1、骆驼联勤A-3地块前期市场研究报告,宁波中原物业顾问有限公司 2009年4月,项目战略定位,项目经济测算,区域办公与单身公寓市场分析,整体房地产市场分析,区域商业市场分析,地块属性研究,市场研究分析,项目定位与经济测算,1,2,3,4,主要市场结论,5,6,7,区位地段分析宗地分析交通分析配套设施分析城市宏观环境分析项目土地属性小结,宗地位置位于镇海新城骆驼片区北部边缘城市发展备用地，镇骆路与329国道交界东北角，南面隔镇骆路紧靠骆驼老街，距离规划新城核心区约2.5公里，距离镇海老城和慈溪各约20分钟车程。城市角色镇海新城位于宁波城市中心北面，骆驼片区又位于镇海新城北面，本项目用地不属于镇海新
2、城骆驼片区的规划用地，仅为农村综合服务用地，在由骆驼街道制定的骆驼老街中提升概念规划中，本项目区域属于镇海新城功能互补区块，这说明本项目所在老街区域的区域地位要大大弱于新城核心区，商业辐射范围小，且人流积聚力弱。,镇海新城北区边缘地段的农村综合服务用地，区域辐射范围小，人流积聚力弱。,城市角色,城市角色,镇海新城镇海新城，“十一五”期间宁波“中提升”战略的重要组成内容，定位为宁波中心城北部商贸商务中心。以行政办公、商贸物流、教育科技、现代居住等为主的综合性新城区，承担宁波中心城部分城市职能。新城区域东西位于宁波与镇海旧城区之间，南北贯穿世纪大道、329国道，是宁波通往镇海、慈溪的重要干道。未来
3、镇海新城将连接杭州湾跨海大桥、舟山陆岛大桥、宁波绕城高速，成为宁波东北重要的交通节点。目前该区域作为宁波周边近郊板块而言，认同度较低。2005年以后，有国内知名开发企业如绿城、合生创展等相继进驻该区域。虽然目前板块存在比较明显的瓶颈，但依托高速的城市发展和优势规划前景，区域未来的崛起值得期待。,目前镇海新城区域整体认知度还较低，但近期规划和城市发展使区域潜力值得期待。,本地块,本项目所处的老镇改造区块将借助新城北区和机电园区的建设而加快城市化进程。,新城北区（骆驼片区）骆驼片区是宁波实施大都市发展战略过程中，交通、区位优势极为突出的区域，历来是商贸、人流的集散地，功能选择上充分考虑产业和人口的
4、集聚，以居住办公、商贸物流为主。其定位为宁波中心城副中心、镇海的区域中心，未来镇海区政府的行政办公中心。本地块所在的老街改造区块临近新城核心区和低污染的宁波城市重点工业功能区机电园区，随着两区建设的快速推进，骆驼老街区域的城市化进程将进一步加快。,新城南区（庄市片区）庄市片区是宁波实施教育兴市发展战略的重要区域，也是商帮文化的主要发源地，有着深厚的人文底蕴。其核心区的商业、办公等功能主要为大学城和周边居住配套，将建设成为集休闲购物、景观游憩、科技研发为一体的充满文化气息的功能区。,城市角色,本项目所处区块属于街道级提升项目，旨在分担部分老镇功能，但市级的重点新城规划优势对本项目辐射影响不大，且
5、与新城核心区相比竞争优势不足。,本地块,机电园区,本地块,骆驼老街改造提升区块由骆驼街道级地方政府制定推出，主要依托三号轻轨的轨道站点和城市主干道的交通优势进行空间规划。本项目所在老街区块旨在通过对周边农村人口的拆迁集中安置和现有老街商业积聚力的利用，形成骆驼区域内的商业中心之一。,新城核心区宁波市近期重点城市“中提升”项目之一，但由于国家对“政府楼堂馆所审批限制”的因素，建设滞后。区域内规划有政府办公大楼、其他商务办公楼、酒店、零售商业、餐饮娱乐会所、超市等。有利于提升骆驼片区的整体区域认知度，目前处于土地平整阶段，有望成为未来骆驼片新的政治商务核心区，进一步弱化老镇的地位和商业功能。,城市
6、角色,西南地块：总建面约40万方，除沿329国道地块约10万方建面规划为拆迁用地外，其余均规划为商品房用地，其中拆迁地块的前期工作预计09年下半年开始，其余未定；,本项目为老街改造片区最早动工的项目之一，也是首个商服类项目，目前周边人口的分散居住较为凌乱，未来整体改造后将形成集中的居住区之一，但整个区块发展至少需三年时间，且面临众多不确定因素，风险较大。,本地块,本地块,东南地块：规划为综合商务区，主要以广场景观配合少量低层商业，拆迁难度较大预计动工时间在2011年，对本项目基本无影响。,西北地块：由综合商业区和大型贸易区组成，其中西面的大型贸易区规划为大型建材市场，将周边原先建材机电类的商业
