1、,目录纲要,市场篇项目篇定位篇营销执行篇,07年度回顾及08年度展望项目现状及硬件价值理解形象定位及客户定位营销目标及营销执行,市场篇,2007长沙高端市场回顾,长沙高端物业市场,国土资源部从2003年起，开始禁止别墅用地的批报，近年来不断颁布的宏观调控政策，,也利用金融手段对大户型、高总价的高档住宅产品的市场消费进行限制。,但是，随着居民消费能力提高和居住观念的改变，高端物业市场依然持续走高，特别是今年长沙别墅供应量超大，而市场需求毕竟是有限的，产品也存在同质化竞争。,因此，对目前长沙高端物业市场发展趋势进行的分析前，首先让我们来盘点一下针,对高端物业市场已推出的一系列的宏观调控政策,200
2、5年,2006年,2007年二套房,国土资源部,央行六次加息,政策出台,限外政策升级,“别墅”准确界定国土部39号令,国土资源部别墅,加强土地清理,建设用地审批叫停,国土资源部对别墅类项目进行清理,土地增值税开征,七部委新政别墅土地闲置两年以上要收回,限制外籍人士,物权法的正式运行,购房细则出台,紧,中,“稳,关键,2,！,从,07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指向来引导国民经济进行“软着落”。,冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而
3、是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的,词,“泡沫”。,008,而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆,“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。,长沙高端物业别墅市场2007年总结2007年，长沙全年上市别墅项目有20,多个，别墅类项目总占地面积680.64万m2（包含其他物业），总建筑面积588.22万m2在售市场别墅供应量为35455万平方米，而后期潜量更是达到了107058万平方
4、米，在第四季度则达到了长沙历史最高峰。别墅市场销售量占2007年商品房上市总量的20左右。权威数据显示，估计未来35年内，长沙别墅开发将有2万3万亩。种种迹象表明，长沙别墅发展期已经到来。,市场数据显示，目前，长沙别墅产品供应量达到了5205套，其中以联排别墅居首位，达3067套，占到长沙市别墅类产品供应总量的近六成；作为景观资源占有率最高的产品，独立别墅供应总量为1650套。在长沙这个经济相对不是特别发达的“二线城市”，顶级别墅、联排别墅的热销似乎有些出人意料。国家土地宏观调控的力度，让人们看到了别墅的投资前景，并成为高端市场的强大支撑。,市场篇,2008长沙高端市场展望,08年在售项目,项
5、目名称阆峰云墅二期水印山城威尼斯城湘江壹號万科西街庭院托斯卡纳二期汀湘十里卓越麓山别墅西山汇景迪亚溪谷,占地面积38万方17万方106万方160万方3.5万方14万方53万方86.5万方8万方22万方,建筑面积14万方5.5万方65万方94.7万方7.3万方15.5万方30万方8.3万方19万方15万,物业类型纯独栋别墅别墅别墅别墅 高层别墅 洋房别墅 阳房别墅别墅,洋房,高层独立,联排,叠加,开盘时间07，607，907，707，1207，1207，1007，107，407，1207,6,销售均价1000078001200090001000073006250580056009000,藏,珑,
