1、常熟黄河路地块分析报告05.06.29,2,目 录,常熟市区概况 常熟市市场分析 目标项目概况 项目获取意义 下一步工作重点,3,常熟市区概况,4,地理位置 常熟市位于江苏省东南部，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。 全市总面积1264 平方公里，占苏州总面积15，其中长江水域109.8平方公里。 常熟地处长三角腹地，是一个充满活力的新兴港口、商贸、工业和旅游城市。,5,常熟市现有11个建制镇、2个省级开发区（东南开发区和沿江开发区） 、1个招商城（常熟招商城）。市政府驻地为虞山镇。,地理位置,6,区域特性： 常熟地理位置优越，是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”。（
2、尚湖风景区、虞山国家森林公园即在虞山镇）支柱产业： 工业、商贸发达，以轻纺、电子、电器、精密机械、汽车配件、生物工程、IT产业为重点发展产业,7,区域交通 现状： 铁路：京沪铁路 公路：204国道、205省道，在建 中的苏嘉杭高速公路、沿 江高速公路、苏虞张公路、 苏通大桥、锡太一级公路 港口：37.5公里的长江黄金水道 航空：距上海虹桥国际机场、浦 东国际机场1小时车程。,未来： 常熟将新建成一条铁路、一条长江大桥、两条高速公路、两条一级公路、六个连接线，构筑起整个城市三环辐射全市的交通网 。,未来交通的规划和建设，会更加突出常熟在长三角中的交通优势,8,经济发展特色 常熟的民营经济有着坚实
3、基础，2003年呈现爆发性增长态势，创造了 全省五个第一。 03年底： 常熟市私营企业数量达11800户，列全省市（县）第一； 个私企业累计注册资本超200亿元，继续在全省保持“领头羊”位置； 全市个体工商户超过58万户，注册资本接近30亿元，名列全省(县)市第一； 私营企业外资出口量仍保持全省第一； 常熟拥有中国驰名商标、中国名牌产品8个，私营企业创名牌数量也居全省第一； 其中，05年上半年上述指标继续在全省保持前列。 常熟市政府重点推出“新一轮民营经济腾飞计划”，预计在今后几年内，民营经济还将是常熟经济高速发展的重要来源。到2006年，全市私营企业超过2万家，从业人员超过50万，税收超过4
4、0亿元，人均金融资本近7万元。,9,国民经济水平,2004年常熟市国内生产总值为604.7亿，同比增长30.1%,2004年常熟市人均国内生产总值达49800元，同比增长27.3% ，按现行汇率折算达6000美元。,2004年常熟市城镇居民人均可支配收入17288元 ，同比增长21.8%,从上述的几个数据可以看出，常熟市经济运行良好，人民生活水平有大幅提高；,10,城区基本建设投资,0103年常熟城建共投入资金150亿元，仅03年就投入80多亿元，先后实施新世纪大道、文化广场等50多项基础设施重点工程，城市拆迁面积超过215万平方米，城市化率提高到50%。,大量的拆迁必定会带来大量对居住的需求
5、。,11,城市未来规划,总体思路： 将发展成为一个“哑铃型”形状的城市，哑铃两端分别为虞山镇区和滨江新市区； 市区大力发展工商旅游； 其他区域以“哑铃”两端为中心，城市的主要居住集中在城市的东北新区。 将常熟真正发展成为一个繁荣的工商、旅游城市；山水城融为一体的生态城市；开放型港口城市；现代化中等城市。,12,市区规划构想：,常熟城建未来3年内将投入500亿元，市区面积扩大至四环，到2006年，城市建成区面积达60平方公里，常住人口超过60万，城市化率达60，三年内打造一个新常熟。新的城市建设方向往东北新区发展，其主要包括建设CBD区、黄河居住片区、昆承居住片区及文化片区，04年将重点建设文化
6、片区，加快建设居住片区，启动建设中央商务区；此外还将发展东南边昆承湖居住片区和西北边谢桥居住片区及尚湖风景保护片区。,中央商务区将成为常熟的新城市中心，紧邻CBD的东北新区也将飞速发展；,13,中央商务区,中央商务区总用地面积为1371亩，其中：住宅建筑面积：79万平米 商业建筑面积：40万平方米、其他建筑面积：43万平方米（包括办公、宾馆等）,外围道路：泰山北路（修建中）、昭文路（将拓宽）均由市政府 投资建设内部主干道：南北向新世纪大道与东西向道路珠江路西段已经由政府03年实施完成并通车，珠江路东段或者闽江路亦由政府实施；中央商务区包括金融、商贸、商务、娱乐、办公等，是新的城市中心,目前该区