7、都吸纳集中，日后依托北面绕城高速的出入口发展成大型建材类物流中心，预计09年下半年动工建设。沿329国道的综合商业区将是老街改造区块中最晚动工的地块，届时将结合三号轻轨站点发展特色轨道商业。,东北地块：除本地块为商业性质外，其余均为居住性质，总建面约30万方，配套7000多平米菜场（原老街菜场搬迁）和18班制幼儿园，其中东北角临河地块规划为商品房，总建筑面积10万方，其余均为拆迁安置用地。地块目前已经动工，预计2012年全面完工；,城市角色,项目地处两条交通要道交界，噪音巨大，虽然目前1公里范围内当地商业人口相对密集，但外来商业人流滞留性较低；项目基本没有近距离景观，远距离景观一般。,地块分析
8、,项目地块,329国道,镇 骆 路,绿化隔离带,入口,联 勤 路,入口,329国道：连接宁波市区和余慈地区的交通主干道，大型集装箱车集中，噪音巨大，人流滞留性较差。,镇骆路：连接镇海老城的区域主干线，大型货车和集装箱车集中，噪音较大，人流滞留性一般。,联勤安置小区：本项目东北面均为拆迁安置社区，建筑形象一般，菜场和商品房社区距本地块约600米.,中大河：骆驼主要景观河流，距本项目约600米。,骆驼老镇：目前商业集中区域，但建筑陈旧，布局无序。,联勤安置区北侧：现有的大范围农业精品园，区域重点产业之一，距离本项目约600米。,本项目用地指标：,本项目为骆驼街道形象性工程项目，80米的建筑高度可建
9、成目前骆驼片区的地标性建筑之一（政府要求），目前处于拆迁阶段。但周边有较多的高压线，且在当地属体量较大的商服项目，风险增加。,项目地块现状：土地尚未平整。,地块分析,目前交通：从地块区域往市区方向的连接来看，主要依托：“329国道世纪大道常洪隧道”至高新区、东部新城及江东；“329国道世纪大道环城北路或北外环线”至江北及三江口区域。与镇海城关的交通主要依托:镇骆路；镇海大道；北外环路。与余慈地区交通主要依托:“329国道” ；九龙大道。公共交通:目前已有11条公交线路分别通往海曙、江北、江东、镇海城关、庄市、洪塘、慈城等。未来交通：公共交通：三号、五号轻轨，具体开工时间未定，对本项目前期影响较
10、小。绕城高速：预计09年底全面通车，届时将分流大部分进入宁波城区的过境大型运输车辆，并与杭州湾大通道全面连接。世纪大道的延伸：预计在09年延伸至绕城公路，加强本地块的交通。常洪隧道取消收费：时间未知，目前预计在09年内实现。届时将加强江东、高新区及东部新城与镇海新区的联系。明州大桥建成通车：为东外环路跨甬江大桥，将极大提高北高教园区和宁波高新区之间的联系，预计2010年8月建成通车。 镇海新城内部交通线路的加强：镇新路等主要新城干道的建成，将有效加强新城内部交通的便利性，加强新城与镇海城关的联系。,交通条件,目前交通相对便利，但大型运输车集中过境现象严重。随着交通系统的强化与完善，将加强目前地
11、块区域与周边地区的联系，增强区域可达性，同时减少噪音。,本地块,目前生活基本配套中低端为主，主要满足本地居民需求；未来随镇海区政府迁入，骆驼片区整体配套层次将快速提升，但对本地块商业将造成分流威胁。,配套设施,目前配套骆驼街道原有的生活配套基本集中在本项目周边的老街范围，但配套档次较低。主要适应目前周边大量拆迁安置居民和部分已交付的低档商品房社区。超市:三江超市；加贝超市；新世纪超市；等学校：骆驼中心学校，骆驼中学，骆驼实验学校。医疗卫生：骆驼医院，另有较小心街道社区卫生站，医院门诊部。银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、宁波银行、镇海区农村合作联社。其他：加油站、菜场等
12、。未来规划配套由于镇海新城核心区的建设，未来大部分新建中高档次配套均往南移，将对本区域商业人流产生分流：海尚世纪广场项目:总用地面积99105平方米（约148亩）；总建设面积175000平方米；用地性质为商业用地；建设内容包括大型超市、专业商场、商业步行街、商务办公、五星级酒店、文化娱乐中心等。箭湖星月广场：占地面积119亩，建筑面积11.9万平方米，是集大型超市、专业商场、商业步行街、商务办公、公寓等为一体的商贸商务中心，项目预计总投资16000万美元，投资方为香港崇邦房地产发展有限公司。9月18日上午，镇海新城箭湖星月商业广场项目在香港会展中心2007甬港经济合作论坛上成功签约。其他生活配
