1、地块指标推论,业态业种分析,业态组合优化,规划建议,报告思路,我们从地块指标入手,地块的大环境,地块自身条件,商业市场介绍,住宅市场介绍,新区的商业和住宅呈现怎样发展趋势？,地块在新区处于怎样的地位？,新区滨河路与竹园路交界口,商业和住宅用地（商业无法分割销售）,长江南路专业市场,本 案,运河,新区发展历程,新区以狮山路为核心，往南北方向发展与扩展,新区缺乏整体规划，工厂住宅商业混合在一起,住宅与商业的发展呈现“三线多点”的发展趋势,新区核心区域地块价值不断提升，未来将以工厂置换为主,新区市场总结,玉山商圈,狮山核心区,运河,横 塘 装 饰 城,市区,项目地处新区核心区域边缘与横塘、狮山路以及
2、乐购距离均在一公里范围内索山桥是项目与市区的连接桥梁本案地处沧浪、新区、吴中三区交界区位，交通条件较好,750米,860米,1400米,本案？,区位认知,项目北侧为办公楼,南侧为住宅小区,项目西侧为工厂、住宅,项目东侧为赛格电子,地块环境,项目属性界定：项目地块自身条件较好，地处苏州新区核心区域，潜力巨大。,新区位置,1,2,3,4,5永利广场,6,7新区商业街,9,8 狮山商业核心带,本案空白点,新区商业市场分析,天都,苏州乐园东,新区未来综合型商业规划用地,。,狮山路西侧,狮山路西侧，阿雷大酒店、福记联合、明基、春兰、飞利浦将综合规划成一个大型的城市综合体。,新区商业市场发展,1、商业现状
3、：新区商业目前主要以“见缝插针”的点状模式出现，无法形成具备规模的商业圈。这主要由新区住宅、商业、工业混杂在一起的特定因素所决定的2、商业的发展：随着轻轨的建成通车，预计未来新区沿长江路以绿宝、狮山路西端、天都广场将以长江路为纽带，连成一条线；最终与狮山路商业形成“T”字型，这也是新区未来商业圈最终发展格局3、本案区域：本案所处的新区东南片区未来商业更多仍将以点状分布出现，商业业态将以区域补缺型出现,新区商业总结,金枫路科技园,凯马汽车商圈,长江南路复合商圈,横塘建材装饰市场,南侧专业市场介绍,本案的商业，是用来填补区域影响力商圈空白,从量体、到业态、到档次，本案是新区东南区域NO.1。,本案
4、商业的思考,项目未来竞争项目均为区域优质地块各地块开发商均为地区或全国知名开发商，品牌知名度高新区各地块楼面价均超过5000，同星级地块楼面价均超过6000各地块量体适中，超过一半地块自带商业配套未来3年内入市项目建筑面积超过80万,新区住宅市场分析土地,目前06年之前推出地块目前基本区划完毕，目前市场在售项目中主要是06年07年拍的地块，目前主要在售楼盘以天都花园、国际城市花园、诚河新旅城为主。预计在售项目未来供应量体将在75万,新区住宅市场分析在售,玉 山 路,邓 蔚 路,本 案,金科地块,新港地块,中海地块,山水华庭,诚河新旅城,山水华庭,国际城市花园,天都花园,新区住宅分布,区域未来竞
5、争总结： 从地块分布分析：无论是在售项目还是待推地块，基本集中在滨河路上。滨河路沿线将是未来新区住宅市场主战场从发展潜力看：随着轻轨的开通，与本案处于竹园路水平带的项目如天都花园、合景领峰，其升值潜力将更大从区域竞争对手来看：新区地（包括木渎），均掌握在知名房企手中品牌知名度高、资金实力雄厚市场竞争压力较大！因此，本案住宅规避市场竞争风险，取得项目成功的关键在于：项目能否树立区域市场标杆地位！确立区域市场领跑者地位！,新区住宅市场总结,地块指标推论,业态业种分析,业态组合优化,规划建议,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,物业形态研判,初 步
