1、2018/7/22,第一章 绪论,2018/7/22,【内容提要】本章为充分认识房地产，围绕房地产及房地产业的概念，介绍了房地产的特点、房地产业的特征、中国房地产业发展历程、房地产开发企业及房地产开发法律体系 。 【重点掌握】房地产的概念及特点,2018/7/22,1 房地产及房地产业,2 中国房地产业发展历程,3 房地产开发企业,4 房地产开发法律体系,2018/7/22,1. 房地产及房地产业,1.1 房地产,1.2 房地产业,2018/7/22,1.1 房地产的概念,1.1.1 概念演变,一般概念,房地产是指房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。,2018/7/22,现概念,房地产是指,
2、土地、,建筑物,及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物,（配套设施、设备、住区环境）,2018/7/22,另外注意区别房地产、不动产、物业等概念。,“不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Estate 和Real Property。前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别：,不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。,物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。,2018/
3、7/22,2018/7/22,1.1.2 房地产的特点,房地不可分割性,使用的社会性,消费与投资双重性,土地资源的稀缺性,差异性,生产使用周期的长期性,保值增值性,社会经济位置的可变性,市场区域性,不可移动性（地理位置的固定性）,2018/7/22,房地产市场具有明显的区域性！,突破这种区域性有三种模式：,厦门模式（吸引腹地资金，在厦门居住或投资）,海南模式（开发旅游房地产，吸引全国各地资金）,珠三角模式（吸引港澳资金，在珠三角居住或投资）,2018/7/22,2018/7/22,2018/7/22,祈福新村,香港楼价,2018/7/22,2018/7/22,90年代初期住宅,2018/7/2
4、2,90年代中期住宅,2018/7/22,1.1.3 房地产商品的种类,2018/7/22,2018/7/22,退台式住宅：此类住宅又叫台阶式住宅，其建筑面积由底层向上逐层减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台。这类住宅的优点是，住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此地价在总造价中比重提高。,2018/7/22,跃层式住宅：是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。特点是，住户占有上下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大布局紧
5、凑，功能明确，相互干扰较小。缺点是户内楼梯要占去一定位用面积，且火灾时人员不宜疏散。,2018/7/22,复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。它的经济性体
6、现在：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅使用面积提高5070。户内阁层为本结构，将隔断、家具、装饰融为一体，降低了综合造价。通风采光良好，提高土地利用率。缺点是采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，且层高过低，隔音、防火功能差。,见复式住宅户型图(三维),2018/7/22, 错层式住宅：是梯间式住宅一种变化的设计形式，各住户的入口放到不同高度的两个或几个休息平台上。最大限度地节约了楼梯间面积，同时由于每个平台只安排两家住户，住户相互干扰极小。但这种住宅设计和施工较为复杂，特别在地震设防区不宜采用。,跃层、错层和复式住宅的区别?,见错层式住宅户型图(三维),2018/7/22,跃层
7、户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的退台设计，因此大平台是很多跃层户型的特色之一；室内布局一般在一层布置起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，属于家庭起居、聚会、会客、娱乐的场所，二层设置私密性较强的家庭室、卧室、书房等。错层一般是公共开放空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于同一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通过台阶联系。复式住宅不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，比如加大起居室的层高形成“厅”的效果。,2018/7/22,如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；
8、如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。,错层和复式尽管均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积一致；而错层式两个(或三引楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开,见复式住宅户型图,见跃层式住宅户型图,见错层式住宅户型图(三维),见跃层住宅户型图(三维),2018/7/22,2018/7/22,2018/7/22,2018/7/22,2018/7/22,1.2 房地产业,1.2.1 概念,1.2
9、.2 房地产业的特征,2018/7/22,房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。从行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑业被列为第二产业。,其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。,房地产业可细分为：,2018/7/22,(1) 土地开发和再开发； (2) 房屋开发； (3) 土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； (4) 房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； (5) 房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等； (6) 物业管理服务，家居服务、房屋及配
10、套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；(7) 房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。,具体说，房地产业的活动领域包括：,2018/7/22,(1) 基础性,(2) 支柱性,(3) 高度综合性和高度关联性,(4) 周期性,(5) 高投资、高收益、高风险性,(6) 对金融业的依赖性,121号文件,18号文件,2018/7/22, 房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素。 房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：农业生产离不开土地；工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规模、速度、格局和水
