1、,成都牧马山高尔夫山庄,项目地理位置,项目介绍及前期回顾,本项目到市区车程25分钟，距双流国际机场4公里，驾车到机场仅5分钟，有5条道路直达市区。项目所在的区域牧马新城是目前成都房地产开发热度最“火”的别墅带，被媒体称为“成都第一别墅区”。包括森宇、交大为首的成都大牌开发商在内的十余家开发商都在此区域有开发项目，加上政府的宏观规划，此区域将成为成都顶级生态别墅区。文化古迹牧马山牧马山乃成都龙脉之地。在成都，相传三国时代，诸葛武侯南征，凯旋成都，蜀俊王大树南征将士，随征战马放牧南山，后称牧马山。佛教名山胜地“应天寺”座落在城南牧马山麓。,该球道曾在2000年被中国高尔夫协会 评为全国最佳球道,国
2、际标准18洞高尔夫球场,项目一期总平规划及组团规划,经济技术指标 占地面积：300亩 总建筑面积：100000平米 一期 占地面积:120亩 总建筑面积:29731.14平米 独栋别墅：35套 公 寓：54套 会 所：约3000平米 别墅面积：340900平米 公寓面积：60、120平密 容 积 率：0.32 绿化率：65%,C,B,A,C组团景观,C,绿野牧歌,夕阳西下,川西平原的美景尽收眼底,西岭远景,B组团景观,B,10#球道美景,果岭特写,球场风景,陈卫东 - 牧马山高尔夫山庄 首席建筑设计师,陈卫东曾受聘于新加坡著名的三大建筑设计规划事务所之一的RSP Architects。曾为香港
3、中银集团设计青岛中银大厦等知名建筑，他主持规划设计的成都石象湖生态风景区，江泽民总书记和众多国家领导人曾亲临视察，并对其建筑规划风格和卓越的创新称赞有加。,项目规划建筑设计,Frank Lloyd Wright -弗兰克 劳埃德 赖特20世纪最伟大的建筑师之一,手绘稿,项目规划建筑设计,项目建筑立面效果图,项目建筑立面效果图,项目建筑立面效果图,项目建筑立面效果图,项目建筑立面效果图,项目建筑立面效果图,样板房设计概念,具有异国情调的乡村高尔夫别墅，含而不露，富而不显; 追求别具一格的品位、情趣，主张宁静、质朴、回归自然的生活方式; 在整体风格上体现乡村度假别墅的粗诳、简洁、质朴，取材自然;
4、在家具和饰品的用料上讲究高贵、典雅、细腻、柔软、舒适。,样板房概念图片示意,样板房概念图片示意,样板房概念图片示意,样板房概念图片示意,样板房概念图片示意,项目现场,项目现场,项目现场,市场现状,2005年的别墅市场真正开始火拼，今年别墅开发最集中的区域在牧马山片区，今年，在牧马山板块将有总数超过5个的独栋、联排别墅项目全面亮相。此外，以远郊山水别墅为特征的别墅开发还有青城山板块、龙泉板块、华阳板块。2005年在占地18.3平方公里的牧马山片区将有5-8个项目同台竞技，其中包括成都知名开发商交大房产和王石等人创办的“中成联盟”合作的350亩的“牧马山.易城”项目以及占地254亩的牧马山奥林匹克
5、花园.半山卫城等项目，预计将有2000套联排、独栋别墅投放市场，而独栋别墅已经向市场放量的约四百多套，还有两、三家开发商在筹备今年开盘，再加上麓山国际B组团有一百五十多套，以及高山流水、迎宾大道项目一百五十余套，2005年成都市场就独幢别墅的投放总量将在千套左右；成都市场的大部分的别墅还是以经济型别墅为主，在产品上主要走中端路线，而独栋别墅也是总价在150-180万左右的经济型别墅为市场主力，面积以270平米和320平米为主力户型；,市场现状-典型楼盘,麓山国际社区,总占地4000亩（含高尔夫球场在内的景观、运动用地1200亩）以独幢别墅、联排别墅、花园洋房、商业街等多种物业形态相组合的大型居
6、住区。现已开发800亩，一期C组团逸翠谷，占地100亩，136幢，0.265的建筑密度，分为五个区。该组团引入组院式概念，四-五栋围合成一个小院落，每户有六米深的后院，一期户型191-272平米，B组团面积260-580平米左右，一期总价为137-252左右；全精装，主力价位在200万以内。赠送中央空调、中央热水、垃圾粉碎器。送花园（约200平米）。中央吸尘预留管道。二期三月份开盘，全框架清水，均价八千多/平米。建筑风格有纯美式、法式、西班牙式、美国乡村式和意大利式几种，是以托斯坎纳风格为主的16-18世纪的欧洲古建筑风格。一期（C组团）为美制轻钢结构，以后为框架结构。,市场现状-典型楼盘,迎
