1、评级：,Table_Title,行,业,专,题,研,究,证,券,研,究,报,告,Table_Summary,相关报告Table_Report,股票研究,房地产,Table_MainInfo2012.10.09,Table_Invest,上次评级：,增持增持,广州 8 大 A/港股开发商调研：基本面平稳、资,金成本下降、战略分歧加剧行走的力量系列李品科（分析师） 孙建平（分析师） 丁明（分析师）7713010-59312815 021-38676316 021- 证书编号 S0880511010037 S0880511010044 S0880512080015本报告导读：我们于 9 月 24-
2、28 日组织了广州 8 家开发商调研，与开发商高管以及项目负责人员对销售、价格、政策判断等进行探讨，预判行业走势。摘要：推盘：部分开发商 7、8 月推盘较少，9 月下旬、10 月推盘加大。部分项目因为蓄客不足、或者已完成全年目标有所推迟。来访、认购：近期来访量与前期相仿，环比平稳。开发商表示认购 9月有好转，7、8 月偏低。位置稀缺高端项目虽价格昂贵仍销售不错。签约：签约滞后认购时间较长，半个月到一个月左右，部分项目拖延时间更长。认购的好转反映 10 月签约环比上升可能性大。房价：保持平稳，开发商没有涨价动力，且来访和去化率并不是很可观的情况下涨价可能性很小。开发商普遍表示 5、6 月去化率高
3、峰过去后，去化率基本保持平稳，判断后期价格平稳。新开工：基本均维持年初的计划，普遍未上调。拿地：大部分公司拿地大幅低于去年，少数公司目前拿地态度积极，大多数仍保持谨慎。部分开发商保持一贯积极态度；部分明确收缩，几乎不拿地，尽力降杠杆，这类开发商明显增加。资金：资金成本从高位下降，开发商普遍表示最紧张时期已过去。开发贷明显好于去年底及上半年，额度基本可保证，利率仍上浮10%-20%；普遍表示不再考虑新增信托。个贷：首套建行 9 折、中行基准利率，龙头其他银行基本面可 85 折。开发商态度存巨大差异，扩张和收缩并存，收缩者比例明显加大。行业分歧之一：销售的速度。进取的开发商尽快周转卖楼；而收缩的开
4、发商只要资金链不太紧，销售并不太积极，不认同以价换量。完成全年销售计划的公司略有收缩。行业分歧之二：收缩的开发商比例加大。部分开发商的收缩战略较为明显，无意愿加大投资、考虑转型。这部分公司的比例在持续增大。行业分歧之三：开发商对高杠杆态度产生大分歧，安全性高度上升。行业分歧之四：部分只看好一二线城市，一部分选择走向三四线城市。部分龙头开发商对一二线核心城市认可度明显高于三四线城市。开发商对政策判断：维持平稳，预判现在到明年年初没有太大变化。我们预判行业基本面及政策面“双面”稳定。龙头仍可保持成长，行业估值偏低，存在修复性行情。建议增持，以 龙头为核心配置，如保利地产、金地集团、招商地产、万科、
5、华侨城、荣盛发展、首开股份、中南建设等。请务必阅读正文之后的免责条款部分,Table_Industry内房股销售、拿地跟踪第 1 期（2012.08）：销售平稳、拿地加速、推盘将起2012.09.19以史为鉴：韩国地产调控为什么失败？2012.09.108 月全国数据：亮丽，销售、开工等回升7 月全国房地产行业运行数据点评2012.09.092012 年房地产深圳专题会议综述专家、20 余家开发商高管交流2012.09.03修复性行情明确，梅开二度深圳专题策略会 PPT2012.09.03风往哪吹-房地产政策专题督查结果整体满意，判断政策延续稳定2012.08.09二次督查来临,政策并无本质性
6、变化国务院派出督察组进行地产调控专项调查点评2012.07.25从芜湖到南京，政策合理修正是必然7 月 23 日南京市出台房地产促进政策点评2012.07.25风往哪吹-房地产政策专题给予地王现象压力，政策不会实质加严2012.07.20行业逻辑再剖析：地产股目前的形势和任务2012.07.19风往哪吹-房地产政策专题7 月 6日降息:降息扭转观望、托升销量，维持超配2012.07.06风往哪吹-房地产政策专题公积金政策：托起市场的力量之一2012.06.28库存和去化分析：房价难以明显普遍上涨2012.06.15降息重大利好地产股2012.06.08+50%房地产 2012 年中期投资策略2
7、012.05.29推货上升+降准+地方政策放松，地产行情持续2012.05.14销量略回升，二三线城市首套利率即将下浮2012.04.24投资下滑、以价换量驱使政策面合理修正2012.04.16降价与信贷支持刚需释放2012.04.09首套房需求得到大力支持2012.03.19影响政策修正的因素仍存在，逢调整建议低配者加仓地产政策跟踪系列 102012.03.15投资下滑趋势确定，政策松动路径不变1-2 月全国房地产行业运行数据点评2012.03.13政策趋松为必然：星星之火，逐将燎 原 地 产 政 策 跟 踪 系 列 9 2012.02.22市场来访量活跃，中西部发展战略长期受益2012.0
8、2.20再次降准 + 看房人气显著回升2012.02.20,1.,2.,3.,4.,5.,7.,8.,9.,行业专题研究目 录销售：来访平稳，认购 9 月有所好转，10 月成交环比上升可能性较大。 .3推盘：9 月下旬、10 月开始高峰。 .4房价：保持平稳, 来访和去化率并不是很可观的情况下涨价可能性很小。 .5开工：基本维持年初的计划，普遍未见上调。 .5土地：大部分公司拿地大幅低于去年，保持谨慎。开发商战略布局分歧加大。 .6,6.,7713,资金：成本从高位下降，最紧张时期已过去。 .9政策判断：保持平稳。 . 11开发商态度存巨大差异，扩张和收缩并存，收缩者比例明显加大。 . 11我