13、套：龙赛医院、新城中学等。,各类娱乐休闲配套和餐饮发达，吸引镇海老镇、澥浦、慈溪和宁波等周边消费人群。,骆驼老街,329国道,镇海老城,宁波市区,澥浦,慈溪,30分钟车程,20分钟车程,20分钟车程,30分钟车程,配套设施,镇海经济 镇海有镇海炼化、石化三公司、大乙烯、中金石化、镇海发电厂、宁波港务局等部、省、市属大中型企业40家；镇海地方工业基础雄厚，有各类工业企业1800多家；镇海对外经济贸易发展迅速，韩国LG、台湾金丰、日本东芝、荷兰阿克苏诺贝尔等一批国际著名企业落户镇海。 2008年，镇海全区实现全社会实现生产总值（GDP）152.92亿元，全社会固定资产投资167.85亿元。截止08
14、年末，区户籍人口达到22.5万左右。,镇海区区属生产总值稳步提升，区域经济稳定向上发展。,宏观环境,数据来源：镇海统计局,镇海居民收入快速稳定增长，生活在小康水平线以上；随着生活水平的提高，居民的消费潜力也将不断提升。,城镇居民人均收入和支出 单位：元,农村居民人均收入和支出 单位：元,近年来镇海居民收入和支出保持快速稳定增长。2008年城镇居民人均可支配收入25304元，人均消费支出16379元，恩格尔系数为0.373，表民城镇居民生活富裕。农民人均纯收入达到11985元，人均消费支出11857元，恩格尔系数为0.411，表民农村居民处于小康的生活水平线上。,数据来源：镇海统计局,人民生活,
15、消费品市场保持稳定快速增长，其中零售批发业占了主要92%以上，餐饮住宿占8%左右。,社会消费品零售总额： 单位万元,消费市场持续旺盛。 2008全年全区实现社会消费品零售总额47.77亿元，比上年增长21.8%，增幅比上年提高5.7个百分点，其中，批发和零售业44.17亿元，住宿和餐饮业3.60亿元。,数据来源：镇海统计局,消费市场,镇海新城西与宁波市机电园区以329国道为界，东、北分别与镇海经济开发区、宁波化工区以生态防护带相隔。目前，三大园区已基本建成，宁波化工区56.22平方公里，宁波市十大重点工业园区之一，宁波机电园区34平方公里，宁波市十大重点工业园区之一，重点发展无污染的机械、电子
16、、轻工等产业，镇海经济开发区25.27平方公里，是经浙江省人民政府批准的省级经济开发区。2008年，镇海新城实现工业生产总值181.21亿元，占镇海全区比重的12%。镇海新城全社会固定资产投资20.64亿元，也占了镇海全区的12%，社会建设稳步发展。,镇海新城工业生产总值连年攀升，区域工业发展快速，社会建设稳步进行。,数据来源：镇海统计局,经济状况,骆驼片区工业发达，外来人口相对集中，但近年来社会建设的重点集中在庄市片区。,骆驼片,骆驼街道是镇海新城规划的北片区，2007年，社会生产总值120.7亿元，其中工业总产值114.76亿元，工业是骆驼的支柱产业。2008年，骆驼街道的工业总产值上升到
17、128.5亿元，占到了镇海新城总产值的71%。但社会固定资产投资仅9.78亿元，不到整个镇海新城总量的一半，骆驼片区社会建设呈现逐年放缓趋势，而庄市片区则逐年加快。2007年末，骆驼街道户籍总人数44652人，外来人口57760人，其中本项目所在的老街提升改造片区范围的总人口约2.6万人。区域内外来人口集中。,数据来源：镇海统计局,骆驼农业精品园农业精品园历来是骆驼经济发展的支柱产业之一。2007年，骆驼街道农民纯收入达9843元，在镇海各区域内处于领先水平。机电园区 在宁波市城市工业功能区规划中，将机电工业区定位为：以一、二类工业为主，融居住、物流及各类服务设施于一体，环境优美、配套齐全的生
18、态工业功能区。机电园区的发展为骆驼区域提供产业依靠，为区域的产业集聚提供可能性，极大的提高区域的经济发展水平。2008年机电园区的工业生产总值76.43亿元，占了骆驼片区总量的60%。,骆驼片区第一、第二产业发达，与本项目临近的机电园区是片区主要经济支撑之一，机电园区的人流将是本项目主要的商业人流组成,骆驼片,项目周边基本为拆迁安置小区，有规模、有影响的开发小区均离本项目有一定距离，不利于本项目的形象提升和推广。,镇海新城,北高教园区,房地产开发除了早年本地块地块周围大量的拆迁安置房之外，镇海新城在05年后逐渐有宁波、镇海开发商进入新城区域进行商品房开发。目前建成、在建的住宅面积超过220万平