6、 概 念 性 研 判,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲娱乐商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品？,大面积 产品？,物业形态研判,电子数码广场,目前苏州数码专业市场主要分布于人流量较大的观前、石路和南门商圈 本案毗邻的赛格数码经过多年经营，已经形成知名度,石湖高教区天平学院,科技学院,租房群体,数码产品需求广，容易在短时间内形成规模效应。本案所处的区位又保证了充足的学生、年轻群体等客源，有利于项目招商乃至出售赛格电子在区域的多年经营已经形成知名度，本案借助赛格影响力，可以做到事半功倍商业定位于数码广场
7、需要引进友通、新华海等专业数码经营公司共同经营，根据初步接洽，均对本地块表示兴趣。,物业形态研判,电子数码广场可行性分析,物业形态研判,赛格电子个案介绍,一期是赛格电子元器件交易市场，租铺率100%，商业街全部售罄，目前商业街业态有银行、税务受理、酒店、小吃、同福兴面馆，电信营业厅等功能。二期是赛格数码港将会成为苏州最大的数码3C广场塔楼部分为推出的赛格双城结合了国际商务理念，5.4米体面层高，一层可变两层，面积范围约为30-70平米的小户型。,从经营状况分析，赛格电子元器件交易市场由于定位类型独特，成为苏州具有代表性的电子市场。数码广场由于推广上出现偏差，目前整体经营状况不佳,一层（金融区、
8、物流区、餐饮区、办公用品区）,二层（茶楼、网吧、棋牌室、美容健身、生活休闲区）,三层（浴室、办公、商务中心）,物业形态研判,赛格电子个案介绍,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲娱乐商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品？,大面积 产品？,物业形态研判,初 步 概 念 性 研 判,拦截点,项目与横塘直线距离不超过1KM,项目所处区位是新区、金阊区（西北部）沧浪区（西部）前往横塘主要干道,近1.5万方商业量体适合规划为专
9、业市场,后期招商经营，买卖双方目标明确，有利于项目广告语推广,物业形态研判,家居专业市场,物业形态研判,家居市场分析,玉山商圈,狮山核心区,运河,横 塘 装 饰 城,市区,本案,距离横塘直线距离750米,本案距离横塘装饰城不到一公里，商业定位于软装饰品市场既可以借助横塘在苏州知名度提升项目价值；又填补横塘软装饰品专业市场的空白！,从位置分析；项目处于横塘装饰城北侧，能够截留南下客源从现状看；横塘装饰城内部竞争异常激烈，但灯饰市场属于区域空白点从未来销售预判；该类业态属于家装整合链条一环，市场需求旺盛，能够最大化吸引商家与人气,综合地块情况、区域整体规划、未来竞争形势，技术解决难度等因素，我司认
10、为本地块业态适宜定位于市场空白产品,物业形态研判,家居市场可行性分析,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲百货商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品？,大面积 产品？,物业形态研判,初 步 概 念 性 研 判,物业形态研判,休闲百货商场可行性研判,区位条件,整体考量,+,+,新区东南角缺乏大型配套商业,百货商场对住宅销售有很大促进作用,休闲百货商场不能规划,规划指标,1.5万做百货商场面积过小无法形成规模,周边环境,区
11、域客源支撑不足无法形成区域排它性,商业量体过小，缺乏足够的支撑人群,百货商场可以完善项目配套环境,业态优势,业态劣势,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲百货商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品？,大面积 产品？,物业形态研判,初 步 概 念 性 研 判,新区酒店式公寓主要分布于狮山路沿线以及长江路沿线狮山路板块内的酒店式公寓主要包括：汇豪国际、狮山丽晶、锦丽苑、苏寓（在售）、枫桥丽舍（在售）、UP上城、长江一号等经
