1、世纪东方嘉园物业管理公约北京世纪城房地产开发有限公司2003 年 7 月目 录总 则第 一 章 世纪东方嘉园的概况第 二 章 涉及各主体基本情况第 三 章 物业管理服务内容和标准第 四 章 物业管理服务费与住宅公共维修基金第 五 章 产权人的权利和义务第 六 章 开发企业的权利和义务第 七 章 物业管理企业的权利和义务第 八 章 房屋使用、管理、维修的具体规定第 九 章 违约责任和纠纷的处理第 十 章 附则总 则为落实本小区的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定世纪东方嘉园物业管理公约，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保
2、公约具备必要的内容。本公约对“世纪东方嘉园”全体产权人、使用人、发展商及物业管理企业均有约束力，公约涉及之发展商及产权人均包括受让人、继承人、合伙人、接办人、承租人或占用人。 “世纪东方嘉园”所有产权人必须签署承诺书以示同意遵守本公约。我公司作如下承诺：l、如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策由我公司承担相应责任。2、我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。3、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。上述条款为本公约内容的组成部分，经北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。北京世纪城房地产开发有限
3、公司2003 年 7 月 1 日第一章 世纪东方嘉园的概况一、世纪东方嘉园的概况：物业名称：世纪东方嘉园物业类型：住宅占地面积：66100 平方米建筑面积：133833 平方米坐落位置：位于中国北京市朝阳区南磨房乡地区。土地边界：东临紫南街,南临紫南南路，西临紫南西路，北临紫南北路。二、土地用途及使用期限 国有土地使用权出让合同号：土地用途：住宅。土地使用期限：自 年 月 日至 年 月 日三、公共设施和共用部位、区域的基本概况：共用部位及共用设施设备：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等） 、房屋占地、外墙
4、面、小区院墙、栏杆、屋顶、院墙外绿化便道(含门前三包区域)、人员车辆出入道路、小区院墙内绿化区、道路、台阶；楼内过道、邮政信箱、电梯厅、垃圾房、楼道、消防疏散通道及楼梯；避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防报警系统、保安监控系统、二次供水系统、化粪池、电话机房、排风系统、密码门禁系统、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系 统 、 市 政 排 水 设 施 、 物 业 管 理 区 域 的 外 围 护 栏 及 围 墙 、 自 行 车 库 、 地 下 设 备 用 房 ； 以 及 为 小 区
5、整 体 需 要 或 为 各产 权 人 (含 其 名 下 单 体 建 筑 的 承 租 人 和 其 他 使 用 人 )来 访 客 人 而 设 立 并 提 供 的 其 他 部 位 或 房 屋 ， 但 不 包括有任何产权人合法拥有产权或使用权的单元建筑和部位。四、其他配套设施会所。第二章 公约中涉及各主体基本情况1一、产权人是指拥有全部或部分房屋所有权及相应的土地使用权的公民、法人和其他组织。二、使用人是指租用或其他实际使用世纪东方嘉园物业的自然人、法人和其他组织。三、物业管理委员会 指 产 权 人 大 会 选 举 产 生 的 经 居 住 小 区 管 理 办 公 室 批 准 同 意 设 立 的 代表
6、全 体 产 权 人 和 使 用 人 物 业 管 理 权 益 的 法 定 组 织(以 下 简 称 “管 委 会 ”)。四、开发企业名 称：北京世纪城房地产开发有限公司注册地址：北京市朝阳区紫南家园一号邮政编码：100022法定代表人：张德亮注册资金：人民币 5000 万元联系人：赵在峰联系电话：87350088五、物业管理企业名称：北京金罗马物业管理有限公司物业管理资质合格证号：(京国土房管物资字 (1997)第 192 号)注册地址：北京市朝阳区惠新西街 18 号邮政编码：100029法定代表人：徐北风注册资金：人民币 130 万元联系人：刘玉慧联系电话：64957113六、物业管理企业的选定
