1、开发部前期配套工作流程,土地出让、拍卖手续 开发部前期工作流程 开发部配套工作流程,土地挂牌（土地交易中心）,摘得该地块,签订土地出让协议交纳相应费用出让金契税交易费,取得建设用地许可证,办理国有土地使用证,建设单位出具详细规划,规划审批 （规划局）,规划成果土地出让协议或土地证资金证明,取得年度投资计划,取得销售许可证,建筑平、立、剖、设备3套消防人防地名大、小配套,取得工程规划许可证,设计、施工、监理招投标施工图审查监理、施工合同审查墙改、水泥基金,取得开工证,工程可正式开工,部位达到正负0,建筑方案审批,四证一计划齐全可贷款,可开盘销售,排水,自来水,电力,煤气,热力,各项配套验收 准入
2、证 产权证,国有土地使用权招标出让程序,1.天津土地交易中心进行招标公告，公告期间有意投标者可以购买文件，自行察看招标地块现场。 土地招标公告方式： A. 刊登新闻媒体或广告媒体 B. 登陆 公告内容： A. 拟出让地块位置 B. 用地规划性质 C. 土地出让面积 D. 土地使用年限 E. 参加投标起止日期 F. 投标保证金要求 G. 投标人的范围和资格 公告时间为20天,2、公告期间，天津土地交易中心在规定时间内接受被投标者有关招标地块的咨询，并审查有关申报材料，受理投标申请，确定投标资格。,（1）拟受让方购买招标地块资料 A. 拟出让地块位置 B. 用地规划性质 C. 土地出让面积 D.
3、土地级别 E. 地块规划设计条件要求 F. 土地使用权出让合同及使用条件 J. 土地招标须知 （2）拟受让方准备投标资格证明文件，到天津土地交易中心登记 A.营业执照副本 B.股东会或董事会关于参与投标的决议（按照该企业章程的规定提供） C.法定代表人的证明书及其身份证复印件 D.委托他人或企业、组织参与投标的，法定代表人签署的法人授权委托 书及委托代理人的身份证复印件 E.盖章填写的国有土地使用权投标报名表及投标保证金,3.在招标文件规定期限内，投标者委托编制规划设计方案，准备有关投标资料,投标申报资料:A. 国有土地使用权投标书B. 资质证明或投资能力证明C. 开发业绩及经营业绩（至少近三
4、年内的）D、资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、融资能力、 招商能力等E. 按要求，委托编制的该地块的规划设计方案,（1）投标文件未在规定时间内收到的； （2）投标文件不齐备或不符合规定的 （3）投标文件字迹不清，无法辨认的； （4）投标单位不具备资格或联合投标的； （5）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的； （6）投标保证金没有在投标截止期限前汇入天津土地交易中心指定帐号的； （7）投标单位报价低于底价的； （8）同一标书有两个或两个以上报价的； （9）同一投标者有两份以上标书的； 天津土地交易中心对认为无效的投标文件不作解释。,4.在市公证处的监督下进行投标和开箱点算标
5、书文件，审查投标者提交的投标资料，对符合条件的投标者予以确认。下列情形之一者，为无效投标。,5、在市公证处的监督下，进行评标和决标，确定中标者，颁发中标通知书,6、中标者根据中标通知书，在15个工作日内与天津市规划和国土资源局签定天津市国有土地使用权出让合同，并按招标文件规定签定外部市政基础设施配套合同。受让方按出让合同缴纳土地出让金、契税（出让金3%）和土地交易费（6-13.5），按规定办理土地登记手续，申请领取国有土地使用证，工作时间为30个工作日；同时土地交易中心经办申请核发建设用地规划许可证，填写“建设用地规划许可证申请表”，市土地局领导审批后，局业务处核发，工作时间为20个工作日。,
6、如待招标地块涉及集体土地征用和农用地转用,天津市国有土地使用权出让合同签定后，暂存天津市规划和国土资源局，受让方须按照天津市国有土地使用权出让合同规定缴纳土地出让金等有关费用。待招标地块涉及的集体土地征用和农用地转用手续办理完毕后，再发放天津市国有土地使用权出让合同。受让方履行有关土地使用权登记手续，领取出让地块的土地使用证。,国有土地使用权拍卖出让程序,一、天津土地交易中心进行土地拍卖公告： 1. 拟出让地块位置 2. 用地规划性质 3. 土地出让面积 4. 土地使用年限 5. 参加竟拍日期二、土地拍卖公告方式： 1、刊登新闻媒体或广告媒体 2、登陆,三、拍卖申请登记阶段： （一） 土地交易