12、各种资料搜集和市场调查分析，该板块酒店式公寓现状如下：,1沿新区主干道分布，交通便利,2装修水平参差不齐，各项目品质不一,3各个楼盘租金、投资回报率不一,4销售周期较长，受调控影响，升值潜力不高,物业形态研判,酒店式公寓,新区目前在售酒店公寓有2个，分别位于长江路和狮山路综合分析，新区目前酒店公寓价格在10000元/左右长江一号和UP上城受惠于09年火爆行情销售完毕，新区酒店公寓 整体来看，去化速度较慢,物业形态研判,酒店式公寓,园区市场现状,新区市场现状,以工厂为主，商务办公不发达主要以区域工作白领租赁为主，租金难以提升新区新旧小区混杂，租金很低，一定程度上拉低酒店公寓销售价格受制于租赁市场
13、，产品参差不齐，整体形象一般,定位于商务金融中心，酒店公寓需求旺盛外企林立，外籍人士较多，提升酒店公寓投资价值周边住宅均为高端项目，有利于酒店公寓价值的提升酒店公寓配套完善，装修豪华,新区酒店公寓市场受政策影响较大，在当前房产调控影响下，预计在未来一定时间内酒店公寓产品无论在售价还是销售速度上均不理想,物业形态研判,酒店式公寓可行性研判,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲百货商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品？,
14、大面积 产品？,物业形态研判,初 步 概 念 性 研 判,整体分布特征：“一心二翼五板块”,“一心”为中心城区，“二翼”为新区、园区。“五板块”是指中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线附近；园区写字楼分布在湖西中央商贸区和湖东行政中心周围。吴中区刚起步，还未形成相对集中的写字楼密集区，只有在东吴北路附近有少量写字楼产品存在。,分析：从苏州写字楼市场发展来看，呈现由市区整体向东西两翼发展趋势,物业形态研判,写字楼市场分析,区域差异三大区域整体租金价格水平差异明显，不同档次产品租金价格相差较大 园区写字楼租金水平高于新区和中心
15、城区。园区高品质写字楼主力租金水平在3-4.0元/天平米，新区高品质写字楼主力租金水平在2.7-3.0元/天平米,档次与租金水平：高档写字楼的租金水平在2.5-4.5元/天平米中档写字楼租金水平在2-3元/月平米低档写字楼租金在1.5元/月平米左右不同档次写字楼的租金梯度明显。新区写字楼项目档次总体落后于园区，产品上升空间明显。,物业形态研判,写字楼市场租金分析,目前新区写字楼市场，以新地中心、金河国际中心物业综合品质最高。新区整体的入住率较高，反映出了新区商务需求的旺盛，发展潜力大。新区是苏州写字楼市场发展最早区域，集中度也最高，但整体品质未能超越园区。根据统计，新区销售个案主要面积段在80
16、-15平方米，品质较高的新地中心在100-250平方米，而以租赁为主的个案主力面积段在60-150平方米区间。,物业形态研判,新区写字楼市场综述,入住企业主要以金融IT国际贸易以及现代制造业为主新地中心地处狮山核心位置，能够满足客户展示企业形象要求 从入住企业来源分析，苏州当地客户为主；但是港澳台以及国外企业比例所占较大新地中心是新区最为高端项目，由于租金较高，入住企业更换频繁，目前空置率达到20%以上,物业形态研判,新区高端写字楼代表分析,新地中心,润捷广场,入住企业主要以传统行业为主，现代服务业、金融等主要入住狮山沿线物业该项目地处狮山路北侧，与本案区位条件十分相似 从入住企业来源分析，主
17、要以苏州当地客户为主；入住企业依靠为新区大量工厂服务生存润捷大厦相对较低的租金以及自身不错的地段条件，在两年时间内入住率接近90%,物业形态研判,新区同质写字楼代表分析,客群构成：贸易类、现代服务业、制造类企业排名前三，其次为房地产、IT、金融企业。,客群来源来看，苏州企业占55%，上海及其他大陆地区占27%，日韩欧美企业占16%，在狮山路高端办公楼带动下，入住企业来源逐渐广泛,物业形态研判,新区写字楼客户市场分析,办公楼档次,新区办公产品沿狮山路分布物业品质最高，其次为狮山路南北方向次干道写字楼,入驻企业,沿狮山路办公楼国外、港澳台、国内其它区域企业比重明显较高，其它区域办公楼以苏州当地企业
