1、1,伍家岭商务区可行性初步研究及商业规划建议,谨呈：长沙市开福区人民政府,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 建发房产、标志房产、摩天轮投资、南方建材等专家：王林管理顾问公司、市建筑设计院、省交通设计院政府部门：区商务局、市规划局、市网点办,片区改制企业座谈会项目主要问题沟通会,伍家岭商务区建设调研座谈会会议纪要开福区控制性详细规划汇编“十一五”长沙城区路桥建设规划长沙市中央商务区（CBD）概念规划长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）长沙市商务发展“十一五”规划（草案）开福工作（第七期）,2006年9月1日-9月19日
2、,3,报告写作思路,区域营销及招商策略,区域发展机会,发展阻碍点及应对措施,整体定位及商业规划初步方案,研究范围分析,4,报告写作思路,区域营销及招商策略,区域发展机会,发展阻碍点及应对措施,整体定位及商业规划初步方案,研究范围分析,伍家岭传统商业核心区伍家岭商务区商业硬核区,5,为了,为了使本项目的研究工作、执行工作做到全面、系统、有针对性，需要对研究的区域范围进行分析,6,伍家岭传统商业核心区,区域范围东至陡岭路、东风路，南至潘家坪路，西至华夏路，北至浏阳河,湘 江,浏阳河,潘家坪路,陡岭路,东风路,华夏路,三一大道,芙蓉路,区内主要项目：天健.芙蓉盛世南方建材农机公司项目现代公寓伍家岭生
3、活广场君悦香邸湘江北尚嘉阳悦景馨都维多利泰阳商城,7,站在伍家岭区域的角度看待本区域的商业范围,伍家岭传统商业核心区的发展，是开福区“提质改造”建设的关键举措，对于挖掘该地区的城市价值，促进和谐发展意义重大同时，从商业联系度、市民认知度、区域协同发展等角度来看，伍家岭商务区应当站在更广的范围内进行研究,所以，我们重新提出了伍家岭挑五家的概念。,8,伍家岭挑“五家”，通过相互协同发展构筑伍家岭商务区,伍家岭挑五家突出了传统商业核心区与周边关系最为紧密的5个商业区域的联系，使其作为一个整体进行商业布局、业态规划研究新河三角洲是长沙市的城市“核心区”，是本区域发展的龙头，伍家岭应当充分利用其发展优势
4、，实现路网、形象、功能上的对接火车北站拥有400余亩高价值商业用地，对伍家岭商业格局存在很大潜在影响开福寺具有强大的文化、休闲功能，使伍家岭商务区具备很强的文化特质，应当充分挖掘并延展其文化内涵湘雅路是规划的“医药医疗器械一条街”陡岭路区域商业未来将辐射四方坪居住区的部分区域，应当通过改造交通，加强陡岭路两侧的商业联系,1、新河三角洲2、陡岭路3、开福寺4、湘雅路5、火车北站,湘江路,湘雅路,体育馆路,东风路,三一大道,1,5,4,3,2,芙蓉路,9,伍家岭商务区的商业硬核区,湘江路,湘雅路,体育馆路,东风路,三一大道,芙蓉路,天健芙蓉盛世南方建材项目现代公寓,三个圈层,商业硬核区,家岭传统伍
5、商业核心区,伍家岭商务区,10,报告写作思路,区域营销及招商策略,区域发展机会,发展阻碍点及应对措施,整体定位及商业规划初步方案,研究范围分析,宏观经济发展城市规划政策导向大交通优势产业高速发展城市重大设施建设人文景观资源商业集群优势商业发展机会土地储备多,11,宏观经济发展长沙市居民消费水平较高，房地产行业进入快速发展阶段,根据世界银行研究经验，当人均GDP突破3000美元，房地产业进入快速发展阶段人均可支配收入位列中部六省之首，居民消费水平较高,机会一,12,城市规划伍家岭区域位于北城门户，承载着城市功能升级和空间发展的功能,根据城市发展规划，长沙市将构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、
