1、莱茵3商业定位报告2011年10月,报告思路,本案项目现状,本案环境分析,本案商业位处劳动路延伸段北，处于莱茵花苑与莱茵3期的中间部位，人口导入和商铺展示面受限；劳动路延伸段目前还未施工到位，且后续工程成为不稳定因素，人流与车流情况会直接影响本案后期的销售及运营；项目东面临化工厂，目前已停产，但搬迁时间有所拖延，也将是本案未来销售的一个利空点。,本层可售总面积：715.9平米；本层商铺现已分割完工，共计8套；面积区间55-115开间：6-8米进深：9-14米层高：4.5米,本案产品分析,一层商铺平面图,每套商铺设有卫生间，通有煤气，满足餐饮配置需求；商铺较为不规则，利用率不高；,二层商铺总面积
2、：1030.2平米三层商铺总面积：926.9平米层高：4.2米二、三层商铺尚未切割，但仅有两部楼梯，难以分割，建议整层出售；另外，内部廊柱较多，影响后续的经营分割，经营业态范围受限。,二、三层商铺平面图,本案产品分析,项目现状小结,本案商业所处位置相对较差，目前规划劳动路延伸段为断头路，且处于莱茵花苑与三期中间部位，限制了人流、车流的导入；一层商铺的分割相对较为方正，当由于整体商业形态的影响，犄角较多，利用率相对较低；二层、三层商铺未分割，且仅有两部楼梯，建议整层出售，内部廊柱较多，且整层面积相对较大，对后续经营业态有所限制。,区域概况,项目周边现状分析,本案周边目前多为老社区项目，居住生活氛
3、围较为浓厚，为商业的成功运营提供人口支撑。目前周边在售项目仅有本案与御水华庭，但御水华庭目前还没有商铺在售，市场竞争较弱。目前周边商业市场氛围较浓，业态分布较为丰富，几无业态市场空白点。,勤业欧尚,健身会所,恒隆大酒店,星湖路,美容院,周边商业集中区,金地假日广场,勤业北路,鸟瞰图,项目位置：钟楼勤业路与勤业北路交汇处（欧尚超市对面）开发商：常州金地置业有限公司总建面积：5.8万平米容积率：3.4金地假日广场位处欧尚超市对面，地理位置优越，项目由两栋31层住宅和住宅下方三层集中商业组成，A座户型为62-113平米，B座户型为102-125平米。1-3层为商业，融合了购物、环球美食、休闲娱乐等功
4、能为一体，打造为一站式购物休闲体验广场。,待售项目金地假日广场,备注：10月底售楼处开放目前已招商成功项目：国美电器明年年初开始销售部分商铺，目前预计均价30000元/平米左右。,假日广场项目的入市，将进一步拉升区域商业氛围，提升该区域商业升值潜力。,区域概况小结,本案周边均为成熟社区，为商业的后续成功运营提供有效的人口支撑；周边的商业较为集中，且业态分布较为丰富，但缺乏社区邻里中心商业，这可作为本案商业未来销售的突破口；明年年初紧邻本案的金地假日广场项目商铺开始入市，这将进一步提升本案所处区域的商业氛围，拉升区域的商业升值潜力，利好本案后续销售。,我们的商铺后续能经营何种业态形式？主要针对项
5、目周边商业较为集中且运营较为成功的勤业路以及星湖路进行商铺调研，为本案未来销售提供有力支撑和方向。,周边运营商业现状,本案周边勤业路及星湖路商业氛围最为浓厚，人流量最大，入驻业态较为丰富，其中勤业路仅为社区型商业；而星湖南路则为特色美食街。商铺租金总体以勤业路（长江路-星湖路）最贵，尤其临近欧尚超市。50-100小铺主要经营日常生活类店铺；150-300店铺主要经营专业餐饮类等。,周边主要沿街商铺基本情况,选取原则：所处区位类似；展示面效果类似；产品类型相似；人行车流量近似。,根据我司的市场调研，选取类似于本案的商业进行针对性研究：,周边沿街商铺针对性研究,位于勤业路北侧，为已建成项目，商铺全
6、部销售完毕；商业部分为2层沿街商铺，沿勤业路分布；商铺总量约60户，社区人口约2000人左右。商铺的经营形态以社区的基本生活配套商业为主。,勤业路,长江中路,红线部分为商业分布情况,勤业路-莱茵花苑商铺,商铺为沿街商铺，2层楼，商家主要为餐饮、化妆品、眼镜店、等生活用品店铺；美容美发、足疗等休闲店铺；银行、药店、移动营业厅等生活配套店铺。周边环境较好，人流量大，商铺门前空间大。,勤业路-莱茵花苑商铺,开间：3米 进深：5米 层高：4.5 层数：1层租金：4.2万/年 用途：餐饮（锅贴店）,开间：5米 进深：7米 层高：5*4.2 层数：2层租金：5万/年 用途：美妆店,开间：16米 进深：7米
