼赢得市场喝彩。（二）九江房地产发展前景与趋势九江商品房在走向市场化的同时，注重学习外地的先进开发经验。绿化从无到有，从零星点缀到规划高绿化生态社区，物业管理从无意识到有意识地实行人本服务精神，整体建筑从简单的筒子楼、千篇一律的兵营式排列到拥有新颖外立面，舒适实用的户型，以及拥有小区生活配套设施等都将是未来几年九江房地产市场的发展方向。在未来的市场发展中，将呈现
18、几大新趋势：1、开发商所开发的住宅小区规模将逐渐加大不少实力派企业品牌企业将瞄准房地产业高回报利润空间进军房地产业，投资住宅开发。改变过去投资主体小，开发范围窄的旧格局，庐峰路、长虹大道、九龙街将成为开发热点。2、价格稳中有升，需求有望拉大随着江西整体经济的稳步增长，刺激房地产需求的多种利好政策频频出台，信贷放宽，公房上市，梯度消费即将形成，九江商品房供求也随之趋热，价格稳中有升，但升幅不大。3、户型面积需求加大，功能日趋完善目前空置积压的三房一厅、二房一厅的比例过高，在售的安居型的三房二厅、二房二厅，因户型功能分区、通风采光设计较实用，而受到消费者的欢迎。不少有前瞻眼光的发展商注重项目的市场
19、调研和全程策划，以市场需求为导向，定位适销对路的商品房，三房二厅、二房二厅将成为市场需求主流，少量的创意户型如楼中楼、跃层、错层也会受到个性需求的消费者喜受，但市场需求份额不大。4、 规模住宅小区将成为置业热点，优秀物业管理成为新的物业卖点。追求高品质生活是改善居住条件的终极目标，拥有完善的生活配套设施、清新宜人的居住环境，居则无忧的物业管理是走向成功的发展商的最佳选择，相邻城市南昌房地产行业在激烈的市场竞争中，培育中一系列广受消费者喜爱的生活社区。人文气息浓厚、居住环境优越的住宅小区已成为置业亮点，市场有效需求释放的巨大利润空间将吸引越来越多的九江房地产开发商着手提高所开发物业市场竞争力，营
20、造消费者需求的规模小区,成为市场的置业热点。5、交通便捷缩短时空距离，置业半径会逐次扩大新经济时代，各行业的持续发展，经济触角将伸至各居民区，突破仅在繁华地段的市中心商业区中发展营业网点的旧观念。城市交通的快速发展，为市中心拥挤的居住环境提供了新的发展空间，缓减市中心置业安家的压力，郊区置业已成为现实。尽管不少受传统市中心情结影响的消费者，仍然关注浔阳路等市中心地段住宅发展，但受城市规划市中心用地限制的影响，未来几年房地产业重点将围绕市政规划的商业主干道而展开，长虹大道、庐峰路、前进路将是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊结合部规模社区的推广适用，大大降低运作成本，如此诸多优势会吸引市场主
21、流的中档收入家庭到城郊结合部安家置业。附表二 九江市 2000 年第三次规划审定商品房住宅项目一览表申 请 单 位 建 设 地 址 报建用地面积（M2） 备 注九江鑫顺房地产开发公司 长虹西路 3732 容积率 1.8，建筑密度 26%，绿地率 25%安福房地产开发公司 十里大道与长虹西路交叉口西北角 515849 绿化率 25%九江民生集团 龙开河路 07-2 号地块 11610 容积率 2.0,建筑密度 30%,绿地率 30%市天创房地产开发有限公司 环城路 170-188 2620 市安居工程指挥部 九龙街 13-1 地块 4200 容积率 2.0,建筑密度 40%,绿地率 20%庐峰小
22、区建设指挥部 原看守所内 16666.6 经济适用房市天强房地产公司 浔阳路莲花池路丁官路之间 4900 容积率 3.9,建筑密度 48%,绿地率 25%庐山区五里乡房地产开发公司 五里乡畜牧场内 10000 金城房地产开发公司 湓浦路口 900 容积率 3.24,建筑密度 46.5%赣北房地产开发公司 南湖支路 7000 申 请 单 位 建 设 地 址 报建用地面积（M2） 备 注市住宅房地产开发公司 三里街 62 号 1320 容积率 2.3,建筑密度 32%,绿地率大于 25%东盟实业有限公司 庐山路沙子墩片区 9750 容积率 2.3,建筑密度 32%,绿地率大于 30%楚天房地产开发