7、域市政府已开始起步，为未来的几年中将成为重点建设的区域，预计用3到5年的时间全部建成；,14,15,总 结：常熟市虞山镇、经济及文化所在地，是常熟的绝对中心镇地理位置优越、交通便利、历史悠久、环境优美，是常熟市行政、文化、商业中心；未来城建及市政投入加大，城市化建设必将为房地产市场注入新的活力；东北新区是常熟今后最重要的居住片区；常熟市整体的规划，市区的面积扩大，将引入大量的人口；,16,常熟市市场分析,17,房地产总体特征,1.相比苏州的其他县级市，如张家港，昆山等城市， 常熟新一轮房地产发展起步晚，但发展迅速；2.常熟房地产市场目前发展的还不成熟，本地还没有形成大品牌的公司；3.供应量逐年
8、增加，但是住宅需求旺盛，空置率不高；,18,市区市场现状,市区目前土地推出及在售楼盘主要集中在东北新区版块和谢桥版块; 市区中心区域楼盘较少，且现有楼盘都比较陈旧; 目前常熟市场产品形式比例不协调，别墅供应过剩，公寓房供应不足; 板块特征初步显现；,19,房地产板块分布情况,谢桥板块：该区域内城市基础设施配套齐全，商品房开发集中，产品形式丰富，有别墅、有高层，也有多层。该区域被居民接受度高。东北新区板块：该区域面前商品房开发量大，是政府规划发展的重心但该区域目前的城市基础设施，较北面、东面差。昆承湖板块：开发量较少，主要开发集中在昆承湖周围，且以别墅住宅为主。昆承湖的规划将带来少量的低密度住宅
9、开发。该区域交通有待改观。尚湖板块：该区域是城市规划环境保护区，目前仅有两个别墅项目，预计今后将仅有少量低密度项目用地推出。中心城区：主要拆迁改造，基础设施发达，但开发量有限。,由于市政府的倾向和当地的实际情况，东北新区将成为以后常熟居住发展的重中之重。,20,房地产板块位置分布,21,东北新区版块,东北新区是常熟市政府现阶段重点发展区域，也是房地产开发的又一个热土，目前已经有一定的发展，例如信一广场、润欣花园、红枫苑等几个楼盘相继开发，且销售情况良好，表明了当地人群对该区域的接受程度比较高，也比较渴望在此区域购房。 从该区域的整体规划上看，是今后的城市中的一个亮点，东北新区今后配套齐全，有规
10、划中的CBD和在建的文化片区，区内交通便利,这一切条件为以后这区域成为常熟的居住中心奠定了良好的基础。 从整个城市发展来说，常熟市要在2006年实现再造一个新常熟，城区内人口规划到60万，并且重点发展港口经济形成一个“哑铃”型的发展，而该区域真好是连接哑铃两端的重要连接点，是重要的居住区域。,22,东北新区版块未来的优势,在与其他区域竞争中，东北新区版块有以下几点优势：一、对常熟未来规划发展的信心，该区域将成为今后城市的另一个中心地区，也是连接老城区和滨江新市区的主要居住区；二、交通便利，环境优美，周边配套齐全，紧邻以后城市的商业中心、行政中心、文化教育中心；三、良好的居住氛围，大量的居住人气
11、，很高的市民认可度；四、目前的均价与其他区域现在的房价相比低一些，有很大的升值空间；,23,一级市场,土地市场交易单价逐年上升，目前平均地价为125. 9亩，随着放量指标的严格控制，03年起土地放量有所回落，土地的稀缺性特征凸现，因此，预计今后地价将继续稳步上扬。,24,二级市场,01到03年销售面积和销售价格都有大幅度上涨，这表明常熟有一个很大的需求量，就以目前的价格还有不小的上涨空间，常熟楼盘的产品形式不协调，及地段差价也特别大，目前老城区的楼盘已有5000以上价格的楼盘上市；,25,市场主要楼盘,东北部地区房地产市场快速发展，大型项目的建设是该区域的一大特 点，商品房住宅价格目前超过33
