1、项目概况,1、宗地规模：27亩2、项目用地面积：净用地21亩3、指导容积率：4-54、规划开发面积：5、容积率：6,纺织城项目建设开发可行性报告,目 录,第一章：项目图纸一、城市总体规划二、交通路网规划三、功能分区四、市区卫星图五、地块卫星图六、项目现状七、开发控制图八、建筑意向九、地面附着物情况,第二章：报告文本一、总论二、地块现状三、建设情况分析四、项目选址及建设条件五、建设规模六、土地开发设想方案及亮点七、项目实施进度及安排八、投资预算及资金筹措九、经济效益分析十、风险分析及对象,第三章：规划指标文本一、通则二、提地使用性质及控制三、土地使用强度、建筑形式控制四、配套建设控制五、奖励与处
2、罚,第一章：项目图纸一、城市总体规划二、交通路网规划三、功能分区四、市区卫星图五、地块卫星图六、项目现状七、开发控制图八、建筑意向九、地面附着物情况,城市区域总体规划,西安地铁交通路网规划图,项目所在市区卫星图,地块卫星图,项目建筑意向图,地面附着物情况,第二章：报告文本一、总论二、地块现状三、建设情况分析四、项目选址及建设条件五、建设规模六、土地开发设想方案及亮点七、项目实施进度及安排八、投资预算及资金筹措九、经济效益分析十、风险分析及对象,总 论,1、项目建设背景项目现为城中村村民用地，临街是灞桥东林老年公寓，及低矮民用商业房，内侧是村民自住用房。项目的实施对提高区域内居民居住条件和生活条
3、件，改善周边城区的市容环境，提升城市品位，建设和谐社区具有重要意义。2、项目概况2.1 项目名称：2.2 用地范围：2.3 工程概况：占地约27亩，净用地面积21亩。项目按容积率6 预算开发面积。2.4 资金来源：项目单位自筹3、可行性研究报告编制依据3.1 西安市城市总体规划3.2 浐霸区城市发展规划3.3 国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）3.4 建设部房地产开发项目经济评价方法,4、可行性研究报告研究范围 主要是项目建设背景，区域现状情况统计，区域住宅市场分析，建设规模及功能，住宅用房建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议 本项目属居住用房开发项
4、目，符合当前国家有关扩大内需的经济政策，符合西安市城市总体规划，开发区域建设条件具备，开发用地变更及项目建设规划各项手续齐备。针对该区域房屋现状和区域商业网点布局，建议户型规划为中高档住宅。根据对西安市住宅市场分析预测，该项目市场开发前景广阔，具有良好投资价值。财务分析结果表明，项目经济效益可行，社会效益也十分明显。 从目前房地产市场分析，在对初步确定的住宅户型和功能标准上，在作进一步市场调研，根据市场变化做出更加准确的市场定位，调整户型或面积，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，减小项目风险。,6、主要经济技术指标,地块现状,1、项目地块及地面附着物概况现宗地地块为村民自建房，多为陈旧砖混房
5、屋，整个区域建筑密度较大，建筑物质量较差，局部建筑物几乎已成为危房，公共设施欠缺，市政设施不全，卫生条件极差，严重影响城市的整体环境，影响居民的生活质量和身心健康，急需整体改造。,项目用地范围内地面附着物情况,建设情况分析,1、项目开发城市条件(历史西安城)；2、当前房地产市场简析；3、项目开发的有利政策环境及契机。,西安，取“安定西北”之意，古称长安，现为陕西省省会，是全省政治、经济、文化、交通的中心。西安市辖新城、碑林、莲湖，雁塔、灞桥、未央、阎良七个区及长安、临潼、蓝田、周至、户县、高陵六个县。西安市区面积9983平方公里，人口837 万。 西安地处关中中部，海拔400 米，气候属暖温带
6、，四季分明，一月份最冷，平均气温摄氏零下1.3 度。七月份最热，平均气温为摄氏26.7 度。西安南依秦岭，北临渭河，古有“八水绕长安”之利，土地肥沃，盛产粮棉，西安地理环境之利，也成为封建王朝重地。 从公元前11 世纪公元10 世纪中叶，先后有西周、秦、西汉、前赵、前秦、后秦、北周、隋、唐10 个朝代建都西安长达1000 多年，是中国历代建都最久的城市，为我国六大古都之一。陕西现有全国重点文物保护单位约30 处，西安就占16 处。 以西安为中心，东起潼关，西到大散关，号称八百里秦川，自古是富庶之地。韩城的司马迁祠，咸阳原上的汉唐陵墓，扶风、岐山的西周遗址，宝鸡的神农祠；西岳华山，秦岭的太白山等
