1、第五章、银行信贷业务管理,一、贷款的种类和贷款组合二、贷款的信用风险管理三、贷款定价四、重要贷款类别的管理,一、贷款种类和贷款组合,（一）贷款种类（二）贷款组合,（一）贷款种类,1、按贷款期限划分：活期贷款、定期贷款、透支 （1）活期贷款：指在贷款发放时不确定偿还期限，可以随时由银行发出通知收回的贷款特点：银行可根据自身资金的状况，灵活主动地决定贷款的发放与收回,（2）定期贷款：有固定偿还期限的贷款。按偿还期限的长短分为：短期贷款（1年以内），用于企业周转性贷款或临时性贷款中期贷款（15 年），如汽车消费信贷等长期贷款（5 年以上），如固定资产更新贷款、住房抵押贷款等 特点：还款期限是即定的，
2、利率较高，流动性差，形式呆板,（3）透支：指活期存款客户依照合同向银行透支的款项透支规模主要取决于货币供应量的变动 按贷款期限分类的好处： 有利于监控贷款的流动性，保持合适的期限结构 有利于按资金偿还期限安排贷款顺序,2、按贷款保障条件分类：信用贷款、担保贷款、抵押贷款 （1）信用贷款：指银行完全凭客户的信誉而无需提供抵押物或第三者保证而发放的贷款 特点：风险较大，银行收取较高的利息，并严格把握借款人条件 在总贷款中的比重：10% 左右,（2）担保贷款：指以第三者的信用和财产作还款保证而发放的贷款 特点：风险小，信贷工作量成倍增加，银行不仅要分析借款人的资信状况，而且要分析担保人的资信状况,（
3、3）抵押贷款：按规定的抵押方式以借款人的财产作为抵押发放的贷款 质押贷款：以财产的所有权做抵押，以分 有效证书为凭证(房产证等)类 抵押贷款：以财产的管理权为证(如有 价证券、存单等) 特点：风险小，银行回收贷款有财产保证，手续复杂,抵押贷款种类（主要有5种）： 第一、存货抵押贷款：以企业的存货或水平作为抵押品的贷款，银行按存货价值的一定折扣率发放贷款 三种主要形式： 一是浮动留置权贷款。银行拥有借款企业的全部总债权，不涉及存货的具体项目，但企业保持对存货的控制权此种抵押银行得到的担保程度最低,二是信托收据贷款。银行可从确定的存货销售中得到补偿，存货的销售所得要交银行，用以减少未偿还贷款的余额
4、银行可以得到较多的保证 三是仓库收据贷款。银行为了获得对担保品的更大控制权，要求存货由第三者控制，即仓库业者 仓库业者拥有对抵押存货的控制权，并根据银行的指令提货，银行可以得到最大的保证,第二、客账贷款：以企业的应收账款作为抵押品的短期贷款贷款数额一般以应收账款的数量和质量为依据确定，控制在应收账款的 50%90% 一般用于持续性贷款，即当旧的应收账款收回后，又以新的应收账款作抵押,应收账款抵押贷款的两种方式： 一是选择性抵押贷款，银行选择一些信用等级高、质量好的应收账款作为抵押物品，其贷款额可达应收账款总额的 90% 二是非选择性抵押贷款，即以应收账款总额作抵押发放的贷款，贷款额为应收账款总
5、额的 50%,应收账款抵押贷款回收的方法： 一是通知借款人客户的方法，即通知借款人客户将货款直接汇往银行 二是不通知借款人客户的方法，即借款人客户仍将货款付给借款人，借款人收到货款后偿还银行 应收账款抵押贷款的缺点：成本高，其贷款利率高于其他抵押贷款利率，银行另加收 1%3% 的手续费,第三、证券抵押贷款：以借款人持有的有价证券作抵押发放的贷款 银行管理重点：证券的信用等级和流动性 国库券和国家债券的抵押贷款额可按其市价的90%95%计算 对资力雄厚和价格稳定的大公司的股票、债券可按其市价的80%90%发放贷款 银行一般不接受低等级、经营不好、或流动性不好的股票做抵押品,第四、不动产抵押贷款：
6、以不动产作为抵押品的贷款，主要用于房屋建筑和设备购置等 可用于抵押品的不动产：家庭住宅、商业企业公寓、店铺、办公楼、仓库、工业企业的厂房、设备等 不动产抵押贷款额的确定：以不动产的地点、建筑类型、易售性和借款人的偿债能力而定 国外以法律规定此类贷款的发放只能是财产估价的 50%,第五、寿险保单贷款：以人寿保单的退保金额为抵押品发放的短期贷款 银行管理重点：保险公司的实力和人寿保单的流动性 一是审查保险公司的实力，确保其能支付退保金额 二是确定受益人是否可更换 三是银行必须在保险公司接到转让证书的副本和银行接到保险公司认可收到转让证书的书面通知后，方可办理此项贷款,3、按贷款的用途分类：工商企业