7、宾大道NO.1,迎宾大道1号号称聘请英国皇室御用设计大师设计样板房，占地125亩，容积率029，绿地率70%，建筑覆盖率仅10%，46套纯独栋别墅，却拥有15000平方米的生态水系。别墅随坡而建，园区内随处可见大胸径的银杏，楠木、香樟及各种名木古树，绿地、流水、花香、鸟鸣给销售带来便利。均价在12000元/平米，看房预约金20000元。,市场现状-典型楼盘,高山流水,产品：独栋，大独栋，北美风格、三重庭院，大花园基础数据：占地316亩 独栋106栋、其中15幢商务别墅，距离成都43公里，车程40分钟，容积率023。规划设计为澳大利亚柏涛，景观设计为泛亚国际。北美别墅的造型中，糅合了庭院的要素，
8、三重庭院（外院、内庭、后院）是另一个创新。15幢800余平米的商务别墅，最大占地的套型，可以达到七、八亩。价位近6000元/平米，地下室2800元/平米，花园500元/平米。主力户型为380平米的内庭小院户型，预订情况良好。高山流水的宣传点是“纯美 高尔夫别墅”，临近青城高尔夫是它一个卖点。订金20万。预计三月份开盘。,市场现状-典型楼盘,维也纳森林别墅,基础数据：占地面积600亩；容积率0.26；户型面积255453平方米；私家花园400600平方米；项目总户数286套；建筑结构：砖混；一期134套别墅，建筑风格：纯欧式。总平及环境设计风格：兵营排列，几乎无太大特色，局部有小型水景；每幢设置
9、车位：12个。背倚逾千亩原原生松林，毗邻四川国际高尔夫俱乐部，欧洲田园式风格建筑别墅。销售均价：一期均价4500元/平米，二期5300元/平方米;总价范围：一期88万元260万元幢，二期180万为主力。,市场现状-典型楼盘,牧马山 - 易城,成都交大房产与王石的“中城联盟”合作的项目。占地350亩，容积率0.318，239户，一期116户，户型面积270-350平米左右中西合璧的建筑风格，由新加坡山鼎规划设计。推广理念：取舍之道，境界人生，新亚洲主义原创独幢别墅。价格尚未公开，预计均价在6000/平米元左右。1月11日正式公开，预计三月份开盘。,项目优势,本项目具有天生的自然资源，处于别墅开发
10、热区牧马山的至高处，将川西平原尽收眼底，同时地块与“高尔夫”球场最亲密的位置关系，临景色优美的十号球道，球场景观看面很大；四川国际高尔夫俱乐部运营了近十年的品牌效应，在球场管理、经营服务、客户网络等方面都有着非常成熟的体系，现已有六百多位会员；一期设计中有50%以上的别墅位置都有非常好的景观面，其中，9幢可以俯瞰川西平原、16幢面对高尔夫球场和景观湖；严格地讲，本项目才是“正宗”的“高尔夫别墅”，在成为我们业主的同时即成为“四川国际高尔夫俱乐部”的尊贵会员，除了享受社区会所服务外，同时共享俱乐部的其他配套资源，如宾馆、餐饮、网球场等娱乐设施；充分强调“高尔夫”的景观气势，将高尔夫草坪自然过渡到
11、社区内，并结合欧洲古典园林的精调细琢，体现贵族生活格调。,项目劣势,由于历史原因，项目立项很早，但几年来迟迟未开发，在市场上有一定的负面影响； 300亩的别墅项目，规模较大，但在一期的设计中集合了独幢、连排、公寓三种物业形态，在一定程度上降低了别墅社区的品质(在调整中)；与同类产品相比，一期的户型集中在350-500平米左右，面积偏大，造成总价偏高，市场面较窄，将会延长项目的销售周期，有较大的回款压力；一期建筑风格，非主流产品，市场不一定会“领情”，存在一定的风险；,从2003年成都的天价别墅“草堂之春”和后期“金林半岛”的成功销售以及2004年房价的总体攀高来看，成都市场的购买力是旺盛的；从
12、产品角度看，成都市场上投放的别墅其整体素质离真正的高端产品还有一定的距离，严格地说成都没有真正的顶级别墅；“牧马山片区”已成为今日成都最“热闹”的别墅开发带，是被成都媒体追捧的成都第一别墅区； 目前四川省、成渝两地都没有真正意义上的顶级“高尔夫别墅”，我们将面临一个更广阔的营销市场。,市场机会,2005年别墅产品的投放量大，市场竞争非常激烈；达义开发的“万华麓山国际社区”在产品和市场层面上与本项目的同质化程度很高，并且得到我俱乐部较多会员的认可，瓜分了一部分市场份额； 区域内的竞争对手不仅体量大，将形成长期竞争，同时都把“牧马山”和“高尔夫”做为营销资源，在一定程度上混淆了视听，削弱了项目的竞