7、中心提供拍卖地块资料： 1. 拟出让地块位置 2. 用地规划性质 3. 土地出让面积 4. 土地使用年限 5. 地块设计条件要求 6. 每平米土地出让金底价及总额 7. 土地拍卖须知 （二） 拟受让方需提供资料 1.营业执照副本 2. 资质证明 3. 资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、 融资能力、招商能力等 4. 竟买人的委托书、身份证原件、复印件 5. 股东会或董事会关于参与竟拍的决议,（三）、 拟受让方提出竟拍申请： 1. 登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址) 2. 登记日期 3. 拟受让方缴纳竟拍保证金日期 4.竟拍申报资料 （四）、 拍卖阶段：（实施过程） A、交
8、易中心组织进行公开拍卖 1. 确定公开拍卖日期 2. 确定公开拍卖地点 3. 竟拍单位领取竟拍号码牌. 4. 公开拍卖（具体操作阶段）,a.拍卖主持单位及人员名称、职务、单位 b.拍卖参加单位及人员名称、职务、单位 c.拍卖公证机关名称、人员 d.参加拍卖单位名称、数目 e.拍卖主持人宣布拍卖规则、拍卖起价及开始竟拍 f.单位最高土地出让金报价 *最高土地出让金报价高于拍卖起价-成交 *最高土地出让金报价低于拍卖起价-终止 B、公证机关进行现场公证 1. 公证机关对拍卖过程进行公证 2. 公证机关对拍卖结果进行公证 3. 公证书：公证日期、公证内容、公证机关、公证人员 C、竟拍成交单位接受竟买
9、成交通知书 D、竟拍未成交单位接受退还竟拍保证金,（五）签定合同阶段 A、中标单位缴纳有关费用： 1. 土地出让金 2. 土地交易费 3. 契税（出让金3%） B、 土地使用权出让合同正式签定 1. 中标单位与市土地局签定土地使用权出让合同 2. 受让方领取土地使用权出让合同,国有土地使用权挂牌出让程序一天津土地交易中心进行土地挂牌公告： 1. 拟出让地块位置2. 用地规划性质3. 土地出让面积4. 土地使用年限5. 参加竟拍日期 二土地挂牌公告方式：1.刊登新闻媒体或广告媒体2.登陆,三挂牌申请登记阶段：（一）土地交易中心提供挂牌地块资料：1. 拟出让地块位置2. 用地规划性质3. 土地出让
10、面积各项指标4. 土地使用年限5. 地块设计条件要求及各项指标 6. 每平米土地出让金底价及总额7. 土地挂牌须知（二）拟受让方需提供资料1.营业执照副本2.资质证明3.资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、融资能力、招 商能力等4.竟买人的委托书、身份证原件、复印件5.股东会或董事会关于参与竟拍的决议,（三） 受让方提出竟拍申请：1.登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址）2.登记日期3.拟受让方缴纳竟拍保证金日期4.竟拍申报资料（四）挂牌阶段：（实施过程）A.交易中心组织进行公开挂牌 1.确定公开挂牌日期 2.确定公开挂牌地点 3.竟争单位领取应价牌. 4.公开挂牌（具体操作
11、阶段） a.挂牌主持单位及人员名称、职务、单位 b.挂牌参加单位及人员名称、职务、单位 c.挂牌公证机关名称、人员 d.参加挂牌单位名称、数目 e.主持人宣布挂牌规则、挂牌起价及开始竟价 f.单位最高土地出让金报价（在挂牌结束前10分钟，如果还有两家或以上 单位参与竟价，组织方将安排竟价单位单独做最后报价,价格最高者成交)。 g. 发出挂牌成交确认书；,B公证机关进行现场公证1. 公证机关对挂牌过程进行公证2. 公证机关对挂牌结果进行公证3. 公证书：公证日期、公证内容、公证机关、公证人员4.挂牌成交单位接受成交通知书5. 未成交单位接受退还保证金 C. 公布出让结果（五）签定合同阶段 A成交
12、单位缴纳有关费用：1.土地出让金 2.土地交易费3.契税（出让金3%） B土地使用权出让合同正式签定1. 中标单位与市土地局签定土地使用权出让合同2.受让方领取土地使用权出让合同,开发部前期工作流程,一、委托设计院做建设项目的修建性详细规划【办理单位】规划设计研究院【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件【时间周期】不确定【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商【取得材料】项目修建性详细规划,二、规划方案的报审,【办理单位】规划局建管处【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见书。 3、规划设计方案（
