1、工作。,另,说明1、现状用地情况（1）改造区范围包括三元里旧村和平英新村地块、松柏新村地块、河田地块三大部分，改造总用地面积 28.4 公顷（含争议地 3.73 公顷），建筑总面积 69.73 万平方米。（2）除有争议的市蓄电池厂地块、市试剂二厂国有地块，方案还将市羊城汽车厂地块、市五羊摩托车厂地块等两个国有用地纳入改造，总用地 4.92 公顷，总建筑面积 7.13万平方米，通过货币补偿等形式收回用地并作为城中村改造的复建安置用地。合计改造区总用地面积 33.32 公顷，毛容积率 2.3。用地范围 07 年 6 月前土地利用现状均为建设用地，现行土地利用总体规划为建设用地，改造不涉及土地农转用
2、手续办理2、拆除建筑情况改造拆除总建筑面积 76.54 万平方米。（1）村民住宅：建筑面积 60.17 万平方米（有证部分 50.99 万平方米，无证部分 9.18万平方米）；（2）村集体物业：有证建筑面积 6.93 万平方米。（3）国有地块建筑：建筑面积 9.44 万平方米（旧村内插花的国有建筑中，住宅 1.48万平方米，国有单位建筑 0.83 万平方米； 2 个争议地和 2 个国有用地及地上总建筑 7.13万平方米）。3、复建标准和规模 有证村民住宅按 1：1 等量拆复建，为降低住宅复建量、提高村民经济收入，将有证住宅中 45.5 万平方米给予等量拆复建，同时预留 15的公建和公摊面积（扣
3、除公建配套后户均不超过 280 平方米）；余下的有证部分按 2：1 转商业物业。 有证住宅不足三层半的（符合一户一宅），允许复建时预留补足 3.5 层的权益面积（上限不超过 280 平方米）。 有证村集体物业及旧村范围内插花的国有建筑等量拆复建。 蓄电池厂地块（规划为商业用地）合法工业建筑在改造后按 1：0.8 给予商业面积置换，改造期间给予临迁租金补偿；另外试剂二厂争议地和纳入改造范围的国有用地（规划为学校和村民住宅用地）以及地上建筑按“三旧”改造政策采用货币补偿。, 无证建筑全部拆除，给予适当补偿。 河田地块三块集体留用地纳入改造，将相当于 1.5 容积率住宅建筑量按 2：1折算返还村集体
4、商业开发权。根据上述标准，计得复建总量 73.1 万平方米。（1）住宅复建面积 58.79 万平方米，其中村民住宅 57.22 万平方米（含公建配套2.99 万平方米），国有住宅 1.57 万平方米（含公建配套 0.09 万平方米）。（2）经济物业复建面积 14.31 万平方米，其中村属物业 11.78 万平方米，国有建筑 2.53 万平方米（其中旧村内国有建筑 0.83 万平方米，蓄电池厂补偿 1.7 万平方米）。4、融资情况计得改造所需资金 31.91 亿元，其中 29.81 元需通过拍卖地块融资筹集，余下 2.1亿元（住宅权益面积、河田地块开发权益面积的建设费用）需由村自筹资金。规划融资
5、地块净用地面积 5.74 公顷，地块可建设商业建筑量 37.47 万平方米，按商业建筑综合楼面地价 7000 元/平方米测算，筹集改造资金 26.23 亿元（其中用于收回四个国有地块总费用 5.15 亿元），整体改造存在资金缺口 3.58 亿元。5、本经济测算方案仅为三元里城中村改造项目实施可行性分析提供参考。根据市“三旧”办关于三元里城中村改造规划调整方案审核意见的报告（下称报告，穗旧改字201030 号，具体见附件 8）和苏泽群常务副市长对该报告的批示精神，三元里城中村改造期间“严格控制成本，对实施中确需补足的建安、临迁等融资缺口，优先使用不可预见费进行平衡。再有缺口，经市三旧办会区核定后