23、公司 龙开河 02 地块 3800 厦港房地产实业有限公司 庐山路与普云路交汇 3250 容积率 3.8,建筑密度 35%安美达房地产公司 十里大道 21 号 5030 容积率 2.5,建筑密度 45%,绿化率大于 25%九江鑫诚地产开发公司 柴桑路 18 号 3050 容积率 3.0,建筑密度 45%,绿化率大于 25%九江鑫诚地产开发公司 十里大道 1115 号 570 绿地率大于 25%九江市房地产公司 都天巷 43-71 号 4400 容积率 2.5,建筑密度 36%,绿地率大于 25%九江市银华房地产开发公司 电讯器材厂 9900 二、销售状况九江房地产业经过近几年的市场培育，虽然取
24、得了可喜的进步，市场需求趋旺，市场前景看好，但作为拉动九江经济增长的内在动力，仍显力度不够。市场发育的不完善，仍然是其主要特征，据我们统计的十二个销售较好的商品房住宅物业（见附表一）2000 年预售面积 256000 年平方米，粗略统计完成销售面积 131580 多平方米，占预售面积的 51.39%，商品房住宅市场呈现出个别物业销售尚好，但未形成明星楼盘，整体销售形势不容乐观的局面，房地产市场销售具体体现在以下几个方面：1、 市场竞争的层次低下由于九江房地产市场小，受开发思路的局限，跟风现象较严重，略有成功之处很快被全盘照搬，听说欧陆建筑较时尚，到处贴上“欧陆风情” 的标鉴。某些项目的二房二厅
25、、三房二厅好销，市场全都定位二房二厅、三房二厅。造成同类地段同质物业增多，真正能满足差异性需求的楼盘较少，可供消费者选择的余地减少，市场竞争只能走低层次的价格竞争路线。2、营销手段落后，不能挖掘潜在优势尽管不少开发商搭起了售楼处，在外墙上作了包装，尝试引进上海、深圳的营销模式。但由于九江整体销售水平的落后，销售人员未经系统的专业培训，对销售技巧未能充分领悟，不能很好的引导消费；策划未能充分分析物业的优劣势，去把握其市场机会，对市场风险的估计不足，在资源整合上不能形成突出特征，只能走大众化路线，满足基本的属性需求，这也是九江未能形成明星楼盘的关键因素。众多住宅物业重视地段位置优势，忽视了满足公共
26、活动区的灵活处理，使小区缺乏亲和力，物业流于大众化。3、物业管理滞后发展，影响物业档次提升九江市目前物业管理水平较低，还处在起步阶段，现有的商业性物业管理公司不多。商品房住宅的物业管理大多由房地产开发公司下属的物业管理处承担，物业管理单位与业主对住宅物业管理服务认识的误区也仅限于日常代收水电费，垃圾清理，门卫看守以及入住前装修的管理。对于住宅小区的生活环境保证及物业维护认识不足，消费心态仍处于 10-20元/户/月的水平，造成九江市物业管理现状普遍的“脏、乱、差”，直接影响在售物业的档次提升。三、典型楼盘分析（一）鸿丰花园1、 项目概况鸿丰花园位于浔阳东路 36 号，占地 30 亩，建筑面积
27、3.8 万平方米,规划 10 栋 6 层商住楼,毗邻市二中,周边师专附中、市八中、浔东小学、龙山小学和九师附小等学校林立。三里街菜场马狮商厦、联盛百货在数百米之距。规划中规模最大的医院 171 医院亦在百米之内。金融保险系统均在沿街办公。生活配套设施完善。一期临街四栋，于 2001 年 5 月 31 日入住。二期五栋自 2000 年 5 月开盘以来，实现 70%的销售业绩。2、 规划设计鸿丰花园充分利用该梯形地块，规划出 36%高绿化 2.1 容积率的封闭式小区。（1）沿街南北朝向“一”字形 4 栋多层商住，挡住交通主干道的喧闹，东西朝向的“ 品”字形；（2） 气派的门碑楼将临街的 2 栋楼联
