1、第一章 物权概说,重点：物权的概念、物权的效力 难点：物权的本质、物权的优先效力,重点与难点,第一节 物权的意义 第二节 物权与其他民事权利的关系 第三节 物权的类型体系 第四节 物权的效力,本章内容,内容引入,回 顾,民事权利分类,第一节 物权的意义,一、物权的词源 二、物权的意义 三、物权的本质 四、物权的特性 五、物权的客体,所有的观念,一、物权的词源,所有权,实际上，从现有的研究资料来看，罗马法中最早规定下来的物权主要是关于相临关系。（见十二铜表法）,1811年的奥地利民法典中首次（也是目前唯一的）对物权的概念作出了规定。 1896年德国民法典规定了物权编,物权法第2条第3款规定：“本
2、法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”,二、物权的意义,三、物权的本质,对人关系还是对物关系？,（一）物权是财产权 （二）物权是对世权 （三）物权是绝对权 （四）物权是支配权,四、物权的特征,物权的客体是特定的物。 特定的物特定物 权利在特殊情况下也可以成为物权的客体,五、物权的客体,何为物？ 血液、头发、假肢、尸体、动物是不是物？ 物的基本分类有哪些？,知识点回顾,物的基本分类有哪些？,1不动产、动产（特殊动产：货币、有价证券、与人体分离的器官）2特定物、种类物（是否适用替代履行）3原物、孳息,（1）孳息的认定（天然孳息、法定孳息；孳息必
3、须与原物相分离） 【例1】下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？ A出租柜台所得租金 B果树上已成熟的果实 C动物腹中的胎儿 D彩票中奖所得奖金,（2）孳息的归属 A.一般规则： 自然孳息归所有权人，有用益物权人的，由其收取，约定的从约定；法定孳息约定的从约定；没有的，按照交易习惯。 B.特殊规则： A）买卖合同，孳息所有权，随交付而转移 B）抵押物所生孳息的收取权（并非所有权）扣押之日，抵押权人收取，但未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 C）质物所生孳息的收取权（并非所有权）约定质权人收取,司法考试真题,【例2】1998年10月5日甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于同年
4、10月8日将一头受胎的母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一头。下列选项中哪些中正确的？ A质押合同生效时间为1998年10月5日 B质押合同生效时间为1998年10月8日C小牛应归乙所有 D小牛应归甲所有，但可作为质权的标的,4主物、从物（从物的构成要件： 非主物的成分；辅助主物发挥效用；与主物归属同一人；须交易上无特别习惯：装米之米袋） 典型的主从物关系：电视机与遥控器、房屋与车库、落地灯与灯罩、网球拍与球拍套、鼠标与电脑、眼镜盒与眼镜等。 5消耗物和不可消耗物（分别适用于消费借贷与使用借贷） 6可分物、不可分物（共有物分割场合；履行抗辩场合）,第二节 物权与其他民事权利的
5、关系,一、物权与债权 （一）二者的联系 同为财产权；前者是基础，后者是变动方式 （二）二者的不同 1.客体不同 2.权利性质不同 3.效力不同 4.权利设定上不同 5.效力不同,二、物权与知识产权 重点掌握其区别。日后可在学习知识产权法课程时加深认识。 三、物权与继承权 重点掌握其区别。将来可在学习继承法课程时加深认识。,第三节物权的类型体系,一、物权的法定种类 物权种类法定主义 二、物权的分类 A、完全物权与限定物权 （一）区分的标准 以物权人对标的物利益支配范围为标准。,（二）区分的意义 1.区别对物的权利的限定目的 2.两者的效力范围不同 B、用益物权与担保物权 （一）区分的标准 按照设
6、立物权的目的不同 （二）分类的意义 对两个权利的限制不同,知识点补充,用益物权的进一步分类 担保物权的进一步分类,C、动产物权与不动产物权（最为基本的分类） （一）区分的标准 依物权的客体是动产或不动产为标准 区分动产物权与不动产物权的意义在于，两者在物权的取得方法、流通的性质和范围、成立要件、公示方式、取得时效等方面都有不同。 D、登记物权与不登记物权 （一）区分的标准 这是按照物权的变动是否须经登记而划分的。,（二）区分的意义 登记物权的权利变动依登记而生效，不登记物权的权利变动依交付而生效。 E、主物权与从物权 （一）区分的标准 根据两个物权之间是否具有从属关系为标准 （二）区分的意义
7、从随主走 ；约定除外。,F、有期限物权与无期限物权 （一）区分的标准 根据物权有无期限 （二）区分的意义 消灭原因不同 G、本权与占有,司考练习,【例】财产所有权是一种什么权利？ A自物权 B他物权 C完全物权 D限定物权 答案：AC,三、我国法上的基本物权类型 所有权 用益物权 担保物权 占有 准物权,第四节 物权的效力,一、物权的排他效力 一物一权 二、物权的优先效力 1物权的优先效力相对于债权的平等性而言的，所有的债权的法律地位都是平等的 2物权相互间的优先效力 （1）先发生的物权优于后发生的物权。（2）限制物权的效力优先于所有权。,3物权优于债权 （1）物权优于债权：一物上既存在物权，
8、又存在债权时，物权优于债权。（一物二卖）。 （2）物权优于债权的例外：买卖不破租赁；预登记债权 三、物权的追及效力 （1）物权的追及效力：不论物落入何人之手，权利人均可以追及之并直接行使权利。 （2）追及权的行使受到善意取得制度的限制。,四、物权请求权 （1）传统种类：原物返还请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权。 新增：物权确认请求权 恢复原状的本质？ （2）原物返还请求权的构成要件：原物存在；占有人为无权占有；请求人为有权人。 债权保护方式（损害赔偿请求权等）：债权保护方式与物上请求权可以并用，也可单独适用。,思考练习,【例】下列案件，哪些适用返还原物？ A张某借了王某的手表并把它卖给了
9、刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还 B宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下收下，李某要求王某返还 C贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还 D赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款，钱无奈要求赵某返还两只羊。 答案：BC,【例】物权人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害，称为物权请求权。关于物权请求权，下列哪一表述是错误的？（2011-3-8） A是独立于物权的一种行为请求权 B可以适用债权的有关规定C不能与物权分离而单独存在 D须依诉讼的方式进行,恢复原状的