19、方米，其中不乏像绿城桂花园、清泉花园等经典楼盘。06年11月，合生创展在新城庄市拿地。新城的住宅开发首次有国内知名开发商进入。,清泉花园,桂花园,早期的拆迁安置项目包括金邑水岸、金邑家园，骆兴家园一期、二期，丰华花园、丰华星城。,合生地块项目占地451亩，容积率1.5，总建筑面积约54万平方米。规划低密度住宅，各类别墅、小高层等。项目首期预计在今年年底面市。,芳辰丽阳镇海炼化股份有限公司职工居住小区，工程征地面积为321179m2，其中住宅及配套用地面积为269788m2；总建筑面积为578440.3m2。计划新建套房3388套。,柳岸晨韵建筑面积11.4万平方米。镇海本地开发商开发。小高层、
20、高层住宅。主力面积114139平方米。06年12月开盘，目前价格4800元/平方米。,丽景华府建筑面积约4万平方米。07年协议出让的土地。规划多层、小高层住宅，07年7月开盘，目前价格4400元/平方米。,地产开发,镇海新城,北高教园区,区政府、商业、公建,镇海区政府规划中镇海区政府新址，计划09年迁入。但由于政府楼堂馆所审批限制的因素，目前有消息可能面临搁浅。,新城龙赛医院目前正在建设中，计划09年竣工。,海尚世纪广场银亿项目，07年6月与镇海政府签约，目前已动工。,箭湖星月广场07年9月18日，镇海区政府与香港崇邦房地产发展有限公司于甬港经济合作论坛成功签约。,江南财智中心占地47亩，规划
21、建设超市、专业商场、商务办公，项目目前正在推荐中。,伊比利亚五星级大酒店03年与镇海区政府签约，建筑面积4万平方米，规划客房200间左右。目前正在施工中，预计09年完工。,宁波中心城北部客运枢纽方案于06年通过会审。规划建成公路、铁路、轻轨、城市公交等“四位一体”的宁波中心城区北客运枢纽，承担宁波联系长三角及省内中短途旅客运输,商帮文化公园,购物公园占地12万平方米，共分为6个功能板块，分别为超市区、餐饮娱乐区、公寓居住区、酒店区、精品商业街区及商务办公区。目前，购物公园已落实土地指标，整体设计已经完成，并与开发商达成开发意向，有3家国内大集团所辖发展商正与新城有关部门洽谈经营项目。,项目周边
22、缺乏中高档的政府配套，未来城市重心在南面核心区，不利于区块的建设。,市政建设,本地块综合素质不高，除了交通可达性较好外，其余优势不明显，为镇区边缘地段，面临较多不确定性，商业类、办公类、单身公寓等发展都具一定风险。,属性综述,地段,镇海新城边缘地段，区域认同度较低，老镇提升区块,交通,可达性较强，但人流滞留性较弱，规划将改善加强,配套,目前区域内商业配套层次较低，未来中高档的规划商业距离本项目有一定距离，面临一定分流威胁,地块,项目商服体量较大，属改造区内首批建设项目，周边改造区成熟需较长时间，地块本身无优势资源,宏观,骆驼街道经济发达，总人口10万，板块规划利好有助于提升区域影响力，但优势项
23、目基本与本项目无关，且面临区域内竞争,整体市场走势房地产板块格局区域市场特征(骆驼片)未来市场预判,项目战略定位,项目经济测算,区域办公与单身公寓市场分析,整体房地产市场分析,区域商业市场分析,地块属性研究,市场研究分析,项目定位与经济测算,1,2,3,4,主要市场结论,5,6,7,受整体环境影响，近年房地产发展相对缓慢较为平稳，高端客户需求向江北以及高新区分流，本土整体房价涨幅较慢，多以低价优势吸引本土置业者。,整体走势,镇海受化工产业影响，居住环境不被看好，房产发展相对缓慢。近年年度供求基本稳定，以07年形势最为热销，需求旺盛。08年受经济危机的影响，市场成交下滑。截止目前，新开项目销售有
24、所回暖。镇海片区亦受市四区近距离的影响，市场高端需求向市四区移动。本土市场价格难有较大的支撑空间，保持在相对较低的价格。住宅价格集中在4500-8000元/平米。相比宁波房价涨幅相对较小，整体以本土刚性需求为主。,镇海区历年住宅供求情况：,08年1月份以来镇海区住宅量价走势：,年均成交20余万方,均价在6000左右,镇海老城地产发展受限，近几年发展重心向镇海新城区转移，商品房开发占片区的80%以上。其中新城南区近年开发靠前（如开发清泉花园、合生国际城等大盘）,板块分布新老城区,骆驼街道,庄市街道,九龙湖镇,澥浦镇,新城北区,新城南区,老城区,华丰花园,桂花园,清泉花园,柳岸晨韵,丽景华府,小骆