7、 层高：5米 层数：1层用途：美发店,开间：4米 进深：7米 层高：5*4.2 层数：2层租金：3.5万/年 用途：营养品店,莱茵花苑（勤业路）沿街商铺为住宅底层商铺，商家主要为餐饮、化妆品、眼镜店、等生活用品店铺；美容美发、足疗等休闲店铺；银行、药店、移动等生活配套店铺。进深大多为7米，美容、美发店开间较大，为16米；美妆店、小型服装店、眼镜店、足疗店开间为4-5米。餐饮店开间大多为3-5米。,勤业路-莱茵花苑商铺,经营状况：由于面市早，加上莱茵花苑的口碑，区域认知度高，因此经营状况相对较好，转让或转租店铺很少。,经营模式：商铺分割销售，商家自主经营，只提供基础物业服务。,租金水平：目前商铺
8、的租金范围在1.64-3.83元/平/天之间。,勤业路-莱茵花苑商铺,位于勤业路南侧，为已建成项目，基本为私宅；商业部分为1层沿街商铺，沿勤业路分布；商铺总量约100户，勤业菜场周边，人流量大。商铺的经营形态以社区的基本生活配套商业为主。,勤业路,长江中路,红线部分为商业分布情况,勤业路（长江路-星湖路）沿街商铺,商铺为沿街商铺，1层楼，商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。周边环境较乱，人流量大，商铺门前空间小。,勤业路（长江路-星湖路）沿街商铺,开间：3米 进深：8米 层高：4 层数：1层租金：4万/年 用途：鞋屋、文具店,开间：4米 进深：1.5米 层高：3 层数
9、：1层租金：1万/年 用途：服装,开间：3米 进深：6米 层高：4米 层数：1层租金：2.3万/年 用途：美发店,开间：4米 进深：7米 层高：4.5 层数：1层（内部还有一间卧室）租金：4.5万/年 用途：奶茶店,勤业路沿街商铺为私宅底层商铺，商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。开间较小，集中在3-4米。,勤业路（长江路-星湖路）沿街商铺,经营状况：由于勤业为成熟小区，临近勤业菜场，人流量大，区域认知度高，因此经营状况相对较好，基本无转让或转租店铺。20%店铺为自家拥有。,经营模式：基本为私宅的底层，不提供物业服务。,租金水平：目前商铺的租金范围在3.5-4.56元
10、/平/天之间。,勤业路（长江路-星湖路）沿街商铺,位于星园路与长江中路交口处；项目总建7万方，汇集小高层、高层、商业办公等多种建筑形态； 商铺商业1层沿街商铺（沿星园路），总量约4000平米左右。,星园路-翡翠湾花园商铺,开间：8米 进深：13米 层高：3.5 层数：1层租金：6万/年 用途：超市,开间：4.5米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层租金4.5万/年 用途：家具,开间：8米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层租金5.5万/年 用途：彩票,商铺靠近小区门口位置多为超市及烟酒专卖，面积在100平米左右，租金为600元/平米/年，靠近中间位置多为家居用品专卖，面积在60平米
11、左右，租金为700元/平米/年。,星园路-翡翠湾花园商铺,经营状况：商家入住率95%左右，经营情况良好，基本无店面转让。主要以经营家居用品、超市、汽修为主。,租金水平：目前商铺的租金在500-800元/平米/年（沿星园路），商铺前方有花坛及树木遮挡，展示面相对较差，影响星园路来人导入，导致租金水平有所下调。,经营模式：打散销售，自主经营，只提供物业服务。,星园路-翡翠湾花园商铺,位于星园路与星湖路交口处；项目总建15.5万方，汇集小高层、高层、商业等多种建筑形态； 商铺商业2层沿街商铺（沿星园路），总量约38000平米左右。,星园路-蓝天花园商铺,开间：6米 进深：11米 层高：3.6*3.2
12、 层数：2层租金：7.5万/年 用途：超市,开间：7.5米 进深：11米 层高：3.6*3.2米 层数：2层租金11万/年 用途：餐饮,开间：6米 进深：11米 层高：3.5米 层数：2层租金7万/年 用途：保健品,沿星园路方向靠近星湖路商铺多为餐饮，面积为150平米左右，租金为700元/平米/年，距星湖路较远商铺多为保健品专卖、橱柜专卖，面积在120平米左右，租金为650元/平米/年。,星园路-蓝天花园商铺,经营状况：商家入住率95%左右，经营情况良好，基本无店面转让。主要以经营餐饮、超市、商务休闲会所为主。,租金水平：目前商铺的租金在450-1000元/平米/年（沿星园路），蓝天花园商铺已