6、，在白云区辖内三旧改造项目收益属政府留成资金部分中予以统筹补足”。6、土地处置模式与改造模式三元里村申请在市政府全力支持的条件下由采取自主改造模式开展改造工作。需市支持的内容有：（1）由市政府补足经济测算结果中的改造资金缺口 3.58 亿元；（2）经济测算中未曾考虑到，但实施中确需另外增加的建安、临迁等融资缺口，经市三旧办会区核定后，在白云区辖内三旧改造项目收益属政府留成资金部分中予以统筹补足。7、拆建比规划拆除建筑量 76.54 万平方米，复建住宅和经济物业总 73.1 万平方米，融资地块建筑量 37.47 万平方米，计得拆建比 1：1.44。2,图 1-2,1 项目概况1.1 项目背景三元
7、里村位于机场路、广园中路与三元里大道三大主干道沿线，是向南进入广州主城区的入口，作为广州市迎亚运第一批 9 个重点改造的城中村之一，改造工作刻不容缓。1.2 地区位置本次规划的范围地区位紧邻白云新城南端，地跨机场路、广花路、广园路，东至雕塑公园，西至瑶台村，南至广深铁路，北至白云旧机场。区内有机场路、,三元里、广园路等多条城市主干道穿越，是联系广州老城区中心区与北部城区交通联系的城市主干道，地铁二号线也途经本区域并在区内设站，区域地理位置十分重要。,改造范围土地利用现状图三元里全村明显分为旧村地区和外围完全城市化地区。其中1、旧村区域（下图蓝色界线范围）住宅密集，道路不成系统，公共服务设施缺乏
8、，存在消防安全隐患，主要包括三元里旧村、平英新村和松柏新村，作为本次改造范围；,图 1-1,三元里村与周边的关系,2、旧村外围的三角地、兴发广场、怡发广场等地区在广州市白云新城地区控规中规划为城市绿地（飞翔公园）和市政道路用地，无开发,1.3 确定改造范围村域行政界线总面积 238 公顷，其中村属建设用地 76.65 公顷，详见下图 1-2。,量可支持城中村改造，不纳入改造范围，应结合白云新城地区开发作为需要解决的问题专题另行处理；3、旧村外围其他地区建设形态与城市地区一致，村属建设用地具有用地红线、或建筑质量好且建筑层数高，且村经济物业已形成一定的经营规模，无建设增量可支持改造，不纳入城中村
9、改造范围。3,7,8,9,10,11,13,编,号,1,14,15,2,3,4,16,17,18,19,5,20,21,6,6 2,0.3947,农贸市场,1 幢 8 层，1 幢 2 层，2 幢 3 层,1.4467,穗规地证字1991第 733 号,村自留用地（E62）,4 幢 2 层，3 幢 3 层，5 幢 5 层，3 幢 6 层，2 幢 7 层,白云新城控规规划为飞翔公园用地,穗规地证字1991第 1684号；穗规地证字,6.8147,1991第 331 号；穗规北地字1996第 49 号,三元里“三角地”,25 幢 2 层9幢3层,白云新城控规规划为飞翔公园用地,88 公 76；穗规地
10、换字2000第145 号；85 仓 381,12,4.55351.4020.9294,穗规地换字2001第 29 号穗规地证字1991第 1603 号,居住用地（R）村自留用地加油站,5 幢 3 层，2 幢 4 层，4 幢 2 层2 幢 5 层，4 幢 4 层5 幢 1 层，3 幢 2 层，一幢 3 层，一幢 5 层，一幢 7 层,机场高速沿线整治绿化节点机场高速沿线整治绿化节点,图 1-3,土地利用现状核查图,1.4008,穗规函2005286号,商业用地(C21)，办公用地(C1),5 幢 1 层，3 幢 2 层，3 幢 3 层，1 幢 5 层，2 幢 4 层,现状用地面积（公顷）0.56
11、01,表 1-1 旧村周边土地利用现状情况核查表权属单位/用地相关征地文号 现状情况（层数）性质穗规北地字8 社农民公寓 一幢 1 层，3 幢 10 层1994第 456 号,备注,1.9390.1995,穗规地换字2000第 172 号90 公 101,社会停车场库用地(S3)/利华酒店12 社汇源旅馆,2 幢 2 层，1 幢 3 层，2 幢 4 层，6 幢 5 层，2 幢 6 层1 幢 2 层，1 幢 3 层，2 幢 5 层，1幢6层,0.92360.37081.4196,83 公 13穗规地征字1991第 1641 号穗规地证字1991第 1641,三元里村农民公寓17、18 社专业市场