13、包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份【时间周期】8个工作日，公示及报政府时间不计算在内【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书【备注】规划局建管处审定后，需召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批。,三、 市政工程方案报审,【办理单位】规划局市政处【所需材料】 1、市政工程规划设计方案申报表。 2、市政工程规划设计要求审定通知书。 3、规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案） 4、相关协议及配套证明。 5、大型市政基础设施需提交环境影响报告书。 6、市政工程通过公路、河道、铁路等设施的，需提交有关部门审批意见；通过单位土地的，提
14、交与相关单位签定的协议。【时间周期】6个工作日。6个工作日内不能做出决定的，经局长批准，可以延长10个工作日。【所需费用】无【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书,四、规划设计成果报审,【办理单位】规划局建管处【所需材料】根据规划设计方案修改通知书要求提交 规划设计方案（含审定的市政规划设计方 案）10份，电子文件1份。【时间周期】6个工作日【所需费用】无【取得材料】项目规划成果2本【备注】 行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审 合并，等于报审2次规划设计方案。,五、办理项目建设投资计划,【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1、申请年度投资计划的报告 2、土地出让协议/国有土地使用证
15、 3、规划成果通知书/规划详图（可能取消规划成果） 4、填写房地产开发投资预算情况表 5、供热及大配套证明 6、网上录入项目情况【时间周期】正常周期15个工作日。【所需费用】无【取得材料】项目建设年度投资计划【备注】 投资计划在5000万（含5000万）以下的其他建设项目由区县 建委负责管理 。,六、 大配套证明,【办理单位】市配套办【所需材料】1、土地出让协议 （1份复印件） 2、规划总平面图（1份）【时间周期】7个工作日【所需费用】 大配套交费标准：商品房：165元/平方米，其中危改计划为115/平方米；公建210280元/平方米。空白地：185元/平方米【取得材料】大配套协议/大配套证明
16、【备注】 大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12%,七、 小配套证明,【办理单位】区建委配套办 【所需材料】1、投资计划 2、土地出让协议及土地证 3、书面申请 4、规划总平图 【时间周期】7天 【所需费用】70元/平米 按照投资计划上的面积一次性 付清 【取得材料】小配套证明,八、 规划方案阶段的供热证明,【办理单位】市供热办 【所需材料】1、 用热申请 2、 投资计划 3、 总平面图 【时间周期】7天 【所需费用】无 【取得材料】规划方案阶段供热证明,九、 教育证明,【办理单位】区教育局开证明，市教育局审批 【所需材料】1、 投资计划（2份，复印件） 2、 总平面图（2份，复印件
17、） 3、 小配套交费收据(2份，复印件) 4、小配套办公室批示（原件） 【时间周期】7天 【所需费用】含在小配套中 【取得材料】教育证明,十、办理项目土地确权,【办理单位】各区地籍处 【所需材料】1、 项目投资计划 2、 土地协议书及付齐全款的发票复印件 3、 测绘院出具的项目地籍图 4、 核定用地图 5、 项目规划要点 6、 带有规划建筑物的1/500现状地形图3份 【时间周期】14个工作日 【所需费用】无 【取得材料】带有红线标注用地范围的1：500地形图 【备注】以上是在办理完国有土地使用证之后再办理确权所需的材料。,十一、国有土地使用证,【 办理单位】各区地籍处 【所需材料】 1、 测
18、绘院出具的地籍图2份， 2、 土地出让合同/双方土地协议/已付款的发票复印件 3、 投资计划 4、 规划局出具三项款项已经交齐的证明 5、 委托人代理申请书，委托书 委托人身份证复印件 6、 界址表 7、 土地登记法人代表身份复印件 8、 用地规划许可证 【时间周期】20个工作日 【所需费用】1000平米以下：1000元/证 超过1000平米部分，0.09元/平米 【取得材料】国有土地使用证,十二、报审项目建筑设计方案,【办理单位】规划局建管处 【所需材料】 1.设计方案申报表 2.1/500或1/2000现势地形图1份 3. 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同， 其他供地方式提交选址意见