7、和变更1、在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外开发企业不得变更物业管理企业。A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、该企业注销；上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有 50以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。2、物业管理委员会成立之前变更物业管理企业；开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。3、物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。 第三章 物业管理服务的内容和标准一、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2
8、4 小时受理投诉报修，建立维修回访制度，有回访记录；日维修单无特殊原因当日完成；特殊工种维修人员接单后尽快赶到现场并当日完成；节假日维修单小时内完成；电梯出现故障（关人、冲顶、蹲底、闸车）接到投诉后工程人员 10 分钟内到达现场；入户维修穿鞋套、带苫布，工作完毕做到场清料净；对消防和照明设备进行维护，使之处于良好和安全的工作状态，并符合有关法律、法规要求；二、园林绿地的管理养护，绿地每天随时清理，杂物、悬挂物等滞留时间不超过 30 分钟，花草树木长势良好，修剪整齐美观，时令花草无枯黄、凋谢现象；三、环境卫生的管理服务，外墙每三年清洗一次；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；大堂地面光亮无杂物、
9、污迹，杂物滞留时间不超过 30 分钟；电梯随时清洁，保持门、四壁清洁无灰尘；步梯间每天清洁 1 次，做到干净、无杂物，杂物滞留时间不超过 3 小时，步梯扶手每日擦拭一次；楼层玻璃窗洁净明亮，地面每天清洁，做到干净、无杂物、污迹等，杂物滞留时间不超过 2 小时；庭院地面每天清扫，做到干净、无杂物，杂物滞留时间不超过 30 分钟；四、保安、车辆的管理服务，保安人员见到业主和宾客时，敬礼并主动问候；园区内实行 24 小时昼夜巡逻；保安中控室、楼宇自控室实行 24 小时专人值守，记录完整，并定期保存；设自行车库、地下车库，24 小时专人值守，对进出车辆进行登记，使园内道路畅通，交通秩序良好； 五、参与
10、物业竣工交付使用时的验收交接，使各项材料、文件完整保存；六、对装修房屋的活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知产权人和物业使用人；七、物业管理档案资料保存完整、齐备。2八、其它物业管理服务标准参照北京市居住小区物业管理服务标准 （京国土房管物2003127 号）执行。第四章 物业管理服务费用与住宅公共维修基金一、物业管理费1、管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。2、产权人应在收到开发企业交付使用通知书后按交付使用通知书规定的交付日期起缴纳物业管理费。并向物业管理企业预付一年（12 个月）的物业管理费；3、在支付了首笔管理费后，产权人应在管理费所属期限到期前
11、最后一个月的 25 日前向物业管理企业预付下年度（12 个月）的管理费用，之后每年度以此类推；4、如果产权人在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的万分之二按日计算（产权人并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外工作酬金） ，物业管理企业可根据情况对该产权人提起民事诉讼；5、如果产权人在任何款项到期后的两个月内还没有支付该款项，物业管理企业有权采取合法措施予以追缴；6、在收到交付使用通知书的产权人未能按通知书上记载的时间前来办理收楼手续，并不影响管理费正常计算，在补办入住手续后，亦应补交未入住期
12、间的管理费；7、管理费帐户资金若有盈余，则存放于本物业的管理费帐户内，结转下一年度预算；8、管理费不得用于产权人独自拥有的房屋及设备部分的修缮；9、物业管理企业应于当年的十二月份提出下一年度的管理费用预算并交物业管理委员会审议通过。10、住宅房屋物业管理费收费标准如下：（1）保洁费：3.00 元/户.月 收费依据：执行区物价局标准（2）保安费：5.00 元/户.月 收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件（3）各项费用统收服务费：1.00 元/户.月 收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件（4）生活垃圾清运费：30.00 元/户.年 收费依据：京价（收）字（1999）