6、168.4万方,53.8万方,别墅,洋房,高层,07,6,7600,08年在售别墅项目纯独栋与普通别墅价格整体走势20000,160001200080004000,72505320,100007000,100007000,110008500,116008500,120008500,125008500,0,七月,八月,九月,十月,十一月,十二月,一月,纯独栋,别墅,别墅物业价差进一步拉开。07年12月份以来，长沙独立别墅均价为10000元以上/，类别墅产品均价为5000-9000元/ （除美洲故事双拼在14000 / ），其比值达到了2：1，而据官方数据库显示，5月份比值仅为1.37：1，由此可
7、知，别墅与类别墅细分更加明显。,08年度在售别墅项目供应结构类型9%纯独栋普通别墅,55%,综合项目,36%08年上市高端别墅物业类型中占绝大多数的楼盘无一例外的都选择了类别墅物业形态此种选择对项目自身而言可以有效的挖掘潜在的目标客户群。纯别墅项目所占比重也较大，凭借自身产品的多样性拓宽市场对其自身的接纳程度来降低因自身较高价格对销售产生的抗性。而独栋别墅“鹤立鸡群”，以项目高定位，高档次，高价格。同时也以为着高风险，让一般开发商“望而却步”。正是因为如此才使独栋别墅资源越发的显得尊贵。,长沙别墅价格涨势迅猛，稀缺性突显无疑，一方面，长沙房价整体上升的市场环境为别墅物业价格的上涨提供了软环境，
8、另一方面，别墅物业的稀缺性直接拉动价格全面上涨。,这说明，在国家别墅禁批政策下，稀缺性的别墅物业越能引起消费者的兴趣。不管是作为投资也好，还是自住也好，其整体体现的是“物以稀为贵”的客观商品经济现象。作为高价值、高投入额和高保值性能的商品，这种现象并不奇怪，反而说明在宏观环境影响下日渐走向稀缺的别墅产品将成为富有阶层和投资者青睐的对象。,分布图,和记黄浦,沙河世纪城,双盈卧龙湾,好望谷,本案,新地东方明珠岳麓山公馆卓越麓山别墅,山水湾,即将上市,橘郡,格兰小镇,/,/,/,/,/,/,基本信息：,项目名称,用地面积,建筑面积,容积率,建筑风格,产品类型,开盘时间,岳麓山公馆,1000亩,17万
9、,0.2,北美,联排、独立,预计08.4,卓越麓山别墅,676亩,15万,0.35,西班牙,独栋、双拼,预计08.5,好望谷橘郡,360余亩483亩,7万,0.31.35,西班牙西班牙,独立（一期）联排、洋房,预计08.408.5.1,沙河世纪城,1078亩,150万,1.11,地中海,联排、叠加、洋房、小高层,预计08年上半年,双盈卧龙湾,287亩（108）,13.8万（一期）,1.5,现代简约,洋房、小高层、联排,预计08.1月初,格兰小镇,430亩,30万,1.5,小高层、联排,预计08.4月初,新地东方明珠,630亩,67万,1.5,独栋别墅、联排别墅、洋房、多层、高层,预计08.4月
10、初,山水湾,622亩(165亩一期),8万(一期,1.3,北欧,联排(四)、高/小高层、洋房,08.1月4号,和记黄浦,一期10万,联排、独栋,08年6月,长沙别墅市场未来整体发展趋势,趋势四,趋势三,同时，由于别墅增,趋势一虽然别墅用地暂停审批，但因为开发商所拿地块必须在两年内动工，所以最近五年，长沙仍,趋势二随着长沙城市人口的增加和年人均可支配收的增高，购买别墅的人群也将随之增多，别墅产品仍然将是未来五年市场的热点。,别墅市场由于档次划分拉大，客户日益细分，将呈现多级化消费趋势，别墅极品和实用型产品将出现“两头热”的现象。,值空间增加，不少投资者会考虑囤积别墅，可能在未来十年出现以投资别墅