7、，向人们展示出优美的自然风光。 解放后，西安已经从一个消费城市变为一座新兴的工业城市，其中纺织、航空、电子工业在全国举足轻重。中国的卫星监视中心就设在这里。西安有正规大学24 所，科研综合能力仅次于北京和上海，名列全国第三。西安是大西北的门户，也是全国陆路和航空交通运输的中枢之一，公路四通八达，铁路和航班连接全国各大城市，并与香港、日本、新加坡通航。作为全国旅游热点城市，西安近年接待九百万海内外游客。,项目开发城市条件（历史西安城）,荣获“国家卫生城市，中国优秀旅游城市，中国最佳管理城市，”等称号。 民 族：汉族占总人口的98.8%，西安市拥有中国56个民族中的50个，少数民族以回族人口最多
8、； 标志性建筑：大雁塔 钟楼 明城墙 方 言：汉藏语系汉语中原官话陕西话 市境海拔：345-3767米,最高点为太白山拔仙台,海拔3767.2米,最低点为渭河出境处,海拔345米 经纬度:北纬3415,东经10855,市境东西长204公里,南北宽116公里 人均GDP：3714美元 （2008年） GDP：2190.04亿元（2008年） 西安位于北纬34度线上，这相当于东部江苏的连云港，处于中国地理南北交界地带，坐拥秦岭。在西安，向北走一步就是黄河流域，向南走一步就是长江流域，这一独特的地理区位，在全国大都市中是唯一的。 因此，西安在北方拥有最温暖的气候，年均温度13.6度，与南方最靠北的城
9、市南京14.1度不相上下。西安的气温年温差为26度，中国有四座省会城市气温年温差为26度，分别是西安、上海、南京、合肥,西安市辖9个市辖区、4个县。市人民政府新址定于城北国家级经济技术开发区凤城八路。 辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为3582平方公里，建城区面积369平方公里. 常住人口837.52万（截止2008年底），其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口641.38万(截止2007年底)新城区 面积31平方千米,人口64万。位于市中心东北,跨越城墙内外,因境内清朝满城得名,三个老城区之一；碑林区 面积22平方千米,人口83万。位于市中心南部,跨越城墙内外,因境
10、内西安碑林得名,三个老城区之一；莲湖区 面积38平方千米,人口64万。位于市中心西北,跨越城墙内外,因境内莲湖公园得名,三个老城区之一； 雁塔区 面积 152平方千米,人口112万。位于市区南部,因境内大雁塔得名,是西安国家级高新技术产业开发区、西安曲江国家级文化产业示范区所在地,区内高校林立、科技领先、人文荟萃、工商业发达；未央区面积 262平方千米,人口59万。位于市区西北部,因境内汉长安城未央宫遗址得名,是西安国家级经济技术开发区,大明宫国家遗址公园,汉长安城遗址，西安浐灞生态区，欧亚经济论坛所在地；西安新行政中心设立于此，为未来西安城市新中心，以上是五个城市核心区之一。灞桥区面积322
11、平方千米,人口55万。位于市区东部,因境内古灞桥遗址得名,西安浐灞生态区、西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基地；阎良区面积240平方千米,人口25万。位于市区以东北,距市中心60公里,因成语闾阎良善得名,是亚洲最大的航空城,境内有西安阎良国家航空高技术产业基地；临潼区面积 898平方千米,人口67万。位于市区以东,因境内临潼河而得名,境内有秦始皇陵、秦始皇兵马俑博物馆、华清池、骊山、西安事变旧址等；长安区面积1583平方千米,人口103万。位于市区南部和西部,长安区北部有大学城、国家民用航天产业基地等,西部有周丰镐城遗址、昆明池遗址,南部是秦岭山区。2002年撤销长安县，设置长安区，
12、区域经济迅速发展。蓝田县面积1976平方千米,人口63万。人民政府驻蓝关镇。周至县面积2956平方千米,人口56万。人民政府驻二曲镇户 县 面积1213平方千米,人口56万。人民政府驻甘亭镇。高陵县面积 290平方千米,人口27万。人民政府驻鹿苑镇。新的泾渭区即将批复，将成为西安的第10个区。,西安另有7个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称“四区一港两基地”，分别是： 国家级西安经济技术开发区 / 国家级西安高新产业开发区 / 国家级西安曲江新区（西安曲江国家级文化产业示范区） / 国家级西安浐灞生态区（西安浐灞国家级水生态保护与修复试点） / 西安国际港务区 / 西安阎良国家航空高技术产
