1、,动力联行 梁春,整合资本 城市 产业 不动产,Integrate Capital City Industry Real Estate,透视产业地产,1979,2003,2008,2012,改革开放后，蛇口工业园的开发，拉开了中国真正意义上的工业地产崛起序幕。,随着改革开放进程加速，经济开发区进入社会视野。2003年起，国家在清理整顿开发区时最终保留了“一百零八将”。中国产业地产的发展雏形可以说正是源自这些园区，并不断演变繁衍，生生不息。,2012年，国家房地产调控政策的压制和监管力度不断加大，更多开发商开始被迫进入这个市场，行业参与主体从政府、民企到外资，愈显多样化。2012年，可以说是产业
2、地产井喷时代的到来。,2008年全球金融危机及国家房地产调控政策下的历史性调整期的到来，不少开发商开始另辟蹊径，寻找更广阔的新市场。嗅觉灵敏的开发商开始大量储备工业用地，积极探索产业地产之路。,政府,住宅商业用地,工业用地,提高土地财政收入,吸引大企业入驻,提高价格,降低价格,差价,便宜的工业用地原本是由于鼓励生产成本的降低，但被产业地产商拿到后转手作为经营营利性用地，但其中包含的产权分割问题、土地用途追究问题、工业用地指标问题等却隐藏着很多风险。,落后地区的土地急先锋,总部基地总部经济的乱麻,模式考投资运营商管理价值开 发 商制造环境土地运营商规划产城产业运营商培育未来,这是一种最具国际形态
3、的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收益。这批投资运营商中尤以内资的万通控股，外资的普洛斯、嘉民、丰树和盖世理等为代表。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。案例：万通的“售后回租（Sale & Lease Back）”模式,投资运营商模式的类型标准,开发商模式的类型标准,这类土地运营商通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城”一体化
4、的新区域经济发展极。 产业导向的新型城镇化,产 业 城 镇,产业（园区）,城 镇,住宅,配套,商业,专业园,综合体,市场群,土地运营商模式的类型标准,产业运营商模式的类型标准,万象观地方政府主导的产业园区模式专业产业地产开发商开发运营的模式外资基金主导的产业地产运作模式大型制造企业自建自用为主的园区模式传统地产开发商转型进入的新兴模式,典型代表：蛇口工业区张江工业园武汉中国光谷北京中关村浦东金桥苏州工业园天津滨海新区深圳高新科技园,左图：苏州工业园,优势：地方政府对本地优质稀缺资源的充分理解和把握能力强大的人力、资金、关系调动能力和对整体区域产业与城市发展的规划能力，低廉的拿地成本、多年的品牌
5、和客户积累短板：体制和地域的限制束缚过度依靠原来粗放的资源和政策招商，缺乏市场化的机制产品和服务附加值太低，配套的完善、运营的成本、规划和形象的统一性以及可流通性等都存在着很多的缺陷专项财力有限，一旦产业引导布局有误，易造成园区发展缺乏产业系统性和持续性，空置较多的问题,优势：客户至上的绝对信条、优秀的客户忠诚度。招商开发运营的全面能力和增值服务的不断升级，是他们最凌厉的杀手锏。短板：仍然有很多地方政府不能理解他们的存在价值和真实作用，在拿地成本、政府沟通成本等方面还有很多亟待解决的问题；在国内融资渠道和资本市场对接的匮乏，也是这些专业派做大做强的主要障碍。,典型代表：新加坡腾飞集团、澳大利亚
6、嘉民集团，美国安博置业（AMB）、普洛斯集团优势：对外资的招商能力强大的资本支撑短板：多数集中于仓储物流地产本地化变通性差，管理稍显刻板外资派不仅逐利性太强，而且显著受制于本国集团的发展和财务状况，这种不稳定的态势与中国产业地产市场逐渐固定成型的趋势无法吻合,上图：普洛斯物流园,典型代表：富士康、中兴集团、华为集团、海尔集团、三一重工等的工业园区优势：品牌、税收等对政府吸引力而获得廉价土地上下游企业的吸附能力短板：强于产业弱于专业，不能提供最优质的地产产品和园区服务，高管团队绝大多数是制造业出身，对于园区的生活、商务和办公配套以及整体园区的运营管理能力不尽如人意，难以真正的市场化和专业化,上图
7、：富士康工业园,典型代表：世茂房地产与台资合作的“海峡城”远洋创智高地成都龙泉绿地格兰德富力金港城工业园区瑞安大连天地软件园招商局光明科技园,优势：对于房地产开发的把握、对于资本渠道的驾轻就熟、政府关系的良好把握对于客户、市场、服务的理解很多可以移植到产业地产领域多年市场化的锤炼和浸淫让他们的学习能力和适应能力变得很强短板：过去的成功往往成为未来转型的阻碍客群积累、操作模式、对产业理解都是崭新且难度颇高的门槛，短时间内见效几乎不太可能机会型的进入和边缘性的集团战略位置让这些产业地产业务显得十分尴尬，矛盾重重,资本术基金潮涌产业园区资本之路中国合伙人万通美版工业地产普洛斯的资本魔方,随着产业地产