11、来获取收益的投资者。,有足够的开发量供应给市场。,4、城市的快速扩张,1、经济增长幅度迅猛,1、置业者构成结构缺乏多元化2、市场供应量增大3、同质竞争严重,4、房价泡沫化趋势已经开始显现5、政策性调控的影响,08年，长沙别墅房价仍然上涨,但上涨幅度将趋缓，走向平稳,别墅资源,2、人均可支配收入相对较高3、开发成本持续走高,日益稀缺,结 论：,2008年长沙高端物业别墅市场,将会是“谨慎乐观”的一年,提案目录纲要,市场篇项目篇定位篇营销执行篇,07年度回顾及08展望项目现状及硬件价值形象定位及客户定位营销目标及营销执行,项目篇,工程现状,工程进度,景观大道工程进度,一期项目用地平整,湖滨公园目前
12、项目一期已经开始施工，景观大道工程处于用地平整阶段；别墅区由于居民纠纷停滞了一段时间，进度有所落后，目前处于挖土方阶段，单体施工队伍还未进场。,营销进度户外：,2007年11月,2008年1月,户外于2007年11月开始上挂，已经更换一次，以开发商品牌先行，持续3个月后导入项目品牌；现场包装：现场户外包装于2007年11月开始上挂，以开发商品牌导入为主题；,营销进度,其他资料：,楼书折页除户型还会稍有调整外，其余的基本定稿。,媒体广告：,无报广、楼宇、电台等其他媒体广告发布，原因：农民纠纷问题，导致工程进度的滞后，中粮总部对营销费用进行压款。,市区接待中心及开盘时间：,市内售楼部设置于喜来登大
13、酒店21F，装修尚未进行，有可能时间顺延到5月开放，开盘时间有可能顺延到10月；,项目篇,项目价值解读,经济指标,指标类别一期,用地类别以低密度住宅为主,占地面积13.8万,建筑面积5.26万,容积率0.37,规划套数143套,产品结构,小独栋,户型,房型220S220N,套数1011,面积253.52247.27,套数比,270S,20,296.5,小独栋中独栋大独栋合计,270N320S320NM550L800,183233811143,283.59364.82323.62587.6947.453765.69,86.7%5.6%7.7%,塔斯干风情,8公,里,公,11,里,区位价值本案,1
14、3公,里,本项目位于长沙市西北三环线内，北距望城县政府10公里，东南距长,望城坡商圈,沙市政府8公里，紧邻长沙至望城的主干道雷锋,溁湾镇商圈,五一广场商圈,大道，随着政府对望城片区日益重视，将在近几年把它划为长沙“第六区”，区位价值凸显。,锋,三,道,交通状况,西,雷,本案所在区域属雷峰大道与黄金大道交汇处，主干道雷峰大道直接与本案相临。距离望城县政府10公里，距长沙市政府8公里，项目目前可,环,黄,本案,金,大,道,大,以通过907、918、903三条公交线路到达，公交网络日益便捷，属于长沙市区与望城区交汇路网核心覆盖区域。加上黄金大道未来的规划，片区内居民的出行日益方,便，与之相对应的时间
15、成本及交通成本亦随之降低。,配套状况望城地处美丽富饶的湘中河谷平原，湘江下游两岸，但，其,普瑞温泉,月亮岛,物业配套尚不完善，围绕着这一区域特点，伴生了以休闲旅,李公庙观音水库本案龙湖高尔夫望城坡商圈,洗心禅寺市政府荣湾镇商圈,游，酒店居住的物业配套，如普瑞温泉、龙湖高尔夫等，随着望城板块的市政配套、四通八达的路网配套和日益完善的公交系统。这些配套正将该区域的休闲、旅游、酒店配套注入生活化元素，片区也由单一物流功能为主变成以生态居住休闲功能为主。,环境状况,龙湖高尔夫,观音岩水库,地块内外原生态山水资源丰富，原生态植被丰茂，白鹭岛自然生态保护区与千亩观音岩水库,白鹭岛,原生竹,相映成趣。,地块
16、属性景观资源型核心生态住宅区,项目区域属于金星版块与望城版块的核心交界地带，两大区域价值的共享成就了项目独到的区域发,展潜力；,从交通上看，公交系统的开通，及规划中的轻轨建设，将使项目突破城市道路瓶颈，而便利的交,通，是城市高尚住区与郊区别墅高尚住区独特的价值支撑；,从配套上看，项目独到的区位优势使项目具有了高端物业休闲的配套，由于市政规划，该区域的休,闲旅游物业的集中效应，使得区域单一的商业物流逐渐转变成生活配套完善，从而形成了项目所在区,域在整个城市区域中独到的配套价值体系。,区域内以千亩龙湖为核心的生态价值体系的构建，使项目具备了高尚住区独到的环境体验，而这种,旅游休闲与自然生态相结合的