18、为主,入驻情况,沿狮山路办公楼对比园区入驻情况一般，主要由于新区产业构成以及各办公物业停车难所导致,入驻情况,沿狮山路办公楼租金在2.0元/天以上；其它区域租金在2.0元/天以下,综合阐述：新区写字楼市场处于快速发展阶段，随着新区核心区域商务金融水平的不断提升，未来写字楼市场前景看好；以服务于苏州（新区为主）的次高级办公物业区域受众面广，市场接受度高，入驻客户充足。,物业形态研判,新区写字楼市场总结,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲百货商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写
19、字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品？,大面积 产品？,物业形态研判,初 步 概 念 性 研 判,受新政影响，从2010年5月开始，苏州市场进入买卖双方观望博弈阶段，市区5、6两个月供应量均不足30万新区月平均供应量基本在10万以内，受到新政影响，5、6月供应呈现下滑趋势综合分析，新区整体市场全年供应较为平稳，市场起伏较小新区月均成交面积在15万左右，新政影响后成交面积有一定程度下滑,物业形态研判,项目住宅分析,新区在09年6月开始一直呈现供小于求的局面，供需比基本在0.5左右从4月份开始，新区供需转换，呈现供大于需求局面新区整体变现与苏州全市基本吻合从价格分析，新区均
20、价在5月之前火爆行情下涨势低于其它区域，主要由新区市场自身特点决定新区月均成交面积在15万左右，新政影响后成交面积有一定程度下滑,物业形态研判,项目住宅分析,80,100,120,140,面积,国际公馆,国际城市花园,诚河新旅城,山水华庭,天都花园,高层,多层,小高层,160,大河山,主力面积段,从周边在售项目分析，新区产品主力面积分散，从75-140产品均有。综合分析，以90以下首次置业和120以上改善需求为主。,物业形态研判,新区个案畅销面积段分析,区域主力面积与价格控制分析,20,40,60,80,100,120,140,160,180,200,200以上,国际公馆,国际城市花园,新旅城
21、,山水华庭,价格（万）,天都花园,大河山,目前新区个项目总价交集集中在100-120万之间，这显示新区目前购房主力主要以二次换房和改善需求为主。目前新区高端公寓代表为天都花园，总价区间在155-180万之间,物业形态研判,新区个案总价段分析,1）项目地块主要经济技术指标：物业地址：竹园路与玉山路交界开发商：新港地产售楼处地址：竹园路地块面积：225648容积率：1.7建筑面积：383652物业形态：公寓 酒店 商业,项目作为新区核心地带最大的综合体，未来将成为新区新商业中心项目优越的区位条件和便捷的交通条件使其成为新区标杆楼盘,综合商场,高层公寓,酒店+酒店公寓,物业形态研判,参考个案天都花园
22、,构成：新区是苏州制造业主要基地，催生一大批工厂企业高级购房者本案政府机关人群“隐性”购房基数较大来源：新区是本案主要客源，吴中木渎也是项目客源重点区域，新区项目跨区域购房群体较少价格：首次开盘价格低于9000元/，主要原因之一是为方便政府人员购房。,物业形态研判,参考个案天都花园,2-2-1 85,3-2-2 144,3-2-1 120,项目主力面积分为90以下和120以上两大面积段150以上面积段配置较少，显示新区平层大户型需求一般从去化看，160以上大户型市场需求旺盛；在新区核心区域土地日益稀缺情况下，市场前景看好,天都花园面积配比,物业形态研判,参考个案天都花园,深化“轻轨”概念,引入
