1、1物业管理方案范文_物业管理策划方案物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物场地进行管理的活动。下面是小编2为你带来的物业管理方案范文，欢迎参阅。物业管理方案范文 1一、 概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，3三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物
2、业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图四、 人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计 16 名员工(按整个小区交付时设计)。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物4业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2
3、公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、 经营预测 a) 经营收入： 19.14 万元(年度，以下省略) l 物业管理费： 11.34 万元 应收12.6 万元 30000*12*0.35=126000(元)预计收入 11.34 万元(收缴率 90%) l 维修服务费：0.5 万元 l 特约服务： 5.8 万元 l 其他收入： 1.5 万元 b) 支出：20.25 万元 l 人员工资福利：14 万元 l 办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等) l 维修保养费用：1.5 万
4、元 l 税金：1.05 万元 l 不可预见费用：1.2 万元 c) 润亏： -1.11 万元 d) 物业接管期间 前期投入：10 万元5(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等) e) 公共性服务费构成测算：21.962 万元/年，0.61 元/月* m2(1) 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 安全护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800
5、工资总额合计 9600工资总额合计：9600 元/月;115200 元/ 年 福利：115200*23%=26496(元/ 年) 合计：1417 万元/年(2) 公用设施设备维修及保养费：1.5 万元(3) 绿化管理费：绿化率 45% 1.04 万 m2*1 元/年* m2 =1.04 万元6(4) 清洁卫生费：2 人*12 月*80 元/月*人=0.192 万元(5) 安全护卫费：7 人*200 元/ 年*人=0.14 万元(6) 办公费：按管理人员工资总额 25%计算5.52 万元*25%=1.38 万元(7) 固定资产折旧费：按 10%计算即 1 万元(8) 税费：按营收 5.5%缴纳即
6、 1.052 万元(9) 保险费：暂不投保 (10) 合理利润：按营收 8%计算 1.36 万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少7支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为 0.35 元/月* m2 。六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结
7、构安全和使用功能的再验收; l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用; l 房屋幢、户编号已经有关部门确认; l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位; l 接管小组按图纸资料移交清单 ，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组按设备移交清单 ，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面
8、检查，并将检8查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。七、 入伙1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗; l
9、车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库; l 垃圾清运：增设垃圾池(屋) 或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;92、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场 入伙
10、准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。 八、 物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定 。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包10括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定 ，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管
11、理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。 业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环
12、节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类11与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。十、 日常管理(一) 房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间 6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋
13、完好率 100%，投诉率 1以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率 99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率 90%以上 收缴率 90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：008：30 向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00 跟踪监督、巡视、走访、整理档案(二) 绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫12防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部
14、加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm 长势优良不污染环境 纯度 90%以上 保洁率 99%以上 绿化率 95%以上 程序 7：009：30 浇水、施肥;9：3011：30 除杂草、整形、保洁;13：3015 ：30 除杀虫、补缺、保洁;15：3017 ：00 浇水、施肥(三) 房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
15、 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h 内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/ 半年，污水管二遍/ 季 急修不过夜，小修补 24h 内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏13即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率 90%以上 无堵、少污积、无
16、缺损、井盖完好率 100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率 100%，业主满意率 90%以上 平整率无积水，缺损，完好率 90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率 90%以上 程序 8：008：30 向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00 跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频
17、度 24h 每周一遍 24h，每 20 分钟一遍 24h 5 分钟内到达现场 每周一次，每次 1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率 2 违章率 5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练14(四) 安全护卫、停车管理(五) 保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/ 周洗一遍/月 二遍/天 一遍/ 天 二遍/ 月，向业主发药
18、一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率 95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率 95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率 95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率 100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内 15m2 或室外管道 20m 内 3只以下 程序 5：007：00 地面清扫;7：008 ：00 清运垃圾;8：0010：30 保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：3015：00 清运垃圾;15 ：0016 ： 00 地面清扫保洁物业管理方案范文 215根据 XX 佳园的设计特
19、点，现拟出 XX 佳园物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使 XX 佳园物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。一、XX 佳园物业概况XX 佳园位于福厦路、环城西路与 205 国道交汇处，总建筑面积约 2 万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中 A 区、B 区占据交通黄金点，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要阳光物业这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。二、
20、公司接管后将采取的管理档次及服务标准16根据 XX 佳园的实况，我司确定 XX 佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：(一) 建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。(二) 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达 95%以上。(三) 建立落实维修承诺制，零修急修及时率 100%，返修率不高于 1%。(四) 每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。(五) 物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。17(六) 常规性公共服务1、房屋管理及维修养护(1) 栋号、
21、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。(2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。(3) 空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。18(1)供电系统。保证正常供电，停电提前 1 天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每 3 年检测 1次。(2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。(3)消防系统。24 小时值班; 设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。(4)给排水系统。每半年清洗水池 1 次，保证水质符合国家标准;水池
22、、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前 1 天通知;消防泵每月进行 1 次操作，每年进行 1 次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在 20 分钟内到达现场抢修，并无长时间停水;制有应急处理方案。193、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安及车辆管理。(1)专业保安队伍，24 小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(3)车辆出入管理严格，有登记。(4)停车场停放整齐，场地整洁。20(5)危及人身安全处设有明显标志
23、和防范措施。(6)联系群众，搞好群防群治。(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。(1)环卫设施完备。(2)实行标准化清扫保洁。(3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。21(4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理(1)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。(2)花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。(4)绿化完好率达到 95%以上。227、室内装饰装修管理(二次装修
24、)。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。(1)受理本小区二次装修咨询与审批。(2)所有装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。(1)督促外来人员在三天内办理暂住证手续。(2)配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。9、社区文化23(1)设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。(2)制有居民精神文明建设公约。(3)配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。(4)业主满意率 95%以上。(七) 针对性的专项服务( 代理业务)1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服务。243、代定报刊、邮件报刊的代收代发。
25、4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。三、公司拟采取的管理方式对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。(一) 标准化管理25物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服
26、务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。(二) 沟通服务至上组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、26较好解决业主提出的问题(合理要求)、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项
27、具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。(三) 缔造亲善的社区文化创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共
28、建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间27或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。四、为开展 XX 佳园物业管理所配置的人力、物力资源(一) 人员设置。根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积 2 万平方米计算,本公司 XX 佳园管理处拟设置工作人员11 人。职位 人数 负责内容管理入主任兼业主联络处主任 1 人 负责总体工作安28排、业主沟通工程人员 1 人 负责设备、设施维修、保养车
29、管员/收银员 2 人 停车场管理、出纳、收费保洁绿化人员 1 人 负责保洁绿化保安人员 6 人 负责岗亭、车辆出入、巡逻注：财务人员由总公司兼任。(二) 综合效益简要分析XX 佳园综合管理费及维修金收费标准可为(以上收29费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：管理费 维修金多层住宅 0.50 元/平方米月 0.20 元/平方米月商场 1.50 元/平方米月 0.25 元/平方米月地上车位 40 元/位月地下车位 60 元/位月五、XX 佳园物业管理的具体操作30公司贯彻以人为本、业主至上的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全
30、、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一) 前期准备公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人员编制