6、分散组团式”城市空间结构，而本区域位于城市中心的中心，地理位置极佳主城区规划功能：城市主体综合服务；保持区域的联系，保障区域的协调发展,机会二,13,政策导向政府支持，政策保障，“北城无商”将成为过去,长沙市商务发展“十一五”规划（草案）,扩大招商引资规模，提升招商引资质量，推进产业结构调整与升级大力发展商贸物流和商务服务，带动生产、流通、就业和消费深化改革，强化服务，为商务发展创造良好的环境,把伍家岭建设成为10个区域性商业中心之一。,长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）,着力提升伍家岭商务圈。,开福区“十一五”经济社会发展规划,机会三,14,大交通优势本区域是城市重要交通枢纽，
7、连接着城市重要元素，并具备较强的聚集能力,它东接京株、北通汩岳、西达常张、内连金霞，在“南移北拓”城市发展战略中地位不可替代长沙市，以省会之高度聚集周边市县人群来此消费，而伍家岭区域利用交通优势，有望承接来自周边地市的消费人群,机会四,金霞物流园青竹湖,国家级长沙经济技术开发区世界之窗金鹰影视文化城黄花机场,长沙高新经济技术开发区市政府,五一商圈省政府,芙蓉路,15,产业高速发展城市产业大发展给区域带来发展契机，应当主动加快商业配套建设步伐,机会五,建设中部区域性金融中心,房地产业近年发展迅速，带来大量消费人口,巩固传媒之都、影视之都、卡通之都的地位,建设工程机械、生物医药等现代产业的区域性中
8、心,建设中部重要的现代物流中心,16,城市重大设施众多城市重大设施在本区域投入，体现了政府对发展本区域的决心,湘江大道北延、过江大桥（隧道）、“两馆一厅”、月湖公园、火车北站搬迁、轻轨建设、路网建设等列入政府重点工程，长沙市政府将投入巨资(总额将超过100亿元人民币)推动新河三角洲的开发建设；新河三角洲是长沙市十一五期间的龙头项目，高起点、高规格，体现了政府对发展该区域的决心,机会六,17,人文、景观资源城市一流的人文、景观资源，是承载城市文明进步、和谐发展的沃土,湘江边，座落着距今1000多年的三湘古刹“开福寺”两江汇合，滨江景观资源丰富游游文化街清水塘古街，为湖南乃至全国的革命传统教育基地
9、原中共湘区委员会旧址上成立的长沙市博物馆，发挥着教育基地和文化名城窗口的作用,机会七,18,商业集群优势区域内众多已建及在家、待建项目势必影响伍家岭的商业影响力,主要在建项目：天健.芙蓉盛世伍家岭生活广场君悦香邸湘江北尚现代公寓嘉阳悦景馨都待建项目：火车北站项目三角洲商业部分南方建材农机公司项目改造项目：维多利广场泰阳商城,机会八,19,商业发展机会本区域可能而且应当承担长沙市商业网点优化和商业升级的重任,整个长沙市缺乏大型购物中心业态的商业开福区甚至缺乏上档次的大型百货。,长沙市居民消费力强伍家岭区域具备较强的商业集聚和辐射潜力大量待开发项目及土地。,机会九,矛盾,现实的情况,本区域可能而且
10、应当承担商业升级的重任,20,土地储备多相对城市其他区域，开福区土地储备较多，未来可发展空间很大,开福区土地储备占到全市比重的约一半以上，（待定）根据调查，伍家岭及其附近的部分待改制企业土地储备约为154亩，且全部为2007年以前开始实施火车北站搬迁后将带来约400亩的城市中心区的稀缺土地资源,机会十,21,机会分析结论伍家岭有机会发展成一个繁华的商圈！,但是，我们必须对区域发展面临的障碍保持清醒的认识，并有针对性的提出改造措施！,22,报告写作思路,区域营销及招商策略,区域发展机会,发展阻碍点及应对措施,整体定位及商业规划初步方案,研究范围分析,阻碍点分析阻碍点相互关系阻碍点应对措施,23,
11、没有商业核心现在受波隆立交桥、铁路等影响，商业核心缺失，不成其为商圈,阻碍点一,湘 江,浏阳河,潘家坪路,东风路,三一大道,陡岭路,华夏路,芙蓉路,24,存量项目现状不好现有物业形象和经营状况均较差，影响了区域的对外商业形象,南方建材、伍家岭宾馆、泰阳商城已经倒闭维多利在立交桥建设至今，已经三易其主，经营难度之大可想而知经营状况普遍较差，多数项目外立面十分陈旧,阻碍点二,25,增量项目商业规划不明确现有项目商业规划针对性不强，各自为政，贬损未来的整体商业价值,阻碍点三,天健项目整体规划方案至今未定，业态选择、商业规划还在思考阶段,建鸿达项目商业规模7000平米，但不明确政府及周边项目未来规划，