17、环境价值，将与区域独有的物业配套格局相结合，构成一种独特的休闲,文化内核。,提案目录纲要,市场篇项目篇定位篇营销执行篇,07年度回顾及08年度展望项目硬件价值理解项目定位及客户定位营销目标及营销执行,定位篇,个案剖析,方法：通过对别墅市场上的项目进行深入的剖析，梳理出本案的核心竞争优势。保利阆峰云墅甄选标准：,1、产品2、规模3、品质,绿城青竹园,本案,美洲故事,4、价格5、品牌,岳麓山公馆,碧桂园,品,质绿城青竹园,绿城青竹园,基本情况,项目名称开 发 商物业管理占地面积容 积 率销售均价规划总户数折扣开盘时间,绿城青竹园湖南绿城投资置业有限公司绿城物业管理公司1000亩0.25450-10
18、00万/套最高价3000万/套286 户无2007年6月18日,项目位置建筑设计代理销售建筑面积建筑形态户型配比在售销售率交房时间,开福区开福区青竹湖高尔夫球场旁美国道林建筑与城市规划设计集团自销约14万别墅（纯独栋）400-100040余种户型揽秀苑、临风苑一期剩余4套一期07.12.30已交房,望,总平图,南区（规划中）,栖霞苑08年下半年推出,临风苑已售95%,揽秀苑已售98%,北区,峰苑,未,开,听泉苑 未开枕云苑 未开,项目所处环境项目坐落于长沙市开福区风景秀丽的青竹湖畔，交通便捷，距离伍家岭仅15公里，芙蓉北路、青竹湖大道和高尔夫大道均为宽阔的景观大道，回家的路上满载风景。项目区域
19、主要道路项目现区域主要道路：芙蓉北路、青竹湖大道。,单体工程进度青竹湖高尔夫,实景图,价格走势,青竹园价格走势图（单位：元/平方米）,1400012000,10000,10000,10000,11000,12000,14000,1000080006000,8000,2007年7月,2007年8月,2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月,价格,8000,10000,10000,10000,11000,12000,14000,去化分析：,该项目为千亩大盘，营销方面紧紧围绕“高尔夫别墅”作文章，采用滚动式的推盘策略，半年之中五次10套左右小量推盘，去化快
20、速，逐步把价格从开盘时的8000推高到14000，目前揽秀苑、临风苑，整体去化达到了98%。,1,营销推广,时间3月4月,媒体潇湘晨报潇湘晨报,版面T9A9半,次数2,广告诉求惟楚有墅，于斯为尊系出名门，源远流长,广告诉求：品质、尊贵,对比研究,硬件对比,项目权重本案,傍水0.3,依山0.2,半岛0.2,地段0.15,植被0.1,高尔夫0.05,得分14.15,青竹湖,3.6,软件对比,项目权重本案,开发商品牌0.25,建筑施工0.25,物业管理0.2,产品规划设计0.1,营销策划0.1,准备周期0.1,得分13.9,青竹湖,4.8,对比研究,项目本案青竹湖对比,规模对比1000亩1000亩旗
21、鼓相当,产品对比250-360的小独栋为主400以上的中独栋为主本案具有总价控制优势,错位竞争总价控制灵活的小独栋是我们的王牌，而不可复制的山水岛资源综合优势也是绿城青竹湖所不具备的。,品 牌,保利阆峰云墅,保利阆峰云墅,基本情况,项目名称开 发 商物业管理占地面积容 积 率,保利阆峰云墅保利地产保利物业583亩0.36,项目位置建筑设计代理销售建筑面积建筑形态,天心区省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)加拿大EKSTICS自销14万平米纯独栋,共26种户型，350平米532平米,销售均价,10000,户型配比,五房：40% ，六房：40% ，七房：,15% ，八房：5%,规划总户数折扣开盘时间