13、第 253 号文件（5）绿化费：0.55 元/平方米.年 折合 0.05 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件（6）化粪池清掏费：0.30 元/平方米.年 折合 0.03 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件（7）管理费：2.40 元/平方米.年 折合 0.20 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件（8）公共部位小修费：0.91 元/平方米.年 折合 0.08 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件(9) 小区共用设施维修费：1.00 元/平方米.年 折合 0.08 元/平方米
14、.月收费依据：京价（房）字（1997）第 196 号文件(10)电梯运行维护费： 折合 1.41 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1996）第 274 号文件（11）高压水泵运行维护费： 折合 0.16 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1996）第 274 号文件 (12)共用电视天线维修费： 折合 0.03 元/平方米.月收费依据：京价（房）字（1996）第 274 号文件(13)税金： 折合 0.12 元/平方米.月收费依据：京地税营（1997）第 386 号文件以上费用合计：2.25 元/平方米.月11、商业用房屋管理服务费用收取标准为 4.80 元/月.平方米（含取暖费）
15、，费用构成包括：物业管理企业的行政办公费、员工工资福利和服装费用及其它物业管理企业运作成本支出费用；公共设施、共用部位及共用区域的修理及保养费；共用区域的能源费，包括电费、水费、热水费、暖气费；保洁费；3保安费；共用区域园艺绿化维护费；物业管理企业为覆行本公约规定的职务或行使本公约规定的权利而支出的法律(诉讼及诉讼引致的相关费用除外)、会计、审计或其他专业费用；固定资产折旧费；税费；物业管理企业的酬金；12、自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。 13、物业管理服务费如需调整，必须提交产权人大会讨论通过，由物业管理企业在小区内醒目位置公告并书面送达通知全体产权
16、人。二、共用部位共用设施设备维修基金1、各产权人按照关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金 的 通 知 （ 京 房 地 物 字 1999第 1088 号 ） 的规 定 ， 按 购 房 款 2%的 比 例 缴 交 共 用 部 位 共 用 设 施 设 备 维 修 基 金 ， 维 修 基 金 归 物 业 产 权 人 所 有 。2、共用部位共用设施设备维修基金的使用、管理、续筹按照政府有关法律、法规和规定执行。第五章 产权人的权利和义务一、产权人权利：1、各产权人在不违反法律、法规及本公约规定的前提下，对其自用单元享有占有、使用、收益和处分权；但产权人行使上述权利时须明确地受本公约限制和保障。若任何
17、产权人出租其单元给任何使用人，须就该使用人履行及遵守本公约的条款向其他产权人负责；2、依据法律、法规和本公约的规定，要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权；3、对物业管理的重大事项享有表决权；4、按本公约规定和设置目的与其他产权人共同享有使用世纪东方嘉园公共设施、共用部位、共用区域；5、有权向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出建议、意见和要求；6、有权向物业管理行政主管部门投诉；7、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；8、按照本公约以及有关的法律、法规的规定，在征得物业管理企业的书面同意后可进行房屋自用部位的装饰、装修，但不得违反世纪东方嘉园装修
18、守则中关于不得改变单元外貌、不得改变承重结构等有关规定；9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；10、有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目。11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。二、产权人的义务：1、执行产权人大会及管委会的决议；2、遵守物业管理法律、法规、政策和本公约之规定，遵守物业管理企业依据有关规定和公约制定的有关世纪东方嘉园物业管理的规章制度，接受物业管理企业的管理；3、按照其拥有的物