19、书。 4.编制修建性详细规划或总平面方案的， (详规) 5. 国有土地使用证 6.有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案3份 （含建筑效果图、总平面、各层平面、立面、 剖面图等。公建项目还需包含夜景效果图和广告 效果图），重要项目需提交模型。 7.申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 【时间周期】 9个工作日 【取得材料】项目建筑设计方案建筑设计方案审定通知书,十三、报审消防证明,1、进件受理 【办理单位】市消防局 【所需材料】1、 投资计划 2、 消防审批申请表 3、 消防专篇 4、 建筑平、立、剖面图、水暖电 各一份 【时间周期】5个工作日 【所需费用】无 【取得材料】项目消防审核受
20、理通知书 2、图纸审查 【时间周期】15个工作日 【所需费用】无 【取得材料】项目消防证明 【备注】在进件受理阶段，如果图纸等不齐在5日内退出 所有件，不予以受理消防审批,十四、报审人防证明,1、准备阶段 【办理单位】市人防工程办公室 【所需材料】1、 结合民用建筑修建防空地下室申请表 2、 项目投资计划 3、 规划总平图 4、 地上平面图、剖面图 5、 用地内人防情况（若没有可不提供） 【时间周期】78个工作日 【所需费用】无 【取得材料】结合民用建筑修建防空地下室设计意见书,2、报审阶段 【办理单位】市人防工程办公室 【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室设计意见书 2、人防图纸3套以
21、及人防图电子文件 【时间周期】12个工作日 【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米以及人防监督费 【取得材料】人防证明 【备注】如需修改则不计入人防办工作日。审定后需办理人防监督。不实施人防建设的，交纳异地建设费（经济适用房，危改，1000元/平米，多层、高层人防建筑面积为首层投影面积，不建人防的，交纳异地建设费：五级以上2000元/平方米，六B级600元/平方米。公建项目需建设人防面积为总建筑面积的5%）,十五、规划许可证阶段供热证明,【办理单位】市供热办 【所需材料】1、计划 2、总平面图 3、方案阶段证明 4、供热协议书 【时间周期】7个工作日 【所需费用】外网92元/平米，
22、内网25元/平米 【取得材料】规划许可证阶段供热证明 【备注】供热协议书与必须市供热办签订，不得再与热力公司签订。 1、建筑面积大于5万平米，签订供热协议书时首付比例30%，建筑面积小于5万平米，签订供热协议书时首付比例50% 2、原收费标准（外网）：锅炉房供热： 住宅92元；公建130元 热电厂供热： 住宅80元；公建130元,十六、报批建设工程规划许可证,【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、建设工程规划许可证申请表 2、本年度施工项目投资计划批准文件 3、具有相应资质单位设计的施工图 （建筑部分，一式3份及电子文本） 4、建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件 5、消防、配套、环
23、保、人防、地名部门的批准文件 6、涉及绿化、建设、文化、文物、国家安全、 电力、市政、交通、水利、防震等法律 7、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同或国有 土地划拨决定书 8、土地权属证书或者证明文件 【时间周期】20个工作日。20个工作日内不能作出决定的，经局长批准 可以延长10个工作日。 【取得材料】建筑工程规划许可证审查通知书施工图加盖规划局章,十七、委托测绘院放线，出具放线报告,【办理单位】天津市测绘院 【所需材料】1、投资计划 2、规划局批准的项目总平图及首层平面 3、总平图电子文件 4、工程规划许可证 5、开工证【时间周期】7个工作日【所需费用】根据测绘院工程量确定费用【取得材
24、料】放线报告,十八、区规划处现场验线，审核验线报告,【办理单位】区规划处证监科 【所需材料】 1、建设工程规划定位查验申请表 2、建设工程规划许可证（含部位证）及其附图的原件 3、法人代表身份证明及身份证复印件 4、委托代理的，还应提供委托书和受委托人的身份证明 5、建设工程规划定位测量技术报告6套 6、批准的建筑施工图 【时间周期】6个工作日 【所需费用】无 【取得材料】验线记录 【备 注】根据现场施工的工程进度，分为四个阶段： 1、规划定位查验 2、垫层墨线复验 3、零米查验 4、建设工程规划验收,十九、办理项目地名手续,【办理单位】区地名办【所需材料】1、计划（2份） 2、1：500总平
