1、龙湖U城项目调研报告,目 录,一、大学城概况,二、龙湖U城天街环境分析,三、龙湖U城天街基本情况分析,四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,五、总结,大学城区域环境,大学城区域概况,重庆大学城，位于西部新城核心区域，总面积约33平方公里。西部新城是重庆主城六大城市副中心之一，是按国际标准予以规划设计的100万人口的现代化中心城区，预计到2015年，常住人口将突破60万人。重庆大学城与重庆西永微电园、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市核心区四大片区相连，是西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。,目 录,一、大学城环境分析,二、龙湖U城天街环境分析,三、
2、龙湖U城天街基本情况分析,四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,五、总结,龙湖U城天街区域情况,1.项目地理位置分析,龙湖U城背靠缙云山脉，如同置身天然氧吧；紧邻重庆大学、四川美术学院、重庆师范大学，拥有良好的人文氛围。,龙湖U城天街区域情况,2.项目四至情况分析,四川美术学院,空地,重庆大学家属区,缙云山,项目周边以重大和重师的家属区为主，背靠缙云山，景观资源丰富，但商业氛围较弱。,重庆师范大学家属区,龙湖U城天街,龙湖U城天街区域情况,3.项目交通分析,龙湖U城天街位于川美、重大、重师之间。2条主干道大学城北路、大学城西路2条轻轨线1号线、7号线3条城市快速通道绕城高速、渝遂高速、渝昆高
3、速4条隧道大学城隧道、双碑隧道、中梁山隧道、璧山隧道,未来项目交通较为便捷，但目前仅272路公交车和项目自身配置的两条购物巴士线路经过本项目，交通易达性较弱。,龙湖U城天街区域情况,4.项目周边住宅情况分析,龙湖U城天街,重师家属区,龙湖U成,重大家属区,金科廊桥水乡,富力城,龙湖东桥郡,龙湖花千树,融城华府,中渝春华秋实,盛豪首港城,协信城立方,东方剑桥,康居西城,旭阳台北城,宝嘉花与山,龙湖睿城,康田漫城,北麓国际城,曦城蓝湾,贝蒙天地,西城的湖,项目周边住宅项目不完全统计有21个，未来居住人口达25.6万人。,龙湖U城天街区域情况,5.项目周边商业情况分析,龙湖U城天街,龙湖睿城澜溪坊,
4、康田食方街,旭阳台北城,学苑U街,龙湖仟佰汇,卓越熙街,富力城,天街广场,金科廊桥天都,协信星光系列商业,康居西城底商,项目周边商业项目较多，竞争较为激烈。,龙湖U城天街区域情况,4.项目消费客群分析,目前项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于1830岁。,项目位于大学城，周边景观资源丰富，拥有浓厚的人文氛围；项目四至环境良好，周边以学校和住宅区为主；项目未来交通便捷，轨道一号线延伸段经过项目，3条城市快速通道环绕，项目可达性较强，但目前仅272路公交车和项目自身2条购物巴士线路可达；项目周边住宅项目较多，消费客群基数较大；项目周边未来商业供应较大，竞争较为激烈；项目
5、主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于1830岁。,龙湖U城天街周边学校和住宅区为项目提供稳定的消费客群，未来交通体系的完善将迅速推动项目发展。,目 录,一、大学城环境分析,二、龙湖U城天街环境分析,三、龙湖U城天街基本情况分析,四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,五、总结,龙湖U城天街基本情况分析,1.项目基础数据分析,龙湖U城天街基本情况分析,2.项目总体定位,龙湖U城天街，大学城潮流生活新地标,龙湖U城天街总商业面积12万平方米，一期“风尚馆”投入运营2.5万平方米。龙湖U城天街“风尚馆”是服务于大学城区域学生，兼顾周边居民、企事业单位职工，以及到大学城体验旅游
6、及文化消费为主的青春时尚中心。,龙湖U城天街基本情况分析,3.项目形象定位,天街品质与独致建筑打造大学城商业名片,龙湖U成天介沿袭“天街”系列的环境规划与周边文化、环境协调，不仅极具现代风格，更将年轻与时尚融入其本身，设计感极强，却又浑然一体。在有效提高城市形象的同时，也以独致设计品位，提升器本身的商业附加值。,龙湖U城天街基本情况分析,4.项目功能及业态定位,龙湖U城天街 风尚馆，大学城的多元化潮流生活重心,龙湖U城天街 风尚馆 引入众多青春潮流品牌及时尚休闲商业，将青春潮流、时尚购物、休闲娱乐、美食聚会纳入其中，让时尚消费与休闲生活层层叠加，赋予大学城全新的缤纷活力，成为领衔大学城的多元化