12、15 社农民公寓,一幢 8 层，一幢 11 层，2 幢 2层，2 幢 3 层，8 幢 1 层3 幢 2 层，1 幢 3 层2 幢 7 层，1 幢 9 层,0.25922.36561.10261.7064,88 公 65187 工 335 号66 工 748 号87 综 305,12 社美华酒店蓄电池厂（争议地）15 社商铺三元里纪念碑公园,1 幢 3 层，1 幢 6 层4 幢 1 层，6 幢 3 层，9 幢 2 层15 幢 1 层，7 幢 2 层，1 幢 3 层,规划上为文物古迹用地 C7 和公共绿地 G1,10.53771.2315,号；穗规地证字1991第 1664号；穗规北地字1993第
13、 179 号；穗规地证字1992第 480 号,兴发、怡发广场13 社农民公寓,11 幢 2 层， 幢 3 层， 幢 4 层,12幢 1 层，1 幢 3 层，4 幢 2 层，7 幢 9 层,白云新城控规规划为飞翔公园用地,22,1.31711.30230.65,穗规北地字1995第 263 号83 公 391,试剂二厂（争议地）/村自留用地村属专业市场三元里批发广场,7 幢 2 层，10 幢 1 层，1 幢 3 层6 幢 1 层，5 幢 2 层，1 幢 4 层，3幢7层1 幢 4 层，1 幢 11 层,4,23,24,。,5,0.49960.2609,穗规地证字1991第 1683 号穗规北地
14、字1994第 16 号,9 社农民公寓村民住宅用地（E61）,1 幢 16 层1 幢 10 层,包括城市用地、农村居民用地、公路用地以及少量独立工矿用地。改造范围现状不涉及农用地，现行土规用地全部为建设用地（图 2-2）,2526,0.32710.3294,穗规地证字1991第 984 号穗规北地字1994第 19 号,14 社村民公寓E61、E62村自留用地(E62),1 幢 10 层2 幢 19 层,本次规划区改造范围确定为三元里旧村（包括旧村中插花的国有住宅和单位建筑、平英新村）、松柏新村，以及外围河田地块，同时将蓄电池厂、试剂二厂两个争议地以及羊城汽车厂、五羊摩托车厂两个国有用地纳入一
15、并改造。改造范围总面积 33.32 公顷，其中旧村用地面积 28.4 公顷（其中含争议地 3.73 公顷），国有用地 4.92 公顷（羊城汽车厂、五羊摩托车厂用地）。1.5 主要规划依据中华人民共和国城乡规划法,广州市白云新城地区控制性详细规划广州市中心组团控制性规划导则（2010 版）广州市城市规划管理技术标准与准则2 现状情况2.1 历史发展基本情况三元里村属于发展成熟型的城中村，它接近广州市旧城中心区，与城市的关系十分密切，空间矛盾表现也十分明显，其现状所存在的各种方面的弊端与广州市大多数建成区内的城中村基本相同。目前，三元里村已经撤村改制，成立了居委会，组建集团公司，行政上隶属三元里街
16、道管辖。2.2 改造范围土地利用现状（2007 年 6 月）经核查 2007 年 6 月以前改造范围土地利用现状（图 2-1 绿色界线范围），,图 2-1图 2-2,改造范围土地利用现状图（2007 年 6 月）改造范围土地利用总体规划（1997-2010）,。,节,2.3 现状人口情况2009 年全村户籍总人口 13341 人，5716 户。其中股民人口 6048 人，流动人口 24037 人，其中有暂住证 2644 人，有暂住手续的 21393 人。2.4 改造范围用地与建筑情况2.4.1 改造范围用地情况旧村拆迁用地面积 28.4 公顷（含争议地 3.73 公顷）位于三元里村周边的两处国