9、们的观点：“双面”稳定，修复性行情，增持。 . 11请务必阅读正文之后的免责条款部分2 of 15,行业专题研究事件：国泰君安广州八大龙头开发商调研时间：2012 年 9 月 24 日-27 日调研对象：保利、恒大、碧桂园、雅居乐、富力地产、越秀地产、合景泰富、合生创展上市公司高管及项目负责人下面是我们这次调研的主要结论：市场有所好转，开发商拿地态度差异大，新开工普遍无上调。7713（1） 推盘：部分开发商 7、8 月推盘较少，9 月下旬、10 月推盘加大。部分项目因为蓄客不足、或者已完成全年目标有所推迟。（2） 来访、认购：近期来访量与前期相仿，环比平稳。开发商表示认购 9 月有好转，7、8
10、 月偏低。位置稀缺高端项目虽价格昂贵仍销售不错。（3） 签约：签约滞后认购时间较长，半个月到一个月左右，部分项目拖延时间更长。认购的好转反映 10 月签约环比上升可能性大。（4） 房价：保持平稳，开发商没有涨价动力，且来访和去化率并不是很可观的情况下涨价可能性很小。开发商普遍表示 5、6 月去化率高峰过去后，去化率基本保持平稳，判断后期价格平稳。（5） 新开工：基本均维持年初的计划，普遍未上调。（6） 拿地：大部分公司拿地大幅低于去年，少数公司目前拿地态度积极，大多数仍保持谨慎。部分开发商保持一贯积极态度；部分明确收缩，几乎不拿地，尽力降杠杆，这类开发商明显增加。（7） 资金：资金成本从高位下
11、降，开发商普遍表示最紧张时期已过去。开发贷明显好于去年底及上半年，额度基本可保证，利率仍上浮 10%-20%；普遍表示不再考虑新增信托。（8） 个贷：首套建行 9 折、中行基准利率，其他银行基本可 85 折。（9） 政策判断：维持平稳，预判现在到明年年初没有太大变化。开发商态度存巨大差异，扩张和收缩并存，收缩者比例明显加大。（1） 销售的速度。进取的开发商尽快周转卖楼；而收缩的开发商只要资金链不太紧，销售并不太积极，不认同以价换量。完成全年销售计划的公司略有收缩。（2） 收缩的开发商比例加大。部分开发商的收缩战略较为明显，无意愿加大投资、考虑转型。这部分公司的比例在持续增大。（3） 开发商对高
12、杠杆态度产生大分歧，安全性高度上升。（4） 部分只看好一二线城市，一部分选择走向三四线城市。部分龙头开发商对一二线核心城市认可度明显高于三四线城市。1. 销售：来访平稳，认购 9 月有所好转，10 月成交环比上升可能性较大。近期来访量与前期相仿，环比平稳。开发商表示认购 9 月有好转，7、8月偏低。位置稀缺高端项目虽价格昂贵仍销售不错。签约滞后认购时间较长，半个月到一个月左右，部分项目拖延时间更长。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 15,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,0602,0608,070
13、2,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,行业专题研究认购的好转反映 10 月签约环比上升可能性大。富力地产：今年销售目标 320 亿，8 月底已经卖了 198 亿。商业物业占比 25-30%。恒大: 今年销售目标 320 亿，截止 8 月底已经卖了 198 亿。销售
14、是自己的团队，做大客户，上门拜访银行、政府部门、大企业。11 年有跟世联、易居合作。提高销售人员佣金至千 6（之前小于千 2），调动积极性。7713越秀地产：预计到 9 月 22 日为止，105 亿销售。2012 年商业销售占总的 50%。碧桂园：截止 8 月底销售 258 亿，占销售目标 430 亿的 60%。,图1：7月商品房销售面积增速13.3%,图 2：7 月商品住宅销售面积增速 14.5%,25000,商品房销售面积,商品房销售面积同比,120%,25000,住宅销售面积,住宅销售面积同比,120%,100%,100%,20000150001000050000,80%60%40%20
15、%0%-20%-40%-60%-80%-100%,20000150001000050000,80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究,图3：1-7月商品房累计销售面积同比下降9.8%,图 4：1-7 月住宅累计销售面积同比下降 7.5%,120000,商品房累计销售面积,商品房销售面积累计同比,120%,120000,住宅累计销售面积,住宅累计销售面积同比,120%,100000800006000040000200000,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,1000008000060000400002000
16、00,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究2. 推盘：9 月下旬、10 月开始高峰。主要开发商推盘量集中在下半年，9 月下旬、10 月开始推盘高峰。部分项目因为蓄客不足、或者已完成全年目标有所推迟。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4 of 15,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,1208,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,1208,行业专题研究碧
17、桂园：去年上下半年推货 50:50，今年 40:60。9、10 月推盘大，十一黄金周将推十里银滩、东莞项目。富力地产：全年 650 亿。年初存货 300 亿，新开 350 亿。350 亿新推上下半年比例 40%：60%，三四季度 50%：50%。碧桂园：11 年底 260 万货量，上半年新增 40 万。本来上半年新推 4 个，3 个延期到现在，新推延后主要是由于工程进度慢于预期。77133. 房价：保持平稳, 来访和去化率并不是很可观的情况下涨价可能性很小。价格保持平稳，开发商没有涨价动力，且来访和去化率并不是很可观的情况下涨价可能性很小。开发商普遍表示 5、6 月去化率高峰过去后，去化率基本