10、本质？ 原物返还请求权的构成要件：原物存在；占有人为无权占有；请求人为有权人。 债权保护方式（损害赔偿请求权等）：债权保护方式与物上请求权可以并用，也可单独适用。,司考练习,【例】下列案件，哪些适用返还原物？ A张某借了王某的手表并把它卖给了刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还 B宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下收下，李某要求王某返还 C贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还 D赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款，钱无奈要求赵某返还两只羊。 答案：BC,第二章 物权的变动,本章重点：物权行
11、为理论、不动产登记与动产交付的法律意义 本章难点：物权行为理论、不动产登记与动产交付的法律意义 第一节 物权变动的意义与形态 第二节 物权行为理论 第三节 物权变动的规范模式 第四节 不动产登记与动产的交付,第一节物权变动的意义与形态,一、物权变动的意义 物权的变动，就是指物权发生、移转、变更和消灭。 物权对主体而言的得丧变更 二、物权变动的形态 发生 转移 变更（广义：主体、客体、内容的变化；狭义：客体、内容的变化） 消灭,三、物权变动的原因民事法律行为（需要物权变动公示）法律行为以外的事实行为与事件公法上的行政行为或司法行为,第二节 物权行为理论,物权变动的最重要的原因是法律行为，该法律行
12、为在德国法系国家被称为物权行为。 鉴于物权行为理论及其立法规制问题颇为艰深，非为初学者所能透彻理解、把握，故对本科生不要求必须掌握。 教学中教师可适当点拨，学生大致了解即可。 一、物权变动中的原因行为与物权行为的区分 知识回顾：有因行为与无因行为的分类,二、什么引起了物权变动 原因行为？ 物权行为？ 三、物权行为真的存在吗？ 对该理论批评者众，立法上采纳该理论的主要是德国、我国台湾地区 课外阅读文献： 雅克布斯：十九世纪德国民法科学与立法后记部分：物权合同存在吗？,第三节 物权变动的规范模式,一、基于法律行为引起的物权变动 （一）法律行为引起的物权变动模式 （1）物权形式主义的物权变动模式 物
13、权合意不动产登记（动产交付）物权变动 （2）债权形式主义的物权变动模式 债权合意不动产登记（动产交付）物权变动 （3）意思主义的物权变动模式 债权合意物权变动（登记对抗主义）,（二）我国物权变动的基本模式 1不动产物权变动模式 物权法第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,哪些法律另有规定,（1）物权法第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 承包法第22条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 第23条 县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书
14、，并登记造册，确认土地承包经营权。 （2）物权法第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 （3）第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,【例9】关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？（2010-3-55） A.自土地承包经营合同成立时设立 B.自土地承包经营权合同生效时设立 C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证 D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造
15、册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人,司考练习,【例】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 答案：ABCD,2动产物权变动 基本原则： 第23条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 第24条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未
16、经登记，不得对抗善意第三人。 注意：机动车等抵押的，无须交付，登记对抗主义。,【例10】甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应并与丙办理了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，下列哪一说法是正确的？（2010-3-6） A.归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失 B.归乙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任 C.归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失 D.归丙所有，但丙应赔偿乙的损失,3 .一物多卖情形下物权的归属 普通动产： 先受领先付款合同先成立 船舶、
17、航空器、机动车等特殊动产： 先受领先登记合同先成立,司考练习,【例】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？ （2008-3-9） A甲 B乙 C丙 D丁 答案：A,3合同效力与物权效力区分 物权法15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 比较：“抵押合同自登记之日起生效。”【担保法4
18、2条】（已废） 比较：质押合同自质物移交于质权人占有时生效。【担保法64】（已废）,司考练习,【例1】乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？ （200736） A合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任 B合同无效，甲应返还所受领的价款 C合同有效，甲应继续履行合同 D合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失 答案C,【例2】房地产开发企业甲欲急售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约
19、发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。下列关于甲、乙、丙、丁之间关系的何种表述是正确的？ A甲、乙之间买卖合同有效 B甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益 C甲、丁之间签订的房屋买卖合同属效力待定 丙取得房屋所有权 答案：AD,二、基于法律行为之外的法律事实引起的物权变动,第28条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第29条 因