25、花园,华丰星城,金邑水岸,老城区主要项目：【从左往右依次为：】锦绣福兴、怡江华庭、海景东苑、南熏别院,合生国际城,嘉盛银座,水木清华,风景九园,九龙湖别墅,镇海新城,板块主要以老城区和新城南北区为主，新城北区受区政府搬迁和商贸物流规划的影响较大，周边商品房升值空间较大。老城区开发逐步放缓，高品质项目开发亦逐渐向规划完善的新城区转移。,板块特征新城提速,新城北区潜力巨大，但目前商品房产品较为单一，以住宅为主，办公和单身公寓市场相对空白，未来商务类潜在土地供应将上升。房价较低、住宅品质较为一般。,区域市场（骆驼片）,新城北区定位：宁波中心城北部商贸物流基地宁波中心城北部中央商务区镇海区行政中心,整
26、体概况：早期发展以本地拆迁安置小区为主，如骆兴家园，品质较差；早期较好的商品房以华丰花园、华丰星城为代表，但其中亦掺杂部分拆迁房源。自05年引进绿城，开发桂花园，片区的商品房品质有了较好的提升。供求关系：片区供应较少，供求较为平稳。受08年经济形势的影响，片区部分项目（如小骆花园）销售受阻。片区办公市场暂无，单身公寓等多类产品亦处于萌芽状态。价格情况：片区价格普遍在5000元/平米以下，仅以挂花园后期和新开项目的价格相对较高。目前桂花园二手房价格在7000左右。未来随着新城北区的发展，周边项目的房价有一定的上升空间。,地块所在位置,金邑水岸金邑水岸安置小区，镇海区首个BT融资的房产项目。建筑面
27、积15.5万平方米，住宅1114套。,东邑家园早期的村民安置小区，住宅房211户，实际住户167户。,骆兴家园一期拆迁安置社区。有少量楼栋、楼层为商品房，06年中期交付使用。,骆兴家园二期拆迁安置社区。少量商品房。目前已交付使用。,华丰星城总建面积约15万平方米。多层、叠加别墅形态。07年3月份开盘。目前已交付，,绿城桂花园绿城在宁波大市首个住宅项目。总建面22万平方米。以多层、小高层公寓为主。,宗地周边大部分社区为原先镇海新城、懈浦镇周边农村的拆迁安置房，是镇海新城拆迁安置社区的集中区域。入住率普遍不高，且本地居民比例较少，多为外地务工人员租赁房。桂花园是区域内较为纯正的商品房社区，建筑品质
28、相较高，目前二手价格为区域最高，约7000元/平米左右，比周边其他小区多了近2000元/平米。,本地块,100米,区域市场（骆驼片）,华丰花园村民安置社区，部分作为商品房出售。,拆迁安置房先行，以聚累人气，整体品质较低，房价在4000-5000元/平米 ，对商品房市场有一定冲击。,商品住宅发展缓慢，近年以向南发展为主（镇海新城核心区周边），区域项目销售周期较长，目前多以低价取胜。,小骆花园和金邑水岸开盘受经济危机和房地产市场下滑的影响较大，销售在一定程度上受阻。09年初随着市场部分暖流降临，以及较低的价格，销售逐渐恢复。随着新城北区的开发，目前靠近新区政府的项目的价格已出现上调。区域内商品房的
29、购买者主要来自本区、及周边外地人落户，其中本区主要以拆迁户和政府工作人员为主，随着政府的移入，政府工作人员也将相继迁入。,区域市场（骆驼片）,租赁市场相对较为活跃，但租金水平相对较低，骆驼老街周边小区白坯租金主力在600-800元/套。,地块所在位置,白坯：800精装修：1600,骆驼老街,白坯：6-800精装修13-1600,白坯：600装修：1200,简装650-900,精装修：1400,白坯：800,区域市场（骆驼片）,土地市场在08年后迅速回落，纯住宅类项目不多，以商住、综合形势出现，首批含办公性质的商服地块在新城核心区出现。未来除住宅外，商业办公类发展提上日程。,未来市场预判,从历年
30、非工业用地的成较幅数和占地规模来看，以07年土地市场最为活跃，从05-07年经过一个极速的增加过程，在08年又迅速回落。纯住宅用地成交不多，部分住宅项目被包含在商住和综合地块内。纯办公类项目无成交，09年前办公土地规划亦较少。09年初成交的新城核心地块以商服的形势出现，其中有办公类产品。即将成为镇海新城的早期写字楼项目。,骆驼片区目前各类产品的土地储备以办公居多。住宅可开发量与历年消化较为吻合。办公产品的增加，尽管可以弥补市场空白，但由于相对体量较大，不排除有部分办公产品变脸的可能。,土地存量（新城北区）：,住宅：目前住宅土地储备2幅，分别位于金邑水岸东面、银亿海尚广场内部配套住宅，合计约15