25、面（5份）规划局批复的 3、建设用地规划许可证 4、效果图【时间周期】30个工作日【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元【取得材料】地名使用证【备注】地名费用包含在小配套费中,二十、项目报建,【办理单位】建交中心【所需材料】投资计划，工程报建表（7份盖章）【时间周期】合格后一个工作日【所需费用】无【取得材料】返回5份报建表（加盖公章后） 备注根据投资计划建设规模在10万平米含10万平米以下的住宅建设项目由区县建委管理。投资计划核定建设规模在3万平米含3万平米以下的公建项目由区县建委管理。,二十一、施工图设计招投标,【办理单位】建交中心招标办 【所需材料】 1、 报建表 2、
26、 规划成果 3、 营业执照副本及法人代码 4、设计招投标申请表 5、委托设计协议 6、建设工程招标单位登记表 7、设计招标备案登记表 8、设计招标备案书 【时间周期】直接备案7个工作日公开招标20个工作日 【所需费用】此件办结后，需交纳相关招标服务费（总投资额的万分之五，其中建设单位交纳60，设计单位交纳40） 【取得材料】设计中标通知书、设计招标备案书,二十二、审查施工图设计合同,【办理单位】建交中心合同办 【所需材料】1、施工图设计及地质勘察合同（附勘察总平图，5份） 2、报建表 3、设计中标通知书 4、 设计招标备案书 【时间周期】1个工作日 【所需费用】此件需交纳合同鉴定审查费（合同造
27、价的千分之一，建设与设计单位各一半） 【取得材料】返回各4本合同，合同审核单,二十三、办理施工图审查,【办理单位】建交中心施工图审查办公室 【所需材料】1、 计划 2、 规划许可证（附总平图） 3、 消防及人防证明 4、 设计中标通知书 5、 设计合同，勘察合同及发票（已付款90） 6、地质勘察报告 7、全套施工图及计 8、新材料、新工艺的使用情况 9、初设审查批准书 【时间周期】一轮5天，通常10个工作日 【所需费用】审查修改完毕后，需交纳施工图审查费。收费标准：住宅：1-6层1.1元，7-12层1.7，13-20层1.8元，20层以上2-2.4元；地下和公建2.4-4.6元（具体视结构、高
28、度决定） 【取得材料】施工图审查批准意见书 【备注】公建项目需办理初设审查,二十四、公建项目初设批复,【办理单位】建委设计处 【所需材料】 1、 申请初设审查报告 2、 年度投资计划 3、 初设图纸（三套） 【时间周期】7个工作日 【取得材料】项目初步设计批复 【备 注】公建总投资额超过5000万，必须进行初设审查召开涉及规划、交管、卫生、环保及各项专业配套部门的审查会，若有问题，则退件修改，另行报批,二十五、监理招投标,【办理单位】建交中心招标站 【所需材料】 1、 营业执照 2、 授权委托书 3、 投资计划 4、 报建表 5、 规划许可证 6、 设计中标书 【时间周期】20个工作日 【所需
29、费用】中标价的万分之2 【取得材料】监理中标通知书,二十六、施工招投标,【办理单位】建交中心招标站【所需材料】 1、营业执照 2、授权委托书 3、投资计划 4、报建表 5、规划许可证 6、设计中标书 7、施工图审查批准书 【时间周期】20个工作日 【所需费用】中标价的千分之1.1 【取得材料】施工中标通知书 【备注】 施工图审查批准书下发后20日内方可开标,二十七、监理、施工合同审查,【办理单位】建交中心合同办 【所需材料】 1、 报建表 2、 监理、施工合同 3、 监理中标通知书、施工中标通知书 4、 企业或银行保函【时间周期】1个工作日【所需费用】施工：（住宅）中标价的万分之2.1，（公建
30、）中标价的万分之3【取得材料】经鉴证的监理合同、施工合同【备注】 1、合同规范填写，取费合理 2、施工方需办理企业保函、保险、定额费,二十八、质量监督,【办理单位】建交中心【所需材料】1、 天津市建设工程质量监督登记表 2、 报建表 3、 投资计划 4、 施工中标书 5、 鉴证的施工合同 6、 鉴证的勘察合同 7、 鉴证的监理合同 8、 施工图审查批准书 9、 电梯购货及安装合同【时间周期】1个工作日【所需费用】中标价的千分之1【取得材料】天津市建设工程质量监督登记批准表 （验原件交复印件）,二十九、新材料，新工艺批文及墙改费 的交纳,【办理单位】市墙改办【所需材料】1、投资计划 2、报建表 3、施工中标通知书、 4、建筑施工图纸 5、天津市新型墙体材料开发专项资金缴款表一式三份【时间周期】5个工作日【所需费用】砖混8元/平方米；框架：填充物为粘土制品2.4元/平方米；【取得材料】墙改证明,三十、水泥基金,【办理单位】市墙改办【所需材料】施工中标通知书、施工合同、建设工程规划许可证【时间周期】5个工作日【所需费用】框架结构0.9元/平方米；钢结构0.72元/平方米；其它1.2元/平方米【取得材料】水泥基金证明【备注】 散装水泥用量达到水泥用量的70%，退交付水泥基金的70%；超过70%的，达到百分之多少退百分之多少，不到70%的不退款。,