22、,400VIP9.7折2007年6月,在售销售率交房时间,二期一批一期99%，二期一批5-7套08年10月30日,总平图,二期一批一期,项目实景,项目所处环境项目东面紧邻长沙市芙蓉南路延长线，距离湖南省政府新址约6公里，距离长沙市中心约20分钟车程。项目总体设计最大限度地保持和发挥地块资源优势。项目区域主要道路项目现区域主要道路：芙蓉南路、107国道。,工程进度现场接待中心,外立面实景图,价格走势,保利阆峰云墅价格走势图（单位：元/平方米）14000,1200010000,8500,9500,10000,11000,12000,80006000,2007年9月,2007年10月,2007年11
23、月,2007年12月,2008年1月,价格,8500,9500,10000,11000,12000,去化分析：保利阆峰云墅是继保利地产在全国打造五大别墅之后的又一扛鼎力作，尽管内部的自然资源并不是十分丰富，但是产品后期的打造是非常舍得花心思和精力的，虽然项目大部分产品总价都在350万元以上，但依托其项目的不俗品质，在短短的开盘一月时间里销售近70%，有将近40套团购，目前一期已经售罄，而受到长株潭两型试点的鼓舞，价格也是节节走高，由开盘的每平方米8500元到现在的12000元/平方米，涨幅达到29%，,1,3,营销推广,时间8月,媒体潇湘晨报潇湘晨报,版面C5A3,次数1,广告诉求引领星城别墅
24、“全品质”时代融汇中西，辉映和谐的品质盛宴,9月,长沙晚报,A3/A5,系出名门，筑就传世的经典钜作,产品诉求：品质、尊贵,对比研究,硬件对比,项目权重本案,傍水0.3,依山0.2,半岛0.2,地段0.15,植被0.1,高尔夫0.05,得分14.15,保利阆峰云墅,3.15,软件对比,项目权重本案,开发商品牌0.25,建筑施工0.25,物业管理0.2,产品规划设计0.1,营销策划0.1,准备周期0.1,得分13.65,保利阆峰云墅,4.0,对比研究,项目本案保利阆峰云墅对比,规模对比1000亩583亩本案具有规模优势,产品对比250-360的小独栋为主350-532以上的中独栋为主本案具有总价
25、控制优势,错位竞争保利阆峰云墅的北美风情的山地独栋获得了市场的认可，内部营造的水系和其所拥有的山体公园更是构筑了不可复制的硬件核心价值。但本案与之比较不仅在规模上具备明显的优势，而且也是不同于它的意大利风情别墅，总价控制灵活，自然资源的全线占有是保利阆峰云墅所不能比的。,规 模,碧桂园威尼斯城,碧桂园威尼斯城,碧桂园威尼斯城,项目介绍,基本情况,项目名称开 发 商物业管理占地面积容 积 率,碧桂园威尼斯城长沙威尼斯城房地产开发有限公司长沙碧桂园物业管理有限公司3000亩0.55,项目位置建筑设计代理销售建筑面积建筑形态,星沙镇星沙大道北端碧桂园集团建筑设计院自销100万别墅、联排、洋房独立别墅
26、 183-573 199套20.3%,销售均价,12000元/平方米,户型配比,超豪华别墅559-120026套联排别墅211-285 168套洋房88-184 587套,2.6%17.1%59.9%,规划总户数,4292,在售,封盘,折扣开盘时间,一次性9.8折二期07.7.15,销售率交房时间,二期50%一期07年下半年已入住二期交房时间未定,长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。区内建有长沙首间白金五星级标准建造的社区酒店、中英文碧桂园学校、大型城市商业广场等城市级超级配套。,一期总平图,春江翠韵荷韵水轩翠漾花岸,蓝天