31、万方。与历年消化较为吻合，供方压力较小。商业：片区纯商业地块储备以银亿海尚广场为、箭湖广场为主，周边无成交大型商业土地，预计商业体量超过10余万。办公：以新区政府附近的新城核心区C1-1、C1-2、D1D3地块为主，合计约20万方。同时海尚广场亦有一幢写字楼，预计片区办公储备总建在25万方。尽管市场暂时空白，但短时间内集聚25万方的办公体量，仍显得较大。商贸物流和中央商务区的操作情况，直接关系到办公楼市场产品的过剩与否。在压力之下，办公变脸亦是目前市场较为流行的降压方法。,未来市场预判,项目战略定位,项目经济测算,区域办公与单身公寓市场分析,整体房地产市场分析,区域商业市场分析,地块属性研究,
32、市场研究分析,项目定位与经济测算,1,2,3,4,主要市场结论,5,6,7,办公市场分析单身公寓市场分析本案发展适宜性评价,目前宁波整体写字楼供远大于求，成交萎靡，市场处于低谷，整体价格呈下挫趋势。办公市场压力大，市场面临危机。,08年1月以来宁波市区写字楼销售情况 单位：万方,数据来源：宁波中原研究部、透明售房网,08年1月以来宁波市区写字楼成交价格 单位：万方,数据来源：宁波中原研究部、透明售房网,办公市场,整体发展环境,骆驼目前办公项目基本空白。产业对写字楼需求不足，不利办公市场发展。,目前宁波写字楼市场客户情况：,区域内产业情况：,办公市场,区域发展概况,政府主导商务市场发展，未来商务
33、办公发展力度加强，重点侧重向东南发展（新城核心区），且有多项优惠政策。相比较，本地块未来商务发展潜力不足，缺乏吸引力.,本地块,未来行政商务中心,本地块属于城乡结合部，非城市发展方向。未来周边以拆迁安置点为主，区域内发展商务明显缺乏吸引力，发展潜力不足。,办公市场,未来预判,新城核心地块的优惠政策明显： 1、新城核心区商务地块将分批公开出让。新城管委会将对2009年和2010年竞得土地使用权的开发企业给予补助。 建筑基础开始施工时，返还30%；主体结顶时，返还30%；通过区综合验收时，返还40%。 2、城市建设配套费返还标准：地上第12层至18层的建筑（含12层），返还50%；地上第19层以上
34、的建筑（含19层），返还100%；2009年12月31日前开工建设的建筑另行奖励。 建筑基础开始施工时，返还30%；主体结顶时，返还30%；通过区综合验收时，返还40%。,宁波整体写字楼成交萎靡，市场处于低谷。,骆驼目前产业缺乏对写字楼需求不大,未来行政商务向东南发展，本地块未来商务发展潜力不足，缺乏吸引力.,结合骆驼的市场以及本地块的所处的区位，本地块发展办公风险较大，前景不被看好。,市场情况：,市场启示：,本地块发展办公潜力不足，存在较大的风险,骆驼写字楼市场尚未启动,办公市场,未来预判,新城北区目前单身公寓市场空白，未来随着办公类产品的增加，有可能衍生出商务SOHO。,新城北核心区,未来
35、可能出现商务SOHO的区域：1、新城核北心区：（银亿海尚广场、新城核心办公地区）2、骆驼老街中提升区：理由：1、随着城市拆迁、规划、改造的进一步深入，市场新的人气中心的形成，各类配套不断完善，需求出现。 2、目前片区写字楼的发展仍处于萌芽阶段，未来办公类产品的增加，增加了市场竞争压力，导致部分项目以商务SOHO分流。,骆驼中提升区,单身公寓,发展概况,目前离本案最近的单身公寓项目为新城南区的嘉盛银座，针对周边的学生租赁市场的投资产品，以小面积低总价入市（单价6000元/平米，主力总价20万），销售状况一般。,地理位置：宁波大学高教园区中官路与思源路交叉口 产品类型：750套商业SOHO，分布在