28、成一体；（3） 大型的落地玻璃保证充足的光线；（4） 一梯二户的单元式住宅，维持邻里的宁静；（5） 以二房二厅、三房二厅为主力户型满足换房一族的置业需求。3、 户型构成：户型 面积(m2) 数量( 套) 占整体比例(%) 销售量二房二厅一卫 99.05 24 8.99 17二房二厅一卫 100.42 24 8.99 16三房二厅二卫 128.73 24 8.99 23三房二厅二卫 139.26 24 8.99 20三房二厅二卫 143.78 24 8.99 17复式(五房一厅) 231.48-248.44 9 3.35 4其他 含一期 AB 户型 138 51.6 90合计 267 100 1
29、97二期住宅二层和六层定价 1220 元/ 平方米,三、四、五层定价 1280 元/ 平方米。综合评述鸿丰花园自 2000 年初推出来，因其处浔阳区成熟的社区，成为不少想解决九江城市户口的外地生意人和市中心情结的九江居民的置业目标。鸿丰地产务实的开发理念，工期短、绿化率高、户型适当、价格合理等诸多综合因素的作用，使鸿丰花园成为九江市为数不多的畅销住宅项目。（二）龙惠花园1、 项目概况龙惠花园是九江建成房地产开发公司投资开发的住宅小芪 ，位于十里大道中段，邻近十里大道与长虹大道交汇处，享有诸多配套生活服务设施，周边拥有市三医院、建行、新村小学、菜市场等服务网点，有多路公交车直通市区、火车站。小区
30、共 7 栋，总建筑面积29880 平方米，目前小区全部竣工。2、 规划设计规划设计特点（1）室内动静分离，功能较完善；（2）采光通讯性能俱佳，每个房间者有窗户；（3）规划较大的中心花园；（4）围合式住宅小区，便于封闭式管理；（5）户型较实用，以 85.79-99.10 平方米的二房二厅和 101.12-145.42 平方米的三房二厅为主, 较受中等收入家庭欢迎。附户型分布表户型 面积（m2） 数量（套） 比例（%）二室一厅 76.40 13 31 1084.01 4 99.10 14 二室二厅 85.73 7 206 67.0988.38 24 92.02 28 93.74 21 97.55
31、56 99.10 14 90.08 56 三室二厅 101.12 6 65 20.97110.84 21 117.22 6 113.67 6 145.42 14 四室二厅(复式) 209.10 3 6 1.94四室二厅一房(复式) 217.67 3 合计 310 308 1003、 价格水平龙惠花园在 2000 年 5 月以 820 元/平方米起价推出，均价 927 元/平方米，最高价 980 元/平方米，略低于对面的天福花园，一次性付款可享 97 折优惠，建行可提供 7 成 20 年按揭。附价格表层数 价格 备注1 880 元/平方米 送花园2、6 920 元/平方米 3、4、5 980 元
32、/平方米 7 820 元/平方米 配库房送屋面花园车库 980 元/平方米 4、 优劣势分析优势：（1） 九江建成房地产开发公司建设的小区有 4/7 楼房评为优质工程，便于吸引消费群体；（2） 十里大道目前人气旺，市场需求较旺；（3） 小区周边生活服务设施配套较为完善，加强了消费群体的置业；（4） 采用先进的红外线监控系统，单元进户设有电子防盗门，统一安装进户铁防盗门，实行封闭性管理。劣势：（1） 本项目规模较小，难于实现规模效益；（2） 相邻处有天福花园竞争。综合评述：九江建成房地产开发公司投资开发建设的龙惠花园，以全新的欧陆式建筑技巧营造了大景观阳台，绿意葱茏的中庭花园，较新颖的布局、完善
33、的配套设施和物业管理，合理的价格，一次性竣工且周边生活服务设施完善，吸引消费者，自 2000 年 5 月开盘以来，取得了 70%的销售业绩。（三）湖滨小区1、 项目概况小区由九江信华集团有限公司投资开发建设，湖滨小区位于庐山南路与青年路交叉处，与甘棠公署相邻，横跨庐山南路，分为南北两区，总占地面积 5000平方米，总建筑面积 28000 平方米，其中住宅面积 27341 平方米，绿化率 35%，生活设施配套完善，周边拥有湖滨幼儿园、湖滨小学、市一中、十一中、青少年宫、银行等生活服务网点是具有较丰富生态自然环境的高格调欧陆式住宅小区。目前，南区已建成售完，北区共 8 栋正在建设中。 2、 规划设