12、00元。 东南部地区项目规模较小，基本以市政拆迁安置房为主。,26,明日星城,开 发 商：苏州润禾房地产 有限公司楼盘位置：黄河路与报慈北路占地面积：占地854亩容积率：1.4房屋结构：多层、小高层开盘时间：03.12.24(十一期）第十二期将在下半年推出，都为小高层、高层套型面积：104255平米销售均价：3150元/平方米销售情况：100销售完毕,该楼盘属于目前常熟市场规模最大楼盘，从各期销售来看，该楼盘为大多常熟人认可，接受度良好，后续大约还有25万方的建筑面积上市。,27,开 发 商：常熟新源房地产开发公司楼盘位置：黄河路，新世纪大道东南向占地面积：500亩容积率：0.5开盘时间：04
13、/7、8（三期）房屋结构：这期推出的小高层和多层主力面积：80-240m2销售价格：3600元/m2,润欣花园是昆承居住片区中目前开发面积最大的楼盘，虽周边配套暂不完善，但当地市民看好这边的发展潜力和规划定位，楼盘去化速度很快,28,开 发 商 ：江苏信一房产开发有限公司楼盘位置：地块东侧（一路之隔）占地面积: 120亩开盘时间：04.04.22（二期）房屋结构：多层、复式、小高层套型面积：145-234平米销售均价：3780元/平米销售情况：100%销售率,该楼盘目前销售情况良好，得天独厚的周边配套和交通情况为楼盘快速销售提供了强力保证,29,客户情况,常熟市房地产从目前的客户来看，其客源层
14、分两种情况分析：普通公寓房：多为改善型居民、打算进城生活的农民、富裕的拆迁户、高级技工、白领和初次置业的工薪阶层。（今后此类客户和产品形式将在市场上占主导）由于常熟优美的自然环境和深厚的人文底蕴，别墅的开发量比较大，由于别墅的总价较高主要客源：部门公务员、私营业主、高级管理人员、部分海外及港、澳、台人士。,30,对常熟市场的预测,1、市场需求量不会大幅度减少，相反会有少量增加，因为常熟市场刚刚开始进入高速发展阶段，况且政府的人口导入、城市的整体规划及大量的拆迁将带来对商品房的大量需求，特别是普通公寓房将成为主导；2、品牌开发商将进入常熟，由于提高拿地的门槛，为品牌公司提供了绝佳的机会，高品质和
15、大盘化会越来越明显；3、东北新区将是城市新的居住热点，由于几年来政府对该地区的重视和建设，现在东北新区已形成周边配套完善、交通便利、居住气氛好、市民认同度高，从目前该区域的各楼盘销售来看，估计在今年内该区域的房价会突破4000；,31,竞争对手情况,常熟目前总共拥有房地产开发企业75家，其中1级资质为3家， 2级资质为2家，其余均为3级或3级以下；,目前常熟房地产界尚未有大型品牌公司进入，常熟市政府希望借助外来大型品牌公司给常熟市房地产市场带来新的刺激点，从而推动其向高品质、高水准的方向积极发展。,32,在售楼盘主要集中在东北方向，东北新区是今后房产开发的热点。整体房价在03年有一个飞跃，平均
16、上涨1000元/平方米，房地产市场处于快速发展时期，市场开始进入大盘化。以目前的销售情况来看，东北新区的项目可以快速实现现金流政府对外来大型品牌开发商介入来带动城市房地产的新一轮发展的想法，有利于我们快速进入并占领市场。,结 论：,33,目标项目概况,34,地块位置：黄河路以南、衡山路以东，泰山路以西（见图）；地块面积：260亩；地块现状：尚存40户农宅和4家工厂 其余已完成初步场地平整；规划用途：居住；容 积 率：1.8-2.5；出让价格：160万元/亩起拍；土地推出时间：预计于10月上市；,由于宏观政策的调控，预计土地价格将可能低于政府期望的价格。,35,周边环境及配套,地块属于市政府大力
17、发展的黄河居住片区，周边交通便利，环境适合居住； 地块南、西、北侧目前都有已建小区，东侧为在建小区且已对外销售； 由于地块处于常熟市政府重点区域，各项配套都在抓紧建设，并已初步形成，且离以后城市中心（CBD)步行10分钟左右； 在建的信一广场内有该片区的主要商业街及一些附属配套；,36,地块状况,37,地块状况,38,地块周边交通,39,地块周边楼盘,开 发 商 ：江苏信一房产开发有限 公司楼盘位置： 地块东侧（一路之隔）占地面积 : 120亩开盘时间： 04.04.22（二期）房屋结构： 多层、复式、小高层套型面积： 145-234平米销售均价： 3780元/平米销售情况： 100%销售,4