13、形成餐饮、商务规模，但沿星园路方向商铺商业氛围较弱，其租金在同区域内并不高，但转让店面转让费较高，在10W左右。,经营模式：打散销售，自主经营，只提供物业服务。,星园路-蓝天花园商铺,位于星园路沿线，花之园对面商铺为1层沿街商铺（沿星园路），主要以经营餐饮、超市、服装为主目前商业入住率接近90%，经营状况较好基本无转让目前租金在700-1000元 /平米/年（沿星园路）。,星园路-华府家园商铺,开间：8米 进深：13米 层高：3.5 层数：1层租金：7.5万/年 用途：面馆,开间：8米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层租金7万/年 用途：超市,开间：6米 进深：13米 层高：3.5米
14、层数：1层租金5万/年 用途：服装,靠近小区门口两侧为超市、餐饮，面积在100平米左右，租金为700 元/平米/年，其他多为服装，面积为70平米左右，租金为650 元/平米/年。,星园路-华府家园商铺,位于星园路，为已建成项目，商铺全部销售完毕；商业部分为2层沿街商铺，沿星园路分布；商铺总量约7000平米左右。商铺的经营形态有水果店、便利店、五金店、服饰店等多样。,星园路-蓝天花园商铺,经营状况：多为50-150平米中小型店铺，一般为两层，一层为营业场所，二层储物或居住。经营状况一般。,经营模式：打散销售，商家自主经营，只提供基础物业服务。,租金水平：目前商铺的租金范围在1.2-1.7元/平/
15、天之间。,星园路-蓝天花园商铺,蓝天花园,星园路,沿街商铺,星湖南路,本案商铺,近美食街和小区入口，租金1.7元/平米天左右,人流少，租金1.2元/平米天左右,个案举例,星园路-蓝天花园商铺,个案举例1：,近小区入口位置商铺，面积150平方，面宽12米，配有水电和卫生间，无煤气。现空置，租金10万元/年。,个案举例2：,靠星园路西侧商铺，面积50平方，面宽6米，配有水电，无煤气和卫生间。现经营服装店，租金2.5万。,星园路-蓝天花园商铺,蓝天花园沿街商铺业态比例：比例最大的是生活类配套60%（代表商家：江南银行、便利杂货店、菜场水果店等）其次为餐饮15%（代表商家：火锅餐厅，湘菜馆等）休闲娱乐
16、15%（代表商家：音乐台球厅）其他部分为社区居委会，物业等用途,星园路-蓝天花园商铺,周边在运营商业总结,周边在运营商业多为社区生活配套，除勤业路段档次稍高外，特别是欧尚附近档次较高，以及蓝天花园专营美食一条街；商铺租金总体以勤业路（长江路-星湖路）最贵，尤其临近欧尚超市。50-100一层小铺多为经营日常生活所需的店铺，如：便利店、水果店、五金杂货店等，150-200偏大店铺主要经营餐饮类商业。,相较本案55-115平米的一层商铺，业态经营可能性为：小型餐饮、水果店、杂货店、理发店等基本生活配套商业。,注：针对本案项目周边在售商业项目，我们选取同样的社区商业且较为临近本案的项目进行对比研究，为
17、本案价格建议寻求支撑。,在售项目分析,在售商业基本情况,在售代表性项目中，多为一层沿街底商，水电煤卫齐全，主力户型集中在80左右，主力开间集中在4-5米，进深集中在10米左右，首层层高多为5米以上。单层商铺售价基本在同期毛坯住宅售价的2-2.5倍，双层售价在1.7-2倍之间。小铺客户多为投资客，大铺有少量的自营者。,项目位置：钟楼南运河西侧、花园南村南侧 占地面积：3万平米总建面积：7万平米容积率：2.2总户数：500户商业面积：1850商铺面积范围：65-92主力户型：70主力进深：11m 面宽：5.5-7.5m层高：5.9m优惠：2万抵10万，一次性98折 ，商贷99折成交均价：19000
18、元/左右 （住宅在售均价8500元/）,商铺属于社区配套商业，主要满足小区内部需求,格兰艺堡,项目位置：钟楼江苏工业学院西南，怡和花园向西约300米占地面积：9万平米总建面积：22.4万平米容积率：2.5总户数：2000户商业面积：6600商铺面积范围：40-1500主力户型：40-80主力进深：10-13m 面宽：4-8m层高：5.2m在售均价：11000-15000元/左右 （住宅在售均价7000元/）,商铺属于社区配套商业，主要满足小区日常需求,圣巴塞耶,开 发 商： 凯尔置业物业公司：常州江南中鑫物业占地面积: 8万平方米建筑面积: 20万平方米 商业面积：约1.5万平方米主力面积：1