7、贷款、农业贷款、科技贷款、消费贷款等 关于工商企业贷款的种类： （1）普通限额贷款：银行与企业签订一种非正式的协议，确定一个信贷额度，在这一限额内，企业可随时得到银行的贷款支持，限额有效期为90天以内 贷款采用浮动利率若银行资金紧张，可以取消贷款，不向企业承担贷款支持的法律责任,（2）备用贷款承诺：银行承诺在指定期限以及限额内，向企业提供相应的贷款，企业向银行支付承诺费特点：是一种正式的、具有法律效力的贷款协议 （3）循环贷款：国家循环贷款协议，是一种正式的具有法律效力的贷款协议。商业银行有义务满足企业在最高限额内的贷款需求，企业需支付承诺费 循环贷款既满足企业季节性资金需要，也满足企业长期运
8、营资本的需要，期限一般为 35 年,（4）营运资本：企业流动资金贷款 （5）项目贷款，一般用于风险大、成本高的建设项目 银行可能承担的风险：信用风险、建设期延长的风险、利率风险、政治风险等 防范措施：一般要求对贷款进行担保,我国工商企业贷款的主要内容： （1）周转贷款：银行对工商企业在生产经营过程中超过银行规定的自有流动资金比例以上的正常和合理的流动资金需要所发放的贷款对贷款额度实行信贷计划管理 （2）临时性贷款：银行对工商企业由于季节性和临时性原因，使企业资金占用超过银行发放的周转贷款而引起的临时性资金需要所发放的贷款,按贷款用途分类的意义： 一是有利于银行根据资金的不同使用性质安排贷款顺序
9、 二是有利于银行监控贷款的部门分布结构,4、按贷款质量或风险程度分类正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款（看书） 五级分类法的核心是贷款归还的可能性，意义在于： 有利于加强贷款的风险管理，提高贷款的质量 有利于金融监管当局对银行进行有效的监管,我国在1998年以前，按贷款流动性管理目标的分类法： 正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款 分类的依据：流动性管理目标这种分类法的不足：在相当大的程度上低估了不良借款的数量和比率，客观上造成风险管理不力，导致金融风险不断累积,1998年5月，人民银行在广东省实行“清分”的试点，对四大国有银行和交通银行在广东境内的分支机构的金融资产按贷款“五
10、级分类”标准进行清理分类2001年7月，人民银行推出贷款“五级分类”法，确定从2002年开始实行我国商业银行不良贷款情况：,（二）贷款组合,1、贷款规模及其比率控制 贷款规模指在一个计划年度内信贷资产的总量 影响贷款规模的因素： 负债资金的来源及其稳定性状况 中央银行规定的法定存款准备金率的高低 资本金状况 银行自身流动性准备率 经营环境状况 贷款需求情况和银行经营管理水平等,评价银行贷款规模是否适度和结构是否合理的常用指标： （1）贷款/存款比率，反映银行资金运用于贷款的比重以及贷款能力的大小 我国商业银行法规定这一比率不能超过75%,（2）贷款/资本比率，反映银行资本盈利能力和银行对贷款损
11、失的承受能力 该比率越高，说明银行在收回贷款本息的前提下的盈利能力越高，承受呆账损失的能力越强；反之，资本盈利能力和损失承受能力越低 （3）贷款/资产比率，即贷款在银行总资产中的比重，一般为50%70% 该比率随银行规模的扩大而增加,（4）单个企业贷款比率，指银行给一家客户或最大的10家客户的贷款占银行资本金的比率，反映银行贷款的集中程度和风险状况 许多国家规定： 单一借款者贷款的上限是银行自有资本（股本、盈利、长期债券）的15%左右 最大10家客户的贷款余额不得超过银行资本金的50%,（5）中、长期贷款比率，指银行发放1年期以上的中、长期贷款余额与1年期以上的各项存款余额的比率 反映银行贷款