8、市场的日益升温，以往注意力都停留在住宅和商业地产上的私募基金正在频繁的转移视线，争相挖掘这块“裸露的金矿”。由于产业地产稳定平缓的现金流状况和越来越追求稳健长效的私募基金产生了强大的耦合式效应，几乎从未在主流领域有所作为的产业地产基金正在高调登堂入室，并震动着原有的地产基金格局。,“工业地产是万通学习美国模式的一个具体分支，我们希望以这种模式在未来510年内成为国内领先的工业地产持有运营商，并按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。” 万通控股副总经理,自2003年携“物流地产”概念登陆中国，普洛斯发展态势可谓“一日千里”，迅速成为中国最大的现代物流设施提供商。目前，普洛斯的
9、中国版图已经扩张到国内的25个主要城市，投资并管理着76个综合性物流园区。其中，可供租赁面积就达1040万平方米，基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。普洛斯的成功之道：,潜规则潜规则之“草船借箭”潜规则之“瞒天过海”潜规则之“移花接木”潜规则之“假戏真唱”,政府,开发商,企业,政府给予开发商土地供给承诺,开发商用政府承诺及相关政策招商引资,企业交付订金，准备进入园区进行生产,开发商履行相关手续从政府手里拿地，转给企业,开发商获得帮助政府招商的佣金或一级土地开发溢价,开发商可以帮助企业定制化建造，或是建造标准厂房，获得二次溢价,园区,政府：获得税收
10、、带动就业、促进当地经济发展,开发商：少量资金滚动大园区开发,企业：获得新的生产环境,招商先行可以实现项目的快速收益，缩短项目开发周期,政府,开发商,草船借箭模式下的政府与开发商利益共生,开发商用很少的资金就可以滚动整个园区开发,借助开发商资源提升区域招商品质,借助开发商资源提升区域招商品质,0.3的建筑密度、40%的绿化率、4米层高、皇家风范的园林景观、全立面干挂石材，甚至直截了当地打出“不限购、不限贷”的口号，然而这并不是中央别墅区的豪华独栋别墅，而是某些工业地产产品。,多元发展是正道国内现行土地性质划分其实限制了工业用地发展政府应该出台正对性法规，但不应限制企业发展土地、空间、政府、企业
11、、开发商多种元素交织形成此种现象，但市场需求是客观存在的中国下一个30年创业型企业的兴起，要求开发商有多远开发思维,此种模式存在权属风险市场的需求是客观存在政府需要加大对开发商的引导，规避政策风险,对前期审核不够对后期监管不够对建筑形态审核不够对产业需求理解不够,产业发展需引导,政府监管最核心,广东某物流园总占地面积为近2000亩，而包括办公楼、高尚住宅、公寓、假日酒店等配套项目的总建筑面积达到124万平方米，其中住宅和公寓就占到了90%以上。,小配套大产业,小产业大配套,移花接木,移花接木,财务需求,产业地产投资大，利润回收时间长，加之国内缺乏合适的金融产品，开发商需要借助短平快的住宅项目去
12、平衡现金流。,部分开发商直接政策套利，以低廉的工业地价获取土地，其后以发展工业地产为名，建设住宅配套为实，享受政策的优惠，赚取快速高额的利润后就全身而退,政府几乎零地价把工业用地交给产业地产商，只要对方能够实现大规模招商，甚至将落地投资额的50%都分出去，然而再将周边大量的住宅用地卖给这些开发商，实现地方财政平衡，可谓是一举两得的手段,利益追逐,政府助长,以产业贯穿主线,产业,厂房研 发物 流仓 储,配套开发可以作为项目开发一种策略配套开发可以作为 平衡财务的一种手段配套开发是综合园区 的一种必要的服务内容,必须坚持区域的产业规划主导性,配 套,必须坚持项目开发的完整性,必须坚持对产业发展需求
13、的服务性,已经成为孵化器大国的中国，有多少孵化器真正能够达到国际级的孵化标准令许多专业人士忧虑，更有借着科技创新东风以孵化器名义行地产销售之实，很多大型的孵化器甚至成为了“鬼城”。孵化器，在很多开发商眼中只是一个似是而非的幌子，明知道是假戏，然而在政策补贴和土地优惠的诱惑下，也要在表面上认认真真唱好这台戏。,盛名之下，其实难副。“一些孵化器规模非常大，孵化面积动辄几十万、上百万平方米，孵化服务能否跟得上孵化器的规模扩张，这是一个现实问题。” 科技部火炬中心孵化器管理处处长张峰海表示，“孵化器质量和数量的不匹配，孵化器规模和服务水平不匹配，这是现阶段我国孵化器发展面临的一个突出挑战。” 缺少服务