19、00平方米主力户型规格：开间4米，进深12米，一层为5米，二层为2.8米均价： 一期商铺成交均价7000/平米（已售罄）；二期成交均价12000元/平米，剩余9套；三期预计年底加推。,凯尔枫尚,景瑞曦城,项目位置：钟楼星港大道玫瑰路口总建面积：22万平米容积率：2.3总户数：1670户商业面积：2.5万商铺面积范围：50-350主力户型：单层105，双层250-300主力进深：15m 面宽：5m层高：4.5m（首层）在售均价：18000元/左右（单层） 11000元/左右（双层） （住宅在售均价6500元/）,商业分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#楼。其中2#、3#、4#、5#
20、、6#商业为裙商。16#、17#楼为独立商业，楼层在一层至三层之间。商业主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合欢路上也有部分商业存在,商业分布较分散，且以裙商为主，在商业氛围的营造及人流的集聚方面相对有限。,在售商业小结,在售项目商业主要以社区配套商业为主，满足自身小区的日常生活需求；售价根据项目的地理位置、物业形态、楼层及面积大小等有所不同，临街的一层售价较高，二楼或内街商铺售价相对较低。单层商铺售价基本在同期毛坯住宅售价的2-2.5倍，双层售价在1.7-2倍之间。,针对在售代表性项目，分别从区位和产品方面与本案商业进行对比研究：,本项目商业主要位于劳动路延伸路北，处于莱茵3和莱茵花苑之间
21、，目前劳动路还没施工到位。本商业车流和人流导入主要依靠劳动路延伸段和三堡街，两条路均为双向两车道。其他道路导入的人流与车流均比较有限。,莱茵花苑,本案动线研究,区位对比,产品对比,本案商业一层面积设置基本符合市场主流面积段，但2、3层整层面积偏大，层高有一定优势；一层开间相较市场在售项目有一定优势。,本案商业区位与周边项目对比并没有明显优势，且存在一定的劣势，限制部分的人流车流导入；本案与周边项目产品对比，优势主要体现在一层商铺的开间，以及2、3层的层高上，一层商铺的分割面积基本符合市场主流在售产品面积段，但不规则、大面积整层商铺产品后续去化将存在一定的难度。,结 论,本案项目定位,目前本案周
22、边商业氛围较浓，后续业主的入住以及周边新项目的入住将拉动更多的商业需求。,需求分析,项目定位,莱茵花苑社区型商业体,主要依托莱茵花苑1-3期业主以及周边的老社区居民日常需求；以家庭型消费为主，提供购物、餐饮、社区配套业态于一体的新型社区商业中心。,价格建议,根据选取的在售代表项目研究，我们可知，一层社区配套商业价格主要集中在同期毛坯住宅价格的2-2.5倍。莱茵3毛坯住宅均价为8200元/平米，但由于本案区位所限，且产品相对优势较弱，因此销售均价因有所下调，综合以上因素考虑一层商铺销售均价建议为：15000-18000元/平米（各商铺因位置的差别有所差价）二、三层商铺由于整层出售，考虑总价偏高，
23、因此建议：二层销售均价为10000元/平米左右三层销售均价为8000元/平米左右,整层铺VS小街铺,整层铺、小街铺，他们的客源绝对不会如出一辙；那它们的客户在哪里？我们进行针对性研究。,客源定位,通过对周边选取的代表在售商铺项目客源导出本案小街铺的目标客源：,客源定位-小街铺,根据我们市场调研，商铺客户主要来自项目周边区域的投资客。结合本案商业情况，体量较小，且套数有限，如果合理控制总价，足以满足区域内的投资客需求。,本案的大商铺单层拥有920-1000平米的面积，如此大的面积，必然造就较高的总价，而较高的总价已经超过了绝大多数小街铺客户的承受范围，而大商铺的客户具有偶然性，可遇而不可求。,对
24、于整层铺，销售难度相对较大，因此建议在后续营销推广中不要局限于区域内，应该放眼常州私营业主和企业集聚区域（如新闸、邹区等），加大线下推广。,客源定位-整层铺,业态建议,餐饮小吃店,烟酒店,棋牌室,果蔬店,一层街铺业态建议,生活配套,面积要求：50-120平米,餐饮店,面积要求：可大可小,整层业态建议,综合周边商业氛围以及自身产品特性，我们建议本案商业可以选择的方向为：,教育培训,面积要求：500-1000平米,整层商铺业态建议,大浴场,面积要求：1000平米,整层商铺业态建议,美容保健,面积要求：200-1000平米,整层商铺业态建议,报 告 结 束谢 谢,pOXLp7v0djZKylHSJr
25、3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGsh
26、Ls50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