27、花语翠林水岸,浪漫阳光商业,学校,湖光翠色酒店,翡翠湾畔蓝宝湾,项目实景,项目所处环境项目长沙市首个稀世纯岛岸别墅楼盘，碧桂园长沙威尼斯城独踞腾飞岛，北有捞刀河缓缓流过，东、南、西三面有松雅河环抱。项目区域主要道路项目现区域主要道路：星沙大道、开元西路。,现场实景图工程进度,单体外立面,价格走势,碧桂园（独栋）价格走势图（单位：元/平方米）,14000,12000,12000,10000,12000,12000,12000,12000,1000080006000,8000,2007年7月,2007年8月,2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月,价格
28、,8000,10000,12000,12000,12000,12000,12000,去化分析：06年10月碧桂园一期开盘创造了狂销5个亿的销售奇迹,这也直接影响了整个长沙的别墅市场，导致小独栋成为市场最新最畅销的产品，而碧桂园的推盘也是大批量多批次的节奏，销售价格由最初的6000元/平方米到现在的12000元/平方米，翻了一番，超豪更是涨到了18000.年后碧桂园的独栋采取了封盘策略，估计是想消化一直滞销的联排和洋房产品。,3,1,2,营销推广,时间3月4月,媒体潇湘晨报潇湘晨报长沙晚报,版面A2、A3半版A1A1、A3,次数,广告诉求威尼斯城（大户人家）亲邻别墅现正热售恭喜碧桂园于香港联交所
29、上市,产品诉求：性价比、配套全,对比研究,硬件对比,项目权重本案,傍水0.3,依山0.2,半岛0.2,地段0.15,植被0.1,高尔夫0.05,得分14.15,碧桂园,4.1,软件对比,项目权重本案,开发商品牌0.25,建筑施工0.25,物业管理0.2,产品规划设计0.1,营销策划0.1,准备周期0.1,得分13.85,碧桂园,4.3,对比研究,项目本案碧桂园对比,规模对比1000亩3000亩我案不具备规模优势,产品对比250-360的小独栋为主200350的小独栋为主同质化明显,碧桂园通过在各城市的成功运作在界内积累了不错的口碑，其打造的威尼斯在长沙也赢得客户的追捧，的也为企业的进一步发展奠
30、定了良好的基础。可以说碧桂园已经在长沙成功落地，拥有了一大批品牌追随者。与碧桂园威尼斯城的竞争没有捷径可走，只能通过精细化管理更多的输出我们的人文关怀，从而赢得客户的青睐。,价 格,美洲故事,美洲故事,基本情况,项目名称开 发 商物业管理占地面积,美洲故事长沙德普置业第一太平融科800亩（一期占地358亩，二期占地415亩）,项目位置建筑设计代理销售建筑面积,长沙市万家丽中路189号（万家丽路与湘府路交汇处）加拿大ADS自销60万平方米,容 积 率,0.55,建筑形态,双拼,独栋,维多利亚组团 双拼9500，,销售均价,独栋15000；阿卡迪亚组团 双拼11000，,户型配比,双拼独栋,80%
31、20%,独栋17000：,规划总户数折扣开盘时间,195套20万抵22万，一次性9.8折,按揭无2007.9.29,在售销售率交房时间,维多利亚组团、阿卡迪亚组团共60套房100%2009.6,阿,卡,迪,亚,组,团,总平图,二期,维,多,利,亚,组,团,项目实景,项目所处环境项目位于长沙市最具发展前景的城区东南方向，天际岭国家森林公园北面，湘府东路与万家丽路交汇处东北角，长株潭融城的核心地段。项目区域主要道路项目现区域主要道路：湘府西路、万家丽路。,VI形象外立面,工程进度,价格走势,美洲故事（独栋）价格走势图（单位：元/平方米）20000,17500,15000,15000,15000,1