13、业基地 / 西安国家民用航天产业基地,在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出地表现在三个层次上：世界级的旅游观光资源优势、国家级的科研教育和高新技术产业基地优势、区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。通过深化改革和扩大开放，西安正在成为我国重要的内陆开放城市。08年西安GDP2190.04亿。比2007年增长15.6%，在经济危机的逆市中实现飞速增长。在西安市第十四届人民代表大会第四次会议上，西安市市长陈宝根代表西安市人民政府向大会作政府工作报告。陈宝根用百余幅照片和图表，直观地总结了2008年政府的工作，当年
14、西安市生产总值达到2190亿元，增长15.6%，创十五年来新高；城镇居民人均可支配收入15207元，农民人均纯收入5212元，分别净增2545元和813元，扣除物价因素，分别实际增长13.3%以上和11.8%以上。农业生产好于去年。预计，夏粮总产达到105.94万吨，创10年来新高；亩产330.3公斤，创历史最好水平。工业生产稳定增长。上半年，西安市重工业支撑地位进一步增强，装备制造业主导作用依然明显，全市规模以上工业增加值为274.11亿元，比上年同期增长19.6。财政收入快速增长。上半年，全市大口径财政收入完成242.71亿元，同比增加82.63亿元，实现地方财政一般预算收入76.16亿元
15、，同口径可比增长32，增幅同比提高1.8个百分点。投资需求外贸拉动经济增长强劲。上半年，全市进出口总值（海关口径）达32.07亿美元，比上年同期增长27.8。其中：进口10.51亿美元，增长14.7；出口21.56亿美元，增长35.3。上半年，全市合同外商直接投资额8.68亿美元，同比增长96.7；实际利用外商直接投资额6.79亿美元，同比增长1.5倍。城乡居民收入快速增长。上半年，城镇居民人均可支配收入达到7802元，比上年同期增加1193元，同比增长18.1，增幅提高2.7个百分点。农村居民人均现金收入2874元，同比增加540元，增长23.2，增幅提高9.1个百分点。,交通立体化 发展基
16、础好 ：灞桥区是西安市的重要交通枢纽，航空、铁路、公路交织成网。航空：西安咸阳国际机场是西北地区最大的航空港，机场距灞桥区40公里。西安窑村临潼飞机场，是新开放的一个军地两用机场，承接空运的多项业务。机场与灞桥区相距10公里。铁路：陇海铁路横贯东西，西康铁路连接南北，有六条铁路专线延伸到六个街道、镇，西北最大的铁路货运站-西安东站位于灞桥区境内。公路：上海至伊宁312国道，北京至昆明108国道，包头至南宁210国道，101、102、211省道从灞桥穿境而过；西临、西蓝和西闫高速公路分别从灞桥区起步，绕城高速、过境高架桥、街镇公路成网，基础建设健全。 随着陕西省“一线两带”建设和西安市拉开城市骨
17、架，发展外围新区的战略构想，加上西安市着力打造“第一水城”项目，使灞桥区处于了“一线两带”的中心位置，并逐渐融入西安的中心城区，有着非常广阔的发展前景，位于灞桥中心位置的纺织城占尽优势资源，这些都为纺织城的发展提供了强有力的保障。 现在纺织城内的许多老人在谈到纺织城的发展时，仍会感慨的提到当年“小上海”时的辉煌。纺织这个劳动密集型产业为国家安排就业、出口创汇、解决民生作出了突出贡献。尽管时代的更迭使得这个称呼逐渐远去，但没有人忘记这个浓缩称呼的意义。因此，灞桥区内的纺织城不仅有历史，还有文化，是那种沉淀很久，不能抹去的历史情怀。,纺织城发展的区位优势,西安东郊，白鹿塬西北角，是西北地区的轻纺基
18、地纺织城，这里曾被誉为西安的小香港、粉黛城。 从1953年起，一个个大型纺织企业耸立起来，几乎是一夜之间，西安纺织城以宏伟的气势从西安城外拔地而起。物资的紧缺成为纺织企业存在并疾速发展的最大理由，包括西安纺织城在内的我国纺织企业在短短数年间，生产出的产品供给了几亿人十几年的需要，达到了它的兴奋点。曾几何时，纺织城在西安经济份额中力拔头筹。上世纪80年代，纺织行业堪称我省出口创汇第一大行业，生产效益仅次于机械制造，依照当时的规模，相当于托拉斯集团化布局。从织到染，门类齐全，即使在全国范围来看，也很少见。 走在纺织城街头，在这块约5平方公里的纺织工业老基地里，随处可见历史沧桑留下的印记：灰色的主基