34、计北区占地 2100 平方米，总建筑面积 2000 平方米，共中住宅面积 19100 平方米，建筑特点如下：（1） 利用甘棠湖公园自然环境的高绿化优势，营造一个纯生态的社区；（2） 半园式布局 8 栋多层住宅，并规划较大面积的中心花园与大自然景观相互辉映；（3） 楼间距大，保证楼宇之间的充足通风采光。3、 户型分布户型以 103.89-110.91 二室二厅和 125.95-144.76 平方米的三室二厅为主，但在多数为长条形，不利于室内空间的合理利用。户型 面积（M2） 数量（套） 比例（%）二室二厅 103.89-110.91 123 67三室二厅 125.95-144.76 28 15三
35、室二厅二卫 125.95-130.97 33 17合计 184 1004、价格水平以 1000 元/平方米起价推出，最高价 1410 元/平方米，均价 1246 元/ 平方米，略高于同类地段住宅项目 20-30 元/平方米。一次性付款可享 97 折，建行提供 7 成 20 年按揭，2001 年 2 月份价格表：2#价格表 4#价格表楼层 价格(元/M2) 数层 价格 (元/M2)1F 1100 店面 73002F 1210 2F、6F 12603F 1260 3F、4F、5F 13104F、5F 1410 7F 10006F 1330 7F 1000 5、 优劣势分析优势：（1） 九江信华集团
36、有限公司成功地开发了信华苑湖滨花园南区，建筑质量施工期短等优势；（2） 北区规模较大，现以期房的形式售出 50%以上，项目启动的资金压力小；（3） 毗邻甘棠湖公园，周边自然环境佳，市中心人气旺，房地产市场需求旺盛；（4） 整个小区规模较大，便于钻苑物业管理；（5） 与东宝公寓经济适用住房湖滨小区等共同形成较成熟社区。劣势：（1） 北区建筑半圆型规划，有 2 栋住宅是东西向，夏天阳光直射室内，不利于住户休息；（2） 部分两房二厅长条型设计，不便于起居、家庭装修和家俱摆设；（3） 与同类地段住宅物业相比价格高出 20-30 元/ 平方米。综合评述：九江信华集团有限公司利用其成功开发湖滨花园南区的优
37、势，在紧邻甘棠花园处续建居住环境高格调欧陆住宅北区。小区配套设施完备，统一规范的物业管理，周边自然环境佳，生活服务设施配套完善，地处市中心，吸引消费者产生有效的置业需求。自 2000 年 11 月开盘以来，市场反映很好已取得 50%的销售业绩。（四）滨江花园1、 项目概况滨江花园位于九江市滨江路与甘棠北路交叉口，由 4 栋 7 层高住楼和 2 栋 25 层高的适用多功能商住楼组成，花园中间是花园喷泉，花草盆景，罗马庭园式温馨住宅环境，工程造型别致，独具匠心，虚实结合，富有时代气息。占地 9250 平方米，建筑面积 49650 平方米，建筑密度 37.3%，绿化率 50%，由九江市庐山区房地产开
38、发股份有限公司（以地皮融资） ，珠海建安集团，上海市南市区开发实业有限公司共同开发，珠海集团总承建住宅。交通便利，物业管理规范，目前，4 栋商住楼已竣工开盘，高层已建一层。2、 规划设计由华东建筑设计研究院主持设计。设计本着以人为本的原则，南北通透，欧陆古典主义风格与现代建筑结合完善，特点如下：（1） 房型实用的摆设，通风采光全部周密兼顾；（2） 室内动静分离，功能较完善；（3） 规划大面积的中心花园（4） 围合式住宅小区，使于封闭式管理3、 户型分布以 77.50 平方米84.07 平方米的二房一厅和 110.38 平方米的三室二厅二卫为主。户型 面积(M2) 数量( 套) 比例(%)二室一
39、厅 77.50-84.07 32 44三室二厅二卫 110.38 20 28四室二厅二卫 131.02 10 14三室二厅二卫(复式) 205.36-218.18 4 6四室二厅二卫(复式) 241.33 2 3二室二厅(复式) 148.12-161.50 4 6合计 72 1004、价格水平该项目以 1480 元/平方米起价，均价 1603 元/平方米，最高价 1690 元/ 平方米，一次性付款 97 折，交行提供 6 成 10 年按揭。楼层 价格（元/M2）1F 15302F、6F 15803F、5F 16804F 16907F 1480物管费 40 元/户、月5、优劣势分析优劣：（1）