12、总体的流动性状况，这一比率越高，流动性越差，反之，流动性越强 我国中央银行规定这一比率必须低于120%,2、贷款结构及贷款地区 贷款结构指贷款的种类及其构成。银行信贷政策必须对本行贷款种类及其构成作出明确的规定，确定本行承做哪几种贷款最为有利 贷款地区指银行控制贷款业务的地域范围银行的贷款地区与银行的规模有关,二、贷款的信用风险管理,（一）信用分析的内容（二）信用分析的技术方法（三）贷款损失的产生、防范与处理,（一）信用分析的内容,“五C”分析法 1、借款人的品格，指贷款人不仅要有偿还债务的意愿，还要具备承担各种义务的责任感 主要考察借款人的背景、年龄、经验、学历、有无不良行为的记录、借款人的
13、性格作风等,2、借款人的能力，指借款人运用借入资金获取利润并偿还贷款的能力 主要考察两个方面的指标： 一是反映企业经营效益的指标，如生产成本、产品质量、销售收入、生产竞争能力等 二是考察企业经营者的经验和能力，特别是决策能力、组织能力、用人能力、协调能力和创新能力,3、企业资本，资本是借款人财产的货币价值，反映借款人的财力和风险承担能力 重点：注意账面价值与实际价值的区别，资本的稳定性和变现能力 4、贷款的担保，重点考察企业提供的担保品的整体性、变现性、价格稳定性、保险、贷款保证人的担保资格、经济实力和信用状况等,5、借款人经营环境条件，指借款人自身的经营状况和外部环境 自身的经营状况包括经营
14、范围、经营方向、销售方式、市场的应变能力等 外部环境指借款人所在地区的经济发展状况，具有不可控性,（二）信用分析的技术方法,信用分析的技术方法可归纳为三方面： 财务报表分析 财务比率分析 现金流量分析,1、财务报表分析：资产负债表、损益表、财务状况变动表 资产负债表是反映企业财务状况的综合性报表 损益表是表示企业在一定时期内业务经营的成本、费用及盈亏状况的报表 财务状况变动表反映一定时期内企业的资产、负债、资本等变动情况,（1）资产项目分析重点 应收账款： 一是应收账款的分布，是否集中在少数大客户手中 二是应收账款的账龄分布 三是应收账款抵押情况,存货 : 一是存货的规模是否合理 二是存货保留
15、时间的长短 三是存货的流动性状况 四是存货有无陈旧变质风险 五是存货是否投保,固定资产： 一是企业是否按规定提足了折旧，否则说明固定资产中有虚假成份 二是企业固定资产是否全额保险 三是企业固定资产的变现能力 投资： 一是企业所持有的各种有价证券的合法性、流动性和盈利性 二是有价证券发行人的信用状况,（2）负债及资本项目 短期负债的分析重点： 一是企业短期负债的数额有无漏计 二是短期负债的期限 长期负债分析的重点：负债的到期日和企业偿还长期负债的安排,资本： 一是了解企业资本是否存在虚假成份，掌握企业资本真实的保障程度 二是分析企业资本的结构，了解资本稳定性的程度 三是考察企业是否按规定补充自有
16、资本，防止企业在经营过程中变成无资本企业,（3）损益表项目的分析 一是了解企业销售成本、销售收入、各项费用的真实性 二是采取纵向和横向比较的方法，将损益表上的各项指标与上年度、同行业、同等条件的其他企业进行比较（4）财务状况变动表分析 了解企业在一定时期内营运资产的变动和企业流动性的状况,2、财务比率分析 财务比率分析是指在同一张财务报表的不同项目之间，或者两张不同财务报表（如资产负债表和损益表）的有关项目之间，组成某种比率，以评价企业某一方面的情况 通过一系列的比率指标分析，以评价企业的信用水平和经营业绩,意义：在对企业进行财务比率分析的基础上，形成银行对借款企业的“财务比率约定” 即根据经
17、过银行评估的借款企业的财务经营状况，确定借款企业在贷款期限内其财务比率应遵循的范围，在贷款合同中做相应的约定，以保证借款企业按期偿还贷款,财务比率分析的内容： （1）流动性比率，也称银行家比率，衡量企业偿还短期债务能力的比率分析三个指标： 流动比率 = 流动资产/流动负债 流动资产：现金、有价证券、应收账款、存货 流动负债：应付账款、应付票据、短期借款、应交税金、应计费用等,意义：表明企业短期债务可由预期的该项债务到期前变为现金的资产来偿还的能力 也称为“二与一比率”，即企业流动资产应两倍于其流动负债 说明：该比率过高也可能是因为存货积压或产品滞销引起的,速动比率=速动资产/流动负债 速动资产