19、调，灰白的厂区院墙、老式的楼群、狭窄的马路，太多景象似乎还停留在昨天；窄窄的马路，修建于上世纪五六十年代的老厂房、住宅楼，街上跑的多是一种三个轮子的“蹦蹦车”，与西安其他城区宽阔的街道、林立的高楼、满街的高档轿车，形成了鲜明的对比。,插花：纺织城区域历史及现状,2008年年初，西安市市政府就曾召开专题会议，研究部署解决企业困难职工生产生活问题的六条措施。6月18日，市委书记孙清云，市委副书记、市长陈宝根再次亲自主持召开落实会议，并安排部署下一步的帮扶救助计划，纺织城地区被确定为重点地区。7月以来，一系列帮扶计划已陆续出台，其中包括以纺织城地区为重点开展的“三千”工程，即开发一千个公益性岗位、培
20、训一千名困难职工、千名干部与困难职工进行交友帮扶。就在这个夏天，纺织城地区以及全市的困难职工将迎来创业解困的好时机，政府的政策和行动都将帮助他们创业兴家。今昔反差在挫动着西安市民神经的同时，也牵动了政府的关注，2009年10月10日上午，陕西省委常委、西安市委书记孙清云和市长陈宝根在纺织城地区就解决困难群众生活和促进发展问题进行调研。孙清云、陈宝根在调研时透露，西安将制定规划，促进纺织城地区的全面振兴。,西安纺织城改造2009年4月28日启动 11个重大项目集中开工 西安纺织城地区综合发展步入实质性阶段。4月27日下午，纺织城地区综合发展改造启动仪式在西安市纺织企业外迁承接园内举行，11个重大
21、项目集中开工，三年内将完成投资57.7亿元，实现西安东城“大变脸”。通过发展改造，将实现该地区“充分就业”。三年后，纺织城地区的经济发展和社会面貌将发生巨变。目前纺织城核心区面积只有5.3平方公里，新规划的面积将扩至33.9平方公里；在产业上将把“纺织一业”改变为“多业并举”，形成高新技术、物流、商贸、地产、旅游并举的产业格局。 纺织城综合发展区规划范围西至浐河、东三环，东至西康铁路，北至西临快速干道，南至绕城浐河桥。2008年到2012年将形成“一核、两带、三轴、六区”的空间格局。“一核”：即商贸核心区；“两带”：即沿浐河、灞河两岸形成绿化生态带；“三轴”：指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功
22、能景观轴；“六大功能区”：即东部生态居住区、北部居住区、工业改造区、中部居住区、南部居住区、工业区。纺织城地区综合发展改造是西安继曲江新区、浐灞生态区建设之后的又一城市重大发展，直接关系着西安东部发展，发展改造的各项工作全面铺开，市上各部门加大资金、政策方面的支持力度。 11个集中开工的项目 纺织城街景整治工程项目 项目主要包括：纺南路、纺北路、纺正街、纺西街街景整治、绿化广场建设，建筑立面改造6.8万平方米，绿化广场1.1万平方米。总投资9875万元。,32项目186亿打造纺织城 纺织城的复兴共策划包装了32个项目，总投资达186亿元。前期已开工项目五个，总投资25.35亿元。此次开工的纺织
23、城综合发展区承接工业园标准厂房小区、灞桥滨河生态公园、西安公路枢纽纺织城客运站、纺织城教育资源整合三棉学校等11个项目，总投资57.7亿元。涵盖基础设施、工业、生态、地产、商贸物流、民生等方面，其中亿元以上项目有八个。 随着这些项目的陆续实施，将在浐灞河沿岸、东三环、堡子村、新寺十字、白鹿塬、洪庆等地区形成几个新的产业发展板块，在西安的东部形成一个新的经济发展圈，从而实现西安城市东扩，推动西安东部新城的迅速崛起。 产业转型“多业并举” 纺织城的复兴将通过产业结构调整和产业升级换代来促进纺织城地区的产业转型，实现纺织城地区的综合改造、综合发展。纺织城地区的复兴，最终达到促进纺织城地区职工的充分就
24、业。 纺织城曾以纺织行业的鼎盛而闻名，而今后的纺织城地区将改造成高新技术、物流、商贸、地产、旅游多业并举的产业格局。如正在建设的洪庆高科技工业园，就是纺织城企业外迁承接工业园，将以纺织服装、航天科技、新型材料、装备制造、现代服务等产业为主导；东三环、堡子村、新寺十字商贸运输圈；浐灞河沿岸的亲水型高尚住宅景观区；浐灞两河绿水游、灞桥环线游、白鹿塬都市观光生活体验游等都市假日旅游项目等。 随着广运潭、世界园艺博览会、欧亚论坛永久性会址等项目的建成，西安铁路集装箱货运中心站、地铁一号线、火车东客站、纺织城客运站等项目的实施，灞桥区的区位、空间、交通等后发优势日益显现，成为引人瞩目的发展区域。 水韵灞
25、桥，紫气东来，一座现代化的新城将会呈现在世人面前。,浐灞新区的发展日新月异，景色优美，环境宜人，令置业者欣然前往；近期国家斥资800亿兴建改造纺织城，使其成为西安副城。城市的发展必然催化环境的改善，提升景观魅力，让您搭乘改革建设之列通向幸福人生。,大时代、大发展、新格局,3公里水岸生态公园，春夏秋冬四季之时，纵情水畔之境。让童年慢步，流连住过隙快乐光阴，从春的盎然到冬的圣洁；让中年轻盈，茶语午后信步闲庭，从左至右的亲情融汇；还坚强的晚年，可见携手白老，耄耋同行；贯穿一生的幸福，淡泊得以知惜。,3公里水岸生态公园,生态广运谭湿地实景,西安南北中轴线长安路、未央路上的物业因地铁二号线的开工建设迅猛