18、保持平稳，判断后期价格平稳。,图5：1-8月商品房累计销售均价同比上升6.6%,图 6：1-8 月住宅累计销售均价同比上升 7.4%,7000,商品房累计销售均价,商品房累计销售均价同比,25%,7000,住宅累计销售均价,住宅累计销售均价同比,30%,6000,20%,6000,25%,20%,5000,15%,5000,15%,40003000,10%5%,40003000,10%5%,0%,2000,0%,2000,-5%,10000,-5%-10%,10000,-10%-15%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究4. 开工：基本维持年初的计划，普遍未见上调。主要开发商新开工基本维持
19、年初的计划，普遍未见上调。富力地产：去年新开工 320 多万，今年计划 450 万。目前开工 80-90%。，计划没有调整，不可能超。恒大：新开工 914 万平米，在建 3000 多万平米，量上是最多的。工程量速度降下来。碧桂园：新开工 2012 年计划 500 万方，2011 年开工 900 万方，目前没有调整。,图7：8月商品房新开工同比上升13.9%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 8：8 月住宅新开工同比上升 5%,5 of 15,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,1208,0602,0
20、608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,1202,1208,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,1208,1208,行业专题研究,25000,商品房新开工,商品房新开工同比,250%,20000,住宅新开工,住宅新开工同比,250%,18000,200001500010000,200%150%100%50%
21、,1600014000120001000080006000,200%150%100%50%,7713,5000,0%,4000,0%,2000,0,-50%,0,-50%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究,图9：1-8月商品房累计新开工同比下降6.8%,图 10：1-8 月住宅累计新开工同比下降 11.1%,200000,商品房累计新开工,商品房累计新开工同比,80%,160000,住宅累计新开工,住宅累计新开工同比,80%,180000160000140000120000100000800006000040000200000,70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20
22、%-30%,140000120000100000800006000040000200000,70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究5. 土地：大部分公司拿地大幅低于去年，保持谨慎。开发商战略布局分歧加大。大部分公司拿地大幅低于去年，少数公司目前拿地态度积极，大多数仍保持谨慎。部分开发商保持一贯积极态度；部分明确收缩，几乎不拿地，尽力降杠杆，这类开发商明显增加。部分龙头开发商对一二线核心城市的认可度明显高于三四线城市。富力地产：主要在一二线、主要三线城市，太偏远的没做。如太原、哈尔滨、海南、重庆等。集中现有城市，做大。恒大：
23、集中二三线城市发展，快周转,试探性的往商业地产发展。在一线，拿大块地不可能,有机会有必要去拿，选择优质项目。消耗多少补充多少地，拿优质地块。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,6 of 15,201101,201101,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201102,201103,201102,201103,201104,201105,201106,2
24、01107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,
25、201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203
26、,201204,201205,201206,201207,201208,5,行业专题研究碧桂园：项目周边拿地，新城市比较谨慎。雅居乐：买地考虑，储备分散。按区域发展，在省会发展，多几个项目，再复制到周边城市。,图1：恒大拿地金额,图 2：恒大拿地建面,50,单月拿地金额,累计拿地金额同比,0%,600,单月拿地建面,累计拿地建面同比,0%,7713,45,-10%,-10%,403530252015100,-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%-100%,5004003002001000,-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%-100%,数据