18、=流动资产存货 考察企业资产迅速变现能力的指标，该比率通常应保持在1以上，即每一单位流动负债至少需要有一个单位的能迅速变现的资产作保证,说明：较高的速动比率若是因为应收账款的拖欠过多，或长期债券的发行所致，则不利于偿还银行债务 现金比率=（现金+等值现金）/流动资产 该比率越高，说明企业即期偿债能力越强一般为 5%,（2）盈利能力比率 销售利润率=（销售额税额销售成本)/销售总额 反映企业每一单位的销售额可带来的利润收入 资产收益率=净收益/资产总额 反映企业每一单位的资产盈利能力的指标,普通股收益率=（税利后净收益优先股股息）/普通股权益额 反映企业实际盈利能力的指标 股票市盈率 = 每股市
19、价/每股盈利 反映投资者对该权益股票的偏好和对权益前景的信心,（3）结构比率：财务杠杆比率或负债比率，衡量企业用举债筹措资金的程度，反映债务人的偿债能力 几个主要指标： 负债比率=负债总额/资产总额，反映企业负债程度 负债给企业带来财务杠杆效应的前提条件： 当税前资金利润率高于负债的资金成本即利息率时，负债才能给企业带来额外收益,负债净值比率=负债总额/资本净值，反映企业资本承担债务的能力 该比率越高，表明与企业资本净值相对应的负债越多，企业的偿债压力越重 流动负债率=流动负债/全部负债，反映企业短期负债在全部负债中的比重 该比率越高，说明企业短期负债的偿债压力较大，需要有较多的流动资产作还款
20、保证,流动资产率=流动资产/总资产（总负债） 反映企业用流动资产偿还债务的能力 股东权益比率=股东权益/总资产 反映股东对资产的占有率。该比率越高，说明权益实力越雄厚 财务杠杆倍数=总资产/股东权益 反映一定量的资本带来的资产数。该比率越大，权益获得的杠杆收益就越多,（4）经营能力比率：资产管理比率 从企业资金周转状况分析企业偿还债务的能力，具体分析： 资产周转率=销售净额/资产总额 销售净额=销售收入销售退回折扣 该比率越高，表明企业以一定的资产实现的销售收入越多，资产周转速度越快,固定资产周转率=销售净额/固定资产净值 该比率越高，固定资产利用率也越高 存货周转率=销售净成本/平均存货额
21、反映企业在一定时期内存货周转或变现的速度。周转次数越多，变现速度越快，偿债能力也越强 应收账款周转率=销售净额/应收账款平均余额 反映企业应收账款的变现速度和收回赊销账款的能力,3、现金流量分析 （1）现金流量和现金净流量 现金流量指现金的流出量和流入量的总和 库存现金 货币现金 活期存款现 其他货币性资金金 现金等价物：期限短、流动性强、易于 转换、 价值变动风险小的投资,现金流量分析内容（三个方面） 流入量：销售收入、利息股息收入、增经营活动中产 值税销项税收、出口退税、其他业务生的现金流量 现金收入 流出量：购货支出、营业费用、支付利 息、所得税、其他业务现金支出,投资活动产生 流入量：
22、出售证券和固定资产收入、收回投资的现金流量 流出量：购买证券和固定资产时的支出 筹资活动产生 流入量：短、长期贷款、发行股票债券的现金的现金流量 的收入 流出量：分配股息、偿还贷款等现金净流量 = 现金流入量 现金流出量,（2）现金流量分析的重点 从企业和银行的关系看，企业是否经常发生透支，多种还款来源是否落实，短期债务是否增长过快等 从企业的经营状况来看，财务记录是否清晰，实力雄厚的客户多不多；某一大的用户订货变化是否无常；投资与存货、存量是否增加过快等 从企业内部管理来看，管理人员是否变化较大；企业中是否存在个人独裁专制现象；劳工问题多不多等,（3）编制并分析现金流量表 分别列出经营活动、
23、投资活动和筹资活动中产生的现金流入量、流出量、以及现金净流量 计算两个比率： 比率1=业务中的现金流量/红利+到期的长期负债 比率2=业务中的现金流量/红利+到期的长期负债+年初短期负债余额,如果比率1大于1 ，说明企业的偿债能力较强 如果比率2大于1 ，说明企业的偿付能力很强，不仅能偿付现有的债务，而且能举借新债,（三）贷款损失的产生、防范与处理,1、贷款损失产生的主要原因 （1）借款人的管理水平低下，造成偿还困难 （2）借款人因创业资本不足而陷入经营困境，无力偿还贷款 （3）债务比率过高，借款人承担过高的利息负担，在固定成本较高的情况下，借款人会发生大量的亏损,（4）销售增长过快，各种间接