40、红色坡形屋顶，罗马庭园式中心花园，大面积绿化与滚滚长江相辉映；（2） 内墙基本装修，门窗、外墙等其它合用部分装修一致，有利于保证房屋质量及外观的完善统一；（3） 体贴入微的管家式物业管理服务，便于统一管理，让业主住着安全舒心；（4） 珠海建安集团等三家公司共同投资开发，实力雄厚，一期先开发 4 栋多层，有利于加速资金周转；（5） 交通便利，有一路直通市内。劣势：（1） 价格较高，高出同类地段住宅 200-300 元/平方米；（2） 44%二室一厅的户型与小区高价位高品质严重冲突；（3） 地理位置较偏，周边学校、医院、银行等生活服务设施配套欠完善，影响消费置业；（4） 物业管理费较高；（5） 高
41、层建筑建在北面，阻碍了南面多层住宅的视野。综合评述：滨江花园商住楼全框架结构，工程造型新颖别致，立面线条丰富，虚实结合，富有时代气息。中心花园喷泉，花草盆景，小区内配套完备，住宅环境温馨。物业管理先进完备，交通便利。高品质、高价格只适合高收入家庭购置。地理位置较偏，周边学校、医院等生活设施配套欠完善，高比例的二室一厅与高品质、高价格相矛盾，只适合中等收入家庭消费者，影响了住宅的销售。目前，自 2000 年 5 月一盘以来，二室一厅只销售 2%，其它住宅几乎销售一空。第三章 消费群体分析一、消费需求趋势根据市场调研得出消费需求结论 区域范围由于九江市区域范围不大，消费者对距离的远近认识通常以交通
42、方便来衡量，浔阳区交通通畅，商业繁华，仍是市中心情结的消费者关注的热点。但价格合理，配套完善，交通便利的地段区域仍受到消费者的喜爱，市政规划的商业热点区域将再次成为消费者置业热点。 住宅类型多层住宅仍然是消费者最能接受的。别墅作为一种身份的象征受到不少人士的推崇，但消费者能够接受的别墅价格较低，价格适当，环境优美的别墅将受到中高档收入家庭喜爱。但比例不宜过大。高层住宅受到价格高、费用高、实用率低以及停电停水等因素的困扰，市场需求极小。 价格水平九江市整体收入水平不高是直接影响居民购房消费的主要因素。浔阳区消费者最能接受的是 900-1000 元/平方米；庐山区消费者最理想的价位是 500 元/
43、平方米左右。从市场供求上分析，浔阳区定位在 1200 元/ 平方米的价格的中档偏上多层住宅是大有市场，庐山区经过提高物业的综合素质，600-700 元/平方米的多层住宅，1200-1300 元/平方米的别墅应该被市场接受。 住房面积2000 年整体市场经过调整，中档偏大的三房单位、二房单位已成为主流。其中 70-99 平方米的二房、100-130 平方米的三房占大多数，而 70-90 平方米的二房、90-110 平方米的三房单位，市场需求大于供给，捕捉市场有效需求有望满足置业热点。 户型的构成因安居型的三房二厅、二房二厅易满足中档偏上家庭置业一步到位的需求，故错层楼、中楼成为新生代家庭个性需求
44、的热点。开发面积大小适中（70-99 平方米的二房二厅和 91-110 平方米的三房二厅单位）功能分区完善，通风采光俱佳的创意型户型，既有别于平层的实在又有别墅型享受，将会受到市场的追捧。 交通便利消费者在居住得舒适的同时，又关注市政配套设施的发展。交通的便利程度直接关系消费者上班购物、下一代上学等日常生活的舒适顺畅。周围景观好、地理位置较佳、交通便利的楼盘依然是市场关注的焦点。二、消费者群体分析（一）消费群体分类1、受访者性别本次调查采用登门拜访、电话预约、售楼处现场调研等方式，发放回收 230 份问卷，其中住宅问卷 114 份，有效问卷 103 份。商场消费问卷 116 份，有效问卷 11
