1、重庆招商花园城商业专题报告,汇报说明重庆招商局地产作为品牌地产商对于住宅产品有相当强的研发团队，专业度很高，但对于操作商业经验较为缺乏，同时招商江湾城社区配套商业招商困难也加大了发展商对于花园城商业的担心。因此重庆中原本次商业产品建议作为重庆招商花园城产品建议专题给重庆招商局地产进行汇报，目的在于打消发展商对商业顾虑，并告诉发展商商业价值，商业做多大规模合适，如何打造商业产品以及商业经营问题。,商业对于本项目的价值？,案例：水晶郦城,龙湖,龙湖水晶郦城商业街,水晶郦城通过约3万平米（社区商业1.2万平米，集中式商业1.8万平米）中高档商业街规划，提升了项目整体形象，规避了开发初期区域不成熟带给
2、客户的心理抗性，加快了区域居住氛围成熟，使水晶郦城成为新牌坊高档社区的标杆型项目。,2006年5月区域项目售价对比：,案例：水晶郦城,1,2,4,3,临街社区商业,集中式商业,集中式商业聚集区域人气,水晶郦城商业规划特点：在临街昭示面较好处布置集中式商业，通过特色餐饮、中高档休闲娱乐等聚集区域人气；同时在临街与重要节点通过规划独立临街社区商业，通过美容院、发屋等满足社区配套促进各内部组团社区商业氛围成熟；在距离主干道相对较远组团规划目的性消费较强的超市业态，控制人流导向；,规划目的性消费重百超市控制人流导向,规划临街社区商业，促进社区商业氛围成熟,人流动线,集中式商业聚集区域人气,案例启示,城
3、市新区大盘商业规划应立足与社区配套同时发展外向型集中式商业，提高商业整体档次同时，带动区域快速成熟；中高档外向型商业能够提升项目整体形象，实现一定水平溢价；临街昭示性强地块布置集中式商业聚集人气，内部地块布置临街社区商业，促进商业氛围快速成熟，内部地块中位置相对较差布置超市等目的性较强的业态，以吸引人流导向。,商业体量做多大合适？,商业市场供应,目前供应：,潜在供应：,从目前三北地区供应与潜在商业体量来看，商业供大于求，但从地块周边来看，商业配套相对较为缺乏，因此之前中原建议本项目商业方向为社区配套型商业，仅满足自身需求即可。,商业市场细分,表：北部新区各商圈商业建筑形态及档次,基地周边商业多
4、为面积紧凑，经营业态以社区配套与中小型餐饮为主，业态单一，档次较低,商业市场细分,表：北部新区中高档特色商业规模，租售情况及档次,基地周边中高档餐饮面积相对较大，以租赁为主，经营状况良好。,周边未来居住人群细分,项目周边目前的居住人口约22万人（金开、人和、龙头寺、新牌坊），预计到2012年将达到50万人以上。其中中高端消费群体占据70%以上。,2. 项目所处北部新区政府机关在未来两年的时间里工作人员的数量将达到1万人以上。,3. 北部新区金开写字楼在未来两年的时间里从业人员的数量将达到5万人以上。,本案,由于目前区域社区及企业入住率还不高，致使区域人口数量较少，所以区域商业目前主要以社区配套
5、商业为主，辅以服务全市的特色专业市场。其经营状况皆处于商业培育期，经营效果普遍不理想，但随着各种市政配套设施的不断完善，区域社区入住人口和进驻的企业数量也将不断增加，这都将支撑区域商业的快速发展。,4. 重庆计划到2012年引进世界500强200户，其中60%计划落户北部新区，将产生2万以上企业中高管人群。,5. 目前在建的天龙路将基地与规划中的涉外商务区相连接，至涉外商务区建成时将带来1万以上的外籍政府驻渝人员与下级配套单位从业人员。,基地周边高素质人群未来两年内将达44万人左右，偏外向型中高档餐饮与特色商业存在市场机会！,中高档商业体量测算,注：中高档商业人均需求约0.7平米/人,中高档商
6、业定位方向？,市场形象定位,项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，改善目前商业形象不突出的现状，并保持与项目整体形象的一致性，通过合理规划创造重庆市乃至全国范围内社区商业典范，其形象概括为：,现代都市生活体验中心 重庆URC（Urban Recreatist Center） 引领重庆商业街区的最前卫潮流,商业功能定位,作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。,项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动街区的整体形象及影响力，但更
7、多的中档消费，来满足重庆市更为庞大的主流需求，通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。,中档，局部高档,经营档次定位,根据重庆实际经济发展状况及对未来几年的预期，结合市调报告中消费者调查，本项目商业应为中档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述两方面的理由，本项目商业经营档次应定位为：,目标客户定位 1、目标消费群体,主力消费群主要居住在三北地区高尚社区业主；收入水平高、消费能力强；以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主本项目业主为其主要消费群体之一；表现为经常性消费为主；次消费群居住在渝中、沙坪坝等次辐射地带；消费能力强；以公务员、企业管理人
