1、首 页走进重实企业业务企业动态投资者关系人力资源公司简介公司简介管理团队管理团队组织架构组织架构地产开发地产开发地产经营地产经营其他业务其他业务最新公告最新公告定期报告定期报告公司治理公司治理最新公告定期报告公司治理网站首页 投资者关系 最新公告长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估说明发布时间： 2010-5-27 16:30:10 浏览量：253 返回列表沃克森评报字【2010】第 0082 号（资产评估报告共分三册，本册为第二册）沃克森（北京）国际资产评估有限公司二零一零年四月二十三日中国 北京资产评估说明目录第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明.1第二部分：企业关于进行资
2、产评估有关事项的说明.2第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明.3一、评估目的.3二、评估对象和范围.3第四部分：资产清查核实情况说明.4一、资产清查核实内容.4二、实物资产分布情况及特点.4三、影响资产清查的事项.5四、资产清查的过程与方法.5五、资产清查结论.7第五部分资产基础法评估技术说明.8一、流动资产评估技术说明.8二、机器设备评估技术说明.29三、其他无形资产评估说明.35四、负债评估技术说明.35第六部分收益法技术说明.38一、企业基本情况.38二、收益法的应用简介.42三、收益法适用前提条件.44四、评估假设.44五、宏观经济的分析.46六、房地产行业发展状况.47七、区域
3、经济和市场分析.54八、公司竞争能力及经营状况分析.57九、未来年度现金流的预测.58十、折现率的确定.68十一、评估值的计算过程及评估结论.72第七部分评估结论及其分析.74一、评估结论.74第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由资产评估委托方即被评估单位撰写并盖章，详细内容见附件 1。第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明一、评估目的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟实施
4、增资，本次评估系为长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟实施增资的经济行为提供价值参考依据。本次经济行为已获得重庆国际实业投资股份有限公司2010 第 06 期总经理办公会议批准。二、评估对象和范围本次评估对象为长沙中住兆嘉房地产开发有限公司于评估基准日拟实施增资的经济行为所涉及的股东全部权益。股东全部权益账面金额 13,119.06 万元，股权无质押、冻结。具体评估范围为长沙中住兆嘉房地产开发有限公司于评估基准日拟实施增资的经济行为所涉及的全部资产及负债，总资产账面值为 52,036.03 万元，负债总额 38,916.97 万元，所有者权益 13,119.06 万元。评估基准日账面值已经中天运会
5、计师事务所有限公司审计，并出具了中天运 2010审字第 010003-00201 号的无保留意见审计报告。第四部分：资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受长沙中住兆嘉房地产开发有限公司(以下简称：“兆嘉公司”)的委托，对其纳入评估范围的资产及相关负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、非流动资产（主要为车辆和电子设备）及流动负债和非流动负债。上述资产评估前账面金额如下：二、实物资产分布情况及特点兆嘉公司为房地产开发型企业，其实物资产的种类主要为：开发中的房地产项目，日常办公管理用的电子设备和运输车辆。实物资产的主要分布及特点：(一)
6、开发成本兆嘉公司开发中的房地产项目名为湘橘华府，位于长沙市芙蓉区人民东路延长线两厢，浏阳河东岸，东邻隆平高科技园区、芙蓉区东岸乡望龙村，南至望龙、杉木村，西侧为旺德府建材市场，北至天国度假中心。项目规划总用地面积 387452 平方米，总建筑面积 1131142 平方米；其中：地上建筑面积 981142 平方米（含住宅建筑面积 738068 平方米，商业建筑面积 190337 平方米，教育用房建筑面积 28266 平方米，文化娱乐用房建筑面积 24471 平方米），地下人防及车库建筑面积 150000 平方米（设地下车位 5000 个）。项目规划建筑容积率为 2.53，建筑密度为 26%，绿地
7、率为 40%。根据兆嘉公司提供的中方 湘橘华府建设项目申请报告，项目预计 2010 年 4 月完成施工前前期准备工作；2010 年 12 月完成所有基础工程；2013 年 6 月完成所有主体工程；2013 年 12 月底完成所有户外工程，配套设施等，全部收尾交付使用。目前整块项目用地还属于生地。(二) 电子设备及运输设备1、电子办公设备为兆嘉公司办公区域内的电脑、打印机、复印机、空调、会议桌等设备。2、运输设备为一辆广州本田生产的奥德赛和一辆长春一汽大众生产的迈腾。三、影响资产清查的事项本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。（二
8、）纳入本次清查范围的房地产开发项目，土地以土地所有权证为准；未办理产权证的，评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核，在抽查复核无误的基础上以产权持有单位提供的数据为准。（三）纳入本次评估范围的开发成本湘橘华府项目用地目前还处于生地状态，还未全部完成拆迁和土地平整。在评估日 2010 年 1 月 18 日兆嘉公司正在和当地镇政府协商处理此事，土地完成拆迁平整成为熟地的具体时间不能确定。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。四、资产清查的过程与方法根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照
9、资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资产和负债、机器设备和车辆的清查核实工作。(一) 清查组织工作2010 年 1 月 15 日评估组 3 人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从 2010 年 1 月 15 日开始，2010 年 1 月 18 日结束。清查工作结束后，评估人员总结了清查核
10、实及现场勘察作业工作成果。(二) 清查主要步骤1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料；指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。3
11、、现场实地勘察依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同，并通过和设备管理人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；对于正在开发的房地产项目进行了现场勘查。4、补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。5、核实产权证明文件对评估范围内的设备、土地的产权进行调查，以确认作到产权清晰。经过核实，所有土地都办理土地权证。评估是在调查核实房屋等产权的基础上进
12、行的，被评估单位资产不存在产权纠纷的问题。(三) 清查的主要方法在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。1、实物资产的清查(1)对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查价值比例超过 80%。评估人员查阅和复印了部分采购合同。(2)对于存货中的开发成本，评估人员全部进行了现场勘查，并拍摄了照片留档保存作为评估的参考资料。2、流动资产、负债的清查主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、预付款项、其他应收款科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理
13、比较严格，账目清楚，无重大异常情况。3、损益类会计科目对于成本及费用的核实和了解，根据历史数据了解期间费用的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。五、资产清查结论经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。清查结果如下：第五部分资产基础法评估技术说明一、流动资产评估技术说明(一) 评估范围本次评估流动资产包括兆嘉公司的货币资金、预付账款、其他应收款和存货。上述资产在评估基准日账面值如下所示：(二) 评估过程评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段对确定在评估范围内的流
14、动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；第二阶段：现场调查阶段1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对 2009 年 12月 31 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。第三阶段：评定估算阶段1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和 资产评估操作规范意见(试行 )的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；3、提交流动资产的评估技术说明。(三) 具体评估方法根据被评估单位提供的已经中天运会计师事务所审计审定的 2009 年 12 月 31 日