23、“轻轨生活”，突出项目核心卖点,确立新区“新商业中心地位”通过自身配套突出项目生活舒适、便利的特色,加强现场包装与实景示范区展示作用，强化项目内部景观与外部景观相结合,调整区域户外布点,加强对新区以及木渎高端客户的吸纳,突出项目新区城市综合体地位，是天都花园的主要营销手段,物业形态研判,参考个案天都花园,新区住宅市场总结,面积跨度较大，85、107、120、165为各面积段畅销户型,品牌开发商逐步入主新区，未来价格和品质将有很大提升空间,首次置业和高端改善是区域主力客源，总价范围在80-140万之间,区域市场产品创新度较小，本案住宅定位需要考虑新区主力需求和市场空白点,物业形态研判,新区住宅市
24、场总结,商业,住宅,配套商业缺乏,交通通达性强,新区东南核心,区域市场空白,楼面价高,研判依据,地段优越,交通便利,电子数码广场,家居广场,休闲百货商场,利用赛格,补缺横塘,东南空白,+,酒店式公寓OR写字楼,6200的楼面价要求本案必须走高端路线,常规面积段产品,大面积 产品,80-120之间,160-200,物业形态研判,初 步 概 念 性 研 判,地块指标推论,业态业种分析,业态组合优化,规划建议,住宅与商业如何优化组合？,物业形态研判,如何使得产品完美组合？,商场,家居,数码,商场,住宅,常规产品,豪宅产品,写字楼,60000,聚集人气，提升档次,提升写字楼整体形象,15000，定位百
25、货商场面积较小,区域型商业重叠性太高,既有商场功能又填补区域空白,宜家家居,提升写字楼整体形象,聚集住宅人气，提升档次,物业形态研判,项 目 综 合 组 合 方 案,苏州灯饰专营市场,新区核心，城市高端综合体！,高端住宅+特色办公楼+宜家家居商场（或灯饰市场）,物业形态研判,项 目 整 体 定 位,城中心，心中城！,城市综合体，豪宅新典范,从之前分析，可以得出以下结论： 东南副中心、新区新核心； 木渎、市区无缝对接项目“新区核心”地位勿需置疑,物业形态研判,形 象 定 位,物业定位,办公楼客源预判,物业定位,办公楼客源预判,市场比较法项目选取各个区域具备代表的在售个案或即将上市个案做比较,根据
26、市场比较法研判出的本项目办公物业市场价格为：10002元/平米。,测算一：市场比较法定位分析,物业定位,办公楼价格测算,对于本项目，我们选取与本案区位条件相似的润捷广场座位参看对象，以其目前50-60元/月的租金价格水平来做推断的依据。按照市场年平均7%的投资回报率来计算得出：本案未来售价应该在：10245元/,综合市场比较法以及租金反推法：结合新区发展潜力、地段优势以及商场对项目的促进作用：我司建议办公楼整体均价12500-14000元/比较合理。如果能提升写字楼整体品质，塑造高端写字楼本案办公价格有望达到17000-18500元/,（测算二：租金反推法分析,物业定位,办公楼价格测算,物业定
27、位,办公楼装修建议,本案写字楼不建议做装修，空调建议采用分体式空调,解读区域消费心理-购房目的,新区核心区域项目，客源趋向于高端首购和改善型需求。随着核心区域土地日益稀缺，未来区域产品将趋向高端化,物业定位,住宅产品客户研究,目前区域已有项目客源,40%（2008年）首次置业,20%投资其它,区域房地产需求以自住性、改善性需求为主，市场投资客户相对较少,40（2009）改善,自住需求,国际城市花园,70%自住改善,天都花园,30%首次置业,物业定位,住宅产品客户来源分析,来源方向,档次界定,时间周期,本案客群定位,高端客户群中高档客户群,3个方向6种可能,以项目开发时间为节点,区域客群,木渎、
28、新区其它,全市性客群,金阊西、沧浪西改善人群,外地来苏人员,投资客群,长三角（受新政影响很大）,吴中北（横塘）,新区核心片区,物业定位,住宅产品客户探寻,物业定位,住宅产品客户结构判定,目前，项目价格制定主要依据在售项目和待售项目土地价格制定。天都花园目前在售价格为13000元/，在当前政策环境下，缺乏继续上涨动力国际公馆当前均价在11000元/待售项目楼面价基本在6000元/左右，项目北侧中海楼面价7833元/ 本案价格在区域市场上来看，目前可参照个案较少，未来随着新项目如中海、金科等项目入市，我们及时跟踪市场价格走势，采取项目均价与竞品保持5%-10%的上下浮动。,通过对当前竞争个案价格分