26、升值，房价翻番上涨，即使遭遇08年房价大跌、经济危机，其房价涨幅仍保持在两位数的比例，单盘销售位居西安房地产市场交易之首。 项目处于西安地铁1号线出站口旁，物业升值看得见。,地铁物业 潜力无限,西安地铁1号线是西安继2号线之后建设的第二条地铁线路。 西安地铁1号线沿东西走向敷设，西起“西咸共建区”的森林公园，沿世纪大道东行，跨后围寨立交，过三桥镇，沿枣园路、莲湖路、西五路、长乐路、纺北路，东至纺织城。 沿途分布有规划的森林公园综合交通枢纽、城西客运站、西安客运站、康复路批发市场、城东客运站、半坡客运站以及规划的纺织城综合交通枢纽等大型客流集散点。 线路全长31.825公里，全线分两期建设，一期
27、工程为后围寨至纺织城段，线路全长25.337公里；二期工程为森林公园至后围寨段，线路全长6.488公里。 西安地铁1号线一期工程（后围寨至纺织城）共设车站19座，设车辆段1座，停车场1座，主变电站2座，控制中心与二、三号线共用，车型和编组与二号线相同，工程总投资估算121.93亿元。一期工程计划2009年年初开工建设，2013年9月建成通车。 地铁1号线试验段金花路车站及一段区间计划已于2008年10月份开工。,西安地铁1号线,全国房地产市场简介,2008年中国房地产市场经历了席卷全球的经济危机，以13亿的人口基数和需求，体现出了社会主义特色的中国房地产市场表现。 自512汶川地震后，中国房地
28、产市场交易量急速下降，到2008年12月由美国次贷危机而发的全球性经济危机最顶峰时：一线房地产城市如北京、上海、深圳等市场，出现负增长的状态，“退房”一度成为市场的主要声音；二线房地产市场如西安、石家庄、兰州等，市场交易缓慢，但仍然处于增长态势；中国房地产市场销售价格急速滑坡，一线沿海城市房价下浮率达30%，“8折”销售屡见不鲜。,2009年4、5月份，中国房地产市场全国性开始回暖，一线城市房地产市场交易开始正常，“小阳春”成为媒体对房地产市场的共识和评价。品牌开发商再度成为市场的焦点和代言：任志强、王石，以及学者茅以轼都现身说法，增加房地产市场温度。 2009年6月起，西安房地产市场交易销售
29、额迅猛上升，第三季度交易量居全国第三位。 2010年以来，房价一直保持上涨趋势，截止目前两次西安商品房均价突破6000元大关，7月份政府公布西安市商品房均价达6564元/平米。,西安房地产市场简介,西安房地产市场的发展大致经历了三个阶段： 初级发展期（1996-2003）：该时段的西安房地产市场，从福利分房到商品房的转变：思想转变和需求转变，市场上多是小规模楼盘和单体商住楼等，其时市场价格在2800-3100元，市场主要产品供应室商品房和少量的小产权，西航花园进入市场销售。 市场活跃期（2003-2007）：该时段西安房地产市场中，消费者的需求从满足住到追求舒适性居住转变，出现了以世家星城、紫
30、薇田园都市为代表的花园型大型楼盘，市场交易量活跃，西安房地产市场价格在3400-3600元，国家政策、法规一步步规范，保护消费者权益。 快速发展期（2008-至今）：2007年6-10月份的通货膨胀，让西安房地产市场得到长足发展机会，07年9月-08年2月期间，西安房地产市场价格涨幅超过1000元/平米，尤以南郊涨幅在1500元/平米。“卖疯了”成为购房者买房时的口头禅和心态表现，无论是商品房，还是城改房，其市场均价在4500元/平米。经历过2008年的市场淡季，西安房地产市场仍表现出高昂的状态。 西安市目前房地产住宅市场的均价已经突破6000元/平米，09年度房地产住宅市场价格涨幅为21%。
31、,西安市常住人口824万余，加上来陕的私营业主、学生、流动人口等超过1000万人，且西安市人均住房面积远远低于中国水平，不足20平米，市场需求可见一斑。,刚性需求是根源，由于西安的住房现状，以及80、90后的社会住房等造就西安房地产快速回暖的现状； 政府政策是推手，由于政策性的引导和扶持，以及西安的全面建设发展给了无限的市场机会，以曲江、浐霸为代表的房地产区域板块； 思想观念是因素，西安人投资置业观等加快房地产市场的回归，一直影响着西安房地产发展，不得不说消费者买房是很有钱、很大方的； 产品多样化是活力，西安房地产市场虽不比一线城市，但西安受地域、地理条件的影响，以及城市文化的园囿，有自己的特