17、有用地五羊摩托车厂与羊城汽车厂纳入改造范围，用地面积 4.92 公顷。合计改造用地面积 33.32 公顷。, 河田地块三元里村位于广园中路以北、白云大道以东的河田地块有三处留用地（村生活用地），净用地面积 2.8 公顷。为降低改造后容积率，同时保证村民利益，方案将河田地块纳入改造范围，原属村社住宅用途的开发权按该地区平均 1.5 容积率核算住宅开发量 4.2 万平方米，将其按 2：1 转商业物业权益在三元里大道东侧的旧村复建物业用地范围内给予预留，该部分权益的建设费用由村自筹资金。 争议地纳入改造蓄电池厂、试剂二厂两个争议地用地面积 3.73 公顷，现状总建筑面积 3.83 万平方米。考虑到争
18、议地连片改造需要，并且的纳入有利于盘活土地，释放土地价值，降低融资风险，本方案将其纳入改造的整体平衡：蓄电池厂地块临近三元里大道，商业价值较高，规划用于商业用途融资；三元里中学搬迁至试剂二厂地块，将原临近三元里大道的中学用地（“麻雀”中学）用于商业用途融资。 周边国有用地纳入改造鉴于三元里城中村范围内除旧村用地外，已无多余土地可纳入城中村改造平衡。为避免改造后旧村地块容积率过高的问题，建议：将位于广园中路以北、白云大道以东的羊城汽车厂地块，广园中路以南、下塘西路以东的五羊摩托车厂地块等两个国有用地纳入改造（总用地4.92 公顷，现状总建筑面积 3.3 万平方米），通过货币补偿的形式收回用地并用
19、于城中村改造的村民住宅建设。补偿方案见第 5 “改造经济测算”部分。2.4.2 改造范围建筑情况改造用地范围内，门楼和初代祠堂为保留整饰建筑，共计 3213 平方米；拆除建筑 76.54 万平方米，其中拆除村民住宅 60.17 万平方米，拆除村集体物业 6.93 万平方米，拆除国有建筑 9.44 万平方米（其中两处争议,图 2-3,改造范围图,6,。,9.44,地与纳入改造范围的两处国有用地上总建筑面积 7.13 万平方米，该部分建筑拆迁与地块补偿一并处理，补偿费用纳入改造成本中考虑）表 2-1 拆迁范围建筑情况一览表,建筑性质1. 历史建筑2. 村民住宅,建筑面积（万平方米）0.3260.1
20、7,备注挺庵李公祠、完白李公祠、碧山李公祠、李氏大宗祠、文洲李宗祠、韦氏宗祠、雪溪李公祠、景恩公祠、竹屏公祠、衡山公祠、以及拱北楼门楼、南门口门楼、东华里门楼等其中 45.19 万平方米经区国土部,有证无证,50.999.18,门核查具有产权信息，其余 5.8万平方米具有相关权属证明，情况说明详见附件 4其中 5.59 万平方米经区国土部,3. 村集体物业,有证,6.93,门核查具有产权信息，其余 1.34万平方米集体物业具有用地规,图 2-4,历史建筑分布图,4. 国有建筑,住宅,1.48,划许可，情况说明详见附件 4,2.6 改造范围公共服务配套设施情况三元里旧村公共服务设施主要有：,7.
21、96其中蓄电池厂地块、试剂二厂地（其中位于旧村物业 块、羊城汽车厂地块、五羊摩托内插花的国有建车厂地块建筑合计 7.13 万 m2筑 0.83 万平方米）合计建筑面积 76.86 拆除建筑面积 76.54 万 m2注：上述数据由区国土房管部门 2010 年 3 月完成统计，最终以区国土房管分局出具的核查结果为准。2.5 保留历史建筑现状改造拆迁范围内，确定保留挺庵李公祠、完白李公祠、碧山李公祠、李,教育设施：广北中学（三元里中学），用地面积约 6150 平方米；三元里小学，用地面积约 13000 平方米，26 班，学生人数 1800 人左右；三元里村办幼儿园、托儿所一处，用地面积约 764 平