14、，没有孵化之灵魂。地方政府主导的孵化园区如同摆设，大多数只是在扮演着“物业服务”的浅层次角色，为创业者提供租金低廉的办公场地和优惠的政策支持，这实际上造成极大的资源浪费，而一些看准孵化器“商机”的开发商则利用空白套利，外观华丽的独栋别墅冠以孵化中心之名，却无论如何与只有往往只有几个人的创业团队扯不上关系。缺乏认知，对企业需求认知不足。有的孵化器按照学校课堂来建，甚至按照旅馆来建，不符合中小企业的要求；而孵化器建好以后，招商引资很困难，这是因为建孵化器的时候产业定位没有想好，也没有做好孵化器的市场调研，不知道入驻企业的客户群体在什么地方，另外就是没有孵化器专业的招商团队。,大孵化,通路,投资商,
15、政府,开发商,看到孵化器的物业租售价值，也要把握住孵化器的服务运营价值,加强对孵化器的孵化政策支持,具备资源整合能力，实现产业、创业、孵化、科技、人才、资本整合,实现“产学研”的一体化,实现创业、产业孵化与企业大规模的扩张的全流程扶持,城镇化及新革命城镇化红利之“点、线、面”观潮产业地产新型城镇化的弄潮儿以第三次工业革命之名掘金“新四化”“隐形巨人”的鼓角争鸣,调控压力加大、传统地产红利淡化，“创新红利”成为地产继续繁荣的重要抓手第三次工业革命来临之际，中国要维持经济快速增长，必须坚持“创新驱动”服务创新型企业，实现创新型企业的聚集，是中国产业地产的历史使命没有构建有利于内部企业创新的园区终将
16、走向衰败,点：创新,资源包括土地资源、企业客户资源、资本资源、政府资源资源线也是开发商的“生命线”要把资源转换为自身发展的资本要对自身资源给予整合,城镇化将进一步加强企业的集群发展，特别是中小企业的集群大城市周边的产业集群将带动人口聚集，进而推动城镇化产业园区的生态圈既要有横向的圈层和资源平台，又要有纵向产业链上下游发展脉络，形成立体式园区,面：集群,线：资源,如何打通资源整合和服务运营的“任督二脉”对于产业地产商来说意义重大从产业的角度去理解产业地产而不能单纯以地产的角度去看待产业地产园区内部的软性服务提升、产业及企业的发展促进作用将是产业地产和中国园区的重要发展方向,第三次工业革命来临之际
17、，土地和资源的高校集约化利用给予了产业地产新的空间在中国经济结构调整和转型的背景之下，产业地产承担起服务中国经济发展的新重任新型城镇化建设的要求，使得产业地产在起进程中大有作为,产业地产的自身开发模式决定开发商必须不断异地复制，而这带来诸多不可预见问题清华科技园、卓尔等由于天时地利人和成功的开发商的异地复制能否成功还有待考量中国产业地产当前群雄逐鹿，市场混战，只有故事，还未形成模式,机遇,通脉,难点,第三次工业革命下的“机会窗口”,机会 窗口,第三次工业革命对企业的发展提出了新的要求，这给工业地产创造新的机会窗口,核心 能力,制造业与服务业深度整合,企业的竞争转换为平台竞争,企业从内部一体化转
18、换为平台制造,资源整合能力,产业服务能力,区域提升能力,掌握核心能力把控市场先机,新型工业化,新型信息化,新型城镇化,十八大提出的新四化,农业现代化,以承载实体经济复苏、联动产业升级与城镇化为重要使命的产业地产得到了全新的认同与追捧。我们认为，产业地产将成为“新四化”旗帜下掘金指数最高的领域之一。 我们认为由园到城实现产业功能的充分融合，是未来产业地产发展的必然趋势。科技新城强调的是先业后城的发展模式，通过产业聚集实现人口聚集、经济发展以及各类社会功能的共生，实现新城的崛起。,当下产业地产，群雄并起，鼓角争鸣，暗暗谋求江湖霸主地位的公司大有所在。随着市场的推动和竞争的加剧，产业地产的内涵已经今
19、非昔比，以往靠拼成本、拼政策的竞争优势逐渐势弱。专家认为，尽管国内已经有众多表现活跃的产业地产开发商，但大部分的核心模式还是趋同的，缺乏能够一统江湖的顶尖竞争优势。 如何淬炼自身的竞争利器，睥睨全国战场，成为一些有志于将产业地产做大做强甚至成就千亿规模的“隐形巨人”们的当务之急。众生路径：,由于政策驱赶效应和规则不成熟造成的暴利机会，让众多资本趋之若鹜，产业地产整体呈现出一种乱局，火中取栗者有之，潜心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角争鸣之中，如何能用一种谋势、谋局的宏大视野与长远眼光去判断产业地产的未来：真正踏踏实实将自身的模式与竞争力做强、做实、做透，无疑能够在中国产业变革洪流中获取重要的一席之地。由于整个领域的不成熟，一些有志于在产业地产做出影响力的企业还是面临着诸多亟待解决的问题：模式复制问题金融市场的问题产业层级限制的问题 当然，我们认为，产业地产最大的威胁最终还在于自己。能否熬得住寂寞，用更长期的经营去带动产业、区域的共赢，而不是赚快钱甚至是用擦边球乃至违法的方式牟取暴利，才是这场乱局最终的王道。,