36、A、B、C三幢高层。A栋楼总高17层，每层17户，共计4种户型，面积26-30平米不等；B栋楼总高15层，每层19户，共计5种户型，面积30平米左右；C栋楼总高6层，每层18户，共计4种户型，面积30-47平米不等。销售：均价6000元/平米（带装修，送厨卫和空调），主力总价20万，08年12月开盘以来，销售一般，截止目前去化100余套。,嘉盛银座,优势：1、地理位置的优势。东面毗连宁大学生村，南临宁波大学北校区，西侧与商帮文化休闲公园隔街相望。2、总价便宜，主力20万/套。劣势：1、业主自我经营，增加自我管理难度；2、客源的保证力度不大，如果只是针对学生的话，暑假、寒假等空挡。3、租金的承受
37、压力，预计很难达到售楼处说的1000元/平米。从而导致回报年限增加，预计在20年左右。,26平米,单身公寓,可比案例,机电园区的中高层租赁市场以及发达的娱乐业均为发展单身公寓带来一定机会，当地小面积的低总价产品较少有一定的投资需求,地块所在位置,园区企业中高层住宿需求,当地娱乐业配套需求,地块配套,满足当地投资需求,机电园区：针对企业中高层管理人员的住宿需求。截止06年初，落户园区企业已有200余家，其中有一半为日本、美国、法国、台湾等国家和地区投资的企业。园区设机电小区、轻工小区、台资小区和个私小区。娱乐业：当地娱乐业发达，周边酒店、宾馆林立，因娱乐业衍生的客房需求旺盛。地块配套：地块位处骆
38、驼老街中提升核心区，骆驼街道政府支持，随着区块的发展，可能吸引一些投资客。地产投资需求：投资市场匮乏，当地地段型商铺（如骆驼老街）投资渠道较少，低总价产品仍有一定的投资吸引力。,单身公寓,潜在需求,写字楼发展起步、需求有限且未来重点发展在南面核心区，相比之下，单身公寓市场作为重要的投资理财产品有一定的挖掘空间，考虑两者有一定相似性，建议主要选择单身公寓（具办公功能）。,写字楼需求小且未来发展重心在新城核心区，本案办公楼发展不利。单身公寓市场空白，在结合周边娱乐特色，以及西面机电园区可挖掘需求，同时本案商业的规划商业配套将有所改善，相对而于更具挖掘潜力，但整体商务氛围不浓投资市场不活跃等影响下，
39、体量不宜过大。,市场分布,写字楼市场基本无，机电园区需求为厂房办公。单身公寓市场空白，市场需求还未开发，新城南区的嘉盛银座为新城首个商业SOHO项目。,市场供应,写字楼市场尚不成熟，新区政府中心将由政府统一规划商贸中心和中央商务区，形成新城区商务中心。,市场表现,周边写字楼需求暂无，未来区政府附近有写字楼供应，规划集中商贸中心和中央商务区，地块竞争劣势明显。投资理财产品受欢迎，单身公寓产品投资有一定挖掘潜力，同时周边娱乐业发达，紧靠机电园区，单身公寓需求有进一步挖掘的可能性。,市场趋势,政府主导，新城区写字楼市场开始发展，但主要集中新城核心地块，周边发展机会不大。单身公寓产品有望增加，多集中在
40、商业人流密集区域，以新城中心区成熟配套区域发展机会较大。,本项目发展适宜性,本案发展适宜性,整体发展阶段商业格局主要商圈特征主要业态分析消费者特征未来商业分析项目周边消费潜力分析本案商业发展适宜性评价,项目战略定位,项目经济测算,区域办公与单身公寓市场分析,整体房地产市场分析,区域商业市场分析,地块属性研究,市场研究分析,项目定位与经济测算,1,2,3,4,主要市场结论,5,6,7,发展阶段,市场表现,经营模式赢利模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商
41、业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广场出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,骆驼商业处发展起步期，目前以住宅底商为主，自发形成，业态较为凌乱，业态不完善，无百货以及大型商业中心。未来随着新城的建设深入，商业发展将有所加快。,发展阶段,区域商业目
42、前主要集中在老镇（荣骆路、中大河附近）以及329国道两侧，经营情况相对较好，周边零散的社区底商空置率高，经营较差。老镇南面目前基本无商业，但未来供应量较大。,明斌路：住宿、娱乐休闲、餐饮五金、汽车装饰配件，出租率一般，租金0.5-2元/平米.天。,本地块,老镇商业街：服饰、超市、家私、家电、菜场，电动车、手机卖场、餐饮、娱乐，出租率高，人流量大，租金在-元/平米.天,329国道：餐饮、娱乐休闲、住宿为主、配有少量的杂货店。人流量不高,东邑北路：餐饮、娱乐休闲和社区配套商业，人流量少，租金0.5-1元/平米.天,骆兴西路：三江购物为核心，以娱乐休闲和服务社区的商业为辅，业态较杂，人流量少，租金在