20、继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 补充法条：继承法第02条 继承从被继承人死亡时开始。 第30条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。,第31条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。,司考练习,【例】甲、乙之父丙去世，留下三居室商品房一套，下列说法正确的是： A甲、乙自办理过户登记时，方能取得该商品房的所有权 B甲、乙欲将该商品房转让给他人，甲可以直接将该商品房过户登记给他人，而无须先过户到自己名下然后过户给他人 C即使没有办理过户登记，该房屋在分
21、配之前属于甲、乙共同共有 D甲、乙欲将该房屋转让给他人，须先将该房屋过户至自己名下，然后再过户给受让人 答案：CD,【例】吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。下列哪些选项是正确的？（2011-3-55） A5月10日前，吴某是房屋所有权人 B2月
22、1日至5月10日，李某是房屋所有权人 C3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人 D5月10日后，王某是房屋所有权人,第四节 不动产的登记与动产的交付,一、不动产的登记 （一）登记的含义与类型 （二）登记的效力与意义 （三）登记生效时间 申请？受理？登记日？ 物权法14不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。,（四）登记资料的查询、复制 物权法18权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 （五）更正登记 物权法191权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更
23、正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。,（六）异议登记 权利人或者利害关系人对登记提出异议该异议记载于不动产登记薄异议登记失效事由：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 （七）预告登记 预告登记的债权具有物权效力 预告登记失效事由：债权消灭/能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,（八）登记错误的赔偿责任 第21条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。,司考练习,【例】2007年4
24、月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是： （20073-96） A交付标的物是房屋买卖合同的有效要件 B小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某 C房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力 D该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料 答案：BCD,【
25、例】甲公司开发写字楼一幢，于 2008 年 5 月 5 日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于 2008 年 5月 6 日申请办理了预告登记。2008 年 6 月 2 日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（200938，单） A抵押合同有效，抵押权设立 B抵押合同无效，但抵押权设立 C抵押合同有效，但抵押权不设立 D抵押合同无效，抵押权不设立,二、动产交付 （一）动产的交付方式。 动产交付的方式包括现实交付与拟制交付。拟制交付分为简易交付、指示交付、占有改定。 举例说明，掌握其
26、含义。 （二）交付是动产物权变动的生效要件，上述几种交付方式多能发生物权变动的效果。,【例】某宾馆为了 8 月 8 日的开业庆典，于 8 月 7 日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于 8 月 9 日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月 15 日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？（2004310，单） A8 月 7 日 B8 月 8 日 C8 月 9 日 D8 月 15 日,【例】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，
27、约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？ （2008-3-9）A甲 B乙 C丙 D丁,占有改定也存在几种例外： （A）质权的设定。 第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 （B）物权法第106条规定动产的善意取得以动产的交付为构成要件。占有改定与指示交付是否属于此处的“交付”？从平衡当事人利益出发，占有改定不能使善意第三人取得动产所有权。,三、不动产交付的意义 不动产自登记之日发生移转：
28、交付决定风险负担和孳息归属； 登记决定所有权移转； 登记与否并不影响商品房买卖合同的效力。,第三章 物权法及其基本原则,本章重点：物权法定原则 本章难点：物权法定原则的价值 教学内容： 第一节 物权法的概念与特征 第二节 物权法的基本原则,第一节 物权法的概念与特征,一、物权法的概念 调整物权关系的法律规范的总称。有广义与狭义之分。 二、物权法的特征 （一）私法但具有大量的公法规范 （二）国内法但具有国际性 （三）固有法性 （四）裁判性规范,三、物权法的作用 定分止争 物尽其用。,第二节 物权法的基本原则,一、物权法定原则 物权法第5条：“物权的种类和内容，由法律规定。”即物权法定原则 （1）
29、物权法定原则的理由 （2）违反物权法定原则的后果 （3）物权法定的“法”仅指法律，而不包括习惯法。,【例】甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一选项是正确的？（2007311） A该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权 B该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权 C只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权 D该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权 思考：上题中甲能否要求其父的母校承担违约责任？,二、公示公信原则 公示原则 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应