19、业份额以及本公约条款的规定按时支付物业管理费，并支付自用单元的能源、电信和维修等费用；4、产权人在签署物业转让的书面协议前十天内应书面通知物业管理企业。产权人应从承让者处得到一份书面的、表明承让者同意受本公约和其他有关规定约束的承诺书，并向物业管理企业提供承诺书的原件；在物业管理企业收到该承诺书之前，原产权人应对本公约和其他有关规定项下义务的履行承担连带责任，包括但不限于支付管理费，赔偿由于承让者的责任造成的损失或损害。5、对于使用人与本物业有关的任何违约行为或侵权行为，产权人与使用人共同承担连带责任；6、每位产权人应保证其家庭成员、访客、代理人、承租人等在使用共用区域或公共设施时遵守和服从本
20、公约和其他有关规定；7、如果因其家庭成员、访客、代理人、承租人等的责任造成的损失或损害，该产权人应负责赔偿；8、应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备。第六章 开发企业的权利和义务一、开发企业的权利：1、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利并承担相应的义务；2、在物业管理委员会成立以前，有权选聘物业管理企业对“世纪东方嘉园”进行管理，与物业管理企业签4定管理合同并依法制定世纪东方嘉园使用、管理、维修公约和审核批准物业管理的各项规章制度，并于入住率达到 50%以上时，协助物业管理企业组织筹建物业管理委员会；3、指定代理人行使开发企业在本公约项下的权利，并可以其认为适当的条件将本公约
21、中的权利和义务转让给其认为合适的自然人、法人或其他组织；4、在物业管理委员会成立前，有权审核、批准或修订世纪东方嘉园年度管理预算。二、开发企业的义务：1、依照北京市建筑工程质量保修实施办法(97)质监总站第 82 号的规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任；保修期从发出交付使用通知之日起计算；2、在保修期内，产权人对房屋出现质量问题时提出保修要求，开发企业应及时进行维修和处理 ；3、开发企业可以自行或委托物业管理企业组织保修，相关费用由开发企业支付；4、开发企业在出售物业或物业交付使用时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人签署遵守公约的承诺书。5、物 业 交 付 使 用 时 ， 开 发
22、 企 业 应 当 向 物 业 管 理 企 业 移 交 下 列 资 料 ：1) 世纪东方嘉园竣工总平面图；2) 单体建筑、结构、设备安装竣工图；3）附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5) 各单项工程竣工验收证明材料；6) 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7) 房屋销售清单和产权资料；8）公共配套设施的产权及收益归属清单：9）物业管理所必须的其他资料。第七章 物业管理企业的权利和义务物业管理企业是为全体产权人和使用人的利益，依本公约及物业管理委托合同对“世纪东方嘉园”进行物业管理的企业。物业管理企业的职责在于管理和维护“世纪东方嘉园”的共用区
23、域和公共设施。物业管理企业行为受本公约的约束。物业管理企业应从开发企业出具第一份交付使用通知书开始，对“世纪东方嘉园” 进行管理、维护、服务、修缮、保安和投保；一、物业管理企业的权利：1、按照法律、法规的规定制订和实施物业管理规则；2、依照公约和物业管理委托合同的规定收取物业管理服务费用，雇佣必要的员工使物业管理企业能够履行其义务；3、支 付 使 本 物 业 管 理 工 作 能 够 正 常 进 行 所 需 的 及 其 他 有 关 费 用 ；4、维护“世纪东方嘉园”公共安全环境和秩序，针对任何非法或违反本公约和其他有关规定的行为采取合法行动，针对应承担责任的有关人员进行诉讼；5、要求产权人及其家
24、庭成员、访客、代理人、承租人遵守和履行本公约，方法包括：在“世纪东方嘉园”内的公告栏内或以其他法律、法规许可的形式公布违反本公约和其他有关规定的产权人及其家庭成员、访客、代理人、承租人的姓名或名称、违约情况以及处理结果等；6、物业管理企业及其他经许可的第三人为检查或维修世纪东方嘉园内任何共用区域安装设施或履行物业管理企业对世纪东方嘉园的管理责任时，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该物业任何一部分，如有必要可进入产权人单元的内部，但除火灾、跑水等紧急情况外，应事先通知有关的产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方的监督下，进入单元内部，但事后应
