1、广西 2016 年上半年房地产估价师制度与政策：征地批准后的实施管理考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是_。A马克思的利率决定理论B可贷资金利率理论CIs1M 曲线模型利率理论D流动性偏好利率理论 2、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租人权益价值为_万元。A-40B400C1800D36003、某物业当前的市场售价为 5000 元/m2，其
2、业主拟采用租金按年 5%等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 12%，则第一年的租金应该确定为_元/m2。A482.79B448.24C467.25D498.53 4、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为 900 元，容积率为 17，待估宗地规划容积率为 13，则进行容积率修正后可比实例的价格为元。A：1 177B：675C：688 2D：1 200E：工业用地的监测点评估价格5、属于间接融资方式的为_。A商业信用B国家信用C民间信用D银行信用 6、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自
3、行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。A更长的经济寿命B更显著的各异性C更强的适应性D更专业的物业管理 7、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。A：长期总成本B：长期平均成本C：长期边际成本D：长期平均边际成本E：执行层的组织协调 8、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A10.2B11.0C11.3D11.5 9、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。A：房屋的天面B：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C：有围护结构的门廊D：不封闭有顶盖的
4、永久性架空走廊E：执行层的组织协调 10、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购买能力11、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。A区位B面积C价值D经营人 12、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 13、估价权益是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相
5、关其他财产，下列选项中不能被称为估价权益的是。A：租赁权B：地役权C：土地使用权D：抵押权E：工业用地的监测点评估价格14、房地产具有供给有限特性，本质上是由于 【2004 年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格 15、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是_。A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 16、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。A：融通资金职能B：防灾防损职能C：分配职能D：分散风险职
6、能E：执行层的组织协调 17、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为 260 万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。5 个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是_万元。A96B104C140D166 18、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。A开发商B承包商C相关的政府部门D监理单位 19、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是_。A其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规
7、定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布B集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分C市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于 3%核定D经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分 20、投标截止后，开发商应按规定的时间_。A认标B评标C开标D验标 21、房地产开发企业对其开发的房地产项目承担_。A质量责任B经营责任C经济责任D服务责任 22、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章23、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则 ，诉讼时效期
8、间从_时起计算。A合同签订B合同生效C权利被侵害D乙知道或者应当知道权利被侵害 24、成本加成定价法所决定的单位价格为_。A单位价格=单位成本 (1+目标利润率)(1-税率)B单位价格= 单位成本(1+ 目标利润率)C单位价格= 单位成本(1-税率) (1+目标利润率)D单位价格=单位成本 (1+目标利润率)(1-税率)25、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。A2660B2427C2425D2294二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分
9、，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列投资形式中属于房地产间接投资的有_。A房地产开发投资B购买房地产开发企业的债券C房地产置业投资D购买住房抵押支持证券E购买房地产投资信托基金 2、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。A：抗渗性B：表观密度C：密实度D：孔隙率E：导热性3、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元亩。按
10、照规定，B 房地产开发公司应安置 C 村个农民。A：30B：60C：100D：180E：执行层的组织协调 4、土地费用包括。A：土地征用拆迁费B：土地出让地价款C：土地转让费D：“三通一平”等土地开发工程费E：公共配套设施建设费5、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。A：部分房屋拆除B：法人名称改变C：划拨房屋D：继承房屋E：分割房屋 6、估价报告书的内在质量包括_。A估价结论的准确性B文字表达水平C估价方法选择的正确性D参数确定的合理性 7、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括_。A融资期限长B流动性差C资金交易量大D融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要
11、8、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高 1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为_。A1.05B0.97C0.98D1.03 9、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有。A：房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B：传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C：合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D：在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E：房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段 10、新
12、建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金。A：由物业管理企业代管B：由房地产管理部门代管C：由财政部门代管D：由业主自行管理E：执行层的组织协调11、已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为（） 。A12.55%B12.68%C14.75%D15.01% 12、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功 【2003 年考题】A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于 13、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（） 。A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较
13、低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高14、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能B：转账结算功能C：消费贷款功能D：汇兑功能E：储蓄功能 15、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。A：土地分等定级B：土地直接定级C：土地间接定级D：级差支出测算E：级差收益测算 16、房地产市场分析主要分析市场的_。A供求关系B竞争环境C目标市场D可支付的价格水平E收入费用 17、某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出
14、租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80%。已知土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为_。A43 万元B112.5 万元C123.3 万元D150 万元 18、法定税费包括营业税及附加，税率为，按月缴纳。A：55B：4.4 C：4 3D：53E：借款合同 19、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。A：二氧化硫B：一氧化氮C：一氧化碳D：甲醛E：碳氢化合物 20、 城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起_日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A10B15C20D30
15、21、下列不属于建设用地使用权出让特点的是_。A平等B自愿C有偿D无限期 22、某宗房地产 1999 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2，汇率为 1 美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.5%，则其 1999 年 10 月25 日的价格为_人民币元/m2。1999 年 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=8.29元人民币。A7935B8260C8290D796423、住房公积金的提取和使用原则不包括_的原则。A定向使用B安全运作C严格时限D按时使用 24、某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（） 。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%25、某商铺的购买价格为 100 万元，其中 60 万元来自银行贷款。该贷款在 10年内按年等额偿还，年利率为 7%，预计该商铺第 1 年税后净现金流量为 3 万元，如果不考虑物业增值收益，则第 1 年的投资回报率为。(2009 年试题)A：5.00%B：7.50%C：18.36%D：28.85%E：借款合同