12、只能以自身建设为主，正在招商中,26,增量项目商业规划不明确由于对区域发展前景看法不一，区域商业发展规划缺失，导致现有项目商业规划整体性不强，容易贬损区域整体商业价值,阻碍点三,省农机公司项目方表现出了较强的发展信心，但业态、规划方案未做最后决定，希望政府对区域统一规划，提升区域价值,君悦香邸项目二期规划中为五星级酒店，项目方预估到现在开发难度较大，希望政府能给予一定支持，引入合作方，商业规划未定,27,交通问题立交桥、小交通影响,阻碍点四,立交桥很好的解决了交通阻塞问题，但也像制造了两条“河”，给来往人群制造了很大障碍和安全隐患，而汽车也很难在立交桥下停靠，导致立交桥下商业氛围很淡，商业很难
13、存活,小交通指立交桥周边物业的交通组织，及与外界的联系，要盘活这些物业，必须解决好,28,交通问题主干道、铁路影响,阻碍点四,芙蓉路为8车道，标准横断面宽度60米，如此之宽的城市主干道对两侧居民的来往构成了较大障碍,京广线将波窿立交桥东北恻地块划分开，影响了其商业发展空间和辐射力,29,停车问题尤其是立交桥周边区域的停车问题一直较为突出,阻碍点五,停车问题得不到较好的解决，就难以会聚高层次的消费人群停车问题主要集中在立交桥周边的原有项目身上,30,区域内消费能力较弱以下岗低保职工为主,阻碍点六,31,阻碍点相互关系,没有商业核心,交通问题,存量项目现状不好,增量项目概念规划不明确,停车问题,区
14、域内消费能力较弱,交通问题,停车问题,区域内消费能力较弱,没有商业核心,存量项目现状不好,增量项目商业规划不明确,提升老城区价值拓展新城区面积,32,C,B,A,STEP1,化零为整用架空平台将独立的三个“岛”连在一起，形成一个巨大的公共空间，可以方便来自不同方向的人流来往，还可以设计停车位，解决部分商业停车问题,解决小交通阻碍立交桥,33,STEP2,造广场拓宽维多利和泰阳商城正门口的路面，使出入车辆来回余地更大，使人车混流的交通尽量安全，并可考虑在此设计公交站，带来人流,解决小交通阻碍立交桥,34,STEP3,加强交通管理：考虑到立交桥下交通较为杂乱，在上述硬方案之下，可以结合交通管理部门
15、实施科学、严格的交通管理，确保部分人车混流的安全性和便捷性，如限速、限通行车种、限通行时间等在重要交通节点设置醒目、别致的导示标志，杜绝“迷路”,解决小交通阻碍立交桥,35,在立交桥下物业的四周形成环状交通，有利于车辆从各个方向进入物业,解决小交通阻碍形成环状交通,36,划“圈”为“带”示意图,划“圈”为“带”现有波隆立交桥的影响，人流被阻隔，使其无法在短期内形成一个商业核心圈伍家岭区域由芙蓉路、华夏路等商业街组成，根据街区的分布特点，有条件发展成为“商务带”商务带必须具备停泊车方便，公交站点密集的，环境高雅、高尚等特点,解决小交通阻碍划“圈”为“带”,37,“背改正”示意图,主要针对维多利、
16、泰阳商城利于在前坪设置公交及其他人文设施商场改背面为正面，主要面向各自统领区域的目标客户进行营销，各自“雄距一方”避免高速车流产生的涡流、噪音与心理畏惧,公交站,公交站,解决小交通阻碍背转正,38,改善立交桥旁边的小交通西北角,改善车流、人流措施：方案一：设计双首层，双正面，从北面进入底层，从正面进入2层方案二：取消底层设计和二层楼板，将路面与大门入口标高拉近，同时，在北面设计有吸引力的出入口在前面2个方案不能获得通过的情况下，应考虑“背改正”的调整措施利用绿化带改建停车场（也可结合立交桥下大空间停车）机动车流线组织在周边形成环状交通体系,道路，加强与新河三角洲的联系,改绿化带为停车场,在周边