25、及时通知产权人或使用人；7、有权根据世纪东方嘉园的实际情况从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。二、物业管理企业的义务：1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；2、对接受委托的物业实施管理，并履行委托管理合同，提供物业管理服务；3、维 护 物 业 公 共 安 全 环 境 和 秩 序 ， 制 止 违 反 物 业 管 理 制 度 的 行 为 ；4、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；5、要求委托人协助管理；6、建立物业管理费收支帐目，每半年向产权人公布，接受物业管理委员会的查询和审计；7、如果物业管理企业的聘请终止，从终止时起物业管理企业相应地终止其责
26、任，但对于物业管理企业在此之前的违约及被投诉，该物业管理企业应向开发企业、新的物业管理企业及产权人承担责任；58、听 取 产 权 人 、 使 用 人 的 意 见 和 建 议 ， 接 受 产 权 人 及 管 委 会 监 督 ；9、维护公共设施和保持与公共设施直接有关的服务质量，以使产权人和使用人可以有效地使用公共设施；10、保证共用区域或公共设施的上下水道、排水系统和其他管道清洁畅通,处于良好的工作状态，由于产权人使用不当造成管道堵塞,其发生维修费用由产权人承担；11、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；12、如因第三人的过错而使物业管理企业无法履行上述义务时，相关费用由该责任人负担，
27、如物业管理企业已支付了相关费用，可向该责任人追偿；13、因下列原因造成的损失、不便，物业管理企业及其雇员无需对产权人及物业使用者负赔偿责任：对任何设施、装置进行必要的保养和维修。但应事先公告且用时不会过长，避免长时间影响本物业的正常运作；遇台风、水灾、火灾、地震及其他不可抗力的损害、毁灭；非物业管理企业责任造成的无法预料、无法避免的原因引起燃料、材料、水、电短缺及无法控制的其他一切原因。第八章 房屋使用、管理和维修的具体规定一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于世纪东方嘉园外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等
28、方面的相邻关系。二 、 各 产 权 人 不 得 做 出 （ 或 容 许 ） 任 何 行 为 以 致 损 害 社 会 公 德 、“世 纪 东 方 嘉 园 ”的 公 共 利 益 或 其 他 产 权 人 及 使用 人 的 合 法 权 益 ， 包 括：1、未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途；2、不得使用其单元作任何不道德或违反土地使用权转让合同、本公约及相关法律规定的活动或用途；3、不得损害、改变、堵塞或妨碍公共地方及设施，不得于公共地方及设施之内放置或留下任何物件及垃圾，垃圾封存于垃圾袋内，并将所有垃圾袋放在物业管理企业指定的地点以待处理；4、不得在公共地
29、方及设施内做出任何行为以致对其他产权人及“世纪东方嘉园”使用者构成滋扰、不方便或损害，不得妨碍他人使用公共地方及公用设施；5、不得擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位、擅自移动共用设备；6、不得在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、一层户外小院、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；7、不得侵占或损坏道路、绿地、一层户外小院、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；8、不 得 堆 放 剧 毒 、 放 射 性 物 品 ， 排 放 有 毒 害 物 质 或 者 发 出 超 过 规 定 标 准 的 噪 声 或 震 荡 ， 或 容 许 水 、 污 物 或 气 体从 其
30、单 元 外 漏 ， 以 致 损 害 公 共 地 方 设 施 或 对 其 他 产 权 人 和 使 用 人 构 成 滋 扰 、 不 方 便 或 损 害 。9、不得进行任何工程或行为以致可能影响或损毁“世纪东方嘉园”或各单元之任何水、电、天然气、通讯的供应系统、排水排污系统、结构、支撑、间隔或任何公共设施；10、不得在“世纪东方嘉园”或其单元内藏匿枪械、军火或储存过重物件，不合理数量的危险、易燃或具爆炸性的物件、材料；不得在“世纪东方嘉园”或在其单元内燃放炮、烟花或任何燃料或物质以致发出过量的烟火或气体，亦不得改变、干扰或损坏“世纪东方嘉园”内的防火系统或保安系统；11、不得在“世纪东方嘉园”各个大