30、当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 公信原则 三、禁止物权滥用原则 第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。,第四章所有权,本章重点：业主的建筑物区分所有权、共有、善意取得 本章难点：优先购买权、善意取得的构成要件 教学内容： 第一节 所有权概述 第二节 业主的建筑物区分所有权 第三节 相邻关系 第四节 共有 第五节 动产的特殊取得方式,第一节 所有权概述,一、所有权的概念 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、所有权的特征 绝对性、永久性、排他性、弹力性、最完全性,三、所有权的
31、内容 积极权能、消极权能 四、所有权的种类 （1）国家所有权 （2）集体所有权 （3）私人所有权,第二节业主的建筑物区分所有权,一、含义 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 （1）谁是业主？ 取得建筑物专有部分所有权的人是业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也是业主。,（2）复合型权利 专有部分的所有权、共有部分的共有权与共有部分的管理权。 二、专有权 （一）专有部分 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分： （1）
32、具有构造上的独立性，能够明确区分； （2）具有利用上的独立性，可以排他使用； （3）能够登记成为特定业主所有权的客体。,规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。 房屋包括整栋建筑物。 （二）自由利用权 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主是“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,三、共有部分的共有权 （一）共有部分 1.道路、绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 2.车位、车库： （1）规划用于
33、停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。,（2）占用公共部分的车位归业主共有。 “应当首先满足业主的需要”：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的。 配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 3.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；,4.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 5.建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用
34、地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 （二）共有权与共有的区别 业主对共有部分的共有权与共有存在很多不同，这些不同我们应当掌握：（1）业主的共有权不包括优先购买权；按份共有人享有优先购买权（曾经在司法考试中作为题肢考查过）。（2）业主的共有权从属于专有权，具有从属性；共有是独立性的所有权。,从属性体现在： 其一，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础；没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。 其二，丧失了对专有部
35、分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。因此，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,其三，业主不得以放弃权利不履行义务；而共有人可以放弃共有权。业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用等。 四、共有部分的管理权 （一）管理组织（业主大会与业主委员会） （二）业主管理共有部分的方式有：自行管理、委托他人管理。 考点：物业合同 （1）前期物业合同对业主具有约束力；,（2）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 （3）物业费的催缴（书面诉讼） 业主与物业的承租人、借用人
36、或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 （4）物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。,（三）业主的表决权 双层表决权 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项： （1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （2）改建、重建建筑物及其附属设施。 其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,（1）面积计算 专有部分面积，按照不动产登记簿记
37、载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 （2）人数计算 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； 总人数，按照前项的统计总和计算。,（四）业主权利的保护 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对
38、侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,司考练习,【例1】何某是某一小区A栋楼的业主，何某为了方便小区居民生活，欲将自己的住宅转化为专门从事送水业务的水站，何某的行为需要取得何人同意： A何某是自己住宅的所有权人，无需取得他人同意 B何某“住改商”的目的在于便民，无需取得他人同意 C何某要取得物业公司的同意 D何某要取得本栋建筑物内的其他业主同意 答案:D,【例2】下列哪些财产属于业主共有？ A建筑物的外墙 B露台 C电信公司在小区设置的网络交换器 D.物业服务用房 答案：AD,【例3】张某将房屋出租给李某，双方约定由承租人李某缴纳物业费。后来，张某认为应该由李某承担租赁期间的物
39、业费，李某则认为张某是房屋的所有人，应该由张某承担物业费。二人都拒绝交纳物业费。此时，物业公司有权： A要求张某缴纳 B要求李某缴纳 C同时要求张某与李某缴纳 D只能要求张某缴纳 答案：ABC,【例4】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？ （2006355） A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 答案ABD,甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、