17、形成环状交通,机动车流线组织,解决小交通阻碍,39,改善立交桥旁边的小交通东南角,拆除部分围栏,建议结合菜场改造拆除部分,结合火车站改造形成街道,解决小交通阻碍,40,改善立交桥旁边的小交通东北角,打通立交桥人流、沙湖人流到东北角汇集,拓宽翻新新码头路,安安路商业中心,通过天桥或地下人行道连接铁路两侧商业,解决小交通阻碍,形成环状小交通,41,小交通改造的五大作用,重构立交桥四周的人流，并设置特色化的中心广场空间，不仅便于来往还成为公共休闲空间，大幅增加人流重构立交桥四周的车流体系，方便其进入立交桥四角的商业区改善商业前广场空间，汇聚人气、提升形象的同时，还便于公交车停靠完善的交通管理、设置别
18、致的导示系统，杜绝人车“迷路”现象设置停车空间，改善停车问题,解决小交通阻碍,42,造路加强与新河三角洲、五一商圈这两个商业磁极的关联度,目的：加强区域内部与两个磁极之间的联系结合新河三角洲建设，打通其与华夏路、黄兴北路以及芙蓉路的联系加快黄兴北路北沿线的建设，以顺利连接五一广场和新河三角洲在天健和南方建材地块中间修筑人行天桥，或整修现有地下通道,华夏路,黄兴路,改善大交通阻碍打通与外部的联系,开福寺路,43,引流打造长沙商业新磁极,应对区域内消费力限制,商业新磁极在作好交通路网建设的基础上，通过建设大型购物中心等长沙市独一无二的商业设施，吸引外部人流前来消费,44,截流来也方便疏导去也方便,
19、截流改变以往消费人群“流失”的状况（我区80%居民购物到芙蓉、雨花、天心三区开福工作第七期）通过设置一些公共设施，如汽车站、绿化带、步行街等，实现引导客流进入伍家岭商圈疏导通过路网优化包括公交回转、公共人文广场空间等实现停靠方便，来去便捷,应对区域内消费力限制,45,寻找伍家岭商务区的商业硬核,商业面积统计情况天健项目10.5万平米南方建材约为万平米建鸿达约为0.7万平米伍家岭宾馆0.45万平米维多利约为万平米泰阳商城约为万平米农机公司约万平米伍家岭生活广场约万平米,约10万平米,约17万平米,以天健项目为核心的区域，是最易于成为伍家岭商务圈的商业硬核的区域兴建与完善并重，通过兴建促进完善,打
20、造商业硬核,46,报告写作思路,区域营销及招商策略,区域发展机会,发展阻碍点及应对措施,整体定位及商业规划初步方案,研究范围分析,商务区整体定位依据商务区整体定位商业规划的核心思路分区商业规划,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ MALL,购物公园,OUT LET,+,+,商业 类型,+,多种百货业态,大卖场,多种专业市场,社区购物中心,特色街区,+,+,+,商业 类型,第三阶段,社区超市,社区配套,专业卖场,服饰百货,+,+,+,商业 类型,第二阶段,生活配套,+,传统百货,商业 类型,第一阶段,生活配套,商业 类型,起步期,发
21、展期,成熟期,第四阶段,第五阶段,52,伍家岭商务区整体定位,将伍家岭商务区打造为诠释着商业、商务、文化旅游、休闲娱乐等城市活力元素的长沙市商业文化中心区,以文化、旅游为驱动，以商业为核心，集多功能于一体的现代服务业中心，长沙北部的商业、商务和文化中心区。 关键词现代商业文化中心区,53,伍家岭商务区商业规划的核心思路,重点发展两个区，盘活两个点必须凸显商业核心，提升商业价值，重树区域形象以商业可持续经营发展为规划前提以高规格、高标准商业地标提升城市价值以组团式商业街区为主要表现形式以典型商家为龙头加速发展进程的实施策略,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！