31、楼外墙及大厦任何部分安装、张贴、竖立告示板、通告、广告、旗帜、标语、宣传材料及伸展出户外之标志、雕刻、独立天线和发射台等无线电设备及影响大厦外之其他突出物或结构；不得在外墙上安装户外遮光帘、遮蓬、花架；不得在外墙上遮盖任何窗户；不得粉擦或涂漆大楼外墙任何部分，亦不得以任何形式影响或改变“世纪东方嘉园”所有建筑物的外形、外观及原来颜色；不得在建筑物或构筑物上私开门窗或悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；12、不得在管理公司指定的地方以外晾晒衣服或弃置垃圾或废物，不得将垃圾或废物抛出窗外或抛掷在下层他人单位。13、不得未办理政府规定的饲养手续而饲养动物或宠物。各产权人和使用人饲养的动物或宠物须到物业管理
32、企业进行登记。由于饲养者饲养不善使其动物或宠物骚扰、攻击、咬伤其他产权人、使用人、管理人员或其他第三人，饲养者应负所造成责任的全部费用及发生的赔偿；14、除非得管理者书面同意，不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调外机，并应尽一切可能减低空调系统所发出之声响、减少水滴滴漏现象；15、除非得到有关政府部门及管理公司的事先书面同意，不得改动其单元结构凿穿天花、地板或外墙及改变原来设计用途，也不得损坏或改动公共设施及设备；616、不得跨越物业管理企业直接要求管理者属下职员提供私人性质的服务；17、不得将车辆（各类机动车、非机动车）随意停放于园区路面上，而应存放于指定位置；18、不得在共用区域或公共
33、设施内举办任何非法集会、私设摊点并利用物业从事危害公共利益的活动；19、不得以任何形式在园内散发任何内容的传单；20、不得进行法律、法规、规章禁止的其他行为。三、各产权人如因本身的过失或疏忽引起火、水（含灭火时消防用水） 、煤气、烟或其他物体外溢，损坏了他人或他人财产而发生的诉讼、索赔和要求，则过失或疏忽方产权人应负全部责任；四、各产权人或使用人在其单元进行任何装修工程时，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议，并须将一笔管理者制定的装修押金存放于管理者处，于装修竣工验收合格后由该产权人通知管理者于十天内退还。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告
34、知产权人或使用人。装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，如在进行装修工程时发现有违反本公约任何条款导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，进行装修的产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任，物业管理企业有权从该押金中扣除款项作为赔偿，不足部分由该产权人补足。五、房屋应当按设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。六、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会或管委会授权的物业管理企业签
35、订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。七、利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻产权人、管委会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。八、产权人应将有效的联系地址通知有关的物业管理企业；产权人将房屋转让或出租时，应将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件，并将物业转让或出租情况及承让者的联系方式书面告知物业管理企业。九、房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。十、物业的共用部位、共用设施、设备维修时，产权人应当予以配合
36、（包括允许管理者必要时进入该单元房屋内维修） 。因不予配合而造成物业损坏或者财产损失的，拒绝配合方应当承担赔偿责任。十一、各产权人应自行负责其单元内部范围及设施（包括由产权人独占使用的各种入墙管道）的维修。在必要时，各产权人可于预先通知的合理时间内得到其他产权人同意后，协同管理者到其他产权人的单元或公共地方及设施对其单元进行维修，但必须尽量减低对其他产 权 人 的 不 方 便 或 滋 扰 ， 并 须 负 责 赔 偿 因 该 维 修 而 对 其 他 产 权 人造 成 的 损 失 或 损 害 。 任 何 单 元 内 的 排 水 、 排 污 、 装 修 工 程 或 其 他 行 为 损 害 或 影 响