24、费用增加，使借款人净收益减少（5）借款人无法适应激烈的竞争，产品被淘汰（6）经济不景气导致银行贷款损失（7）银行贷款策略的失误和管理水平的不足,2、贷款质量分类（P153） 3、不良贷款产生的表象（P155）（1）企业在银行账户上反映出的预警信号（2）企业财务报表上反映出的预警信号（3）企业在人事管理及与银行的关系方面反映出的预警信号（4）企业在经营管理方面表现出的预警信号,三、贷款定价,（一）贷款定价的原则（二）贷款价格的构成（三）贷款定价方法,（一）贷款定价原则,1、利润最大化原则 2、扩大市场份额原则 与利润最大化原则的矛盾与统一的表现 3、保证贷款安全的原则 贷款风险越大，定价越高 4
25、、维护银行形象的原则 不能在贷款价格上，通过竞相压价的恶性竞争来争取客户,（二）贷款价格的构成,1、贷款利率 影响贷款利率的主要因素：（1）贷出资金的成本 可用资金成本=银行资金成本总额/可用资金总额 （2）发放贷款的费用：信贷人员的工资、管理人员的酬金、有关设备的费用、通讯、交通费用等 （3）信贷风险成本：银行补偿贷款信用风险而收取的报酬,（4）银行应取得的目标利润股东正常收益率 贷款利率对银行经营的意义在于： 一是取得盈利，贷款利息收入在银行收入中占50%左右 二是选择客户，贷款利率的调节作用主要表现为以优惠的利率吸引实力雄厚、信用好的企业，以较高的利率限制信用差的企业,2、承诺费 承诺费
26、是银行对已履行借款手续，作出贷款正式承诺的客户收取的费用承诺费一般为未使用贷款额的 1%5% 3、补偿余额贷款回存 银行要求借款人按贷款金额的一定比例在银行保留一定数量的活期存款和低利率的定期存款 对已承诺而未使用的信贷限额一般按5%10%计算 对实际已支用的贷款则以10%20%计算，平均为15%,补偿余额提高了实际的贷款价格： 例，某企业需要8万元流动资金，若银行要求的补偿余额为20%，则借款者必须向银行借10万元 如果贷款利率为16%，则借款人支付的利息为1.6万元（10万元的贷款利息），与实际使用额相比，实际利率为20%,4、隐含价格 指贷款定价中的非货币性内容，通过贷款条件的限制影响借
27、款人的成本，改变银行贷款风险 限制条件的作用(不能给银行带来收益)：防止借款人因经营状况的重大变化，给银行造成的损失 如，对抵押品的特定要求等,影响贷款价格的主要因素,资金成本与贷款费用贷款风险程度借款人的信用及与银行的关系银行贷款的目标收益率贷款供求状况,（三）贷款定价方法,1、目标收益率定价法 目标收益：指银行资本从每笔贷款中应获得的最低收益，以产权资本的目标收益为根据确定贷款价格 由于产权资本中优先股的收益率是事先确定的，所以产权资本的目标收益率就是指普通股股东的目标收益,特点：贷款利率就是银行经营贷款业务应当获得的目标利润，该目标收益应足以补偿银行各项成本开支和资本净值盈利,（2）考虑
28、补偿余额条件下的贷款定价 一是计算应贷款总额 如果客户需要贷款50万，若贷款补偿余额为10%，客户实际应贷款总额为： x (110%)=500000 x =555555.55(元) 二是计算银行所获得的目标收益 因补偿余额是贷款价格的一部分，实际贷款利率应低一些,（3）考虑贷款承诺费条件下的贷款定价 说明： 银行在计算承诺费时，是按贷款本金加这笔贷款的成本为基数计算的 由于承诺费的收取实际上提高了贷款价格，利率水平应适当降低,2. 交叉利率定价法（基准利率定价法） 这种定价方法给贷款人自主选择有利的利率和期限的权利，实际上是一种可变利率和可不断转期的贷款方式 具体做法是： （1）确定一笔贷款的
29、期限，如1年、3年期等，客户可一次签订贷款期限,（2）客户可根据银行提供的含利率及对应期限、银行加息率的表，多次选择对自己有利的期限和利率（P128，表51） （3）这种定价方法每次到期时，不必重新签订合同 ，可不断转期，银行根据客户选择的期限 ， 提供相应的利率加息表供其选择,3 、成本加成定价法 定义、特点：P129 4 、优惠加数和优惠乘数定价法 优惠利率是商业银行向实力雄厚， 信誉较高的大客户发放贷款时所使用的利率 优惠利率的作用：银行向其他客户发放贷款的定价基础,优惠利率的三个发展阶段： （1） 1930年代 ，优惠利率成为利率下限 （2） 1970年代 ，优惠利率与商业票据利率挂钩