22、资料下载地址：http:/ “提质改造”相结合与路网现状、路网规划、路网改造相结合与区域内现有物业、在建物业、筹建物业相结合与商务区规划核心思路相结合,58,五家岭商务区商业规划初步方案,1,2,3,核心区西北片区核心区东北片区核心区西南片区核心区东南片区陡岭路片区新河三角洲片区开福寺及沿江带片区湘雅路片区火车北站片区,4,5,6,7,8,9,59,以新河三角洲为龙头，以湘江北尚、君悦香邸等新建项目和维多利购物中心等存量物业为主体，构成核心区西北片区的基本商业格局；新建物业可以社区商业为主，适当加大餐饮、休闲娱乐等业态比例；维多利由于靠近立交桥，建议尽可能减少零售业态比例，可考虑多布置一些服装
23、类专业市场和餐饮/休闲娱乐业态。,核心区西北片区现状及商业规划建议,湘江北尚,滨江君悦香邸,维多利购物中心,60,书店/书吧、音像、美容纤体SPA等,步行街、商业裙楼,时尚超市、精品、餐饮、娱乐,建筑物形态,酒店、主题餐饮、酒吧等,核心区西北片区新建物业商业业态建议,餐饮娱乐,文化休闲,社区商业,服装、布料、鞋等,批发/专业市场,61,专业市场,概念餐饮,酒吧,核心区西北片区商业业态示意,美容纤体,62,休闲广场,Lifestyle Center,精品超市,F&B , CLUB,核心区西北片区商业业态示意,63,核心区东北片区控制性详细规划指标分析,浏阳河,三一大道,芙蓉北路,陡岭路,64,核
24、心区东北片区现状及商业规划建议,片区现有商业氛围浅薄，随着省农机公司项目、伍家岭生活广场、嘉阳悦景馨都等项目的规划建设（三个项目商业面积之和约6万平方米），商业格局即将初步形成;片区商业布局以时尚/家电/家居主题商场为带动，以社区商业和特色专业市场为补充，一方面满足片区居民日常生活需求，另一方面通过特色与差异化增强商业的辐射性。,伍家岭生活广场,浏阳河商业广场,嘉阳悦景馨都,65,主力店、女性服饰、珠宝精品、化妆品等,建筑物形态,商业街、商业裙楼,家电、家居/建材精品等,超市、餐饮、美容、服务配套等,核心区东北片区商业业态示意,社区商业,时尚主题购物商场,家居、家电缤纷城,66,核心区东北片区
25、商业业态示意,67,核心区西南片区控制性详细规划指标分析,浏阳河,潘家坪路,芙蓉北路,华厦路,68,核心区西南片区现状及商业规划建议,片区现有商业格局以华夏路新一佳、诺亚方舟为核心；随着商业面积约10万平方米天健芙蓉盛世项目的规划建设，未来片区商业核心将逐渐向芙蓉路转移,新一佳,诺亚方舟,开福寺,天健芙蓉盛世,华悦酒店,69,建筑物形态,建筑裙楼、步行街等,百货/超市、家居家电连锁店、品牌专卖店/旗舰店、餐饮等,核心区西南片区商业业态示意,大型商业广场,70,商业广场,餐饮,特色商业街,核心区西南片区商业业态示意,主题百货,71,核心区东南片区控制性详细规划指标分析,三一大道,潘家坪路,芙蓉北
26、路,东风路,72,核心区东南片区现状及商业规划建议,泰阳商城、伍家岭宾馆等项目，作为片区重点商业项目，已关闭调整，对片区商业产生了较大的负面影响；在立交桥附近的项目以特色家居、家电、IT大卖场为主，南方建材以大型百货、超市、主题商场、大型餐饮等概念为主在临街布置部分社区商业,泰阳商城,伍家岭宾馆,康桥大酒店,南方建材,建鸿达现代公寓,73,建筑形态,商业街、商业裙楼,家电/家居、 IT、手机数码精品等,超市、餐饮、美容、服务配套等,核心区东南片区商业业态示意,家电/家居、IT大卖场,社区商业,酒店、特色餐饮、休闲娱乐等,餐饮娱乐,74,IT大卖场,量贩式KTV,社区商业,核心区东南片区商业业态
27、示意,75,陡岭路片区现状分析及商业规划,陡岭路,新城路,四方大道,现状：四方坪片区现有商业格局以麦德龙仓储式超市为核心当前应当加快四方大道、新城路、车站北路的建设，打通四方坪与本区域及伍家岭商业区的联系陡岭路片区商业以生活超市、生鲜市场、社区配套商业为主，要求形象规范、统一,车站北路,76,新河三角洲的区域功能集城市最高商务办公功能、高档购物功能、高尚居住功能和城市形象展示功能于一体的都市核心区,从规划来讲，新河三角洲应作为伍家岭商务区的龙头,新河三角洲片区商业规划初步方案,77,开福寺及沿江带片区商业规划初步方案,西面湘江大道以西、沿江一线，应当延续自南而上的滨水休闲风情，充分挖掘湘江乃至