32、征。西安城中村改造已经占据西安房地产市场的一壁江山，成为全国城中村发展的示范样板； 西安房地产市场历来有一个特点：当全国房地产市场火爆的时候，西安市场很平和，是积极的平和发展，经济危机下的西安房地产市场也很平稳，说明西安市场是以消费需求为根本的，而不是以市场变化为基础的。,项目选址及建设条件,项目周边市政路网图,项目位于纺织城区域与城区的交通枢纽位置，堡子村转盘南侧，紧邻纺正街、纺西街，交通网路四通八达，市政配套设施齐全。 项目正面对民生超市，该超市是区域内规模较大的生活用品采购场所，纺正街、纺西街均为纺织城区域老街，店铺林立，银行、商店、学校、医院等配套实施十分齐全，基本满足生活需要。 途径
33、项目的公交车达20车次，11路、232路、408路等，城市交通网路发达，车辆运行城区各个方向，满足居住着出行。 项目区域内道路工程、排水工程、供水工程、电信管网、电力沟、路灯工程、天然气工程、市政供暖工程、道路绿化工程等设施完善，满足生活要求。 供水：市政供给，沿街设有自来水管主干网； 排水：市政供给，沿街设有自来水管主干网； 天然气：可从天然气主管网接入； 通信：可接入电信、网通等网络； 场地：一期工程平整，二期及后续需要市政拆迁； 地质勘测：该地块已经经过地质勘测，并取得勘测报告，满足工程建设要求。,周边生活配套,高速运行的三环，拉近城市的距离。,半坡博物馆。,周边城市配套,1、建筑面积和
34、内容 项目拟建设为3栋高层住宅楼，初步规划总建筑面积为108000 平方米，其中居住建筑面积约为98000平方米，配套公建面积1000平方米，商业用房11000平方米。2、功能设施标准 2.1 建筑使用功能 设计户型适应新家庭、社会时尚人群现代及未来的功能需求，向中小型化发展，规模以2口之家、3口之家为主，同时兼顾老龄化时代4口之家结构。 各空间的功能明确，设备和装修上体现个性，其舒适、配套于功能合理划分，套型灵活，适用性更高，并考虑空间在划分因素。套型基本面积达到国家规定的标准，居住环境质量有大的改善和提高。以城市公共交通为主，兼顾私人汽车发展，同时考虑纺织城地区的人口稠密、地形复杂、道路较
35、窄等社会特征，重点以大型盈利性停车场作为项目开发的亮点配套。 公共服务设施完善，能满足居民日常文体和购物等要求。 2.2 设施标准 建筑物的室内环境，设备与设施以及消防、安全防护等基本要求须符合 陕西省城市住宅建设标准 和有关规范，并按有关标准设计。 2.21 住宅装饰及设施标准：住宅为毛坯房，厨房、卫生间防水处理、预留上下水等市政接口。 外墙：外墙面砖。 内墙：水泥沙浆抹灰。 顶棚：水泥沙浆抹灰 地面：水泥沙浆抹灰 门窗：高级塑钢中空玻璃窗带纱窗：分户门：复合防盗门。 厨房设施：地面防水处理、预留洁具口、预留上下水接口、预留天然气接口等。 卫生间设施：地面防水处理、预留洁具口、预留上下水接口
36、等。 阳台：塑钢封闭式阳台。 其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。,2.2.2 小区配套设施： 小区设有集中公共绿地、地下停车库、电子防盗系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统，设有室外消防、配电室、公共照明、通风及火灾报警系统等。2.3 住宅户型规划 根据国家相关法律法规、区位环境和住宅市场需求，初步规划户型 见下页表：3、工程项目一览表 根据初步规划方案，主要工程为： 3.1土建工程：建筑面积108000平米； 3.2 给排水工程、水箱、水池、水泵机房； 3.3 普通消防系统（住宅区、商业用房区）； 3.4 变配电工程（强电），配电房变配电设备； 3.5 照明工程（小区照明）；
37、3.6 通讯工程，普通电话配线（端子接单元口）； 3.7 火灾报警及安全监视，公共场所火灾报警，可视防盗门； 3.8 通风工程，地下停车库通风； 3.9 闭路电视（住宅区） 3.10 室外工程，室外绿化及部分道路场地，集中公共绿地。,户型面积所占比例备注：90平米以下的户型占总量的50%以上。具体户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，进行优化调整。每套住宅设有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室、起居室、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。,建设方案1、建设场地环境 1.1 地形 建