30、 （3） 1980年代以来 ，大银行开始恢复自行制定优惠利率的策略。特点： 一是高于同期的商业票据利率 二是大银行的优惠利率彼此接近 三是随市场利率走势调整,四 . 重要贷款类别的管理,( 一 ) 工商企业贷款的管理( 二 ) 房地产抵押贷款的管理( 三 ) 消费信贷的管理( 四 ) 抵押贷款的管理( 五 ) 票据贴现管理,（一）工商企业贷款管理,1、确定合适的工商企业贷款规模与贷款期限 确定工商企业贷款在总贷款中的比重， 目前为30%左右 工商企业贷款期限一般在5年以内 商业银行贷款的加权平均期限应尽可能接近其负债的加权平均期限，以有利于安全,2、加强贷前审查和贷后监督管理 贷款审查： 一是
31、调查评估借款人的信用状况 二是分析借款人的财务状况 贷后监督管理： 一是建立贷款的日常管理和催收制度 二是建立违约风险管理制度,3、制定贷款竞争策略 包括： 银行主要服务对象的定位 贷款定价的选择 优惠条件的制定 市场营销策略 优质服务的创造等,4、工商企业贷款中的新动向和新问题（1）银行的责任问题 在银行拒绝贷款申请，尤其是贷款展期申请和处理抵押品时产生的法律纠纷中，银行应付什么责任银行及金融机构对社会经济的稳定发展是否应承担相应的责任？,（2）贷款风险的增大 一是银行大规模介入“杠杆赎买”活动，即包括银行经理人员在内的投资者，通过大规模举债获取资金来收购企业股权，使企业财务杠杆比率增大，银
32、行作为债权人承担大部分的企业经营风险,二是银行介入“可转换贷款”，这是一种长期无担保贷款，如果企业效益好，银行有权将贷款转换为股权，分享企业的资本增值 企业以给银行这种转换的选择权，换取较低的贷款利率,（3）贷款出售：将贷款“打包”证券化后，出售给别的投资者 好处：改善了长期贷款的流动性，使风险进一步分散化和重新配置 问题：商业银行可能因此不再重视信用分析工作，普遍提高贷款风险,（二）房地产抵押贷款的管理,1、房地产抵押贷款及其特点 房地产抵押贷款是以所购置的房地产本身作为抵押担保的贷款 房地产抵押贷款的特点： 贷款规模大 贷款周期长 贷款的抵押性,2、房地产抵押贷款的信用分析 （1）风险评估
33、的主要指标 贷款与财产价值比：该比率越大，借款人自己实际拥有的财产净值就越小，银行贷款的风险越大 财产净值=负债总额财产总额 借款人未来收入：收入是否稳定，能否履约 开支收入比：反映借款人的实际经济负担，要注意把借款人需要支付的保险费和财产税全部计入开支,（2）外部经济环境的影响 经济形势、就业状况、房地产价格等情况的变化 （3）可调整利率和信用风险 可调整利率贷款，银行将利率变动的风险转移给了借款人，很可能会提高借款人的违约风险 （4）贷款保险 为了降低违约风险，银行要求借款人购买贷款保险，使银行处于保险受益人的地位,3、可调整的房地产抵押贷款的种类与管理 （1）三种主要类型 第一、利率可调
34、整抵押贷款：通常根据某一基础利率调整贷款利率 缺点：贷款者在利率上升时，会发生无力偿还的情况，银行将无法偿还的利息计入贷款本金，会延长贷款的期限,第二、利息偿还可调整的抵押贷款 在贷款的最初几年，贷款的利息率低于市场利率，借款人的利息负担较轻，但在贷款的最后阶段，贷款利率增加并超过市场利率 贷款最初时执行利率与市场利率的差距将加入贷款本金，使最初几年的贷款本金不断增加 被称为“负的分期付款” 适应人群：年轻人,第三、利息可再商议的抵押贷款 银行与贷款人每隔35年，可商议贷款是否展期 若贷款展期，利率将重新确定 问题：贷款展期后每月偿还的利息会大幅度增加，借款人的利率风险较高,（2）美国对此类贷
35、款的管理 利率指数的规定（主要有3种）： 长期房地产抵押贷款综合指数 短期国库券利率 长期国库券利率 利率和支付方式的调整：必须6个月以上才能调整一次利率，每次调整利率和总的利率调整幅度均有上限规定,对贷款展期和利率“负摊销”现象的管理： 当利率上升时，为了避免支付额变得过大，可以使贷款展期 “负摊销”指未清偿的贷款本金余额因不断流入所欠利息会变得越来越大，从而加大违约风险 银行应限制“负摊销”，必要时须增大每月的支付额,4、不可调整利率的新型房地产抵押贷款 （1）支付额递增的房地产抵押贷款 这种抵押贷款方式开始时每月支付额比较低，甚至不能抵补利息，贷款本金处于“负摊销”的状况 过若干年后，调