27、来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究,图3：恒大拿地楼面地价,图 4：富力地产拿地金额,2500,单月拿地楼面地价,累计拿地楼面地价与2 0 1 1 全年比,140%,60,单月拿地金额,累计拿地金额同比,0%,2000150010005000,120%100%80%60%40%20%0%,50403020100,-20%-40%-60%-80%-100%-120%,数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究,图5：富力地产拿地建面,图 6：富力地产拿地楼面地价,180,单月拿地建面,累计拿地建面同比,0%,4500,单月拿地楼面地价,累计拿地楼面地价与2011全年比,0%,16
28、01401201008060,-20%-40%-60%-80%,400035003000250020001500,-10%-20%-30%-40%-50%-60%,4020,-100%,1000,-70%-80%,0,请务必阅读正文之后的免责条款部分,-120%,0,7 of 15,-90%,201101,201101,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208
29、,201102,201103,201104,201105,201106,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201101,201102,201103,201104,20110
30、5,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201101,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,2012
31、01,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201204,201205,201206,201207,201208,201208,7713,行业专题研究数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究,图7：碧桂园拿地金额,图 8：碧桂园拿地建面,25,单月拿地金额,累计拿地金额同比,0%,250,单月拿地建面,累计拿地建面同比,0%,20,-20%,200,-20%,1510,-40%-60%-80%,150100,-40%-60%-80%,50,-100%-120%,500,-100%-120%,数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究,
32、图9：碧桂园拿地楼面地价,图 10：雅居乐拿地金额,2500,单月拿地楼面地价,累计拿地楼面地价与2011全年比,140%,16,单月拿地金额,累计拿地金额同比,0%,2000150010005000,120%100%80%60%40%20%0%,14121086420,-20%-40%-60%-80%-100%-120%,数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究,图11：雅居乐拿地建面,图 12：雅居乐拿地楼面地价,200,单月拿地建面,累计拿地建面同比,60%,3000,单月拿地楼面地价,累计拿地楼面地价与2011全年比,80%,180160140120100806040200,4
33、0%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%,25002000150010005000,70%60%50%40%30%20%10%0%,数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究,请务必阅读正文之后的免责条款部分,8 of 15,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201101,201102,201103,201104,201
34、105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201101,201102,201103,201104,201105,201106,201107,201108,201109,201110,201111,201112,201201,201202,201203,201204,201205,201206,201207,201208,201208,7713,行业专题研究,图13：越秀拿地金额,图 14：越秀拿地建面,30,单月拿地金额,累计拿地金额
35、同比,0%,60,单月拿地建面,累计拿地建面同比,0%,2520151050,-20%-40%-60%-80%-100%-120%,50403020100,-20%-40%-60%-80%-100%-120%,数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究图15：越秀拿地楼面地价,70006000,单月拿地楼面地价,累计拿地楼面地价与2011全年比,0%-10%,-20%,500040003000200010000数据来源： WIND、中指数据、国泰君安证券研究6. 资金：成本从高位下降，最紧张时期已过去。资金成本从高位下降，开发商普遍表示最紧张时期已过去。开发贷明显好于去年底及上半年，额度
36、基本可保证，利率仍上浮 10%-20%；普遍表示不再考虑新增信托。个贷方面首套建行 9 折、中行基准利率，其他银行基本可 85 折。富力地产：开发贷利率降下来，但给到房地产的比较紧张。11 年下半年很高，上半年一般。今年年初紧张一点，后来降下来了。海外融资方面，发债比较难。外管局批文才可以境外发 8 个亿美元。后来发文不可以做了。恒大地产：开发贷上半年 120 多亿，其中展期 50 亿，净流入 78 亿。成,-30%-40%-50%-60%-70%-80%-90%,请务必阅读正文之后的免责条款部分,9 of 15,200702,200706,200710,200802,200806,20081