38、设场地为不规则椭圆形地块，东西宽220米，南北长380米，地形有落差需要工程处理，或因地制宜设计坡地性社区。 1.2 场地自然条件 1.2.1 地貌：场地位于西安市东郊纺织城位置，属浐河河流冲积区地貌，一级阶段地形明显。表层土为人工填土及亚粘土土层。 1.2.2水文地质：根据水文地质勘察结果，场区内地下水位高程约为20米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。 1.2.3 地震烈度：根据建设部建抗199313号关于执行“中国地震烈度区划图1990”有关规定的通知和省建设厅关于抗震设防烈度有关规定的通知，本工程按西安市地区
39、标准，设防烈度要求为8度。 1.2.4 地基土工程地质评价：依据岩土工程勘察规范（GB50021-94）、建筑地基基础设计规范（GBJ7-89）、建筑抗震设计规范（GBJ11-89）、土地分类标准（GBJI45-90）及改造区域地质勘察报告，地基土主要由人工填土、亚粘土、沙土组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为III类建筑场地。,2、总体规划布局 21 整体规划设计原则 2.1.1 合理选择住宅类型，组团布置，创造良好居住环境，满足日照、通风、防止噪声和社区组织要求。 2.1.2 社区空间和私密空间划分合理，满足消闲、交往、安全防卫等要
40、求。 2.1.3 按照生活特点和起居规律布置建筑，组织空间，方便生活，美好环境。 2.1.4 分级配置绿地用地、合理分布，系统建设，营造健康生态环境。 2.1.5 人车分流，道路，停车布局合理，顺而不穿，通而不畅。 2.1.6 综合服务配套设施齐全，规划功能齐备。 2.1.7 户型设计适应“升级换代”和“信息化”时代居住要求。 2.1.8 整体建筑风格尺度合适，色彩协调，识别性突出。 2.2 总平面布局 项目总平面呈“不规则椭圆型”布局，主出入口设于小区西侧的纺正街处。在小区总平面规划范围内，合理布局组织市内空间，与周边环境、纺正街、纺西街视觉上相呼应，格调上相协调。 2.3 交通设计 项目设
41、出入主通道，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划。,2.4 规划指标规划标见表6-1表6-1：纺织城项目建筑技术指标,3、建筑方案设计 3.1建筑方案总体构思 建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌和优美环境的精品住宅小区，并于周边建筑环境协调统一。建筑风格和建筑形式应采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和新时期的居住理念。建筑设计时可考虑本地历史文化、地域文化，树立鲜明的地方特色和历史特色。 3.2 平面设计 3.3 住宅：根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合
42、国家住宅建设基本标准和有关规范。 3.4 公用建筑：地下车库采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJI00）的有关规定。物业管理场所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。 3.5 里面设计：里面造型设计突出现代住宅建筑特色，充分与周围城市环境协调，表现形式简洁明快，有一定力度，使建筑轮廓优美和富于变化，并于规划区内大气、和谐的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。,4、结构设计 根据项目地质勘察报告和本项目工程初步规划，严格按照国家有关规定标准设计。 4.1 基础选型及处理 4.1.1 桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和实际地质勘探结果
43、，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 4.1.2深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量、搅拌桩单桩还应通过试桩确定。 4.2 上部结构 建筑地上部分由框架式商业用房、框架式商品住宅房屋及公用建筑组成。防震工程按8度设防。,5、公用设施方案 5.1 给排水 水源为城市自来水管网，进水管径为DN100-DN500，由纺正街接入，并按商用、住宅建筑给排水工程设计规范要求设计。如下： 5.1.1 用水标准和用水量。 住宅生活用水：140公升/人日； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约183立方米。 5.1.2 给水。 城市自来水进水管不小于DN150，设一组水表装置。 室内给水和消