22、方米，8 班，学生人数 169人；公立幼儿园一处，用地面积约 130 平方米，6 班，学生人数 180 人。文化活动设施：老年人活动中心一处，用地面积 900 平方米；村级小游园一处，面积约 100 平方米；体育活动设施及场地严重欠缺。其它服务设施：居委会三处；卫生所一间，用地面积 300 平方米；派出所一处，无独立用地；公厕约 3 间。,氏大宗祠、文洲李宗祠、韦氏宗祠、雪溪李公祠、景恩公祠、竹屏公祠、衡山公祠、以及拱北楼门楼、南门口门楼、东华里门楼等 13 处历史建筑，总建筑面积 3213 平方米，统一移建至旧村中部绿地，形成中央历史文脉。7,图 4-1,3 改造原则与改造策略,6、其余无证
23、建筑全部拆除，给予建筑成本补偿。,3.1 改造总体原则4 上层次规划要求以政府为主导，村为改造主体，始终坚持四个原则：,1、以村民自愿改造为原则三元里村积极参与“城中村”改造，新一阶段的改造工作从 2007 年就开始着手准备，目前政府和村已投入较大精力开展改造的前期工作。2、以集体和村民持续发展为原则以民生为重，通过城中村改造，释放旧村的土地价值，提高经营收益以确保集体和村民的持续发展。3、以优化布局、完善配套为原则综合考虑，通过城中村规划调整村生活居住用地与经济发展用地功能布局，实现居住环境改善和发展空间释放，实现城乡的协调和管理有序。4、以政府公共政策扶持城中村改造为原则3.2 改造拆复建
24、原则1、确保村民居住环境最大化改善并维系村历史文脉研究确定旧村地块除必须保留或移建的建筑外，其余全部拆除重建。2、有证村民住宅按 1：1 等量拆复建，为降低住宅复建量、同时提高村民经济收入，将有证住宅中 45.5 万平方米给予等量拆复建，同时预留 15的公建和公摊面积（扣除公建配套后户均不超过 280 平方米）；余下的有证部分按 2：1 转商业物业。3、有证村民住宅不足三层半的（符合一户一宅），允许复建时预留补足,4.1 广州市中心组团控制性规划导则（2010 版）三元里城中村改造规划用地范围（下图黑色界线）在广州市中心组团控制性规划导则（2010 版）中主要规划为居住用地与商业设施用地，其中
25、涉及 5 处公共绿地、5 处市政及公共设施用地，改造对控规导则的相关调整在控规调整章节给予说明。地区现行控规导则（2010 版）,3.5 层的权益面积（上限不超过 280 平方米）。4、有证村属物业及旧村范围内插花的国有建筑等量拆复建。5、蓄电池厂争议地上合法建筑在改造后按 1：0.8 给予置换，另外试剂二厂争议地和纳入改造范围的国有用地以及地上建筑补偿一并处理，补偿费用纳入改造成本中考虑，不予核算复建。8,。,（3）国有建筑：9.44 万平方米,4.2 广州市白云新城地区控制性详细规划广州市白云新城地区控制性详细规划已于 2009 年 5 月 12 日经市规委会审议通过。该控规成果覆盖三元里
26、城中村改造范围中的松柏新村用地。,拆除国有建筑 9.44 万平方米，其中住宅 1.48 万平方米，经济物业 7.96万平方米（其中争议地、纳入改造的国有用地上总建筑面积 7.13 万平方米，该部分建筑的拆迁和补偿费用单独核算）。3、复建建筑面积：73.1 万平方米（1）复建村民住宅：57.22 万平方米 有证村民住宅 50.99 万平方米按 1：1 等量拆复建，为降低住宅复建量、同时提高村民经济收入，经与村协商，将有证住宅中 45.5万平方米（上限不超过户均 280 平方米）给予等量拆复建，余下的部分按 2：1 转商业物业。 政策预留权益面积：对包括原低于 3 层半的有证住宅，改造时允许增加到