36、整提高每月的支付额,（2）反向年金的房地产抵押贷款：银行向年老房地产主支付一定数额的年金，使房地产主去世后的房地产处置权归银行所有 贷款目的：不是为购买房子，而是获取生活基金 具体做法： 或房地产主去世后，房子归银行所有 或在一定的年限后，停止支付年金，房地产归银行所有 或到时由房地产主出售房地产偿还银行的年金贷款,（3）快速偿还的房地产抵押贷款： 1980 年代出现借款人倾向于较快地清偿贷款，由此开发的新型贷款产品 特点：贷款的偿还年限大大缩短，每月支付额提高很多 （4）权益增长型房地产抵押贷款：不固定每月的支付额，而是按预先确定的时间表逐渐增加每月的支付额以缩短整个贷款期限 特点：不会出现
37、“负摊销”,（5）根据物价水平调整房地产抵押贷款：把未清偿的贷款本金余额和每月计划的偿还额按通货膨胀率放大 例：第一年的通货膨胀率是6% ，年末未清偿余额90 000元，每月的支付额是450元，则第13个月的期初未清偿余额调整为 90 000（1+6%）=95 400 每月的支付额也调整为 450（1+6%）=477,美国“次贷”危机,“次贷”危机的含义：由次级房地产抵押贷款引发的信贷危机，也称为次债危机它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它使全球主要金融市场出现流动性不足危机时间：从2006年春季开始显现，2007年8月席卷美国、欧盟和日本
38、等世界主要金融市场,美国房地产抵押贷款的质量分类：优质贷款市场；次优级贷款市场；次级贷款市场一类贷款市场的客户：信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户三类贷款市场的客户：收入证明缺失、负债较重的客户,“次贷”市场的特点：因信用要求程度不高，贷款利率比一般抵押贷款高出2%3%，高收益与高风险并存次级房贷占美国整体房贷市场比重的7%到8%许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款罗杰斯说：“人们能够无本买房”,银行对次贷的认识：由于次贷危机前的房价很高，银行认为如果贷款者无法偿还贷款，可利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款结果：房价突然走低，贷款者无力偿还，银行出售抵押房屋得到的资金
39、不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身,“次贷”危机产生的直接原因,1、利率上升20012005年间，美国政府为了刺激经济增长采取降低银行利率的措施，次级抵押贷款迅速发展美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款,2006年以来，随着美国经济的稳步发展，银行利率由过去的1提高到5以上利率的上升，使次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重，终因还不起银行的贷款而将自己的财产抵押给银行,2、住房市场持续降温 住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难结果：直接导
40、致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”,美国次贷危机的传导,借款者无力偿还贷款次级抵押贷款机构因收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护美国和欧洲诸多投资基金因买入大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品而受重创,次贷危机的发展,2007年2月13日，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备2007年3月13日，美国第二大次级抵押贷款机构宣布濒临破产2007年7月10日，标普降低次级抵押贷款债券评级，全球金融市场大震荡2007年8月6日，房地产投资信讬公司申请破产保护2007年11月28日，美国楼市指标全面恶化，第三季标普/希勒全美房价指数季率下跌1.7%，
