1、融科城项目市调报告,1,2,3,项目概况,项目规划,4,客户研究,目 录,产品分析,5,推广包装,1 项目概况,项目区域,2012年8月16日，联创智融拿下合经区2012-2、2012-3号两大地块，土地面积共计602亩，总价28.6亿，创下年度总价地王。,合经区2012-2,合经区2012-3,禹洲天境,融科置地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于2001年6月11日正式成立。,融科九重锦,融科智地房地产开发有限公司2007年底成功落户合肥。政务区融科九重锦项目将是该公司在合肥开发的第一个住宅项目。该项目位于有合肥政务文化新区西南侧，北临习友路，南至环区路绿化带，紧依合肥市八
2、中新校区。,开发企业,2 项目规划,规划概述,融科城位于翡翠路、石笋路、棋石路、仙人路、石笋路等围合而成的不规则形状内。商业和居住部分被笔峰路隔开，商业部分建筑体量约30万方，居住部分建筑体量约121万方，筹划中的生态公园体量将达到60万方。,2,3,6,7,8,4,5,首期开发,3号地块,3 一期推售产品分析,推售楼栋，首次开盘推出1#、2#、3#、4#楼共4栋楼，共计648套房源。推售户型：根据调研，目前融科城项目规划均未定，一期推售具体产品户型面积为80-160，具体户型分布暂未定，约2周时间进行信息通知。销售信息：目前项目处于前期预约蓄客期，根据案场反映预计4月27左右时间开始诚意登记
3、或认筹，将于5月底进行一期1-4#楼的开盘；销售价格预期：根据案场反映，预计开盘价格可参考中环城、紫御府销售价格，表示一期产品将有很大的优惠空间。,首次开盘入市3号地块共16栋楼，5月底将推出1-4号楼。,推售计划,效果图,融科城住宅体量121万方，户型面积80-164平米。预计5月底首次开盘入市（3号地块），共16栋楼，将推出1-4号楼。1#和3#楼为40层；2#和4#为34层；2#、3#两单元，1#、4#楼为一单元；均为两梯三户。首次开盘推出4栋楼，共计648套房源。开盘价格仍未知，结合各方资讯，入市价格将与区域内的中环城、紫御府处于同一档次。,1,2,3,4,5月底首次开盘入市（3号地块
4、），共16栋楼，将推出1-4号楼。,首次开盘推出4栋楼，共计648套房源。,户型分析 80 两房,融科城产品线中唯一的两房产品：,优势：80平米舒适两房，整体较为方正客厅、主卧、次卧三室朝南客厅连接阳台，采光通风佳,不足：中间套，南北不通透卫生间和厨房依靠天井采光，采光通风效果不佳次卧门与卫生间门相对，后期需要适当改造,户型分析 95-112三房,三房产品面积95-112平米，共五种。从被咨询程度看，97、112户型较受关注。,优势:95平米经济三房，户型方正客厅、双卧三房朝南不足：中间套，南北不通透卫生间、厨房依靠天井采光，通风采光不佳,优势:97平米经济三房，户型方正，南北通透客厅主卧两室
5、朝南，全明设计不足：入户门对卫生间，对于有风水讲究的客户来说是忌讳。,95平米三室（B1）,97平米三室（B11）,户型分析 95-112三房,100三房（B4）,优势:100舒适三房，南北通透，全明户型客厅、卧室两房朝南，南北双阳台不足：入户门对卫生间，风水上为忌北面中间卧室门开向客厅，私密性不佳,优势:112舒适三房，南北通透，全明户型动静分离，功能划分明显不足：户型进深长，舒适度一般卫生间紧邻主卧，主卧私密性不佳,优势:112舒适三房，南北通透，全明户型南北双阳台，三卧全部飘窗设计，不足：北面卧室私密性差,112三房（C1）,112三房（C2）,户型分析 142-164四房,四房产品面积
6、142-164平米，共三种：,142四房两卫（D5）,优势:142四房，南北通透，全明户型客厅、双卧三房朝南，南北双阳台不足：入户门对卫生间，风水上为忌,142四房两卫（D6）,164四房两卫（D1）,优势:164四房，南北通透，全明户型客厅、双卧三房朝南，南北双阳台主卧带衣帽间设计不足：北面卧室门开向卫生间，舒适性和私密性差,优势:142四房，南北通透，全明户型客厅、双卧三房朝南，南北双阳台不足：书房门开向客厅，私密性不佳,户型小结,融科城产品总体定位：,融科城产品主打六大价值体系：,小结：1、从户型和面积上看，产品以90以上三房四房为主，定位为首置首改客户2、户型设计整体科学合理，没有明显
7、硬伤3、在推广上渗透了“60亩生态公园”的绿色景观资源效应。,鲜氧循环系统 全方位景观视野系统享受型起居系统互动厅房空间系统多功能玄关系统 神奇空间收纳系统,4 蓄水客户分析,客户情况：目前项目在蓄客阶段，日均来访客户30组左右，来电客户20组左右，市场关注度较高；客户区域：到访客户区域覆盖全市，经开区客户占比30%，政务区客户占27%，再次为蜀山区、高新区、庐阳区的客户；热点户型：根据置业顾问反映及现场客户咨询，97三房及112三房产品关注度较高；,截止4月7日，融科城来电逾700组，来访意向客户逾1300组。,5 推广包装,现场包装,现场围墙用喷绘布粘贴包装。内容为企业形象、开发案例、项目
8、形象为主。档次感一般。,售楼部,现场售楼部施工中,售楼部外,目前项目售楼部设于政务区习友路与茂荫路交汇处融科九重锦处。项目现场售楼部临笔峰路，正在施工中，预计4月底投入使用。,品牌墙,前期推广,1、线上：清明节前后陆续更换的户外广告画面，对来电来访起到了一定的促进作用。2、线下：项目及售楼部周边道旗及指示牌的安装、线下渠道的启动，对经开、政务、高新、蜀山等区域进行重点覆盖，推动了来电来访的数量。,总结：,竞合1、资源竞合：融科城的30万方商业配套和60亩公园景观，于本案而言可以借势。2、区域认知竞合：融科城与本案 在区位交通、区域配套、区域客户上资源共享。3、市场客户竞合：融科城前期投入大动作推广，形成区域市场共热局面，为区域带来更多客户资源。竞争1、价格竞争：从产品和客户上，融科城与本案具有一定的差异性，本案应继续保持刚需客户最敏感的总价优势。2、市场客户竞争：区域客户分流将由禹洲天境占领更大份额局面变成两大盘共同竞争，未来客户分流将更严峻。,竞争+竞合,