27、 3 层半（上限不超过 280 平方米），计得住宅权益指标面积 4.26 万平方米（见表 5-1）。该部分建筑量由村民自筹资金建设。表 5-1 住宅权益面积测算,有证住宅层数,栋数,建基面积（m2） 补足层数（层） 权益面积（m2）,图 4-2 广州市白云新城地区控制性详细规划5 改造成本测算与经济平衡,现状一层现状二层现状三层,3287259,14039.952609.097259.58,2.51.50.5,35099.883913.643629.79,合计,378,42643.3,5.1 改造用地建筑量测算1、保留建筑面积：0.32 万平方米改造用地范围内规划拟保留整饰的历史建筑面积 32
28、13 平方米，分别为挺庵李公祠、完白李公祠、碧山李公祠、李氏大宗祠等 13 处历史建筑。2、拆除建筑面积：76.54 万平方米（1）村民住宅：60.17 万平方米拆除村民住宅面积 60.17 万平方米，其中有证 50.99 万平方米，无任何产权的 9.18 万平方米。（2）村集体经济物业：6.93 万平方米拆除村经济物业 6.93 万平方米。, 村民住宅复建预留 9%的公摊面积和 6的公建配套面积，计得增加的复建面积 7.46 万平方米（其中公建配套 2.99 万平方米）复建的有证村民住宅 45.5 万平方米均为实用面积，若不适当增加公摊面积，则户均面积较小；且未来高层回迁房公摊面积较大（约
29、20%），会导致回迁面积大幅缩水，方案参考以往城中村改造经验（包括茶滘、东漖），给予预留 9%公摊面积。（2）复建村集体经济物业：11.78 万平方米 有证住宅 5.49 万平方米，按 2：1 转商业物业面积给予复建，计得复建面积 2.75 万平方米。 村属有证经济物业按 1：1 拆复建，计得复建面积 6.93 万平方米。 河田地块净用地 2.8 公顷（按 1.5 容积率核算）的住宅建设量指标9,0.83,1.70,1,2,2,3,2,4,5,2.10,4.10,0.09,4.2 万平方米按 2：1 转商业物业在改造后的旧村用地范围给予预留，该部分经济经济权益指标 2.1 万平方米。（3）复建
30、国有用地建筑：4.10 万平方米 国有用地住宅 1.48 万平方米按 1：1 等量拆复建，住宅预留 6%公建配套面积，计得国有住宅复建总面积 1.57 万平方米； 国有用地经济物业 7.96 万平方米，试剂二厂争议地、羊城汽车厂、,国有经济物业蓄电池厂争议地有证建筑 1：0.8 置换合计5.2 改造经济测算,73.42,旧村改造范围内的插花建筑蓄电池厂地块上有证建筑 2.12 万 m2改造后按 1：0.8 给予置换，改造期间给予临迁租金补偿,五羊摩托车厂纳入改造范围的国有用地上建筑 7.13 万平方米核算货币补偿，其余 0.83 万平方米国有用地经济物业按 1：1 拆复建； 蓄电池厂争议地上合
31、法建筑 2.12 万平方米按 1：0.8 核算复建量 1.70万平方米； 其余无证部分给予 1000 元/平方米建筑成本补偿。表 5-2 改造复建建筑统计表,方案通过部分实物、部分货币补偿等形式收回上述四个地块及补偿地上建筑，拆迁及补偿费用纳入改造成本考虑。合计城中村改造资金需求 31.91 亿元，其中 29.81 亿元需通过地块融资筹集改造资金，其余 2.1 亿元（住宅权益面积、河田地块开发权益面积的建设费用）为村民自筹资金。改造成本构成如下：表 5-3 改造成本汇总,类型,建筑面积（万m2）,备注,序号,项目,费用（亿元）,备注,1. 历史建筑2. 村民住宅,0.3257.22,历史建筑修
32、缮费用拆迁、补偿费用,0.194.60,有证住宅 50.99 万 m ，经与村协商，,复建村民住宅,45.50,将 45.5 万 m2 按 1：1 等量拆复建，其,复建建筑成本费用,20.85,权益面积住宅公摊面积住宅公建配套,4.264.482.99,余按 2：1 转商业物业有证住宅补足三层半（上限不超过280m ）复建住宅核算 9%公摊配套复建住宅核算 6%公建配套,不可预见费用国有地块收回成本,1.125.15,按市“三旧”办相关政策规定核算国有土地收回成本，并由市土地开发中心按补偿成本协调收回四个国,3. 村属经济物业,11.78,有单位用地投入城中村改造,有证住宅 2：1 转物业村属