13、争优势。,市场威胁,项目定位,目标客户群的界定,1、区域范围：成都市及四川省二级城市为主、重庆市场。2、目标客户群身份特征 牧马山高尔夫俱乐部会员及潜在会员； 高档协会或俱乐部会员（如高档酒店、汽车俱乐部等）； 在本地区有长期生意往来的台、港、韩、日为主的商务人士； 驻本地区国内企业或涉外机构的集团消费（单位购买）。,“牧马山高尔夫山庄”- 成都唯一的高尔夫别墅社区，首席高尔夫尊崇休闲圈，缔造生态、自然的高尔夫生活方式。,品牌形象定位,产品定位,在西南老牌高球俱乐部球场内建造的别墅， 拥有国际标准18洞高尔夫球场和一流高尔夫会所配套（高尔夫专卖店、星级宾馆、豪华公寓、休闲沙龙、游泳池、草坪网球
14、场、康体水疗设施、小型跑马场、绿色蔬菜生产基地），是满足居家、私人休闲度假、高级商务度假的高尚生活领地。,成都唯一的顶级高尔夫会员休闲会所，与“首席高尔夫尊崇 休闲圈”的形象定位吻合； 体现高尔夫文化的贵族气质及高尔夫运动的健康与休闲氛围； 本会所只针对项目的业主及高尔夫俱乐部会员为主要服务对 象，以体现高档会所的私密性及尊贵感，部分设施可对外开放。,会所定位,会所配套,高尔夫专卖店、星级宾馆、豪华公寓、休闲沙龙（雪茄吧、书吧、西餐音乐咖啡吧、高档茶坊、智能商务会议厅、高尔夫主题文化展示等）游泳池、健身房、草坪网球场、康体水疗、小型跑马场、绿色蔬菜生产基地、仓储式超市。,一期：居家休闲别墅（3
15、3幢）：主力面积360 540平米，满足居家休闲功能及极 具品位的个性化追求，每种户型均有明显的特色及卖点。商务休闲别墅（2幢）：面积小于800平米，功能上突出商务需求，包括接待 厅、会议厅、私密洽谈厅、带卫生间的套房等，同时 极具景观优势。公 寓（54套）：60平米两居室为主要、少量120平米三（四）居室， 每房带独立卫生间，厨房简洁，可忽略餐厅功能。二期：居家休闲别墅：350平米为主力面积，其中：350平米左右占60%、380平 米左右占30%、450平米以上占10%。,户型规划,建立成都唯一的顶级高尔夫别墅及首席高尔夫尊崇圈的品牌形象；以“高尔夫”建立差异化营销体系，营造真正地道的、尊贵
16、的、高品位休闲的高尔夫生活方式；最大限度地利用高尔夫俱乐部的优势资源及品牌共享，与本项目形成整体推广之势；扭转项目前期印象是项目成功推广的关键，项目现场整体氛围形成后才能对外亮相，一气呵成；由于项目的历史遗留原因，致使整个项目除了对目标市场形成较大的负面影响外， 还在很大程度上导致了整体施工成本、营销成本、财务成本及时间成本的耗费，因此打“短平快”战役，以最快的速度回收资金，是对有效运作2期，确保全盘整体利益的实现是非常有必要的；建立立体化、全方位的关系营销网络，有效利用已掌握的会员资源及潜在目标客户资源，以形成“口碑传播”，提高有效到达率，降低营销成本。,总体营销策略,销售目标,2005年底
17、实现项目一期销售,前期荣誉回顾,深圳2004年7月，中国土地城市运营博览会上一举获得“中国30大豪宅”的称号,在广州2004年8月15日，荣登新周刊特别推出的“2004生活方式创意榜”，并荣获中国“优化生活特别贡献奖”。,2004年9月25日，在北京2004首届中国别墅节上荣摘“2004中国高尔夫别墅金奖”桂冠。,牧马山实景拍摄,招标内容,“牧马山高尔夫山庄”项目一期整合营销传播方案具体包括：1、广告传播策略（项目名称建议、LOGO、品牌推广策略、品牌形象、 品牌个性、广告语等）2、阶段推广策略（广告策略、公关活动策略、媒介组合策略、创意表现等）,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBm
18、HK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50c
19、LmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