44、防给水系统。 生活给水：采用下行上给式供水系统。 普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和 竖管组成水平和立环供水系统。 5.1.3室内排水。 室内外排水放量按供水量的85%-90%估算，约513立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。 室外雨水按雨污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按西安市区暴雨强度公式计算。,5.2 供电 5.2.1 供配电系统 负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。 供电电源及电压：供电电压为10kV电源，市政增容后接出。主要电力供应指标：设备容量1560Kw,计算机负荷1120Kw，变压器总装机容
45、量1800KVA。计量方式，10KV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。 5.2.2 照明及电力设计。 配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按10kW/户计算。 照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133-90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。 5.2.3电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水
46、位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。5.3 供气 采用城市管道天然气供气方式。主要用气地为住宅区，天然气用量按民用建筑日天然气用量标准估算（每户每月20-40立方米），市政接入。5.4 通风空调 5.4.1 住宅空调。住户可采用分体热泵式空调器（挂壁式或立柜式）。由住户自行购置。 5.4.2 通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4-6次/小时（变配电房按10次/小时计算）。,5.5 弱电设计 5.5.1 通信线路由西安市市话网直接引入。 5.5.2 商用房屋设数据、语音用模块化插座。 5.5
47、.3 数据语音均采用IOOMbid高速传输方式，用五类传输线。 5.5.4 规划建设范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。 5.5.5 设住宅楼CATV电视系统由咸阳市光纤电视网引入，每用户设2-3个电视用户盒。 5.5.6 设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。5.6 消防 5.6.1建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 5.6.2 地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防气体消防设施、消火栓。 5.6.3 小区室外按规范设消火栓。 5.6.4 地下车库按国家有关规范设置防火分区。 5.6.5 根据小区消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。5.7 环境保护 本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染采取相应措施进行治理： 5.7.1 公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管理。 5.7.2 固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。 5.7.3 噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。,