33、有证物业,2.756.93,超出等量复建标准的有证住宅 5.49 万m2 按 2：1 转商业物业有证村属物业按 1：1 等量复建,合计,31.91,其中村自筹资金 2.1 亿元，实际改造融资 29.81 亿元,河田地块住宅开发权益 4.2 万 m2 按 2：,注：在本经济测算方案中，收回羊城汽车厂、五羊摩托车厂两个国有地块和蓄电池厂、,河田地块权益置换4. 国有用地建筑,1 转商业物业在改造后的旧村用地范围内体现，由村自筹资金建设,试剂二厂两个争议地的补偿成本初步定为 5.15 亿元，由于实际操作中不确定因素较多，三元里村要求采取多除少补的办法，如收回 4 个地块的总成本超出预算，超出部,复建
34、国有住宅国有住宅公配,1.48,按 1：1 等量拆复建复建住宅核算 6%公建配套,分由市政府以财政支付方式补足，如收回 4 各地块的总成本低于预算，盈余部分资金从总改造成本中扣除。,10,表 5-4 改造成本测算一览表,类型,拆/复建面积 改造单价（万平方米） （元/平方米）,总成本元（亿元）,备注,1. 历史建筑迁移修缮,0.32,6000,0.19,住宅,52.47,2.68,其中村民住宅 50.99 万 m2，国有住宅 1.48 万 m2,拆除,52.47,30,0.16,30 元/m2 拆除费用,2.拆迁,有证,物业,临迁拆除临迁,52.477.767.767.76,480301200
35、,2.520.950.020.93,20 元/月临迁费，暂按 2 年预测临迁费用其中村属物业 6.93 万 m2，国有物业 0.83 万 m230 元拆除费用50 元/月临迁费，暂按 2 年预测临迁费用,住宅,9.18,0.95,无证,拆除建筑成本补偿,9.189.18,301000,0.030.92,30 元/m2 拆迁费用1000 元/m2 建安成本,2 个争议地与 2 个国有用地拆迁拆除成本合计村民住宅,7.1357.22,30,0.024.6015.55,复建村民住宅,高层多层,35.1110.39,28312257,9.942.35,旧村复建地块容积率较高，按高层住宅建设标准核算白云
36、大道以东受限高影响，按多层住宅建设标准核算。,权益面积住宅公摊面积非独立用地,4.264.481.46,283128312831,1.211.270.41,村民自筹复建住宅核算 9%公摊面积,住宅公建配套,独立用地,1.52,2257,0.34,幼儿园、抗英纪念馆、街道办事处等独立用地公配及 0.35 万平方,3.复建,米三元里中学建筑面积,村属经济物业,11.78,4.56,村属物业有证住宅 2：1 转物业,6.932.75,38763876,2.691.07,河田权益国有用地建筑,2.102.40,3876,0.810.67,河田 4.2 万平方米住宅建筑权益按 2：1 转商业物业,复建国
37、有住宅,住宅(高层)公建配套,1.480.09,28312831,0.420.03,国有经济物业(办公)复建成本合计,0.83,3876,0.3220.85,其中含 0.62 万平方米为三元里中学等面积拆复建,4.四个,蓄电池厂,合法建筑 2：1 置换2 年临迁租金补偿,1.70,3876,0.681.77,有证建筑面积 2.12 万平方米，建设费用核算 4%不可预见成本按实际经营收入补偿,国有地块补偿,试剂二厂五羊摩托车厂羊城汽车有限公司厂区补偿成本合计,0.711.290.75.15,5.不可预见费,4%,1.12,改造成本的 4%计算,改造总资金拍卖融资村民自筹,31.9129.812.