45、1 份。受访者大部分是十里大道和市西一路那一带的家庭。住宅问卷其中男性是家庭购房的主要决策者，占 68.9%,女性相应较少占 31.1%。性 别 男 女 总 计人数（个） 71 32 103比例（%） 68.9% 31.1% 100%2、你的职业职 业 事业单位 企业管理 人员 公务员 私营业主 金融证券人士 自由职业者 其它 合计人数 （个） 9 7 5 43 0 30 9 103比例（%） 8.79% 6.8% 4.9% 41.7% 29.1% 8.7% 受访者职业是私营业主比例相当大，占 41.1%，而事业、企业单位比例较小，九江以从事商品批发和汽车销售的商业人士较多占多数。1、 你受教
46、育程度教育程度 初中以下 高中或中专 大 专 本科及以上 合 计人数（个） 10 70 16 7 103比例（%） 9.7% 68% 15.5% 6.8% 文化程度是高中或中专占 70%，大专或本科以上占 6.8%，文化水平总体还算高，素质也相对的高一些。2、 你现在的家庭成员家庭成员 三口之家 四口之家 三代同堂 其 它 合 计人数（个） 40 31 18 14 103比例（%） 38.8% 30.1% 17.5% 13.6% 三口之家占 38.8%，四口之家占 30.1%，现在青年家庭是消费主力军。3、 家庭收入家庭年收入 2 万元以下 24 万元 48 万元 8 万元以上 合 计人数（个
47、） 66 31 4 2 103比例（%） 64% 30.1% 3.92% 1.98% 100%家庭收入 2 万元以下的受访者比例最多，占 42.62%，2 4 万元之间的占 30.1%，再其次是在 48 万元之间者占 3.92%，整体数据显示为九江消费者的收入水平比较低，商品房开发的主力消费群是家庭收入在 24 万元左右。4、 现居住宅为现居住宅 公房、宿舍 租房与借房 商品房 合计人数（个） 35 17 51 103比例（%） 34% 16.5% 49.5% 100%消费者所住商品房比例占 49.5%，而租房与借房公房宿舍两者总占 50.5%，表明九江住房商品化程度不高，随着市政府住房商品化
48、的全面推进，九江商品房的需求潜力巨大，一大批有购买能力的租房户、借房户和住集体宿舍家庭都将转化为有效需求。（二）住宅消费需求特征分析1、 您准备何时购房何时购买 3 个月内 半年内 一年内 二年内 暂 无 合 计人数(个) 1 3 17 13 69 103比例(%) 0.1% 2.9% 16.5% 12.6% 67.9% 据调研结果显示，二年以内的准备购房者占有 32.1%，其中半年至一年内购房者占整体调研比例的 16.5%，一年至二年内购房者占 12.6%。2、 您购房的主要原因买房原因 置业 改善条件 现居人理想 投资 为父母 为子女 其它 合计人数(个) 12 13 37 6 3 12
49、20 103比例(%) 11.7% 12.6% 36% 5.8% 2.9% 11.7% 19.4% 据调研结果表明：(1） 因居住不理想，而拟购房者比例最高。据进一步询问发现，该部分受访者或住集体宿舍或借房、租房居住者较多。起居不分，餐厨合用，洗溺功能不全是他们目前住房的共同特征，严重地影响居住生活质量，给生活带来不便。（2） 其次，欲改善居住条件而购房者占 12.6%，据进一步询问发现居住十里大道的有房受访者，受以住建筑规划设计落后之苦，采光、通风，厨房排烟污水处理等不尽理想，希望通过换房来实现居住条件和生活质量的同步提高。3、您喜欢的住宅类型住宅类型 高层公寓 多层住宅 独门独户的别墅 合 计人数(个) 8 74 21 103比例(%) 78% 718% 204% 100%目前生活条件中下，多层住宅仍然是消费者最乐意接受的。占 71.8%，其次是条件允许的前提下，受访者宁愿选择独门独户的别墅，占 20.4%；而高层公寓的比例极小部分占 7.8%。进一步调查：由于九江经济疲软，相对于经济收入来说购买能力比较低，多层住宅价格一直处在较低的水平，自然受到消费者欢迎。且九江房产市场尚未形成多元化，别墅和高层住宅在九江房地产市场正处于萌芽状态，尚不形成对多层住宅的竞争。别墅项目仅在弘雅花