37、0,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,201110,201202,201206,200702,200706,200710,200802,200806,200810,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,201110,201202,201206,200702,200706,200710,200802,200806,200810,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,2011
38、10,201202,201206,200702,200706,200710,200802,200806,200810,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,201110,201202,201202,200702,200706,200710,200802,200806,200810,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,201110,201202,201206,201206,200702,200706,200710,200802,200806,200
39、810,200902,200906,200910,201002,201006,201010,201102,201106,201110,201206,40%,7713,行业专题研究本太高，不必要做。利率 7-8%。比去年年底和上半年好做，银行愿意做。销售好转，没必要境外发债。注册在境外，境外融资不受国内政策限制。,图26：资金来源：1-8月其他资金来源同比上升6.7%,图 27：资金来源：8 月其他资金来源同比上升 33.4%,40000,主要由销售回款构成的其他资金累计,同比增速,140% 7000,主要由销售回款构成的其他资金,同比增速,200%,3500030000250002000015
40、00010000,120% 6000100%500080%60% 4000300020%20000%,150%100%50%0%,50000,-20%-40%,10000,-50%-100%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究,图28：资金来源：8月定金及预收款同比上升39.8%,图 29：资金来源：8 月按揭贷款同比上升 51.1%,3500,单月定金及预收款,同比增速,200% 1600,单月按揭贷,同比增速,300%,3000,1400,250%,25002000150010005000,150%100%50%0%-50%,120010008006004002000,200%150%
41、100%50%0%-50%-100%,数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究,图30：资金来源：1-8月自筹资金累计占比41.9%,图 31：资金来源：8 月自筹资金占比 42.3%,35000,自筹资金累计,自筹资金占比,50%,7000,自筹资金,自筹资金占比,50%,3000025000,45%40%,60005000,45%40%,2000015000,35%,40003000,35%,1000050000,请务必阅读正文之后的免责条款部分,30%25%20%,20001000,10 of 15,30%25%20%,行业专题研究数据来源：国家统计局、国泰君安证券研究7. 政策判断：保持
42、平稳。维持平稳，预判现在到明年年初没有太大变化。政策主基调仍是抑制投资投机性需求，支持首置首改的需求，政策还是继续有保有压，政策仍保持平稳。77138. 开发商态度存巨大差异，扩张和收缩并存，收缩者比例明显加大。（1） 销售的速度：进取的开发商尽快周转卖楼；而收缩的开发商只要资金链不太紧，销售并不太积极，不认同以价换量。完成全年销售计划的公司略有收缩。部分开发商认为调控之下是提高市占率的好时机，快速周转回笼资金，投入下一轮扩张之中。而另一部分开发商采取收缩战略，销售并不积极，追求利润。（2） 收缩的开发商比例加大：部分开发商的收缩战略较为明显，无意愿加大投资、考虑转型。这部分公司的比例在持续增
43、大。部分开发商认为调控之下是提高市占率的好时机，积极拿地，储备面粉。而另一部分开发商认为调控下，行业风险加大，采取收缩战略，降低杠杆，安全为上。（3） 高杠杆：开发商对高杠杆的态度产生很大分歧，安全性的高度在上升。（4） 区域：分歧更大，某些不看好三线，某些只看好三线。在持续调控中，在市场波动加剧中，所有人都大幅赚钱的时代已经过去，开发商的分化持续加剧。在投资地域方面，部分开发商认为一二线城市需求旺盛，而三四线小城市因为流动人口少、产业结构单一、空间狭小、不适合差异化竞争等原因，这部分开发商只看好一二线城市。另有部分开发商随着城市化进程加速推进，城市群成为发展的主要趋势和方向，从投资获利情况看，在城市群内以及与大城市连接紧密的中小城市投资房地产项目，获利的空间更大，一部分开发商选择走向三四线城市。9. 我们的观点：“双面”稳定，修复性行情，增持。预判地产政策总体基调将是维持稳定，整体打击总需求的可能性较小。房地产投资、新开工仍持续下降，目前宏观经济景气、政府财政、地产量价等关键指标与之前地产行业政策加码的 10、11 年有着天壤之别。预计未来中央和地方政府将在房产税、限价政策、房价问责、紧缩开发商资金链等方面加强，目标是控制房价、保大限小、稳定供给。,