28、长沙的历史文化资源，与新河三角洲协调规划，建设具有浓郁湖湘文化特色的休闲、观光风景带在湘江大道以东，布置大型餐饮、休闲配套等设施，拉动外部人流在开福寺路一线，应当布置以宗教、文化、旅游为主题的特色休闲商业设施，注意传统建筑与现代建筑元素的结合,78,开福寺及沿江带片区的特色休闲商业设施应当体现文化、历史特色，主题方面着力挖掘人文价值,79,湘雅路片区商业规划初步方案,以湘雅医院为市场龙头,以省卫生厅为行政龙头,省卫生厅,湘雅医院,构筑湘雅路“医疗、医卫、医药、医械一条街”,湘雅路已纳入长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）所列的18条特色商业街范围之内，经营特色以医疗器械为主,80,
29、火车北站片区商业规划初步方案,原长沙北站地块,占地面积大，市中心独一无二沿街面长，商业价值高更靠近市中心区,大型购物公园,相对于一般大型购物中心，购物公园更强调休闲、娱乐功能，大幅度增加了体验性、参与性虽然近期火车北站搬迁可能性不大，但建议将其纳入到伍家岭商务区规划范围中，具体实施时间视搬迁进度而定,81,火车北站片区商业建筑物形态,82,伍家岭商务区开发节奏控制建议,第一阶段（2006年10月2007年10月）：伍家岭商务区项目启动期,商务区路网改造；波隆立交桥改造；新河三角洲路网确定；存量盘活攻坚阶段；商务区重点项目规划指标确定。,项目启动期工作目标包括：,83,伍家岭商务区开发节奏控制建
30、议,第二阶段（2007年10月2009年10月）：伍家岭商务区初见成效期,初见成效期工作目标包括：,基本实现盘活存量目标；大量商业地产项目建成并逐步进入经营期；开福寺及其沿江带招商、销售并举，商业氛围基本成熟,84,伍家岭商务区开发节奏控制建议,第三阶段（2009年10月2011年10月）：伍家岭商务区基本形成期,基本形成期工作目标包括：,大量商业地产项目进入经营稳定期。,85,报告写作思路,区域营销及招商策略,区域发展机会,发展阻碍点及应对措施,整体定位及商业规划初步方案,研究范围分析,整体营销策略商务区整体定位商业规划的核心思路,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料
31、每日更新中！资料下载地址：http:/ 专家座谈会, 概念炒作 规划方案公示，引发全民关注 立交桥改造工程正式启动,具体项目营销节奏控制 招商签约仪式，权威媒体炒作 大型媒体专题专访 区域形象包装设计,立势,89,推广方案,媒体通路 政府与企业协调运作，有效利用各阶段、各项目营销资源，提升区域形象美誉度，实现各项目的价值最大化 。活动推介 依时间节点具不确定性、间歇性或连续性 ，充分利用政府及企业资源，将价值转化为利益。,电视：密集投资形式进行造势 报纸：重大节日和主要节点投放 电台：栏目冠名、特约等形式 户外广告：功能告知性诉求,专家座谈片区规划说明会 规划方案公示，征求全民意见 房交会推介
32、，举办商业、文化节 各项目产品推广系列活动,90,形象包装,沿江大道、两馆一厅、开福寺路承载湘江滨水景观资源和开福寺宗教文化，体现区域文化及休闲中心的特征沿芙蓉北路写字楼、酒店、大型商业聚集，以及陡岭路、东风路、华夏路现代风情商业街区体现了区域商业、商务中心的特征。,形象主题概念阐述,91,形象包装,行动设计：,ACT1：灯光工程 以沿江灯光带、立交桥、开福寺、天健芙蓉盛世为视觉焦点；提升整个区域档次和形象，形成一道亮丽的城市风景线。,92,ACT2：绿化景观道工程： 沿芙蓉北路、湘江大道、黄兴北路等干道；广场绿化控制权，修建具有符号标志意义的中央景观绿轴，提升区域价值度和美誉度。,形象包装,