38、10,注：建设成本单价构成的前期费用已包含本改造规划的规划设计与咨询费用，共计 150 万元，未来由改造主体支付该项费用。复建后三元里中学建筑面积为 9650.5 平方米，其复建费用由两部分组成，其中 6150 平方米按国有建筑等面积拆复建计算成本，余下 3500.5 平方米复建费用在公建配套复建费中扣除。11,6,5.2 改造规划方案改造拆复建用地（改造用地）面积 28.4 公顷，同时考虑将两个国营地块 4.92 公顷用地纳入改造范围，总用地面积 33.32 公顷。其中规划净用地面积为 25.97 公顷，用地功能主要由住宅复建用地、经济物业复建用地、拍卖融资用地三部分构成，其中在旧村用地中，
39、将各地块（图 5-1中地块编号 A、I、J、K、L）按规定配建的绿地集中布置到中部，形成中央 50 米宽度的南北历史与绿化长廊。改造用地中，白云大道以东的河田地块、五羊摩托车厂地块以及羊城汽车厂地块位于白云山保护条例 15 米限高控制范围内，按住宅用途规划可建 5 层（每层不超过 3 米），地块容积率 1.5。本方案基于不突破限高要求进行用地布局。5.2.1 规划用地布局,5.2.1.1 规划拆复建安置用地 20.24 公顷1、规划复建住宅用地：16.83 公顷其中三元里旧村复建地块（编号 A）7.48 公顷，松柏新村地块（编号 B）2.1 公顷，河田地块（编号 C、D、E）2.8 公顷，纳入
40、改造范围的两个国营地块（编号 F、G）作为复建村民住宅用地共计 4.45 公顷。上述复建地块合计可建设住宅及公配 59.17 万平方米。2、规划复建经济物业用地：3.41 公顷规划将位于三元里旧村靠近三元里大道的经济价值较高的用地作为改造复建经济物业用地（编号 I），用地面积 2.24 公顷，试剂二厂（编号 H）争议地 1.16 公顷，规划作为三元里中学复建用地，两个地块合计可建设物业 14.64万平方米，可满足改造建筑量需求（其中含村经济社位于河田地块的商业物业权益面积 2.1 万平方米）。5.2.1.2 规划商业融资地块用地 5.74 公顷规划融资地块功能上以商业性质为主（C2）。拍卖用地
41、三元里旧村部分用地（编号 J、L），蓄电池厂争议地块（编号 K），原三元里中学所在地块（编号 M），共计用地面积 5.74 公顷，可建设建筑面积 37.47 万平方米。表 5-5 修详规方案关于复建、拍卖融资地块详细情况,图 5-1 三元里村改造用地规划图,用地性质复建住宅复建经济物业,地块名称三元里旧村 A松柏新村 B河田地块 C河田地块 D河田地块 E羊城汽车厂 F五羊摩托车厂 G小计三元里旧村 I,净用地面积（平方米）74811.4720939.189908.4811586.826526.9817554.8826987.07168314.8822436.36,容积率5.643.21.61
42、.51.51.51.33.52,建筑面积（平方米）42219767938.115382.5170019488.325432.634240.8591680.3136915.3,备注受 白 云新 城地 区 控 规40 米限高控制含 经 济社 位于 河 田 地块 2.1 万平方米的商业,12,。,物业建设量指标,有关城中村改造政策转为国有并协议出让，由村成立全资公司自主开发，筹,试剂二厂 H小计三元里旧村 J蓄电池厂 K,11567.034003.368574.6415099.7,0.834.36.06.6,9650.5146565.851316.8100018.8,复建三元里中学用地,资建设安置住
43、宅、经济发展物业、公配和改造范围内道路、绿化。三元里村自主开发用地所在地段商业基准地价为 4499-4670 元/平方米，按我市“三旧”改造政策的相关规定，村自主改造可采用协议出让土地的形,拍卖融资,旧村外围 L旧村外围 M小计合计,14609.7919083.8257367.95259686.19,6.66.46.54.29,100890122508.3374733.9112980.0,式取得用地，并享受优惠的土地出让金政策：按基准地价的 35%基础上再享受 5 折优惠，即需缴纳土地出让金 787-817 元/平方米（暂按 800 元/平方米计算，以市国土房管局审批为准），共需缴纳费用约 3
44、 亿元。,5.2.1.3 其他用地 7.31 公顷改造用地范围内有市政道路用地 4.71 公顷，水域（河涌）用地 0.51公顷，防护绿化用地面积 1.49 公顷，其他用地 0.6 公顷。5.2.2 改造融资情况三元里大道分布有广州最大的皮具批发市场，周边商业价值较高，方案按商业楼面地价 7000 元/平方米估算。按上述规划用地布局，商业融资用地面积 5.74 公顷，按平均容积率 6.5 计算，可建设商业面积 37.47万平方米，预计可筹资 26.23 亿元，与改造融资需求 29.81 亿元存在 3.58亿元资金缺口。5.3 改造模式三元里村申请在市政府全力支持的条件下由采取自主改造模式开展改造工作。需市支持的内容有：（1）由市政府补足经济测算结果中的改造资金缺口 3.58 亿元；（2）经济测算中未曾考虑到，但实施中确需另外增加的建安、临迁等融资缺口，经市“三旧”办会区核定后，在白云区辖内“三旧”改,