37、 上 下 毗 邻 产 权 人 单 元 时 ， 有 关 产 权人须 负 责 赔 偿 或 维 修 。 上 述 设 施 于 保 修 期 内 的 ， 由 于 工 程 质 量 产 生 的 故 障 ， 由 发 展 商 承 担 保 修 责 任 。十二、物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。十三、任何产权人违反土地使用权转让合同及本公约的规定引致其他业主（个别或全部）蒙受损失或损害时，须负起全部赔偿责任。若有关行为构成违反其他适用的刑事、民事或
38、行政法律或法规，该产权人亦须承担相应的法律责任。十四、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则管委会应该召开特别产权人大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人大会决定放弃修复和重建，则管委会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。第九章 违约责任和纠纷的处理一、物业管理企业应依照本公约，委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务、物业管理企业不得擅自提高各项收费标准，如物业管理企业擅自提高各项收费标准，产权人有权要求清退多收费用。二、产权人、使用人未按照
39、本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收万分之二的滞纳金。三、开发企业在售房时未向购房人明示本公约的，购房人有权解除房屋买卖合同。并向开发企业提出违约赔偿。四、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。有关诉讼费用由各产权人分摊。7五、遇以下情况本公约解除：开发企业与购房人签订的房屋买卖合同解除。六、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，双方的任何一方可直接向人
40、民法院提起诉讼。第十章 附 则一、公约的效力及于开发企业、产权人、使用人和物业管理企业。二、适用法律；适用中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关规范性文件以及北京市法规、政府规章和有关规定性文件。公约不得与前述法律、法规、规章、规范性文件相抵触、如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。三、公约的解释与修改；开发企业对本公约负有解释义务。在物业管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立后，可由物业管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约，应重新申请核准。四、本公约报审一式五份，市国土资源和房屋管理局备案一份，北京市居住小区管理办公室一份，区（县）小
41、区办备案一份，开发企业一份，物业管理企业一份。北京世纪城房地产开发有限公司二零零三年七月紫南家园二期（世纪东方嘉园）2 区 4 号楼住宅分摊部位说明本项目 2 区 47 号楼地下连通，本楼一层为商业，其余为住宅，共计 16 层（含地下两层） ，公用建筑面积具体分摊如下：2 区 4、5、6、7 号楼住宅商业共同分摊4 号楼地下二层（5 号地下车库一区）：消防水池、消防泵房4 号楼地下一层：泵房 接室、电话交接间5 号楼地下一层：光端机房6 号楼地下一层：电话机房7 号楼地下一层：光端机房2 区 4、5、6、7 号楼住宅分摊5 号楼地下二层（5 号地下车库一区）：生活泵房、热水锅炉房5 号楼地下一
42、层：煤气表间2 区 411 号楼住宅共同分摊8 号楼地下一层：物业用房11 号楼首层：物业用房4 号楼商业住宅共同分摊：地下一层： 接室、配电室、弱电间、热力小室4 号楼住宅分摊：一层：门厅、楼电梯间及前室、管道井、公用走道、值班室二至十四层：楼电梯间及前室、管道井、公用走道、垃圾间屋顶层：消防电梯机房、楼梯间及前室套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。紫南家园二期（世纪东方嘉园）2 区 5 号楼住宅分摊部位说明本项目 2 区 47 号楼地下连通，本楼全为住宅，共计 13 层（含地下两层） ，公用建筑面积具体分摊如下：一、2 区 4、5、6、7 号楼住宅商业
43、共同分摊1）4 号楼地下二层（5 号地下车库一区）：消防水池、消防泵房2）4 号楼地下一层：泵房 接室、电话交接间3）5 号楼地下一层：光端机房4）6 楼地下一层：电话机房7 号楼地下一层：光端机房二、2 区 4、5、6、7 号楼住宅分摊1）5 号 楼 地 下 二 层 （ 5 号 地 下 车 库 一 区 ） ： 生 活 泵 房 、 热 水 锅 炉 房2）5 号楼地下一层：煤气表间三、2 区 411 号楼住宅共同分摊1）8 号楼地下一层：物业用房2）11 号楼首层：物业用房四、5 号楼住宅分摊81）地下一层：热力小室、 接室、配电间、弱电间2）一层：门 厅 、 门 廊 、 楼 电 梯 间 及 前