33、行动设计：,93,形象包装,ACT3：标识系统 于芙蓉北路、湘江大道、黄兴北路等干道交通路口；围栏及悬挂条幅楼体展示，建立区域DIS（标识系统），建入“领地” 令人耳目一新,行动设计：,入口标志物,边界标识或形象墙,94,形象包装,ACT4：户外广告包装：关节交通节点的广告牌主要交通路口设置交通导示火车站、机场广告牌,广告牌（项目形象与区域形象结合）,95,目标商家示意,招商基本步骤,招商初步阶段划分,商家拓展要求,招商目标及策略,96,商家访谈,商家访谈是项目的立脚点，也是验证项目定位的有效手段之一，对此，我司对一些目标商家进行了访谈工作，目前访谈工作正在进行中前期已访谈商家的基本情况如下：
34、,97,已访谈商家目录,98,计划访谈商家目录,99,计划访谈商家目录,100,计划访谈商家目录,101,计划访谈商家目录,102,计划访谈商家目录,103,1. 目标商家示意精品百货,104,1. 目标商家示意超市,105,1. 目标商家示意影院、KTV、溜冰场,106,1. 目标商家示意酒吧,107,1. 目标商家示意中式餐饮,108,1. 目标商家示意西餐咖啡,109,1. 目标商家示意电器数码,110,1. 目标商家示意家居装饰,111,2. 商家拓展要求,位于交通主干道,公共交通系统发达,人流车流均易到达,店面日人流在20万人以上,城市人口100万人以上,年 平均消费水平在9000元
35、以上,需要500个停车位左右,总建筑面积在10000平方米30000平方米，单层面积在30005000平米左右，首层层高不低于5.5米，其他层层高不低于4.5米。,百货店,交通,人口,面积,车位,百货店开店选址主要需求,112,百货店开店其他需求指标,2. 商家拓展要求百货店,113,2. 商家拓展要求,位于交通主干道,公共交通系统发达,人流车流均易到达，消费者步行到达店址所需时间在20分钟以内的商圈范围,商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-8万人，且周边人口具有一定的增长趋势,需要200-500个停车位左右,总建筑面积在10000平方米15000平方米，单层面积在2000
36、5000平米左右，首层层高不低于4.5米，其他层层高不低于3.5米。,超市,交通,人口,面积,车位,超市开店选址主要需求,114,超市开店其他需求指标,2. 商家拓展要求超市,115,家电类商家开店需求指标,2. 商家拓展要求家电,116,家居装饰类商家开店需求指标,2. 商家拓展要求家居装饰,117,2. 商家拓展要求餐饮,餐饮类商家开店 需求指标,118,2. 商家拓展要求休闲娱乐,休闲娱乐类商家开店 需求指标,119,2. 商家拓展要求服务配套,社区服务配套及其他独立店铺商家开店需求指标,120,片区物业条件分析,2. 商家拓展要求,交通现状过镜交通四通八达，但区域内交通存在诸多问题，需
37、解决波隆立交桥的人流集散问题以及区域内部的路网问题。,人口及消费力片区内人口约10万，流动人口超过1.5万人，但消费力偏低，如何“截流”和引入外片区人口是为关键问题。,物业条件各区块可根据商家的要求具体规划，可满足商家的具体要求。,停车问题停车位的充足与否对购物中心而言至关重要,121,3. 招商阶段划分,第一阶段,（项目启动一年内）,完成商业网点规划，盘活现有物业，重点发展购物商场、高尚百货，完善商业基础设施建设，培育市场。大量的商家访谈工作，让商家对伍家岭有较充分的认识，部分商家签定意向协议书，与大部分商家保持良好的沟通，保证谈判工作的连续和不间断。,波隆立交桥初步改造完毕、路网基本改造、