8、员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口；间断性消费，可能1个月来2-3次；,目标客户定位2、投资客户,主要投资客类型：重庆市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）；项目周边经商小业主（也可自用）；外地投资客及其他。,目标客户定位 3、经营者,本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以投资者为主、经营者为辅。,主力商家：特色餐饮及特色休闲吧。如：必胜客、STARBUCKS、上岛、名典、花园咖啡等品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户,
9、建筑与业态规划？,案例：水晶郦城商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=25：40：35,临街社区商业,集中式商业,业态重要影响因素,按城市规划，本项目处于机场路、龙头寺、人和以及新牌坊交汇地带，交通便利，辐射范围广，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街区。按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。,通过上述分析，本项目业态定位于：综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设置精品生活超市（相对独立，差异化经营）。,项目商业功能布局设计原则,1提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性：男女老少皆宜。对顾客需求有强
10、烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势，将太湖东路两侧人流最大限度地引导到本项目来。2延长顾客人均停留时间对家庭集体购物：充分不同年龄、不同层次的购物需求，如：针对小孩、针对老人、针对夫妇等。对非家庭购物：本地人（可玩、可看、可吃、可买）；外地人（可玩、可买、可看、可吃、可住）。3提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性，使商品组合在广度和深度方面无限延展，最大限度地刺激消费者的购买欲望。4提高日均销售额及利润采用多元化的价格策略，做到：平价商品：坚持薄利多销中档价商品：想买的能买到价格适中高价商品：品牌、精品，货真价实,“一带四心”街区景观休闲带主题文化广场风情商业街社区
11、商业街地下轨道商业街,整体规划,商业规划方向,轻轨3号线站点,地下轻轨商业,开放街区集中式商业,临街社区商铺,集中式商业,社区中心商业,人流动线,临街社区商铺,临街社区商铺,开放集中式商业街区规划,节点1：功能：文化广场；注入“品牌餐饮和娱乐元素”。大面积玻璃、钢架结构形成的抽象建筑风格，以大型餐饮、娱乐为主要商业功能。成为项目商业体“标示性亮点”。,节点1,规划总体规模：1.8万平米,入口,商业入口处重点设计，通过边界、路径、中心、标志等的设计，增强商业建筑的个性魅力，同时吸引太湖西路人流进入。,联邦广场是外地游客和墨尔本市民聚会的一个场所。位于墨尔本市雅拉河畔，属于当地的繁华商业区由 La
12、b architecture studio设计。由11个彼此分离的建筑组成，包括了多种文化和商业活动，中心围绕的是一圈有酒吧和餐馆的市民广场。2002年开业，共有44000平方米商业面积石材和钢架构成了大面积的不规则外墙形状，成为当地极富特色的建筑景观，每年吸引近650万游客参观,节点1 （案例一）联邦广场 墨尔本雅拉河畔,澳大利亚赛马博物馆和名马榜展示澳大利亚赛马业令人难忘的各种历史纪念品，并且主办各类短期展览。游人可以使用高精尖的互动设备。国立设计中心展示各领域的澳大利亚优秀设计，并且是设计行业的一个中心枢纽,案例启示：餐饮、文化娱乐为主，购物功能较少大型文化广场，有效聚集人气充满亮点的建
13、筑设计，使其成为当地的人文地标，大大提升了传统商业设施的商圈半径,节点1 （案例一）联邦广场 墨尔本雅拉河畔,业态分布餐饮- 设中高档中餐、西餐及世界各地特色美食，包括传统精致的中国菜、日本料理、东南亚菜、泰国菜, 越南菜、意大利菜等。,开放集中式商业街区规划,节点2：功能：特色街区商业通过街区街道的收放，店铺道路的高低错落，营造空间变换丰富的商业内街，经营各种特色服饰、餐饮、酒吧。同时， “娱乐元素和商业”的紧密结合是其突出的亮点。,节点2,过渡空间,室内外空间过渡处，除有骑楼作为灰空间外，应有其它形式的过渡空间，包括张拉膜顶棚。,总面积 (第一期): 约1800平方米餐饮店铺: 面积由90