44、 室 、 公 用 走 道 、 垃 圾 间 、 管 道 井3）二至十层：楼电梯间及前室、公用走道、垃圾间、管道井4）十一层（跃层）：电梯机房、楼梯间及前室5）屋顶层：楼梯间及前室6）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半紫南家园二期（世纪东方嘉园）2 区 6 号楼住宅分摊部位说明本项目 2 区 47 号楼地下连通，本楼全为住宅，共计 13 层（含地下两层） ，公用建筑面积具体分摊如下：一、2 区 4、5、6、7 号楼住宅商业共同分摊1）4 号楼地下二层（5 号地下车库一区）：消防水池、消防泵房2）4 号楼地下一层：泵房 接室、电话交接间3）5 号楼地下一层：光端
45、机房4）6 楼地下一层：电话机房5）7 号楼地下一层：光端机房二、2 区 4、5、6、7 号楼住宅分摊1）5 号 楼 地 下 二 层 （ 5 号 地 下 车 库 一 区 ） ： 生 活 泵 房 、 热 水 锅 炉 房2）5 号楼地下一层：煤气表间三、2 区 411 号楼住宅共同分摊1）8 号楼地下一层：物业用房2）11 号楼首层：物业用房四、6 号楼住宅分摊1）地下一层： 接室、配电间、弱电间、热力小室2）一 层 ： 门 厅 、 门 廊 、 楼 电 梯 间 及 前 室 、 公 用 走 道 、 垃 圾 间 、 管 道 井3）二至十层：楼电梯间及前室、公用走道、垃圾间、管道井4）十一层（跃层）：电
46、梯机房、楼梯间及前室5）屋顶层：楼梯间及前室6）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。紫南家园二期（世纪东方嘉园）2 区 7 号楼住宅分摊部位说明本项目 2 区 47 号楼地下连通，本楼全为住宅，共计 13 层（含地下两层） ，公用建筑面积具体分摊如下：一、2 区 4、5、6、7 号楼住宅商业共同分摊1）4 号楼地下二层（5 号地下车库一区）：消防水池、消防泵房2）4 号楼地下一层：泵房 接室、电话交接间3）5 号楼地下一层：光端机房4）6 楼地下一层：电话机房5）7 号楼地下一层：光端机房二、2 区 4、5、6、7 号楼住宅分摊1）5 号 楼 地 下 二
47、层 （ 5 号 地 下 车 库 一 区 ） ： 生 活 泵 房 、 热 水 锅 炉 房2）5 号楼地下一层：煤气表间三、2 区 411 号楼住宅共同分摊1）8 号楼地下一层：物业用房2）11 号楼首层：物业用房四、7 号楼住宅分摊1）地下一层： 接室、配电间、弱电间、热力小室2）一 层 ： 门 厅 、 门 廊 、 楼 电 梯 间 及 前 室 、 公 用 走 道 、 垃 圾 间 、 管 道 井3）二至十层：楼电梯间及前室、公用走道、垃圾间、管道井4）十一层（跃层）：电梯机房、楼梯间及前室5）屋顶层：楼梯间及前室6）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。紫南家园
48、二期（世纪东方嘉园）2 区 8 号楼住宅分摊部位说明本楼一层有商业及会所，其余为住宅，共计 21 层（含地下两层） ，公用建筑面积具体分摊如下：一、2 区 411 号楼住宅共同分摊91）8 号楼地下一层：物业用房2）11 号楼首层：物业用房二、8 号楼全楼共同分摊地下一层：弱电机房、高压 接室、低压开关室、变压器室、变配电室、配电室、 接室三、8 号楼住宅分摊1）二层： 门 厅 、 门 廊 、 楼 电 梯 间 及 前 室 、 公 用 走 道 、 垃 圾 间 、 管 道 井三至十九层：楼电梯间及前室、公用走道、垃圾间、管道井屋顶层：电梯机房、消防电梯机房、楼梯间及前室套与公用建筑空间之间的分隔墙
49、及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。紫南家园二期（世纪东方嘉园）2 区 9 号楼住宅分摊部位说明本楼共计 23 层（含地下两层） ，公用建筑面积具体分摊如下：一、2 区 411 号楼住宅共同分摊1）8 号楼地下一层：物业用房2）11 号楼首层：物业用房二、9 号楼住宅分摊地下一层： 接室、配电室、弱电间、水表间、热力小室、报警阀间一层：管道井、大堂、楼电梯间及前室、公用走道、垃圾间二至二十一层：楼电梯间及前室、公用走道、垃圾间、管道井屋顶层：电梯机房、消防电梯机房、楼梯间及前室套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。紫南家园二期（世纪东方嘉园）2 区 10 号楼住宅分