18、0,新加坡花园在目标地块的南侧，主要以别墅为住。,明珠新村在目标地块的东南侧，建筑形式为多层。,地块周边楼盘,41,地块周边地块交易价情况,目前该地块周边基本没有土地开发，历年的存量土地也已基本开发完毕，如在该区域现阶段能获得土地，必将优先取得竞争优势。,上述地块都已经进行开发和销售，大概对今后的市场还有35万方左右的商品房供应量。,42,SWOT分析,绝对优势,项目处于政府大力发展的东北新区，且离未来的行政、文化、商业中心距离非常近，目前周边配套设施已非常完善，政府的支持及发展必将给周边区域以带动；,地段市民接受度较好，地块面积相对较大，便于规划设计；,43,固有劣势,地块位于城区东北角，距
19、离老城市市中心较远，交通线路较少。,目前地块中还存在少量拆迁。,44,市场机会点,政府部门对区域的大力宣传和支持，将保障区域市场的长期发展和人口的大量汇聚；,现在东北新区已经形成居住氛围，像该类大规模地块以后将越来越少；,市民对此区域接受程度比较高，周边配套日趋完善，相对与其他区域，房价相对较低，升值空间较大；,45,市场威胁点,地块的产品类型将会遭受较为激烈的竞争；,楼盘周边的项目与城市其它地区的规模项目将带来一定的竞争。,46,项目定位,本地块定位从常熟市整体规划，结合目前市民的接受程度以及周边项目的定位，建设中高档品质的住宅。 客户定位：主要以本地市民为主，部分乡镇进城购房者 产品定位：
20、产品形态主要以高层为主，配以适量小高层 高层和小高层= 7：3 价格定位：小高层4000元/平米，高层4200元/平米,注：目前与我们地块一路之隔的信一广场二期均价为：3780元。,47,成本及利润状况,以地价160万/亩销售均价小高层4000元/平方米、高层4200元/平方米为准，实现销售额17.9亿元，利润额4.1亿元，利润率23.01%。,48,土地成本导致利润率的变化,49,开发及销售周期,1、土地挂牌2005年10月 2、获取土地并签定出让合同2005年11月 3、土地交付2005年11月 4、国有土地使用权证2005年11月5、建设用地规划许可证2005年10月6、建筑工程规划许可
21、证2005年11月7、施工许可证2005年12月8、销售许可证2005年2月,重要时间节点,50,获取方式,计划在上半年将此地块推出，由于拆迁问题最迟要在10月份左右推出，我们将通过挂牌的方式获取土地；政府要尽快推出的主要原因有以前二点：一、常熟市整体规划把城区面积从三环扩大到四环，由于资金压力至今没有解决，政府想通过此地块筹得部分资金；二、由于宏观政策影响，近期挂牌地块有多幅流标，政府希望通过推出素质较好的地块来刺激市场，拉动市场；,51,付款方式 常熟原则上的付款方式是3：3：4（共分三期支付）中间的时间间隔可以为一年，但考虑到地块比较大，且地款比较高，所以我们和国土局沟通的付款方式为；
22、根据公司的开发速度和市场去化速度，可以调整间隔的时间，同时降低首付，并对首付款进行按月支付；,52,项目获取意义,53,财务层面 该项目满足公司在县级市的项目获取模式，快速实现现金流和资金放大，并为公司其他项目提供资金支持。 该项目预计可实现销售额17亿元，其中06年可实现8亿元，并为07年结转9亿元销售额。 维持与政府的良好关系,为项目的后期付款等方面的优惠创造条件,最大程度实现现金到现金最短的商业模式。,54,客户层面 通过该项目的获取,与当地政府建立良好的关系,为该项目的后期开发搭建良好的操作平台，并为公司今后在该区域获取新的项目建立良好基础； 通过在常熟最有发展前途的东北新区的项目建设
23、，并用强势的产品及高水平操作能力，提升顺驰品牌在常熟的影响力；,55,流程方面 根据常熟当地的市场情况以及报批报建的具体流程，制定出最适合公司商业模式的流程； 通过该项目的获取，可充分掌握常熟项目获取的关键要素，为今后在常熟继续获取项目打下坚实基础。学习与成长 通过该项目的操作，将迅速提高团队的整体专业水平与合作效率；,56,下一步工作重点,57,一、关注地块拆迁进程，随时关注地块上市时间的变化；二、与政府协商规划指标的调整,探求容积率下调的最后可能性；三、与政府商谈地块价格及付款方式，同时关注相关竞争对手最新进展，以屏蔽对手，并用最合理的方式获取该项目；,58,谢 谢！,pOXLp7v0dj
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