14、平方米起零售店铺及摊位: 面积由6.5平方米起特高楼底: 一楼约4.9米，二楼约4.75米餐饮店铺特设大量开放式露天雅座位于金巴利道与弥敦道交界之黄金地段，毗连大型停车场供逾350个车位步行至尖沙咀地铁站只需3分钟尖沙咀旅游焦点，同区约有三十多间酒店近在咫尺,节点2（案例二）香港诺士佛台,诺士佛台一带地下的店铺多是酒吧，使这区成为著名的夜游聚集点。日间的诺士佛台只有少数的店铺营业，黄昏入夜后才是这里的黄金时间。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美港岛的兰桂坊，短短的一段小街道上，可找到欧洲菜、日本菜等异国风味，多元化的选择，迎合游客不同食客的口味。,节点2 （案例二）香港诺士佛台,案例启示：餐
15、饮注入娱乐概念富有品位、国际化的餐饮商家,部分商户名单,业态分布特色餐饮娱乐- 餐饮注入娱乐概念，富有品味的特色用餐场所,节点3,开放集中式商业街区规划,节点3：功能：特色街区商业通过街区街道的收放，店铺道路的高低错落，营造空间变换丰富的商业内街，经营各种特色服饰、餐饮、酒吧。同时， “娱乐元素和商业”的紧密结合是其突出的亮点。,以登山行人电梯旁的伊利近街与士丹顿街为重心地带；近年人气最盛的美食休闲区；时尚和高格调的氛围；包括世界各地美食，比较另类的尼泊尔和地中海菜式也能区内找到； 多吸引白领人士消费。,节点3香港SOHO区,业态分布特色餐饮娱乐- 餐饮注入娱乐概念，富有品味的特色用餐场所,业
16、态比例及典型商家需求,采用地下建筑形式，与临街商铺和文化广场相通，使本项目商业建筑高低错落有致，将集中商业和零售商业有机结合,地下负一层出口示意,轻轨地面出口示意,地下轻轨商业规划方向,规划总规模：1000平米,上海地铁站商业业态构成,本项目业态分布,快速消费品、快速餐饮为主的：精品服饰，面包店，特色快餐店,业态比例及典型商家需求,临街社区配套规划方向,社区中心商业,精品超市,临街社区商铺,临街社区商铺,规划总体规模：1.34万平米（其中社区中心商业8400平米，临街社区商铺2000平米，精品超市3000平米）,当地著名的旅游热点以光鲜亮丽的街头造型闻名，各商店、餐厅、电影院都以色彩鲜明、造型
17、活泼的巨型招牌吸引游客。,餐饮,娱乐,零售,案例启示：娱乐元素与商业的紧密结合以景观串连步行系统店招要有特色,社区中心商业案例Universal city walk，洛杉矶,部分承租商家,2018/7/19,46,时尚都市体验,有会员制或俱乐部服务,提供店铺装修设计顾问服务,主题特色店,2018/7/19,47,消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能形成共同兴趣人群的聚会交流地点,休闲娱乐体验,原因及作用：利于商业氛围的营造固定的忠诚消费者利于招商的顺利进行稳定经营提升项目档次和品位市场稀缺业态,精品超市,业态分布特色零售- 提供人性化、特色商品,包括：设计师产品，以家居、生活用品为 主，
18、有别于市场上一般普通产品,业态比例及典型商家需求,经营问题？,项目经营管理模式定位,一般商业经营物业管理模式国内商业街区、大型商业设施的经营管理模式比较适合本项目物业管理模式需要和政府沟通的事宜,一般商业设施经营管理模式与参与主体,业主及业主联合会,物业管理公司,经营管理公司,商家经营者,政府管理部门,商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者,产权所有者，或是租赁者,公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理,大型商业设施管理，非归口公共设施的管理,招商，推广、营销，统一经营管理,所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式,从本项目所有权主体：小面积商铺全部销售，局部大型集中式铺面进行
19、统一经营，后期的管理移交管理公司,案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验,本项目经营管理的模式,销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不负责商业街后期经营管理工作。,由小区的物业管理公司行使物业管理职责,经营管理方向,物业管理方向,谢谢聆听！,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQc
20、WA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