40、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的？（2012-3-6）A有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利B有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之C无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意D有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可 答案：B,【例】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？ (2008-3-58) A张某无权
41、要求王某拆除广告牌 B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系 C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利 D张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益,第三节 相邻关系,一、相邻关系的概念 二、相邻关系的本质 三、相邻关系的类型,司考练习,甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？ A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材. B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材 C.甲应依约定向丙支付占地费 D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲
42、清理现场,第四节 共有,一、共同共有与按份共有的认定 （1）共同共有的类型：夫妻财产、家庭财产、继承开始后遗产分割前、合伙财产。 （2）民通意见：共有类型推定的重大转变 第103条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 （3）关于按份共有的份额推定 份额不明的确定：约定；没有约定的，出资额确定，没有出资额，视为等额享有。,二、共有物的管理与处分 1 共有人都有管理权 第条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2法律处分 （1）按份共有应经占份额三分之二
43、以上的按份共有人同意（但当事人另有约定的除外。）违反者无权处分第三人可受善意取得的保护 （2）经全体共同共有人同意（共有人之间另有约定的除外） 违反者无权处分第三人可受善意取得的保护,司考练习,【例】甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为： A无须经任何人同意 B须经乙、丙、丁一致同意 C须经乙、丙、丁中份额最大的一人同意 D须经乙、丙、丁中的两人同意 答案：A,【例】甲、乙、丙、丁共有 1 套房屋，各占 1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于
44、甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的？（201236，单） A有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利 B有效，对共有物的处分应当经占共有份额 2/3 以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之 C无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意 D有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额 2/3 以上的共有人的同意即可,3 事实处分共有物的分割（1）分割原因：第99条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人
45、可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。（2）分割方式：实物分割（事实处分与法律处分）、作价补偿、变价分割（3）瑕疵担保：第100条第2款 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。,三、份额的处分 1、处分自由 2、优先购买权 第101条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 （1）转让份额。（赠与不包括在内） （2）共有人与非共有相比而言，共有人之间无优先购买权。多个共有人主张优先购买权的，由转让份额的共有人决定。没有决定的，
46、按比例购买。 （3）同等条件 注意：房屋承租人的优先购买权,知识链接,房屋租赁合同解释第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。,第二十四条 具有下列情形之一，承
47、租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 总结： 1、侵害优先购买权的，不能主张无效。 2、共有人、近亲属、善意第三人优于承租人,司考练习,【例】甲、乙各以20与80的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的? A乙有优先购买权，丙没有优先购买权 B丙有优先购买权，乙没有优先购买权 C乙、丙都有优
48、先购买权，两人处于平等地位 D乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权 答案：D,四、对外关系 1按份共有对外产生的债权债务是连带债权与连带债务。（第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的按份债权与按份债务。） 2共同共有连带债权与连带债务。,第五节 动产的特殊取得方式,回顾： 权利的原始取得与继受取得 一、继受取得与原始取得之区别 继受取得是指以原所有权人的所有权及转移所有权的意思为依据而由另一主体取得所有权，包括买卖、互易、赠与、继承、遗赠。 原始取得是指不以原所有人的所有权及转移所有权的意思为依据，而是直接依据法律的规定取得所有权，主要包括先占、添附、国家取得发现之埋藏物
49、、隐藏物，国家取得遗失物，善意取得、收取孳息、生产、建设、征收、罚款、没收等。,司考练习,【例】下列哪一选项属于所有权的继受取得？ （2008-3-10） A甲通过遗嘱继承其兄房屋一间 B乙的3万元存款得利息1000元 C丙购来木材后制成椅子一把 D丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台 答案：A,【例】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？(2008-3-8) A中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权,