41、为该指数21年历史上的最大单季跌幅,2008年3月14日，美国投行贝尔斯登向摩根大通和纽约联储寻求紧急融资2008年3月17日摩根大通同意以2.4亿美元左右收购贝尔斯登2008年9月14日，美国银行收购美林2008年9月15日，美国第四大投资银行雷曼兄弟公司宣布申请破产保护2008年9月25日，全美最大的储蓄及贷款银行总部位于西雅图的华盛顿互惠公司被美国联邦存款保险公司查封、接管，成为美国有史以来倒闭的最大规模银行,（三）消费信贷管理,消费信贷是指那些发放给个人，用来购买耐用消费品或支付其他个人消费的贷款 个人借款者的违约风险比工商企业大，消费贷款的利率一般比工商企业高 在银行贷款中的比重：2
42、0%25%左右 美国消费信贷中，商业银行占比45%；金融公司占比为25% 通用汽车金融服务公司1919年成立以来提供了高达1万多亿美元的汽车贷款,1、消费信贷的种类 （1）分期偿还贷款 几种计算收益率的方法： 利上加利贷款，汽车贷款多采用此种方式。一般需要一个分期付款的本息摊派表 特点：每个月摊派偿还的本息加起来是相同的，但其中所含有的利息支付和本金偿还的比例是逐月变化的,原因： 当月支付利息=月初未偿还本金余额月利率 当月偿还本金=分期付款额当月支付利息 期末的未偿还本金余额=期初余额该月所偿还的本金余额,78 数字和法则，如果贷款在1年以后，借款人决定提前偿还所有的本息，通常用该法则计算还
43、需偿还的本金 特点：计算出的本金额偏高，带有对提前还清贷款课以罚金的涵义 78=1+2+3+12（一年有12个月） 4年为48个月，1+2+ 48=1176 若贷款期限为4年，第一个月支付的利息额为48/1176，第二个月支付的利息额为47/1176 具体计算：,已付款总额=月偿付本息额12 贷款应付利息总额=贷款额年利率年期（4年） 已付利息按 78 数字和法则，是总利息的（48+47+46+37）/1176=510/1176 已付利息=510/1176贷款应付总利息 已付本金=已付款项已付利息 还需偿还的本金=贷款额已付本金,浮动利率的分期付款 一是调整每个月的付款额，预定在贷款发生第K个
44、月后，因为市场利率的变动需要将原来的收益率进行调整，从而调整每个月的付款额 二是调整贷款期限，如果保持每个月的付款额不变，则可能调整贷款期限，利率上升时延长，利率下降时缩短,如果对利率上限有法律限制的话，在利率上升到使有效年收益率超过上限时，这两种做法均不可取 大部分银行采取调整期限的办法，可以不打乱借款人的私人财务计划,（2）信用卡贷款 A、信用卡贷款业务的特征 一是信用卡提供的消费信贷和以透支额度提供的工商贷款的方式类似，提供一个经过信用分析确定的额度 二是信贷的提供采用流动展期的办法，展期一般以月为单位每月只需偿还所欠余额中的一小部分，信贷展期而不受惩罚，余额按信用卡利率计息,三是信用卡
45、利率由提供信用卡消费信贷的银行等金融机构确定，并随市场利率调整 四是使用信用卡消费，一般有20天的免息宽限期，若在此期限内全部付清信用卡借款余额，则不收利息,五是信用卡可直接支取现金，作为信用卡贷款，贷款发生时就计息 六是提供信用卡的金融机构每月向持卡人寄去财务报告，列明各项消费信用支用情况，通知本月付款期限和最低付款额，未偿还部分按复利计息，并转入下期余额 七是所有接受信用卡付款的机构，均要向信用卡公司支付提供信用卡结算等服务管理的手续费,B、信用卡的主要收入来源 一是持卡人未按时偿还贷款余额支付的利息 1990年代初，美国银行的平均优惠利率为7.5%8.5% ，信用卡利率为18%19% 二是向持卡人收取的年费 三是接受信用卡付款的机构按信用卡销售额所支付的手续费 手续费为信用卡交易额的2%5%,