7、潮流中心。,龙湖U城天街基本情况分析,5.项目交通动线分析,龙湖U城天街基本情况分析,5.项目交通动线分析,科学、合理的人流、车流通道，让顾客方便直达，让商家财富流转。,龙湖U城天街基本情况分析,6.项目平面布局,LG平面布局,龙湖U城天街基本情况分析,6.项目平面布局,1F平面布局,龙湖U城天街基本情况分析,6.项目平面布局,2F平面布局,龙湖U城天街基本情况分析,6.项目平面布局,3F平面布局,龙湖U城天街基本情况分析,7.项目产品分析,龙湖U城天街基本情况分析,8.项目业态分析,龙湖U城天街基本情况分析,9.项目品牌分析,各楼层品牌分布,永辉超市,倍思家,菲妮,猪脚林,河马大叔,艾格,艾
8、格,DAZZLE&Dzzit,空置,金寿司,THE FACE SHOP,优之良品,ANNA TOSANI,弓奇品位,GAP,LG品牌布局,空置,龙湖U城天街基本情况分析,9.项目品牌分析,沁园面包,博士眼镜,JACK&JONES,ONLY,VERO MODA,SELECTED,热风,屈臣氏,OMI,满记甜品,BABALA,茜施尔,回力,缤果动漫,贝拉维拉,空置,空置,1F品牌布局,龙湖U城天街基本情况分析,9.项目品牌分析,淘馆,淘馆,K1.涮锅达人,塞米弗莱岛,千城一面,汉丽轩,空置,空置,2F品牌布局,龙湖U城天街基本情况分析,9.项目品牌分析,龙湖U城品牌以中端商品为主，其中餐饮品牌人均
9、消费约50元/人，服饰品牌200600元。,龙湖U城天街基本情况分析,10.项目商业环境分析,主通道宽约12米,大面积中庭,内部通道宽约3.5米,电梯间,大面积公共空间,龙湖U城天街基本情况分析,10.项目商业环境分析,餐饮导视,楼层导视,淘馆导视,多导视系统，针对餐饮业态、淘馆制作专门的导视系统，提高项目对目的性消费者的引导。,龙湖U城天街基本情况分析,10.项目商业环境分析,广告位,广告位,广告位,商业屋顶花园,商业广场外摆,多广告位设计，为项目内商家提供足够的广告位。合理利用项目公共空间，增加项目商业氛围。,目 录,一、大学城环境分析,二、龙湖U城天街环境分析,三、龙湖U城天街基本情况分
10、析,四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,五、总结,龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,1.项目经营模式分析,龙湖U城天街商业经营模式为主力店带整体，由龙湖物业进行统一招商、统一运营、统一规划。,龙湖U城天街主力店为永辉超市、GAP，次主力店为屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VERO MODA、SELECTED等。各主力店与次主力店之间形成互动，有效引导消费客流，促进商业快速发展。,2F“淘馆”作为龙湖首创的商业模式，施行统一招商、统一规划、统一运营、统一推广。“淘馆”商业模式目前龙湖项目中仅在U城天街试点，若其经营状况较佳，将在龙湖全国各地大学城项目推出。,龙湖U城天街经营模式及租
11、售策略分析,2.项目租售策略分析,销售部分,U城天街,社区底商,社区底商,持有部分,连廊,项目租售比约为：6:4,龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,3.项目租售策略分析,项目销售部分仅为社区底商，天街部分全部持有。社区底商售价：LG：34万元/；1F：2.54万元/；2F：1.22万元/；3F：800012000元/。社区底商租金：LG、1F：80150元/月，2、3F租金不详。,U城天街招商策略：主力店免租其为9个月，次主力店及一般商户免租期为3个月；所有商家免费赠送3个月装修期，每年寒暑假免租。U城天街租金：LG、1F：100元/月；2F：80元/月；3F：50元/月。,目 录,一、大学
12、城环境分析,二、龙湖U城天街环境分析,三、龙湖U城天街基本情况分析,四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析,五、总结,总结,项目优势：1、开发商品牌形象较佳，对商家吸附力较强；2、合理的内外部交通规划，有效促进各商家良性互动，推动项目快速发展；3、项目以餐饮等目的型消费业态为主，有效吸引消费者；4、舒适的内部空间营造，多广告位的设置，提高项目商业氛围；5、对每个业态单独配置导视系统，有效引导消费者；6、以主力店带整体模式经营，统一规划、统一招商、统一运营、统一管理；7、对U城天街商家施行免租优惠，同时每年对商家施行寒暑假免租优惠，有效吸引商家进驻。,项目劣势：1、区域内人口流动性较大，固定消费
13、客群有限；2、项目目前交通易达性相对较弱，不能有效吸引消费者到项目消费。,THE END,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgK
14、QcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