43、0.5-1元/平米.天之间,海尚广场：将入住欧尚超市，为未来的商业中心之一,箭湖星月广场：将成为未来商业中心之一,老镇,未来核心区,商业格局,老镇商业街是目前骆驼的商业核心，其商业营业面积在2.5万方左右，业态以服饰、杂货、超市为主。业态无整体规划，发展参差不齐，整体形象差，租金水平老镇商业街商铺在3-9元/平米.天。,老镇商业街的业态情况：,主要商圈老镇商业,中等规模、中等档次的餐饮发展迅速，随着未来新城人口不断增加，餐饮业发展潜力巨大。,名岛咖啡,爵士岛咖啡,百姓人家,国琴餐馆,新重庆川餐馆,新四方海鲜楼,永和豆浆,划得来川餐馆,北方菜饺子馆,来必堡,美食佳,聚湘楼酒家,朱大龙虾顺得火锅,
44、名典咖啡,宁合酒楼,小阿良海鲜楼,湘楚人家,巴渝人家鱼庄,鸿福餐厅,外婆粗川餐馆,规模档次：区域内有各类中档餐饮约23家（不包括宾馆、酒店）。营业面积约0.8万方。餐饮类型：西式休闲餐厅、中式快餐店、中餐馆规模：主要以200-300平米为主。经营状况：一般客户来源：周边社区人群、机电园区企业人员以及329国道交通带来的人流,山外山酒楼,聚乡园美食城,329国道,东邑北路,荣,骆,路,主要业态餐饮类,区域内休闲娱乐业较发达，客户来源广，表现市场需求旺盛，未来有较大的发展空间；另外，美容健身业正处于不断发展趋势。,银座大酒店,奥港大酒店,今生有约,梦汇娱乐休闲,新松鹤楼大酒店,光辉岁月,阳光洗浴休
45、闲,六合足道,新兴娱乐城,青春休闲会所,雪之纯,新益佳宾馆,神州宾馆,茂盛宾馆,旋风溜冰场,新华伦大酒店,芙蓉spa养生会所,千里行休闲,葛氏美容,张氏火疗馆,武俊玲美容美体,苏芬美容美体,江南良子足浴,汇汇健身,梅林阁宾馆,双燕歌舞厅,329国际水城,骆驼大酒店,五福洗浴中心,整体规模：休闲娱乐约25家，营业面积约在2万方。美容健身约7家，营业面积0.4万方。分布：集中分布于329国道。档次：中档为主经营状况：良好。客户来源：骆驼交通便利、处于北部镇海北部中心，休闲娱乐辐射其辐射范围广，吸引了周边澥浦镇、庄市等周边乡镇以及慈溪的消费者。,美容健身,休闲娱乐,主要业态娱乐休闲类,骆驼小商品市场
46、,光大家私,三江购物,加贝超市,菜场,新世纪超市,威远家私广场,宏远家电,电动车大世界,国贸家电,区域内目前以专业小卖场和超市为主，但根据拆迁规划，老镇周边将出现超市空缺，超市类有一定的发展机会，但面临新城银亿海尚广场大规模集中商业的冲击。,银亿海尚广场,专业市场、超市情况：,主要业态专业市场超市类,未来骆驼菜场的搬迁和建材市场的新建，将对本项目的带来一定的人流量；目前两大超市的的拆迁对本项目发展超市也带来利好。但新城核心区商业将分流客群，对本案商业造成冲击。,建材市场，预计09年下半年动工,加贝超市，处于拆迁范围内，预计09年下半年政府将启动拆迁相关工作,世纪华联超市，处于拆迁范围内，预计0
47、9年下半年将启动拆迁相关工作,银亿海尚广场，目前已动工，将于2011年建成,箭湖星月大型商业广场，将于2011年前动工,骆驼菜场，将搬到新址,骆驼文化广场，将以绿化为主，带有少量商业,老镇,新城,未来商业,海尚广场、箭湖星月广场将形成多业态的一站式商业广场，未来将成为镇海新城的商业中心。,银亿海尚广场,项目总用地面积约为144亩（95980平米），总建筑面积约20万平方米（其中商业面积约8万方），总投资近10亿元，集欧尚大型超市、品牌酒店、商业步行街、保利国际影院、高档住宅公寓等于一体，是目前镇海区最大的商业项目，计划2010年建成。建成后的银亿海尚广场是镇海新城最具品质与城市景观价值的地标性建筑群之一。它的建成将有力推进宁波中心城区北部商贸商务中心建设。现已开工建设。,用地153亩，位于大型景观水系-箭港湖以南，计划2010年开工建设，内容包括大型超市、专业商场、商业步行街、商务办公、商务酒店、文化娱乐设施和服务式公寓等，是一处综合性、一体化的商业服务区块。,箭湖星月大型商业广场：,未来商业,海尚广场：其中住宅10.199万平方米；商业街1.999万平方米；超市4.499万平方米；商务酒店1.799万平方米；文化娱乐建筑1.499万平方米。设计总居住户数为1064户。,