38、维多利、泰阳商城的硬件设施改造，芙蓉盛世、伍家岭生活广场项目的主力商家签定意向协议书。,122,第二阶段,（项目启动三年内）,重点发展新河三角洲旅游文化及家居、家电，部分项目进入合同谈判的最后阶段，完成部分商家的正式进驻及开业，并与其他商家保持紧密联系，让商家对本片区时刻保持密切的关注，此时本片区的商业已经初具规模，商业氛围得到较大改善。,以新河三角洲为龙头的项目正式启动，开始主力商家的招商工作并取得初步合作意向，芙蓉盛世、伍家岭生活广场项目完成招商工作并开业，维多利、泰阳商城项目完成改造进入正规运营阶段，农机公司项目、火车北站、湘江北尚、君悦香坻项目开始主力商家的招商工作并取得初步合作意向。
39、,3. 招商阶段划分,123,第三阶段,（项目启动五年内）,重点发展综合性购物中心，此阶段在招商方面至少应引进规划中八成以上的商家进驻，以大型体验式购物公园和星河三角洲为龙头带动整个片区的商业发展，形成商业百花齐放、多种业态组成的都市化商圈。,新河三角洲项目、农机公司项目、火车北站、湘江北尚、君悦香坻项目完成招商工作，八成以上项目正常开业。,3. 招商阶段划分,124,4. 招商步骤,根据区域特征及商业布点分析确立目标商家进行商家访谈，明确目标商家拓展意向组织目标商家进行区域考察对商家进行筛选，确立有意向的目标商家进一步沟通，洽谈初步合作事宜签定初步合作意向协议书主要合作条款谈判签定正式合作合
40、同,125,4. 招商步骤,根据区域特征及商业布点分析确立目标商家,根据每个片区的特性及各个地块的特点规划不同的业态组合，达到业态配置的最优化，并列举最适合的商家进行下一步考察。,进行商家访谈，明确目标商家拓展意向,商家访谈是项目的立脚点，我司招商人员将对各品类商家进行大量访谈工作，通过电话推介、资料传真，上门拜访等方式与主力商家进行初步接洽及介绍项目概况，试探商家的初步反应，确认意向并作好跟进工作，把握机会推动进展，争取进入实质性谈判阶段，并对项目定位和业态规划做尽一步论证和适当调整。,126,4. 招商步骤,组织目标商家进行区域考察,以考察项目的方式，组织商家对本片区的发展、规划、布局及地
41、块特点进行深一步的了解，同时与政府和项目发展商进行初步沟通，使双方对彼此都有更深层次的认识。,对商家进行筛选，确立有意向的目标商家,通过前期的沟通和了解，对每个商家进行分析和筛选，对有意向进驻的商家列为重点跟踪对象，进一步深入洽谈。一般会从众多的主力商家中筛选出23批主力商家，按照其自身经营规模、了解程度等因素，排出一线、二线、三线主力商家，每批34家主力商家；在谈判开始进行后，将重点与一线主力商家谈判，二线和三线主力商家作为后备谈判对象，保持谈判工作的连续和不间断。,127,4. 招商步骤,进一步沟通，洽谈初步合作事宜,这个阶段是在确定了主力商家有合作意向的前提下，双方就初步合同条款进行谈判
42、，并将已经达成共识的合同条款记录。并在确定了主力商家的进驻意向之后，我方确定谈判人员，在与品牌商家联系确定谈判时间和谈判地点之后，开始第一轮的谈判。,签定初步合作意向协议书,在确定了主力商家的进驻意向之后，对合作条款进行更深一步的谈判，在双方都确认了初步合作条款后签定初步合作意向协议书。,128,4. 招商步骤,此阶段主要是进行物业条件的谈判和租金的谈判，本阶段谈判时间较长，一般需时26个月，双方对合同条款进行深入及逐条协商谈判。根据行业经验，在最理想的情况下，从正式开始谈判到签定合同最少也需要2个月的时间；而且在谈判过程中不稳定因素较多，有时会因为一个或几个合同条款没有能够满足商家或政府及发展商的要求，而导致谈判僵持甚至谈判失败。,主要合作条款谈判,签定正式合作合同,通过谈判协商后，与达成共识的品牌商家签定正式合同，确立合作关系；在签定正式合同后，推动至进场装修的阶段，落实工程进度，与发展商及商家之间的工程协调，争取在工程整体进度的前提下，保证整体的统一开业。总体保证进度的情况下，以统一开业为目标。,129,THE END谢谢！,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/