11、平，房地产价格的涨落影响其他行业的经营成本。 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。在经济发达的国家和地区，房地产业收入可占财政收入的1020%。 房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。,2018/7/22,支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。一个产业
12、成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。,2018/7/22, 房地产业既属于生产要素产业，提供空间场所，又属于消费产业提供生活资料、发展资料和享受资料。 房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所占的比重达到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。
13、 房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联作用是全方位、多层次的。,2018/7/22, 跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理； 牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。据世界银行1994年的一项研究表明，100亿元的住房建设投资将创造170一220亿元的需求，每销售100亿元的住房，将带动130一150亿元其他商品的销售。需求带动系数的保守估计值为3
14、。据发达国家的统计，房地产的产值每增加“1”，带动的相关产业的产值增加“1.52”；在我国，房地产业每增加一亿元的投资，能带动23个相关行业投入1.479亿元。,2018/7/22,房地产业在长期发展过程中呈现出周期被动的特征。房地产业的波动周期可以分为发展(复苏)、繁荣、危机、袁退(萧条)四个阶段。房地产业的周期性在美圃、日本、我国大陆及香港、台湾等国家和地区的表现都很明显。比如，美国在二战以前，房地产业的波动周期大约为18年，二战以后房地产业的波动周期大约是36年。,2018/7/22,风险是人们因对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生多种负偏离的综合。这种编离
15、通常由两类参数描述：一是偏离的方向与大小；二是各种偏离的可能程度。简单地说风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，用数学公式表示：,风险（R）f(PC),式中；P不利事件发生的概率；C该事件发生的后果。,2018/7/22,风险具有以下特征：,客观性、不确定性、潜在性、可测性、风险结果的双重性、相关性（与行为者的行为、决策相关）。,风险分析要求进行风险识别、风险评估、风险决策，以期以最低的风险损失获得最高的收益。,2018/7/22,2. 中国房地产业发展历程,年度房地产开发完成投资增长率变化图,2018/7/22,2.1 改革前各阶段 (80年代以前),2. 中国房地产业发展历程,
16、2.5 持续繁荣期（19982003年）,2.4 调整与恢复阶段 （19931997年）,2.3 泡沫阶段（19921993年）,2.2 酝酿起步阶段（19801991年）,2.6 超常规发展期（2004年）,2018/7/22,3 房地产开发企业,2.房地产开发企业资质等级,1. 房地产开发企业的设立,2018/7/22,房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。1998年公布施行的城市房地产开发经营管理条例(以下简称开发经营条例)对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固
17、定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；(5)法律、法规规定的其他条件。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于以上的规定。,1.1 房地产开发企业的设立条件,2018/7/22,新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房
18、地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。,1.2 房地产开发企业设立的程序,2018/7/22,国家对房地产开发企业实行资质管理。为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000 年3月发布了第77号令房地产开发企业资质管理规定。规定中指出，国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。有关资质等级企业的条
19、件见下表,2.1 房地产开发企业资质等级,2018/7/22,2018/7/22,（1）管理机构 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作； 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。 （2）房地产开发企业资质登记实行分级审批 一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； 二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。,2.2 房地产开发企业资质管理机构与管理,2018/7/22,（3）房地产开发企业资质实行年检制度 对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由
20、原资质审批部门予以降级或注销资质证书。 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：a 隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；b 无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；c 工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；d 超越资质等级从事房地产开发经营的；e 涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。,2018/7/22,4 房地产开发法律体系,法律,法规,规章,全国人大或常务委员会制定与发布,国务院、省级或较大城市人大及其常务委员会制定与发布,国务院所属部委、省级或较大城市人民政府制定与发布,法,条例,办法、细则,教材P28图1-4,2018/7/22,2018/7/22,【思考题】 阐述房地产的概念及特征。 从房地产的概念演变谈你对房地产需求变化的认识。,2018/7/22,下课了！,谢谢各位！,