32、8000,18000,150001250010000,2007年9月,2007年10月,2007年11月,2007年12月,2008年1月,价格,15000,15000,15000,18000,18000,去化分析：该项目为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区，在营销上采取“乘势追风”之手法，树立了“家族别墅”高端市场形象。项目以每平米15000元的开盘价格持续销售三月后，抬升为目前18000元/平方米，目前维多利亚组团、阿卡迪亚组团共60套房整体去化达到100%。,对比研究,硬件对比,项目权重本案,傍水0.3,
33、依山0.2,半岛0.2,地段0.15,植被0.1,高尔夫0.05,得分14.15,美洲故事,3.05,软件对比,项目权重本案,开发商品牌0.25,建筑施工0.25,物业管理0.2,产品规划设计0.1,营销策划0.1,准备周期0.1,得分13.65,美洲故事,3.65,2,2,营销推广,时间,媒体潇湘晨报,版面A8/A9,次数,广告诉求一栋别墅等待一个家族,9月,长沙晚报,B1/B4广告诉求：家族/梦想,开启家族荣光之旅,对比研究,项目本案美洲故事对比,规模对比1000亩800亩优势明显,产品对比270-320的小独栋为主330-450的中独栋为主差异诉求,在产品硬件方面，美洲故事的双拼、联排、
34、独栋的品质获得了市场的认可，其山、水、森林、坡地为主题创造出的城市别墅区，更是构筑了不可复制的硬件核心价值。本案在景观资源方面的原生态优势让我们在居住品质的诉求上超越对手，同时也可放大本案的品牌效应以及此种效应带来的美好联想。,产 品,岳麓山公馆,岳麓山公馆,项目介绍,基本情况,项目名称开 发 商物业管理占地面积容 积 率销售均价规划总户数折扣开盘时间,岳麓山公馆湖南经投实业责任有限公司世邦魏理仕约1000亩0.20联排起价200万/套，独栋起价400万/套，一套一价280未定预计08年4月,项目位置建筑设计代理销售建筑面积建筑形态户型配比预计开盘推量销售率交房时间,岳麓区金牛岭澳洲五合自销1
35、40000联排，独栋26套联排，254套独栋29栋独栋，7栋豪华独栋，1栋超豪独栋，26户联排别墅/未定,岳麓山公馆在湘江河西岸，地处长沙市二、三环线之间，区位及地形优势十分明显。项目区内主要建设复式花园洋房、联排别墅（TOWNHOUSE）、花园别墅、豪华别墅、别墅庄园、高级写字楼和五星级度假式酒店会所。,对比研究,硬件对比,项目权重本案,傍水0.3,依山0.2,半岛0.2,地段0.15,植被0.1,高尔夫0.05,得分14.15,岳麓山公馆,3.25,软件对比,项目权重本案岳麓山公馆,开发商品牌0.25,建筑施工0.25,物业管理0.2,产品规划设计0.1,营销策划0.1,准备周期0.1,得
36、分13.13.5,对比研究,项目本案岳麓山公馆对比,规模对比1000亩1000亩旗鼓相当,产品对比250-360的小独栋为主300-350的小独栋为主同质明显,本案与岳麓山公馆的竞争同质化趋势明显。在产品硬件方面，岳麓山公馆的纯别墅社区及极具竞争力的坡地资源，构筑了该项目的核心竞争力。本案可在景观资源方面凸显“水”资源、龙湖高尔夫等优势，再借助中粮与中联品牌，放大品牌效应夺取市场。,硬件指标得分,项目权重本案青竹湖保利阆峰云墅碧桂园美洲故事藏珑岳麓山公馆,傍水0.3,依山0.2,半岛0.2,地段0.15,植被0.1,高尔夫0.05,得分14.153.63.154.13.053.753.25,软件指标得分,项目权重本案青竹湖保利阆峰云墅碧桂园美洲故事藏珑岳麓山公馆,开发商品牌0.25,建筑施工0.25,物业管理0.2,