29、析，2010-2011年市场走势及竞争环境分析，我司预判本案销售价格在普通公寓：12000-13000元/空中美墅：14000-15000元/平层庭院豪宅：16000-17000元/,物业定位,住宅产品价格预判,地块指标推论,业态业种分析,业态组合优化,规划建议,项目总体规划,景观建议,新德式风情园林德式原装 几何园林；一条景观大道，六大艺术组团,法兰克福风情大道小区由东至西，横贯整个社区的景观大道。由德式建筑经典用色砖红色长廊拼接而成，两边分级种植樱花、红枫等季节分明、色彩明艳的树种，点燃林荫长廊的热情；大道中间于头尾处分别设计跌水墙景广场和几何雕塑广场。,蓝色多瑙河小区最北面有一条带状景观
30、带，这里就作为社区景观的活水端景，水池形状由规则严谨的几何框架构成，里面安置一系列的灵动圆形彩球，让人们领略德式景观最大精髓与秩序中感受生活的灵动之美。,景观建议,仲夏夜之梦这里是一处由动感和欢乐组合成的天地，将抽象雕塑、S形休闲长椅与网球场、篮球场等运动场地相结合，形成一个有机多维的动感空间，人们在这里感受热情与无比的放松。,漫步不来梅不来梅历史悠久，是德国拥有最多著名雕塑的城市。两大神形兼备的雕塑于景观带一头一尾遥之相望，雕刻精致中深化社区的人文氛围，带人们感受另一个国度的艺术与文化。,海德堡之秋美丽神秘的城堡之城，与儿童的新奇与玩乐相得益彰，在这里放置儿童嬉戏游乐的器具，可以将几何的精髓
31、融入其中，从而打造一个更具文化深意的亲自乐园。,情系黑森林黑森林是德国最大的森林山脉，将社区的最南面的三段景观带作为社区景观最大的绿化带。几何图形数阵，各类花卉竞相盛放，将石雕艺术、德式几何坡融汇其中，寓意上做到有林有山。,商业整体剖面示意,写字楼建议,写字楼建议,住宅户型建议,空 中 美 墅,住宅户型建议,4室2厅3卫 赠送面积20,平 层 庭 院 豪 宅,4室2厅3卫 赠送面积20,住宅户型建议,4室2厅3卫 赠送面积20,大堂建议,景观建议：一重景观（公寓）C以“建筑之间”为主的半私密空间,玻璃隔断，形成业主的专属空间,大理石贴面，提升物业档次,适度雕饰，体现品质感,入户大堂挑高6米，直
32、达第二层顶板，两层的挑高、精致的雕饰、高档的贴面等细节处理充分体现舒适和品质,入户大堂是客户观察品质的敏感点，需要重处理,入户大堂做法示意,入户大堂挑高6米，精致雕饰、体现品质和舒适,项目名称：新天翔广场开 发 商：园区海天房产占地面积：1.6万 容积率：6.5建筑面积： 裙房：5.3万（14F） 酒店式公寓：3.9万（24F） 2500/层 办公楼：3.7万（22F） 2200/层销售时间：07年3月至今销售价格：14500元/ (仅剩2套273单位）主力面积：60-90（酒店式公寓）90-150（办公）,项目点评：新天翔广场作为高容积率物业，它对本 案的突出启示是裙房与楼上建筑的关系 以及
33、开发商对自持裙房如何经营。,案例介绍,中高端商场经营对项目的支持 其商场部分与本案相似，即政府要求裙房部分不能分割销售，因此在裙房经营过程中大量寻找经营公司来洽谈，最终选择天虹百货作为其运营管理公司，百货商场的引入对开发商有两个资金支持。其一，天虹百货做为经营管理公司以60元/月的租金承租，租期15年；前1-3年租金不变，租金4000万/年，第四年起以5%的租金涨幅，6000万/年租金封顶；而天虹百货则以“平均点扣27%”作为运营支撑。其二，海天置业在裙房经营第二年的同时向银行办理经营性商业贷款高达4.5亿元。,办公物业的销售有明显地分水岭 办公楼部分在销售过程中可明显分为两个过程：一是期房时，中小面积户型去化迅速，客户主要为多次置业者及自用客户投资，而建成后大面积户型产品去化明显加快，两者的产别主要体现在高总价及非常规投资产品客户的心理预期差别。,案例介绍,
